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quarta-feira, 30 de dezembro de 2020

Caixas d'água cedem em condomínio de Cariacica, ES, e uma pessoa se fere; veja vídeos

Duas caixas d'água de aço com cerca de 15 metros de altura cada uma cederam dentro de um condomínio no bairro Padre Gabriel, em Cariacica, na Grande Vitória, na manhã desta quarta-feira (30). Um homem ficou ferido e foi socorrido em estado grave.

De acordo com a Prefeitura de Cariacica, o empreendimento é de responsabilidade do Governo Federal, pois faz parte do projeto "Minha Casa, Minha Vida". A obra, realizada pela empresa Cobra Engenharia, teve a supervisão, vistoria e emissão dos laudos técnicos pela Caixa Econômica Federal antes de ser entregue às famílias.

De acordo com o Corpo de Bombeiros, a laje do último andar de um dos edifícios, que foi atingido por uma das caixas d'água, também corre o risco de ceder. A princípio, 14 blocos do condomínio foram evacuados. No entanto, os bombeiros fizeram uma nova avaliação da área e reduziram a interdição para três blocos.

Vídeos gravados por moradores registraram o momento da queda das caixas. Assista:






quarta-feira, 28 de outubro de 2020

quinta-feira, 8 de outubro de 2020

A família como bem jurídico, em sua "casa de morada"

Texto: Flávio Tartuce, Pós-Doutorando e Doutor em Direito Civil pela USP. Mestre em Direito Civil Comparado pela PUCSP.

A família é instituição básica e essencial que significando unidade social estruturante, há de ser protegida como um bem jurídico indivisível de seus integrantes. Importa, daí, reconhecer que a família em si mesma representa para os seus membros, o maior patrimônio dos que a constituem, merecendo, de consequência, a devida proteção integral.

Consabido que “a família é o elemento natural e fundamental da sociedade e deve ser protegida pela sociedade e pelo Estado” (art. 17, CCR) e que o uso da letra da Constituição reclama a garantia da dignidade da pessoa humana a partir da família, cumpre observar que essa diretiva tem trabalhado com dados sensíveis em percepção construtiva de melhores aplicações, na doutrina e na jurisprudência.

Inegável que tenhamos, sempre, a dicção constitucional como fonte dialógica diante das novas realidades jurídicas das famílias, para a sua especial e devida proteção, conforme dispõe o art. 226, caput, da Constituição. Mais ainda: quando programado que “o Estado assegurará a assistência à família na pessoa de cada um dos que a integram...” (art. 226, § 8º, CF), tudo implica que reconheçamos, a cada assistência garantida, uma proteção representativa, a seu tempo e modo, de toda a unidade familiar.

A proteção aos diversos modelos de família significa que todas as terminologias “entidade familiar” não a diferenciam da “família matrimonial” em seu sentido de formação, importando inexistência de hierarquia ou de diferença de qualidades jurídicas entre as “formas de constituição de um novo e autonomizado núcleo doméstico” (01). Neste sentido, a não hierarquização entre entidades familiares, consagrou-se com a inconstitucionalidade do art. 1.790 do Código Civil que desequiparava, para fins sucessórios, os cônjuges e os companheiros (02).

A proteção legal por uma igualdade de direitos e a adequada equivalência de responsabilidades dos cônjuges quanto ao casamento, durante o casamento e em caso de dissolução do mesmo, como preconiza o art. 17.4, da Convenção de Costa Rica e o artigo 226, § 5º da Constituição Federal, tem orientado a família como um bem jurídico monolítico e permanente. A tanto que “em caso de dissolução, serão adotadas disposições que assegurem a proteção necessária aos filhos, com base unicamente no interesse e conveniência dos mesmos”.

Dentre as muitas categorias jurídicas que envolvem a família, em seus preceitos jurídicos constitucionais, uma das mais importantes e presenciais no cotidiano das famílias diz respeito, por óbvio, à moradia.

No “Econômico”, (“Oικονομικός”) do grego Xenofonte (430 a.C.-355 a.C.), uma das mais importantes obras da Antiguidade, traduzida por Cícero, com a narrativa da vida doméstica e dos deveres da mulher dentro do lar, apresentam-se as primeiras fontes do direito de família (“δικαίωμα να faília”).

