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terça-feira, 28 de julho de 2020

6 pontos sobre o contrato de aluguel que você não pode ignorar


O contrato de aluguel é um dos mais comuns e, por isso, suscita tantas dúvidas nas pessoas, principalmente aquelas que estão assinando seus primeiros contratos. Sendo assim, sem ter a mínima pretensão de esgotar o tema, selecionei seis pontos simples, mas que costumam confundir ou que despertam curiosidade nas pessoas.

1. O Contrato de aluguel pode ser realizado de forma verbal
É extremamente recomendável que seu contrato seja feito por escrito, com o auxílio de um advogado de confiança (nada de copiar modelos prontos da internet), mas como essa ainda não é a realidade de todos os lugares do Brasil, principalmente no interior, a lei não veda que o contrato seja feito de forma verbal.

Isso quer dizer que, mesmo que o contrato seja verbal, os contratantes poderão acionar a justiça, caso ocorram problemas decorrentes da relação de locação. Nesse caso, caberá ao demandante comprovar a existência da relação por outros meios, como uma conversa por mensagens onde se acertou as condições do aluguel, por exemplo.

2. O imóvel pode ser vendido durante a vigência da locação
A vigência de um contrato de locação não impede que o imóvel seja vendido; todavia, obriga o vendedor (o locador, no caso) a dar ciência do negócio ao locatário, com todas as condições do negócio, incluindo o preço e a forma de pagamento.

Isso acontece porque o locatário, quando puder aceitar as mesmas condições, terá preferência para adquirir o imóvel em relação a terceiros. Essa preferência, entretanto, deve ser manifestada em até 30 dias após a comunicação da proposta.

Ter conhecimento dessa regra é importante também para aquele que pretende adquirir o imóvel, porque sua inobservância dá ao locatário o poder de buscar na justiça alguma indenização ou até mesmo barrar o negócio, desde que possa depositar em juízo o valor do imóvel.

3. A Lei do Inquilinato prevê crimes e contravenções penais
Segundo o art. 43, a prática de exigir, seja para locação ou sublocação, quantia além do valor do aluguel e dos encargos ou mais de uma modalidade de garantia é considerada contravenção penal, assim como cobrar o aluguel antecipadamente, salvo no caso de locação por temporada ou quando o contrato não estiver garantido, nos termos do art. 42.

O art. 44, por sua vez, traz quatro hipóteses de crime: a) quando, no caso de habitações coletivas multifamiliares, o locador ou sublocador se recusar a fornecer recibo discriminado de pagamento e encargos; b) quando, no caso de o imóvel ser retomado para o uso de pessoal, de seu cônjuge ou companheiro, o retomante não o usá-lo para tal fim por 180 dias, ou, quando retomado para o uso residencial de ascendente, descendente ou cônjuge, que não tenha moradia própria, mesmo que usando, não cumprir tal fim em um ano. ; c) quando, no caso de retomar o imóvel para realização de obra, reparo ou demolição, e o proprietário não inicia-las no prazo de sessenta dias; d) executar o despejo antes do trigésimo dia seguinte ao falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.

4. Após o encerramento do contrato, o aluguel passa a viger por prazo indeterminado
Após o fim do prazo ajustado do aluguel, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, considera-se prorrogado, por prazo indeterminado o aluguel, mantendo-se as demais cláusulas e condições do contrato.

Sendo assim, aquele que quiser encerrar o aluguel deve comunicar ao outro sua decisão com prazo mínimo de 30 dias.

5. A lei não prevê nenhum prazo para a ação de despejo decorrente de falta de pagamento
Isso significa que logo após o atraso de uma parcela do aluguel o locador já poderá ajuizar a ação de despejo, estando restrito apenas ao prazo decadencial, que funcionaria, por assim dizer, como um “prazo máximo”.

É importante fazer essa colocação, porque paira no consciente popular a ideia de que é necessário que o locatário deixe de pagar vários aluguéis para só então ajuizar uma ação. Trata-se, pois, de um mito, já que o locador poderá ingressar com a ação de despejo no dia seguinte ao vencimento, mesmo que essa não pareça a melhor estratégia, devido aos custos de uma ação.

6. O contrato de aluguel pode ser revisto consensualmente pelas partes
A Lei do Inquilinato permite que as partes renegociem o valor do aluguel, ou insiram ou modifiquem cláusulas de reajuste. Entretanto, o art. 18, que trata deste assunto, deixa bem claro que esse reajuste deve ser feito de maneira consensual.

Mas, com a pandemia e a consequente diminuição da renda das pessoas e empresas, muitos locatários estão se vendo obrigados a recorrer à via judicial, diante da impossibilidade de pagar o aluguel e da impossibilidade de se obter um acordo. Você pode ler mais sobre isso aqui, em outro texto que escrevi tratando especificamente dessas situações..

Fonte: Gabriel Araujo, Advogado, Pós-graduando em Processo Civil e atuante na área cível, empresarial e consumerista.

sábado, 25 de julho de 2020

Imaginemos a seguinte situação: os pais são proprietários de mais de um imóvel e permitiram que um dos seus filhos morasse com sua família em um dos seus imóveis. O filho mora no imóvel há mais de 15 anos.

