Quando o assunto é locações, há uma dúvida recorrente que
sempre paira na cabeça dos envolvidos: se um imóvel locado é vendido, o
comprador é obrigado a respeitar o contrato de locação.
O tema é tratado pela Lei de Locações, em seu artigo 8º:
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o
adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a
desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver
cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula
do imóvel.
Como se nota, quando da alienação do imóvel, regra é que o
novo proprietário poderá notificar o Locatário, para desocupação do imóvel em
90 dias.
Todavia, existe uma exceção – e aqui reside a providência
cabível aos Locatários a fim de não serem surpreendidos com a necessidade de
devolver o imóvel, em uma eventual venda do imóvel.
Para resguardar seu direito e obrigar o adquirente a
respeitar o prazo restante da locação, é necessária a observação cumulativa dos
seguintes requisitos:
A – Locação por tempo determinado
Independentemente de qualquer outro aspecto, o respeito ao
contrato de locação exige que, ao tempo da compra e venda do imóvel a
terceiros, o contrato esteja vigendo por tempo determinado.
Desta forma, caso o prazo contratual já esteja encerrado e,
sem renovação, a locação esteja por prazo indeterminado, o adquirente poderá
notificar o Locatário para desocupação do imóvel em 90 dias.
B – Cláusula de vigência
A chamada “clausula de vigência” refere-se à existência de
disposição, no contrato, prevendo que em caso de venda do imóvel, o novo
proprietário será obrigado a respeitar a locação até o fim.
C – Registro na matrícula do imóvel
Por fim, o último e obrigatório requisito é que o contrato
de locação, contendo a cláusula de vigência, esteja devidamente averbado junto
à matrícula do imóvel.
Trata-se de providência que o Locatário poderá fazer,
comparecendo ao Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel locado é
registrado, com o contrato de locação assinado por ambas as partes e requerendo
a averbação do instrumento na matrícula do imóvel.
Importante mencionar, também, que se por um lado o
cumprimento dos requisitos acima protegem o Locatário, por outro, o Locador
pode enfrentar maiores dificuldades caso opte – ou necessite – realizar a venda
do imóvel durante a locação, visto que a existência da restrição de utilização
do bem, até o final da locação, pode afastar eventuais pretendentes a
compradores.
No mais, mesmo que não conste a cláusula de vigência em
contrato ou este não esteja devidamente averbado no Cartório de Registro de
Imóveis, o adquirente é obrigado a notificar o Locatário sobre sua intenção de
desocupação do imóvel, notificando-o dentro do prazo de 90 dias contados do
registro da compra e venda do imóvel.
Texto: Bruno Angeli Perelli, Advogado
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