Nos últimos meses temos recebido com frequência em nosso
escritório clientes com problemas e defeitos consideráveis em seus imóveis, e
que, não eram aparentes no momento da compra. Sendo assim, resolvemos trazer
neste artigo algumas peculiaridades desta situação.
Em regra, a responsabilidade do construtor pela existência
de defeitos na obra, sejam eles aparentes ou ocultos, é subjetiva, portanto,
depende da apuração de culpa, restando observar somente a diferença entre o que
é defeito aparente e o que é vício oculto e suas implicações nas relações entre
vendedor e adquirente.
Contudo, caso a compra e venda de imóvel seja regida pelo
código de defesa do consumidor essa responsabilidade muda, sendo essa
denominada como responsabilidade objetiva, pouco ou nada importando a discussão
quanto a apuração de culpa do vendedor, ou seja, existindo dano ao comprador, o
fornecedor deverá ser responsabilizado, conforme determina o artigo 14 do
Código de Defesa do Consumidor, salvo se conseguir demonstrar que o defeito é
inexistente ou que a culpa é exclusiva do consumidor ou de terceiros.
Podemos denominar como defeito aparente, tudo aquilo que é perfeitamente possível de ser percebido de imediato, posto que o defeito é perfeitamente constatável, como, por exemplo: parede torta; azulejo quebrado ou mal colocado; pia quebrada; porta empenada; vidros riscados, vaga de garagem com tamanho errado, etc.
É importantíssimo mencionar, que se tratando de imóvel, o
comprador deve realizar uma boa análise antes de assinar o termo de vistoria,
tendo em vista que, uma vez assinado, fica difícil a comprovação que o defeito
era oculto.
Deste modo, podemos denominar como vícios ocultos (vícios redibitórios), aqueles que por insegurança ou inadequação não são percebidos de pronto, ou seja, sua constatação não é possível de ser feita a partir da entrega, somente aparecendo após um período de utilização.
A seguir traremos um quadro contendo os prazos para a reclamação quanto a esses vícios:
É de suma importância destacar que, todas essas reclamações
devem ser feitas por escrito, para que fique comprovado de forma inequívoca a
tentativa de resolução administrativa.
Por fim, fique atento aos seus direitos e não protele as
resoluções desses problemas, posto que, os prazos são relativamente curtos, e
caso se expirem, dificulta a reparação do dano oriundo de vícios no imóvel.
Texto: Marins Lourenco, Especialista em Direito
Previdenciario, Imobiliário e Civel
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