A modalidade de usucapião que mais exige tempo é a usucapião extraordinária, cujo o tempo necessário é de 15 anos ou 10 anos se fizer do imóvel sua moradia ou se tiver feito obra/serviço de caráter produtivo.

Sabendo sobre a usucapião extraordinária, será que o filho que está há mais de 15 anos no imóvel dos pais pode pedir a usucapião?

Devemos nos atentar ao detalhe de que os pais emprestaram o imóvel para o filho, portanto o filho só está no imóvel porque os pais permitiram.

Ocorre que, o artigo 1.208 do Código Civil estabelece que os atos de mera permissão não induzem a posse, ou seja, como os pais permitiram o filho ficar no imóvel este não tem posse do mesmo, mas tão somente a detenção do imóvel.

Posse é requisito para a usucapião, portanto o filho não consegue a usucapião do imóvel que os pais emprestaram.

Isso vale para qualquer situação em que há o empréstimo do imóvel, não apenas para o caso de pais e filhos. Se você empresta sua casa para um amigo ou vizinho você está diante um contrato de comodato, que pode ser feito de forma verbal ou por escrito e que não permite que a pessoa preencha os requisitos da usucapião.

Fonte:
BRASIL. Legislativo. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui oCódigo Civil. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/CCivil_03/leis/2002/L10406.htm. Acesso em: 07 de julho de 2020.

Escrito por: Tatiane Rodrigues Coelho, Advogada especialista em Direito Imobiliário. Sócia do escritório Rodrigues e Felix Sociedade de Advogados

quinta-feira, 9 de julho de 2020

Condomínio não pode proibir que proprietário de imóvel o alugue pelo Airbnb

Os avanços da tecnologia estão trazendo mudanças profundas na sociedade, seja por meio de aplicativos de entregas de comida (Ifood, UBer eats), para locomoção (Uber, 99 pop) e, também, para locações (Airbnb, Long Stay).

Essas alterações, entretanto, nem sempre são bem vistas por uma parcela da população, principalmente para aqueles que buscam reservar o mercado, excluindo outros de adentrarem ao ramo.

Uma briga que estava sendo travada na Justiça, recentemente, era a dos condomínios contra os proprietários de imóveis que utilizavam as plataformas eletrônicas de aluguel por temporada, como o Airbnb, Long Stay ou similares.

Os condomínios alegavam que esse modo de locação não poderia ser permitido, pois alterava a destinação residencial do condomínio, afetava a segurança e o sossego dos demais condôminos, porque o acesso do hóspede não seria somente ao apartamento, mas, também, às áreas comuns.

Os proprietários dos imóveis diziam que as locações por temporada, através dessas plataformas digitais, eram forma legítimas de utilizarem os seus bens, recebendo os rendimentos dos alugueis, além de que isso não alteraria a finalidade residencial do condomínio e nem traria prejuízo à segurança ou sossego dos outros condôminos.

Muitos condomínios passaram a prever, em suas convenções ou regimentos internos, a proibição da utilização, pelos proprietários, desses aplicativos para realizarem as locações, impondo, inclusive, multa aos desobedientes.

O Judiciário, enfrentando um caso como esse, deu razão ao proprietário do imóvel, permitindo que ele fizesse a locação pelos aplicativos eletrônicos, como o Airbnb, mesmo havendo a proibição no regimento interno do condomínio.

O Tribunal de Justiça do Estado de Goiás entendeu que a locação por temporada não é considerada como atividade comercial de hotelaria, prevista na Lei de nº 11.771/08, porque esta inclui a cessão onerosa do imóvel, associada à prestação de serviços, tais como recepção, limpeza diária, café da manhã, dentre outros.

Nos contratos realizados pelas plataformas digitais, entretanto, não há o fornecimento desses serviços, apenas a cessão do local solicitado ao usuário.

Dessa maneira, a locação não modifica a finalidade residencial do condomínio, pois consiste no aluguel por curta temporada em caráter residencial, o qual encontra fundamento no art. 48 da Lei 8.245/91.

Quanto à alegação de prejuízo à segurança e sossego dos demais condôminos, se trata de uma presunção genérica de má-fé por parte dos locatários que contratam esse serviço. E a legislação estabelece que a boa-fé se presume, enquanto que a má-fé deve ser comprovada.

O uso irregular da propriedade, quando provado, poderá gerar a aplicação das penalidades, como advertências, multas e outras sanções, inclusive as previstas na convenção do condomínio.

Além disso, as plataformas eletrônicas se resguardam, registrando toda a transação financeira, bem como os dados pessoais daqueles que utilizarão o imóvel.

Com base nesses argumentos, o Tribunal deu razão aos proprietários do imóvel, considerando como ilegítima a proibição de realizarem locações através dos aplicativos, realizada pelo condomínio.

Fonte: Rafael Rocha Filho é advogado, especialista em Contratos, Dívidas e Imóveis, com atuação em demandas de pessoas e empresas em Empréstimos Bancários, Financiamentos Imobiliários, Processos de Execução, Execução Fiscal, Revisionais de Contratos, Ações de Indenização, Busca e Apreensão de Veículos e Leilões de Imóveis.