Ao propor para a construtora um distrato de compra e venda
de imóvel o comprador pode ser surpreendido com a informação de que perderá
grande parte dos valores que pagou.
Além de arcar com o pagamento de diversas penalidades por
descumprimento contratual.
Precisamos considerar que geralmente um pedido de distrato
envolve alguma razão que faça sentido para o consumidor, as mais comuns são:
Mudança na realidade financeira do comprador;
Transferência para um novo local de trabalho;
Percepção de que a aquisição não foi um bom negócio e trará
diversas despesas;
Frustração ao perceber que o imóvel pronto está sendo
vendido por um preço bem menor do que o preço que pagou quando comprou o imóvel
ainda na planta.
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Deveria Saber!
Dessa forma, não é razoável que o comprador perca tudo ou a
maior parte do que pagou para a construtora.
Ainda mais quando não recebeu o imóvel e sabe que a
construtora poderá revendê-lo para terceiros.
Mas as tentativas de acordo amigável, em muitos casos, não
surtem qualquer efeito.
Visto que a construtora vai apontar o dedo para o contrato e
dizer que o comprador concordou com as cláusulas estabelecidas no referido
instrumento.
A lei do distrato, que entrou em vigor em dezembro de 2018,
trouxe soluções para delimitar o percentual máximo de retenção por parte das
construtoras em caso de distrato ou inadimplemento do comprador.
Ao mesmo tempo que confere maior transparência para os
contratos de aquisição de imóveis na planta (compra e venda, promessa de compra
e venda, contrato de permuta, cessão de direitos).
Confira agora as novas regras para a realização de distrato
de compra e venda de imóvel.
O QUE É UM DISTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL?
O distrato é uma das formas de romper o contrato celebrado
entre o comprador do imóvel e o vendedor (construtora, incorporadora ou
loteadora).
Essa ruptura na relação contratual pode ocorrer de duas
formas:
1. Quando as partes decidem encerrar a relação considerando
o que ficou estipulado no contrato, configurando o distrato, também chamada de
resilição bilateral.
2. A segunda forma ocorre quando o comprador está em
situação de inadimplência absoluta e a própria construtora solicita o
rompimento do contrato, situação em que ocorre a resolução do contrato.
É importante salientar que o comprador que a lei do distrato
se refere é o comprador final que está na condição de consumidor.
Compradores com perfil de investidor ou fundos de
investimento não gozam das mesmas proteções que os consumidores.
O DIREITO DE ARREPENDIMENTO NO DISTRATO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL
Além do distrato e da resolução por inadimplência do comprador
a lei do distrato, inspirada no CDC, trouxe também a possibilidade do direito
de arrependimento.
Caso o comprador efetue a aquisição do imóvel fora do
estabelecimento comercial da construtora ele pode se retratar em até sete dias.
Neste caso, o comprador receberá integralmente o pagamento
que efetuou, incluindo a comissão de corretagem.
O direito de arrependimento é importante para remediar
situações em que o comprador efetuou a aquisição de imóvel na planta por
impulso ou descobriu que o negócio não é tão extraordinário quanto lhe foi
anunciado no momento da venda.
Não custa lembrar que esse prazo de sete dias é
improrrogável.
Caso o comprador não exerça o seu direito de arrependimento
dentro dos sete dias, para desfazer a relação contratual com a construtora terá
que recorrer ao distrato de imóvel e arcar com o pagamento das penalidades.
QUAIS SÃO AS PENALIDADES EM CASO DE DISTRATO DE COMPRA E
VENDA DE IMÓVEL?
Seja em um distrato de compra e venda de imóvel ou em uma
resolução do contrato por inadimplência do comprador, a construtora poderá
reter parte dos valores que já foram pagos pelo consumidor a título de multa.
Vejamos as penalidades de acordo com cada contexto:
A) QUANDO O COMPRADOR AINDA NÃO RECEBEU O IMÓVEL
Se acaso a ruptura do contrato ocorrer antes da entrega do
imóvel a construtora/loteadora poderá:
Ficar com a integralidade do valor da comissão de
corretagem;
Reter até 25% da quantia paga.
