Talvez um dos piores negócios que uma pessoa pode fazer é se
tornar fiador de outra pessoa. Não há nenhum benefício nisso, apenas riscos e
grandes riscos. Caso você esteja próximo de ser fiador de alguém, arranje
qualquer desculpa e caia fora.
Opte por outros tipos de modalidades de garantia, como a
caução. É melhor correr o risco de perder o dinheiro da caução, que é limitado
em determinada quantia, do que arriscar o seu nome patrimônio, sem um valor
máximo, para garantir as obrigações de outra pessoa.
Contrato de locação de imóvel residencial
Mas se você já se encontra como fiador de alguém e essa
pessoa não está cumprindo com as suas obrigações regularmente: cuidado! É o seu
patrimônio que está sob risco.
É que não havendo o pagamento das obrigações, o fiador terá
de cumprir com os pagamentos, com os seus próprios bens, inclusive com o único
imóvel que tenha para morar com a sua família.
Muitas pessoas acham que ninguém pode perder o único imóvel
que tem, que isso seria inconstitucional, porque todo mundo tem de ter onde
morar. Esse entendimento, todavia, não é correto.
Existem situações que as pessoas podem perder o seu bem de
família, o único imóvel que seja dono, por dívidas, como é o caso de quem se
torna fiador de contrato de aluguel. Por isso é preciso muito cuidado ao
assumir esse tipo de compromisso e de pedir para que alguém o assuma.
A Lei nº 8.009/1990, que trata sobre a impenhorabilidade do
bem de família (impossibilidade de perder esse tipo de bem), possui uma
ressalva no art. 3º, inciso VII, dizendo que a proteção jurídica da impossibilidade
de se perder o bem não abrange o caso de obrigação decorrente de fiança
concedida em contrato de locação.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) considera essa previsão
como legal, tendo consolidado esse entendimento em uma súmula, a de número 549,
que diz o seguinte:
Súmula 549 - É válida a penhora de bem de família
pertencente a fiador de contrato de locação. (Súmula 549, SEGUNDA SEÇÃO,
julgado em 14/10/2015, DJe 19/10/2015)
Esse entendimento era aplicado a qualquer modalidade de
locação, fosse de imóvel residencial ou comercial.
Contrato de locação de imóvel comercial
O Supremo Tribunal Federal (STF), porém, em 2018, ao julgar
um recurso (RE 605.709), trouxe uma importante novidade no mundo jurídico,
impedindo que o bem de família de um fiador, em contrato de locação de imóvel
comercial, fosse penhorado.
Essa decisão inovadora e recente, ainda, é aplicável apenas
a essa situação específica de fiança de locação de imóvel comercial.
Entretanto, a tendência é que essa proteção seja estendida também para a
locação residencial, visto que não existe lógica em não ser possível a penhora
em um caso e permitida no outro.
Há muito tempo o STF considerou como constitucional a
possibilidade de penhorar o bem de família, valorizando mais o direito do
credor de receber do que o do devedor de morar.
Atualmente, porém, com a nova composição do Supremo, a
tendência é que esse entendimento, no caso de locação residencial, também seja
alterado, seguindo a linha de raciocínio do julgamento realizado em 2018, onde
se beneficiou o direito social da moradia.
O devedor de um contrato comercial pode, de imediato,
utiliza-se dessa decisão do STF para se resguardar e proteger o seu patrimônio
mínimo, evitando ficar sem casa.
Mas quem esteja com dívida originária de contrato residencial
não tem garantida essa mesma proteção de forma imediata, podendo ser necessário
recorrer até o Supremo para que se estenda a proteção deferida aos casos de
contratos comerciais.
Texto: Rafael Rocha Filho, Especialista em Direito Civil e
Processual Civil.
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