O desconto por pontualidade ou abono de pontualidade, apesar
de ser aceito para determinadas cobranças é considerado prática ilegal pelo
Tribunal de Justiça de São Paulo em relação às taxas condominiais. Imagino que
você esteja se perguntando: “Por quê? Não é correto incentivar o pagamento
pontual pelos Condôminos e premiar quem paga suas contas em dia? Ainda mais em
tempos de crise, quando tantos ficam inadimplentes com o Condomínio?”
Pois bem. Você já deve ter observado que no boleto bancário
que te dá esse desconto por pagar em dia também traz o valor da multa se o
pagamento não for feito até a data de vencimento, certo? O valor dessa multa é
de 2%, segundo o Código Civil.
“Art. 1.336. São deveres do condômino:
§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará
sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um
por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.”
Vale alertar que se a multa for maior que 2%, também é
ilegal! O que o Condomínio pode fazer é aumentar os juros, e não a multa, ok?
Agora, vamos supor que por algum motivo, o pagamento seja
feito com um dia de atraso. Com isso, você perde o “desconto” por pontualidade
e tem que pagar a multa de 2%. Vamos a um exemplo prático?
Valor do condomínio: R$210,00
Valor do condomínio com desconto, pagando até o 5º dia útil:
R$200,00.
Você se esquece e paga no 6º dia útil. Na prática, terá que
pagar: R$210,00 + 2% de multa, que são R$4,20, totalizando R$214,20, mais os
juros.
Por fim, acaba pagando R$14,20 a mais por um dia de atraso,
que correspondem a 7,1% do valor original. Por esse motivo, os Tribunais
brasileiros entendem que se trata de uma maneira de driblar a Lei, colocando,
no nosso exemplo, uma multa 5,1 ponto percentual maior do que ela autoriza.
Confira essa decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo:
"DESPESAS DE CONDOMÍNIO - ABONO POR PONTUALIDADE -
CUMULAÇÃO COM MULTA DE 2% (DOIS POR CENTO) - DUPLA PENALIDADE POR UM MESMO
ATRASO - ILEGALIDADE. A chamada bonificação por pagamento em dia não pode ser
admitida porque mascara fraude à lei, sob o pretexto de que ao condômino não é
dado estar em mora. Trata-se de prática inaceitável que deve ser repudiada na
medida em que traduz multa disfarçada de liberalidade e sua cumulação com a
penalidade moratória importa bis in idem".(TJ-SP - SR: 1218217005 SP,
Relator: Renato Sartorelli, Data de Julgamento: 14/11/2008, 26ª Câmara de
Direito Privado, Data de Publicação: 28/11/2008)”
Essa é só uma das inúmeras decisões que entendem da mesma
forma: que esse “desconto” é ilegal, porque ele não é transparente e acaba
penalizando duas vezes o Condômino que atrasa o pagamento.
E se a Convenção de Condomínio autoriza o desconto \ abono \
bonificação?
A Convenção faz “lei” dentro do Condomínio na maioria dos
casos, mas ela não pode ir contra as determinações legais. Dessa forma, a
prática continua sendo indevida, valendo, inclusive, para Convenções
constituídas antes de 2003, quando o Código Civil atual entrou em vigor.
Conclusão:
Portanto, ou aplica-se o desconto pelo pagamento em dia da
taxa condominial (limitado a 2% do seu valor) ou cobra-se a multa de 2% após o
vencimento, jamais os dois, pois caracteriza prática ilegal por dupla
penalização do Condômino pelo mesmo fato: o atraso no pagamento do Condomínio.
Laís Gonçalves de Carvalho é Advogada e Consultora em Direito
Imobiliário em Juiz de Fora, MG.
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