B) QUANDO O IMÓVEL JÁ FOI DISPONIBILIZADO PARA O COMPRADOR
Se acaso o apartamento ou o lote já tiver sido
disponibilizado para o comprador, a construtora/loteadora poderá:
Ficar com a integralidade do valor da comissão de
corretagem;
Reter até 25% da quantia paga;
Exigir o pagamento dos impostos incidentes sobre o imóvel;
Exigir o pagamento das cotas de condomínio;
Descontar 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor
atualizado do contrato (e não do valor que já foi pago) pela fruição do imóvel;
Cobrar o pagamento de demais encargos incidentes sobre o
imóvel e previstos no contrato.
C) QUANDO A CONSTRUTORA ADOTA O REGIME DO PATRIMÔNIO DE
AFETAÇÃO
Quando a construtora adota o regime do patrimônio de
afetação as mesmas regras são aplicadas, seja no contexto do tópico A (quando o
imóvel ainda não foi entregue) ou no contexto do tópico B (quando o imóvel já
foi entregue ou disponibilizado).
Assim sendo, o que muda é que o percentual da multa que nos
casos acima é de até 25%, quando o patrimônio do empreendimento estiver afetado
a construtora poderá reter até 50% do valor pago pelo comprador a título de
multa.
O QUE É O PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO?
O patrimônio de afetação é um regime jurídico que permite
que a construtora separe os bens que são do patrimônio dela, dos bens que são
do patrimônio dos compradores.
Essa separação permite que em caso de recuperação judicial
ou falência da construtora os bens dos compradores não sejam utilizados para o
pagamento dos demais credores (bancos, fornecedores, empresas terceirizadas,
funcionários, fisco, etc).
Assim, todo o valor que for pago pelos compradores deverá
ser efetivamente investido no empreendimento adquirido.
E tudo isso será fiscalizado por uma comissão formada pelos
próprios compradores.
QUAL O PRAZO QUE A CONSTRUTORA TEM PARA DEVOLVER OS VALORES
PAGOS?
Se a construtora adotar o regime do patrimônio de afetação
ela deverá fazer a restituição dos valores em até 30 dias após a expedição do
habite-se.
Já nos casos em que a construtora não adota o regime do
patrimônio de afetação a restituição será feita em até 180 dias após o
rompimento do contrato.
É importante salientar que a restituição será feita em uma
única parcela e a devolução ocorrerá já com o desconto das penalidades.
EXISTE ALGUMA HIPÓTESE DO COMPRADOR NÃO PAGAR A MULTA?
Sim! O consumidor que der causa ao rompimento do contrato
poderá ficar isento do pagamento da multa caso encontre outro comprador para
substituí-lo.
Mas o novo comprador precisa ter capacidade econômica e
financeira para assumir as obrigações contratuais.
Portanto, se você precisa fazer o distrato considere a
possibilidade de encontrar um novo comprador para evitar o pagamento da multa.
O QUE OCORRE SE A CONSTRUTORA ATRASAR A ENTREGA DO IMÓVEL?
Primeiramente é importante dizer que o prazo de entrega do
imóvel deve constar de forma expressa no contrato.
A construtora só estará em atraso se exceder o prazo
contratual mais o prazo de tolerância.
O artigo 43-A da Lei 4.591/1964 colocou um fim na polêmica
sobre o prazo de tolerância de 180 dias.
Agora a construtora poderá definir um prazo de tolerância de
até 180 dias e só estará em atraso após o término desse prazo.
Em caso de atraso na entrega do imóvel o comprador tem duas
opções:
Solicitar a resolução do contrato por inadimplência da
construtora, recebendo em até 60 dias o valor integralmente pago (devidamente
corrigido) e a multa contratual por atraso.
Caso o cliente ainda tenha interesse em ficar com o imóvel,
apesar do atraso, ele receberá a título de indenização 1% do valor efetivamente
pago, corrigido monetariamente, para cada mês em que a construtora permanecer
em atraso.
Aliás, é importante mencionar que a lei do distrato não
trata sobre os outros direitos do consumidor em caso de atraso na entrega do
imóvel.
Portanto, fazemos questão de lembrar que o comprador
prejudicado pelo atraso na entrega do imóvel também pode requerer a indenização
pelos lucros cessantes, indenização por danos materiais e a indenização por
danos morais (quando cabível).
A LEI DO DISTRATO TAMBÉM SE APLICA AOS CONTRATOS DE
FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO FIRMADOS COM O BANCO?