Ali a casa é o abrigo, é a habitação natural, a moradia compreendida pelo seu significado de segurança e de proteção, nos domínios da vida privada e em alcance ideal do bem estar da família.

Pois bem. Nessa esfera de conformidade, a casa é, sobremodo, o “locus” preciso onde a família desempenha as suas funções. Diante de tal liame existencial, fala-se com dicção telúrica e afetuosa da casa do avô ou da casa dos pais, servindo o “habitat” como um micro universo mais denso de indispensável solidez.

Assim também é a casa do casal, como sede da família nuclear, sedimentando a comunhão de vida que consolida o lar como a sua expressão determinante, no recinto interior das relações familiares: a mesa posta (subsistência) o sono noturno (repouso), a autoridade parental (poder familiar) e a assistência recíproca (segurança) consagram o ambiente de família, pelo convívio e solidariedade. É a “casa de morada” onde a família é sediada enquanto tal.

A casa de morada ganha importantes significantes jurídicos (i) como o lar conjugal na integridade de sua essência; (ii) como bem de família, em prol da constituição de um patrimônio invencível; e (iii) como o de moradia a implicar o direito real de habitação.

Vejamos, então:

01. A casa de morada

A proteção ao melhor significado da “casa de morada” tem ensejado uma adequada aplicação da proteção de impenhorabilidade do bem de família, como questão de relevo em termos de direitos fundamentais.

A casa familiar serve como bem de família, nos termos do artigo 1º da Lei nº 8.009, de 29.03.1990, para fins de impenhorabilidade, no caso de dívidas existentes. Impenhorabilidade oponível em qualquer processo de execução, salvo reduzidas hipóteses (art. 3º), a exemplo dos débitos alimentares.

A tanto, antes de mais, retenham-se duas premissas básicas:

(i) que “a Lei n. 8.009/90 não retira o benefício do bem de família daqueles que possuem mais de um imóvel"(03);

(ii) que “é possível considerar impenhorável o imóvel que não é o único de propriedade da família, mas que serve de efetiva residência (04).

Assim, a melhor leitura da Lei nº 8.009/9, feita pelo Superior Tribunal de Justiça, vem permitindo maior dignificação da família como fonte da dignidade das pessoas que a compõem, pela expressão valorativa do significado substancial da “casa de morada”.

De efeito, tem sido entendido que:

(i) o imóvel utilizado como residência é aquele onde “se estabelece uma família, centralizando suas atividades com ânimo de permanecer em caráter definitivo”. Ou seja, caracteriza-se por residencial e impenhorável o imóvel onde a família estabelece a sua comunidade de vida.

(ii) o imóvel residencial é impenhorável mesmo se a família tiver outros bens de menor valor.

(iii) não se deve levar em conta apenas o valor dos bens para decidir sobre a penhora, sem observar se efetivamente todos os bens são utilizados como residência, “mormente porque localizados em cidades diversas” (05)

Nesse passo, impende considerar nos fins de proteção da moradia e de sua impenhorabilidade, a relevância jurídica do imóvel que serve de “efetiva residência”, pouco importando a sua expressão financeira de menor ou de maior valor. O requisito da indispensabilidade da fixação de residência serve, de efeito, como ditame à correta aplicação do ar.t. 5º da Lei 8.009/1990.

No mais, a jurisprudência tem entendido, com expressivo avanço, que o bem de família permanece íntegro, mesmo que desfeita a união por separação ou morte de um dos cônjuges/companheiros, perseverando a impenhorabilidade sobre o imóvel residencial e, ainda, sobre aquel´outro imóvel que venha servir de moradia ao parceiro separado.

De efeito, a viúva, ainda que more só, mormente na antiga casa do casal, acha-se protegida pela impenhorabilidade do seu imóvel residencial. (STJ - REsp. nº 434856-PR).

