Condomínio não pode proibir que proprietário de imóvel o alugue pelo Airbnb

Os avanços da tecnologia estão trazendo mudanças profundas na sociedade, seja por meio de aplicativos de entregas de comida (Ifood, UBer eats), para locomoção (Uber, 99 pop) e, também, para locações (Airbnb, Long Stay).

Essas alterações, entretanto, nem sempre são bem vistas por uma parcela da população, principalmente para aqueles que buscam reservar o mercado, excluindo outros de adentrarem ao ramo.

Uma briga que estava sendo travada na Justiça, recentemente, era a dos condomínios contra os proprietários de imóveis que utilizavam as plataformas eletrônicas de aluguel por temporada, como o Airbnb, Long Stay ou similares.

Os condomínios alegavam que esse modo de locação não poderia ser permitido, pois alterava a destinação residencial do condomínio, afetava a segurança e o sossego dos demais condôminos, porque o acesso do hóspede não seria somente ao apartamento, mas, também, às áreas comuns.

Os proprietários dos imóveis diziam que as locações por temporada, através dessas plataformas digitais, eram forma legítimas de utilizarem os seus bens, recebendo os rendimentos dos alugueis, além de que isso não alteraria a finalidade residencial do condomínio e nem traria prejuízo à segurança ou sossego dos outros condôminos.

Muitos condomínios passaram a prever, em suas convenções ou regimentos internos, a proibição da utilização, pelos proprietários, desses aplicativos para realizarem as locações, impondo, inclusive, multa aos desobedientes.

O Judiciário, enfrentando um caso como esse, deu razão ao proprietário do imóvel, permitindo que ele fizesse a locação pelos aplicativos eletrônicos, como o Airbnb, mesmo havendo a proibição no regimento interno do condomínio.

O Tribunal de Justiça do Estado de Goiás entendeu que a locação por temporada não é considerada como atividade comercial de hotelaria, prevista na Lei de nº 11.771/08, porque esta inclui a cessão onerosa do imóvel, associada à prestação de serviços, tais como recepção, limpeza diária, café da manhã, dentre outros.

Nos contratos realizados pelas plataformas digitais, entretanto, não há o fornecimento desses serviços, apenas a cessão do local solicitado ao usuário.

Dessa maneira, a locação não modifica a finalidade residencial do condomínio, pois consiste no aluguel por curta temporada em caráter residencial, o qual encontra fundamento no art. 48 da Lei 8.245/91.

Quanto à alegação de prejuízo à segurança e sossego dos demais condôminos, se trata de uma presunção genérica de má-fé por parte dos locatários que contratam esse serviço. E a legislação estabelece que a boa-fé se presume, enquanto que a má-fé deve ser comprovada.

O uso irregular da propriedade, quando provado, poderá gerar a aplicação das penalidades, como advertências, multas e outras sanções, inclusive as previstas na convenção do condomínio.

Além disso, as plataformas eletrônicas se resguardam, registrando toda a transação financeira, bem como os dados pessoais daqueles que utilizarão o imóvel.

Com base nesses argumentos, o Tribunal deu razão aos proprietários do imóvel, considerando como ilegítima a proibição de realizarem locações através dos aplicativos, realizada pelo condomínio.

Fonte: Rafael Rocha Filho é advogado, especialista em Contratos, Dívidas e Imóveis, com atuação em demandas de pessoas e empresas em Empréstimos Bancários, Financiamentos Imobiliários, Processos de Execução, Execução Fiscal, Revisionais de Contratos, Ações de Indenização, Busca e Apreensão de Veículos e Leilões de Imóveis.