Um bem pode ser vendido (alienado) por vários motivos, desde
a opção do próprio dono em se desfazer do bem ou por uma decisão de terceiros,
como por uma decisão da Justiça ou da lei.
Nesse texto irei tratar do leilão extrajudicial de um imóvel
que é dado como garantia para o pagamento do financiamento utilizado para
adquiri-lo. Essa garantia é conhecida como alienação fiduciária de coisa
imóvel.
É como se existisse mais de um dono daquele bem. Você é o
dono do imóvel, mas ao fundo existe outro, o banco. O comprador pode fazer
quase tudo o que quiser como o imóvel, usando-o livremente.
Existe uma lei que trata especificamente sobre esse sistema
de garantia e leilão de imóvel financiado, que é a Lei de nº 9.514/1997. E o
seu artigo 22 conceitua o que é essa garantia, a saber:
Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o
negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia,
contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de
coisa imóvel.
Caso o comprador, porém, deixe de pagar a dívida que
originou a garantia, o banco aparecerá para se tornar o único proprietário do
bem, consolidando a propriedade em seu nome, e o venderá em um leilão, como
determina o art. 27, veja:
Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o
fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata
o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel.
Esse leilão deverá acontecer em até trinta dias após a
consolidação da propriedade do imóvel no nome da instituição financeira,
procedimento que é realizado perante o Cartório de Registro de Imóvel daquele
bem.
1º Leilão
Para o primeiro leilão, o imóvel (casa, apartamento, galpão,
lote, sala comercial, prédio) poderá ser vendido pelo valor do imóvel, esse
valor do imóvel deverá constar no contrato que o comprador fez com o banco e
que instituiu a garantia, como estabelece o art. 27, 1º combinado com o art.
24, inciso VI.
Ilustrando o que foi dito acima, imagine que o imóvel que
você comprou teve como valor, para fins de garantia, a previsão de 500 mil
reais. Nesse primeiro leilão, o imóvel, obrigatoriamente, deverá ser vendido
por um valor igual ou acima de 500 mil reais.
2º Leilão
Não tendo ocorrido nenhum lance nesse que chegou ou superou
esse valor mínimo, deverá acontecer o segundo leilão. Nesse, o § 2º, do art.
27, determina que será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou
superior ao valor da dívida, com o acréscimo das despesas, dos prêmios de
seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições
condominiais.
Isso significa que no segundo leilão não há relação entre o
valor do lance com o do imóvel, mas do valor do débito desse contrato. Agora,
não importa se o imóvel vale 500 mil, o que importa é o saldo devedor do
financiamento, as despesas que o banco teve com o cartório, multa, juros de
mora, tributos, taxas de condomínio que não foram pagas, honorários de
advogado, etc. Tudo isso é somado.
Suponhamos que havia um saldo devedor de 100 mil reais e as
despesas totais chegaram em mais 30 mil. Mesmo que o imóvel valesse 500 mil
reais, no segundo leilão ele poderia ser arrematado por um lance de 130 mil
reais.
E é por isso que um leilão é tão perigoso para quem está
perdendo um imóvel, porque ele pode sair por um valor muito abaixo de mercado
e, ao mesmo tempo, tão vantajoso para um comprador, que o adquirirá por uma
bagatela.
É importante ressaltar, uma vez mais, que esse sistema vale
apenas para imóvel dados em alienação fiduciária, imóvel que são penhorados por
dívidas na Justiça, por qualquer outro motivo, seguem uma regra diferente
quanto aos valores que podem ser arrematados.
Necessidade de informar ao devedor sobre os leilões
Tanto no primeiro como no segundo leilão, as datas, horários
e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência
dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço
eletrônico, como determina o § 2º-A, do art. 27.
Isso porque o devedor tem direito de preferência para
comprar o seu imóvel no leilão, pelo preço da dívida, com o acréscimo das
despesas, até o segundo leilão, como estabelece o § 2º-B, do art. 27, que você
pode ler:
§ 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade
fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do
segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência
para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos
encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores
correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for
o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no
patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de
cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos
encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de
que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.
Caso isso não tenha acontecido, do banco informar que o
leilão será realizado, o devedor poderá entrar na Justiça para impedir que a
venda aconteça, porque esse dever de informação é obrigatório e gera a nulidade
do leilão, caso não seja cumprido.
E o que acontece com o dinheiro arrecadado no leilão?
Nos cinco dias após o leilão, o art. 27, § 4º determina que
a instituição financeira deverá entregar o dinheiro que sobrar ao devedor, após
descontar os valores da dívida e das despesas e encargos, e isso importará em
quitação de dívida pelas duas partes.
Realizado o segundo leilão e, mesmo assim, o imóvel não
tiver sido arrematado, a dívida será considerada como extinta e o banco não
terá de devolver nenhum valor ao comprador, podendo fazer o que bem entender
com o imóvel, deverá apenas, mediante termo próprio, dar ao devedor a quitação
da dívida, conforme prevê o § 5º e § 6º, do art. 27.
Fonte: Rafael Rocha Filho, Especialista em Direito Civil e
Processual Civil.
Nenhum comentário:
Postar um comentário