Essa extensão alcança, aliás, todo aquele que faça do imóvel sua residência, mesmo que seja solteiro (famílias “singles”). De fato, a interpretação do art. 1º da Lei nº 8.009/90 tem revelado maior alcance, em seu escopo definitivo de proteção do direito à moradia. É impenhorável, por efeito do referido dispositivo, o imóvel em que resida, sozinho, o devedor celibatário (STJ - REsp. nº 450989-RJ).

Nesta ordem de decisões, resulta incontroverso que “o conceito de impenhorabilidade de bem de família abrange também o imóvel pertencente a pessoas solteiras, separadas e viúvas” (Súmula n. 364/STJ).

Interessante questão foi julgada, em 16.06.2020, pela 3ª Turma do STJ, quando afastou a alienação fiduciária da parte do imóvel residencial pertencente à ex-companheira do devedor, à falta de sua autorização para a prestação da garantia. No caso em exame, a empresa embora ciente da união estável, não se acautelou “e não exigiu a autorização de ambos os conviventes antes da celebração do negócio".

A decisão foi no sentido de “consolidar integralmente a propriedade do imóvel em favor da credora, mas resguardar a meação da ex-convivente que não anuiu com o negócio jurídico, a quem caberá a metade do produto da alienação do bem". Na hipótese, a “casa de morada”, que fora destinada integralmente à ex-companheira do devedor, na partilha por dissolução da união estável, veio ser consolidada em favor da credora. (06)

Lado outro, em 26.05.2020, a 4ª Turma do STJ, sob a relatoria do Min. Marcos Buzzi, em examinando questão referente a julgado do tribunal “a quo” que permitira a penhora de parte do imóvel, por dívida decorrente da meação de bens partilhados no divórcio do casal e que entendeu aplicável ao caso, a exceção prevista no art. 3º, II, da Lei nº 8.009/90, decidiu na forma seguinte:

(i) “O escopo da Lei nº 8.009⁄90 não é proteger o devedor contra suas dívidas, mas visa à proteção da entidade familiar no seu conceito mais amplo, motivo pelo qual as hipóteses de exceção à impenhorabilidade do bem de família, em virtude do seu caráter excepcional, devem ser interpretados restritivamente”;

(ii) “inviável, também, a penhora de fração do imóvel indivisível sob pena de desvirtuamento da proteção erigida pela Lei nº 8.009⁄90”.

A execução objetivava a quitação de dívida civil consistente no pagamento pela devedora, do montante atinente a 50% (cinquenta por cento) das parcelas do financiamento habitacional sobre as quais foi reconhecida a participação⁄contribuição do exequente. (07)

 02. A locação “intuito familiae”

A locação de imóvel para uso residencial é celebrada “intuito familiae”, o que implica a citação da mulher do locatário para, em ação de despejo, querendo, também purgar a mora.

Embora sem previsão expressa na lei inquilinária, há de se verificar que a figura do locatário moroso, nem sempre estará mais residindo no imóvel, por separação de fato, e em casos que tais, caberá ao ex-cônjuge ou ex-convivente, ser chamado ao processo, para garantir a continuidade da locação, destinada à “casa da família”, com seus integrantes, podendo alguns deles serem filhos menores e do casal. Vezes acontece que o locatário inadimplente é citado no endereço profissional e queda-se inerte em desfavor da própria família.

03. O direito real de habitação

A seu turno, o instituto jurídico do direito real de habitação sobre a “casa de morada”, assegura moradia vitalícia ao cônjuge ou companheiro sobrevivente, sobre o imóvel em que residia o casal, sendo daí a casa do casal perenizada enquanto um dos dois sobreviva.

A norma do artigo 1.831 do Código Civil garante o direito de moradia, independente do regime patrimonial de bens, “ainda que outros herdeiros passem a ter propriedade sobre o imóvel de residência do casal, em razão da transmissão hereditária” (STJ – REsp. nº 1.273.222). De ver que o direito do cônjuge supérstite não se extinguirá e, somente, porém, quando da contração de novas núpcias; ou pela união estável, que mesmo que não altere o estado civil de viuvez, equivale ao casamento (STJ - REsp 1.617.6360). (08)

De igual latitude, o parágrafo único do artigo 7º da Lei 9.278/1996, de 10 de maio, regulando o parágrafo 3º do art. 226 da Constituição Federal, assegurou o direito real de habitação, ao companheiro sobrevivente, quando desfeita a união estável pelo evento morte.