Os contratos de financiamento imobiliário não estão sujeitos
às regras da nova lei do distrato.
Precisamos considerar que quando um comprador recorre ao
financiamento bancário, o banco concederá o crédito para o comprador (mutuário)
e pagará o valor a ser financiado para a construtora.
Portanto, depois de assinado o contrato de financiamento com
o banco não pode o consumidor realizar o distrato de imóvel.
Afinal, a construtora já recebeu integralmente o valor do
imóvel e o comprador, na condição de mutuário, já está com a posse do imóvel.
Precisamos lembrar também que geralmente as instituições
financeiras utilizam a alienação fiduciária de bem imóvel como garantia do
contrato.
Portanto, em caso de atraso, o banco vai proceder com a
intimação do devedor para que realize o pagamento dos valores em atraso, sob
pena do banco consolidar a propriedade e levar o imóvel para leilão.
Em alguns casos específicos, e geralmente em financiamentos
mais antigos, os bancos também podem utilizar a garantia real da hipoteca.
Sendo assim, depois que o contrato foi assinado, não pode o
comprador desistir do financiamento.
A LEI DO DISTRATO E O QUADRO RESUMO
Uma conquista muito importante para os compradores foi a
obrigação que a construtora tem de colocar um quadro resumo logo no início do
contrato contendo as principais obrigações e os ônus que recaem sobre o
consumidor.
Considero esse um avanço muito importante para a
transparência nos contratos imobiliários.
Afinal, muitos consumidores celebravam o contrato sem saber
exatamente quanto estariam pagando ao longo dos anos.
Qual o índice utilizado na correção monetária e o sistema de
amortização.
Muito menos em que cartório o empreendimento estava
registrado.
Para saber todas as informações, que necessariamente devem
constar no quadro-resumo do contrato, confira o artigo 35-A da Lei 4.591/1964.
Caso o comprador verifique no quadro resumo do seu contrato
que estão ausentes algumas das informações exigidas pelo artigo 35-A, ele
poderá notificar a construtora para que dentro de 30 dias inclua essas
informações no contrato.
Se acaso a construtora não sanar as omissões dentro do prazo
de 30 dias o comprador poderá rescindir o contrato.
O COMPORTAMENTO DO MERCADO DIANTE DA LEI DO DISTRATO DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
Logo depois da lei do distrato o mercado tem se comportado
dentro de outra dinâmica.
Em primeiro lugar, algumas construtoras já estão definindo
prazos de 16 e 18 meses para a conclusão das obras.
Um dos motivos para que Isso ocorra é que em caso de
distrato após a disponibilização do imóvel o comprador terá que assumir uma
quantidade maior de penalidades, que antes eram custeadas pelas construtoras.
Portanto, as obras tendem a ficar mais céleres visando
reduzir riscos e custos.
Em segundo lugar, é a adoção do patrimônio de afetação.
Desde sua regulamentação em 2004 o patrimônio de afetação
tem sido um regime jurídico que vem sendo utilizado muito timidamente pelas
construtoras.
Contudo, nos empreendimentos que utilizarem o patrimônio de
afetação, a construtora poderá reter até 50% dos valores pagos pelos compradores
em caso de distrato.
Assim, proporcionando uma nítida vantagem econômica para as
construtoras.
Apesar disso, tenho percebido que muitas construtoras e
loteadoras ainda não adequaram os contratos dentro das exigências da nova lei
do distrato.
Ao elaborar um contrato transparente e em sintonia com a lei
e a jurisprudência, as construtoras poderão proceder com os distratos e
impasses jurídicos de forma administrativa.
Ou seja, trazendo uma economia de recursos com a redução dos
processos judiciais.
Contudo, em casos de onerosidade excessiva e de
desequilíbrio contratual certamente os compradores promoverão ações judiciais.
Já para os compradores o ideal é que façam um planejamento
financeiro adequado, pois em caso de distrato ou inadimplência podem perder até
50% dos valores pagos.
Por isso, antes de assinarem o contrato é importante que
recorram a uma assessoria jurídica imobiliária para ter certeza que o referido
instrumento está de acordo com as exigências legais.
Fonte: Gileat Bomfim, Advogado Imobiliário, Especialista em
direito imobiliário.
