É possível vender um imóvel em inventário?

A possibilidade de vender um imóvel em inventário é a dúvida de muitas pessoas, isso acontece pela crença que o custo do inventário é impagável, o que faz com que os herdeiros deixem de realizar o processo de inventário e ocorram “vendas” de bens em inventário de forma equivocadas.

Mas e quanto a nossa pergunta é possível vender um imóvel em inventário? Povo apressado, vamos lá!

Primeiro é necessário identificar se o inventário foi aberto ou não, se é judicial ou não, se existem dívidas ou não.

Mas calma, vou explicar tudo!

Se o inventário ainda não foi aberto, mas os herdeiros estão de comum acordo, todos são maiores e capazes é possível vender o imóvel em inventário, não de forma plena, nesse caso vamos fazer um contrato de promessa de compra e venda condicional.

Opa! Como assim vender um imóvel em inventário, não de forma plena e ainda com contrato condicional?

Calma! Tudo nessa vida tem uma explicação.

Como mencionado acima se o inventário ainda não foi aberto e a vontade dos herdeiros é vender o imóvel que herdaram, podem realizar um contrato condicional.

No contrato de compra e venda condicional o negócio (venda do imóvel em inventário) fica condicionada a um evento futuro e incerto.

Querem um exemplo, né?

Exemplo, vamos vender um imóvel em inventário, uma casa azul de dois andares, são 04 herdeiros de comum acordo sobre a venda, mas não possuem dinheiro para contratar o advogado e iniciar o processo de inventário (indico ler meu artigo sobre quanto custa um inventário).

A solução seria encontrar um possível comprador para o bem imóvel, e realizar um contrato particular de promessa de compra e venda condicional, no qual o sinal de negócio seria utilizado para iniciar o processo de inventário, judicial ou extrajudicial.

A condição (contrato condicional, lembra?) a ser estabelecida para possibilitar vender o imóvel pendente de inventário seria o resultado do futuro inventário, se o resultado for o esperado o negócio estará concretizado, senão for, será desfeito.

Mas isso existe? Você não está inventando?

Existe sim, jovem aprendiz!

A previsão do contrato de compra e venda condicional está no Código Civil e por intermédio dessa modalidade de contrato o comprador não adquire direito ao bem imóvel imediatamente apenas expectativa, mas isso não lhe impede de entrar na posse.

Exemplos de cláusulas contratuais no contrato condicional:

a) Os contratantes aquiescem que o inventário será aberto no prazo de 10 (dez) dias após o recebimento do sinal (....);

b) O promitente comprador declara possuir pleno conhecimento quanto a necessidade da regularização da propriedade do imóvel através do inventário descrito nas cláusulas (....);

c) Os contratantes aquiescem que somente será lavrado o contrato de compra e venda definitivo se partilha do bem imóvel (...) ocorrer conforme descrito na cláusula (....);

d) Os contratantes aquiescem que o comprador entre na posse do imóvel desde a data de (...);

e) Os contratantes aquiescem que qualquer dano ou diminuição no valor causado pelo comprador no imóvel deverá ser restituído no caso (...);

Na elaboração do contrato para venda do bem em inventário são diversas situações que devem ser consideradas quando da confecção, mas esse é um assunto para outro artigo.

Então posso vender o imóvel em inventário utilizando um contrato de compra e venda condicional, sendo necessário apenas que os herdeiros sejam capazes e estejam de comum acordo?

Claro que sim, jovem aprendiz!

E quais são as garantias que vamos receber o valor acertado no contrato? Simples, instituir hipoteca!

Essa foi fácil, e qual é a garantia que os herdeiros vão assinar a escritura definitiva? Multa contratual bem pesada e ação judicial própria!

Essa você não acerta, e se um dos herdeiros falecer durante o processo de inventário? Cláusula contratual contendo disposição que a obrigação se transmite ao novo herdeiro e é possível a cessão de direito hereditário (já falamos disso).

E se o inventário não terminar como o esperado? O contrato tem que ter sido muito bem escrito prevendo essa situação e como se resolverá o negócio jurídico.

Poxa tem alguma coisa que você não sabe? Sim, fritar ovos.

E será que existe comprador interessado em comprar um imóvel em inventário?

Sim! Existe público interessado por vários motivos diferentes, mas normalmente pelo preço estar abaixo do valor de mercado, agora se o imóvel for ou tiver a possibilidade de ser um ponto comercial existe um nicho muito específico.

Existem empresas (investidores) especializadas em comprar imóveis ou terrenos com potencial comercial para construir e alugar para outras empresas, um negócio jurídico chamado de Built to Suit, se nunca ouviu falar lei aqui meu artigo sobre esse tema.

Mas só existe essa possibilidade, essa eu já sabia?

Sabia, sei!

Existe mais uma possibilidade de vender um bem em inventário, por intermédio da cessão de direito hereditário, essa é mais recomendada quando um dos herdeiros quer vender o imóvel objeto do inventário e os demais não, mas não é uma regra.

Por intermédio da cessão de direitos hereditários o herdeiro transfere a um terceiro seu direito a quota parte da herança que faria jus quando do término do inventário.

A cessão de direito hereditária pode ser gratuita ou onerosa, mas claro que você vai cobrar, deve ser realizada por instrumento público (em cartório, jovem aprendiz), e antes de vender a um terceiro deve oferecer aos demais herdeiros.

Mas espera ai que não acabou, ainda é possível vender um bem em inventário pedindo ao Juiz, isso ai, ele vai expedir um alvará judicial para esse ato.

Espero que esse artigo tenha lhe ajudado

Texto: Ismaile André Polvero, Advogado