O Ministro Sidnei Benetti sufragou a tese de que o direito da casa do casal deve ser conferido ao cônjuge/companheiro sobrevivente, não apenas quando hajam descendentes comuns, como também quando concorrerem filhos exclusivos do “de cujus” (STJ – REsp. nº 1.134.387). Esse direito real de habitação sobre imóvel estende-se, inclusive, à segunda família de um falecido que tenha filhos de uma primeira união.

04. O patrimônio familiar

A morada como patrimônio familiar tem exigido uma permanente construção jurisdicional. Assim é que outros julgados, assumem diretivas em prestígio ao instituto jurídico protetivo da família, a exemplo:

“É impenhorável o único imóvel residencial do devedor que esteja locado a terceiros, desde que a renda obtida com a locação seja revertida para a subsistência ou a moradia da sua família” (Súmula n. 486/STJ).

A casa do casal tem seu escopo jurídico mais defensivo, quando também é assegurado ao cônjuge ou companheiro que nela permaneça, em hipótese de deserção do lar pelo outro, o direito patrimonial sobre a totalidade do bem.

De efeito, o artigo 1240-A do Código Civil de 2002, introduzido pela Lei 12.424/2011, trata da usucapião por abandono do lar, denominada pela doutrina como usucapião familiar. É estabelecido o prazo de dois anos para aquisição individual por usucapião da propriedade imóvel (casa do casal) antes dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandona o lar. De notar que a aquisição dominial implicando a perda da meação decorrerá do abandono imotivado por dois anos contínuos.

Anota-se, noutra vertente, que aquele que abandona o lar, deixando, em consequência, de prover a subsistência da família poderá perder o direito à meação, por compensação dos débitos alimentares continuados. Uma equação lógica de que não poderá reclamar direitos materiais, ante o abandono material a que estiveram submetidos mulher e filhos.

Em julgado paradigma, a 8ª Câmara Cível do TJRS negou a determinação de partilha do imóvel do casal, reconhecendo que o abandono de casa, por tempo prolongado, pelo marido, que desviou, inclusive, capitais da família, retira-lhe o direito de dispor da meação. O Tribunal confrontou o valor do bem com o cálculo do sustento que foi negado à mulher e aos filhos e reconheceu que estes seriam os credores. O imóvel foi adjudicado à mulher.

Reflita-se, então, que a casa do casal, desde a ideia grega de abrigo, tem o significado maior da família como um bem jurídico a reclamar sua proteção integral.

Em suma, leis realistas, uma doutrina de ressonância e, notadamente, julgados propulsores devem cuidar melhor da família. A família merece cuidados.

Referências:

(01) STF. ADPF 132, Rel. Min. Ayres Britto, j. 05.05.2011; DJE 14.10.2011

(02) STF. RE 878.694, rel. Min. Roberto Barroso, j. 10.5. 2017, DJE 06.02.2018

(03) REsp. nº 787.165/RS, Rel. Ministro Hélio Quaglia Barbosa, 4ª Turma, julgado em 12/6/2007, DJ 6/8/2007

(04) REsp. 435.357/SP, Rel. Ministra Nancy Andrigui, 3ª Turma, julgado em 29/11/2002, DJ 03/02/2003;

(05) REsp. nº 1.608.415, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, 3ª Turma, julgado em 02.08.2016

Web.:

https://scon.stj.jus.br/SCON/GetInteiroTeorDoAcordao?num_registro=201601173320&dt_publicacao=09/08/2016

(06) REsp. nº 1.608.415, Rel. Min. Nancy Andrigui, julgado em 16.06.2020. Web: https://ww2.stj.jus.br/processo/revista/documento/mediado/?componente=ITA&sequencial=1942836&num_registro=201700661113&data=20200630&formato=PDF

