O contrato de aluguel é um dos mais comuns e, por isso,
suscita tantas dúvidas nas pessoas, principalmente aquelas que estão assinando
seus primeiros contratos. Sendo assim, sem ter a mínima pretensão de esgotar o
tema, selecionei seis pontos simples, mas que costumam confundir ou que
despertam curiosidade nas pessoas.
1. O Contrato de aluguel pode ser realizado de forma verbal
É extremamente recomendável que seu contrato seja feito por
escrito, com o auxílio de um advogado de confiança (nada de copiar modelos
prontos da internet), mas como essa ainda não é a realidade de todos os lugares
do Brasil, principalmente no interior, a lei não veda que o contrato seja feito
de forma verbal.
Isso quer dizer que, mesmo que o contrato seja verbal, os
contratantes poderão acionar a justiça, caso ocorram problemas decorrentes da
relação de locação. Nesse caso, caberá ao demandante comprovar a existência da
relação por outros meios, como uma conversa por mensagens onde se acertou as
condições do aluguel, por exemplo.
2. O imóvel pode ser vendido durante a vigência da locação
A vigência de um contrato de locação não impede que o imóvel
seja vendido; todavia, obriga o vendedor (o locador, no caso) a dar ciência do
negócio ao locatário, com todas as condições do negócio, incluindo o preço e a
forma de pagamento.
Isso acontece porque o locatário, quando puder aceitar as
mesmas condições, terá preferência para adquirir o imóvel em relação a
terceiros. Essa preferência, entretanto, deve ser manifestada em até 30 dias
após a comunicação da proposta.
Ter conhecimento dessa regra é importante também para aquele
que pretende adquirir o imóvel, porque sua inobservância dá ao locatário o
poder de buscar na justiça alguma indenização ou até mesmo barrar o negócio,
desde que possa depositar em juízo o valor do imóvel.
3. A Lei do Inquilinato prevê crimes e contravenções penais
Segundo o art. 43, a prática de exigir, seja para locação ou
sublocação, quantia além do valor do aluguel e dos encargos ou mais de uma
modalidade de garantia é considerada contravenção penal, assim como cobrar o
aluguel antecipadamente, salvo no caso de locação por temporada ou quando o
contrato não estiver garantido, nos termos do art. 42.
O art. 44, por sua vez, traz quatro hipóteses de crime: a)
quando, no caso de habitações coletivas multifamiliares, o locador ou
sublocador se recusar a fornecer recibo discriminado de pagamento e encargos;
b) quando, no caso de o imóvel ser retomado para o uso de pessoal, de seu
cônjuge ou companheiro, o retomante não o usá-lo para tal fim por 180 dias, ou,
quando retomado para o uso residencial de ascendente, descendente ou cônjuge,
que não tenha moradia própria, mesmo que usando, não cumprir tal fim em um ano.
; c) quando, no caso de retomar o imóvel para realização de obra, reparo ou
demolição, e o proprietário não inicia-las no prazo de sessenta dias; d)
executar o despejo antes do trigésimo dia seguinte ao falecimento do cônjuge,
ascendente, descendente ou irmão de qualquer das pessoas que habitem o imóvel.
4. Após o encerramento do contrato, o aluguel passa a viger
por prazo indeterminado
Após o fim do prazo ajustado do aluguel, se o locatário
continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do
locador, considera-se prorrogado, por prazo indeterminado o aluguel,
mantendo-se as demais cláusulas e condições do contrato.
Sendo assim, aquele que quiser encerrar o aluguel deve
comunicar ao outro sua decisão com prazo mínimo de 30 dias.
5. A lei não prevê nenhum prazo para a ação de despejo
decorrente de falta de pagamento
Isso significa que logo após o atraso de uma parcela do
aluguel o locador já poderá ajuizar a ação de despejo, estando restrito apenas
ao prazo decadencial, que funcionaria, por assim dizer, como um “prazo máximo”.
É importante fazer essa colocação, porque paira no
consciente popular a ideia de que é necessário que o locatário deixe de pagar
vários aluguéis para só então ajuizar uma ação. Trata-se, pois, de um mito, já
que o locador poderá ingressar com a ação de despejo no dia seguinte ao
vencimento, mesmo que essa não pareça a melhor estratégia, devido aos custos de
uma ação.
6. O contrato de aluguel pode ser revisto consensualmente
pelas partes
A Lei do Inquilinato permite que as partes renegociem o
valor do aluguel, ou insiram ou modifiquem cláusulas de reajuste. Entretanto, o
art. 18, que trata deste assunto, deixa bem claro que esse reajuste deve ser
feito de maneira consensual.
Mas, com a pandemia e a consequente diminuição da renda das
pessoas e empresas, muitos locatários estão se vendo obrigados a recorrer à via
judicial, diante da impossibilidade de pagar o aluguel e da impossibilidade de
se obter um acordo. Você pode ler mais sobre isso aqui, em outro texto que
escrevi tratando especificamente dessas situações..
Fonte: Gabriel Araujo, Advogado, Pós-graduando em Processo
Civil e atuante na área cível, empresarial e consumerista.
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