(07) REsp. nº 1.862.925. Web: https://ww2.stj.jus.br/docs_internet/revista/eletronica/stj-revista-eletronica-2020_258_capQuartaTurma.pdf

(08) Web: https://www.conjur.com.br/2019-out-24/união-estável-morte-conjuge-cessa-direito-habitacao

(09) TJRS-8ª. CC., Apel. Cível nº 70.008.985.236, Rel. Des. Rui Portanova

Jones Figueirêdo Alves é desembargador decano do Tribunal de Justiça de Pernambuco. Integra a Academia Brasileira de Direito Civil, membro do Instituto Brasileiro de Direito de Família (IBDFAM) e membro fundador do Instituto Brasileiro de Direito Contratual (IBDCont).

Fonte: Consultor Jurídico – Conjur – em 04.10.2020


quarta-feira, 7 de outubro de 2020

Documentos que precisam ser analisados durante a compra e venda de um imóvel

Não é segredo para ninguém que o brasileiro negligencia - e muito - na sua segurança jurídica durante a compra e venda de um imóvel. O resultado dessa falta de cuidado nós também já conhecemos: inúmeros processos discutindo a validade, as condições e a própria concretização do negócio pactuado, ou seja, muito incômodo e gastos.

No entanto, poucas pessoas sabem que a segurança jurídica ultrapassa a elaboração de um contrato de compra e venda, na verdade, ela se inicia antes mesmo da construção do instrumento, com a análise prévia da documentação do comprador, do vendedor e do imóvel.

Pensando nisso, visando a instruir e ajudar compradores, vendedores, advogados e corretores, eu elaborei um checklist dos principais documentos a serem analisados em uma transação de compra e venda. Ressalta-se que esses são documentos básicos, pois esta etapa pode ser muito mais aprofundada a depender do caso concreto.

Logo, sem mais delongas, vejamos quais documentos analisar:

1) DO IMÓVEL:

1.1) Certidão de inteiro teor com ônus e ações, expedida pelo Ofício de Registro de Imóveis Competente;

1.2) Certidão de débitos Municipais, expedida pela Prefeitura;

1.3) Certidão de Débitos Condominiais, assinada pelo síndico com a cópia autenticada da ata que o elegeu;

1.4) Se o imóvel for RURAL, um certificado de cadastro de imóvel rural, no site cadastrorural.gov.br/. E Também uma Certidão Negativa de Débitos referente ao Imposto Territorial Rural;

1.6) Se o terreno está localizado em terras "da Marinha", uma certidão de imóvel enfitêutico, expedido pela SPU;

2) DO COMPRADOR:

2.1) Documentos pessoais e comprovante de residência atualizado;

2.2) Certidão de Estado Civil, no Cartório de Registro Civil;

2.3) Caso haja parcelamento, é fundamental realizar um dôssie sobre a indoneidade financeira deste.

3) DO VENDEDOR:

3.1) Documentos pessoais e comprovante de residência (dos 2 últimos meses);

3.2) Certidão de Estado Civil atualizada;

Obs¹. Se for pessoa jurídica: Contrato Social e a última alteração (LTDA e Eireli) ou Estatuto e Ata da Assembleia (S.A.).

Além disso, os documentos pessoais dos sócios e administradores são de suma importância.

3.3) Certidão de Débitos Municipais (Prefeitura), Estaduais (Site da fazenda do Estado), Federais (site da Receita Federal);

3.4) Certidão TST e TRT (da Região do imóvel e do domicílio), expedidas nos respectivos sites dos tribunais, no intuito de verificar demandas e débitos trabalhistas;

3.5) Certidão Negativa de Protestos, expedida pelo Cartório de protestos ou distribuidor de protestos;

3.6) Certidão de Feitos Ajuizados, no site do Tribunal de Justiça do estado;

4) DO PROCURADOR:

4.1) Documento de identidade e comprovante de residência;

4.2) Certidão Pública e Atualizada da Procuração, no cartório onde foi lavrada a procuração pública.

Obs²: Lembrando que algumas certidões são pagas e outras gratuitas.

Se você chegou até aqui, provavelmente deve estar pensando em como o rol é extenso. Realmente é, mas esse cuidado é primordial para evitar futuras discussões judiciais.

Logo, é interesse do comprador e do vendedor avaliarem o valor que estão investindo e o quanto essa quantia significa para cada um. Afinal, vale a pena correr o risco de talvez perder esse bem ou ter de despender um montante elevado para defender este bem em demandas judiciais?

Escrito por Simone Alexandre: Advogada

terça-feira, 6 de outubro de 2020

Paternoster

Um paternoster é um elevador que consiste em uma cadeia de compartimentos abertos, habitualmente desenhados para duas pessoas, que sem parar se move lentamente em um ciclo para cima e para baixo em um edifício. Passageiros podem entrar ou sair em qualquer andar que desejarem. A mesma técnica é também usada para armários arquivos para armazenar enormes quantidades de documentos ou para pequenas peças de reposição

A construção de novos paternosters foi interrompida em meados dos anos 1970 devido à segurança, mas apelo público manteve muitos das unidades restantes abertas. De longe a maioria dos paternosters restantes estão na Europa, com talvez 230 exemplares na Alemanha, e 68 na República Tcheca. Apenas dois foram identificados por entusiastas fora da Europa: um na Malásia e outro no Peru.



segunda-feira, 5 de outubro de 2020

Escritura de imóveis públicos urbanos e rurais: é possível?

Iremos abordar a regularização de posse de bens públicos.

Ao contrário do que muita gente pensa, é possível sim obter documentos de legalização de imóveis públicos (rurais ou urbanos).

O Código Civil de 2002 em seu art. 102 proíbe a usucapião de imóveis públicos:

Art. 102. Os bens públicos não estão sujeitos a usucapião.

A Constituição Federal de 1988 também não permite a usucapião de imóveis públicos, conforme o art. 183, parágrafo 3º:

Art. 183. Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º Esse direito não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

§ 3º Os imóveis públicos não serão adquiridos por usucapião.

Ou seja, muito claro que terrenos da prefeitura, do governo estadual ou do governo federal não podem ser objeto de usucapião!

Entretanto, temos um trunfo no mesmo art. 183, parágrafo 2º, que aborda o Título de Domínio e a Concessão de Uso.

O que é Título de Domínio?

Seria o equivalente a "escritura" de imóveis rurais públicos, geralmente do Governo Estadual ou do Governo Federal, onde o órgão público dá o imóvel a quem preencha certos requisitos, geralmente a posse do imóvel por um certo período de tempo e a quem não possuir outro imóvel.

Trata-se de procedimento específico a ser avaliado por um advogado atuante nesta área.

O que é Concessão de Uso?

Previsto no art. 183, parágrafo 2º da Constituição e nos arts. 1.414 a 1.416 do Código Civil, é uma permissão de uso (moradia) de imóvel público, estritamente para fins habitacionais.

Quem ocupa terrenos da prefeitura tem o direito de, mediante pedido formal a ser elaborado por advogado atuante na área, a receber o Termo de Concessão de Direito Real de Uso (CDRU) e até mesmo, de registrá-lo junto ao Cartório de Registro de Imóveis, conforme art. 167, inciso I, item 37 da Lei de Registros Publicos:

Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos.

I - O registro

37) dos termos administrativos ou das sentenças declaratórias da concessão de uso especial para fins de moradia;

Na prática a Concessão de Uso funciona como uma escritura, mas não de doação ou de compra e venda, mas sim, de autorização para uso do imóvel podendo ser por tempo determinado ou indeterminado, de forma paga ou gratuita.

A Concessão de Uso pode ser obtida através de pedido formal junto à prefeitura ou através de processo judicial por meio de seu advogado de confiança.

Conclusão

Perfeitamente possível a regularização da posse de imóveis públicos, desde que seja destinado unicamente à moradia.

Porém, este procedimento exige a participação de profissional qualificado.

Texto: Cesar Augusto Machado, Advogado. Direito Civil, Imobilário, Notarial e Registral Público

Estudioso de tudo que envolve imóveis e sua situação jurídica: Direito Imobiliário, Notarial e Registral, Herança e Partilha de Imóveis.