A partir da aquisição de um imóvel seu proprietário passa a
ter direito aos rendimentos que esse venha a gerar, sendo certo que no caso de
um condomínio vir a alugar qualquer área comum, como o telhado, paredes das
fachadas, salão, vagas de garagem ou corredores, essa renda deverá ser
destinada aos coproprietários. Dessa forma, comete irregularidade a
administração do condomínio que utiliza esses rendimentos, como os auferidos
com o aluguel de antenas de telefonia ou espaços de publicidade, para reduzir o
valor das quotas de condomínio que são pagas pelos proprietários ou pelos
inquilinos.
O aluguel dessas áreas comuns não deve entrar como receita
no balancete do condomínio, pois nos casos em que há unidades alugadas os
locadores são prejudicados e os inquilinos beneficiados com uma renda que não
lhes pertence.
Age de maneira errada o condomínio que recebe o aluguel da
locação do telhado para antena de telefonia ou de outra área comum, bem como de
uma loja que pertença à coletividade e deixa de dividir essa receita entre os
coproprietários. Por desconhecimento dos princípios que regulam a propriedade,
os condôminos que alugam seus apartamentos, salas ou lojas, acabam entregando
gratuitamente o seu direito, ou seja, seu rendimento ao inquilino, quando o
aluguel da antena/área comum é utilizado para reduzir a quota ordinária de
condomínio.
Essa situação tem exigido reflexão diante do aumento dos
projetos de edifícios que possibilitam a obtenção de renda com a locação de
espaços comuns para terceiros, como o aluguel de vagas de garagem pertencentes
ao condomínio e de auditórios em edifícios comerciais para a realização de
cursos e palestras. Há ainda os prédios que tiveram que preservar na frente do
terreno uma casa tombada ou mesmo construir uma loja que acabou ficando para o
condomínio auferir renda com locação. Essa prática gera lucros que devem ser
convertidos em melhorias para o edifício, podendo assim o rendimento ser
destinado a um fundo de reserva destinado à compra de equipamentos e para
realizar obras que serão custeadas apenas pelos coproprietários.
Utilizar o valor recebido do aluguel de área comum para
diminuir a cota condominial mensal a ser paga pelos moradores é um equívoco,
pois quem usufrui desse benefício quando o apartamento encontra-se alugado é o
inquilino, que tem a obrigação contratual e legal de pagar as referidas cotas
ordinárias no valor integral. Sendo assim, quando o valor da cota de condomínio
é reduzido com o recurso do aluguel, o proprietário que investiu na compra do
imóvel tem prejuízo, pois o lucro decorrente da locação deixa de lhe ser
repassado.
A questão do imposto de renda tem sido ignorada em muitos
edifícios, pois para o Fisco os rendimentos, por exemplo, com uma antena de
telefonia, devem ser declarados em nome de cada coproprietário. Mas as empresas
de telefonia deixam de explicar isso e assim são realizadas transações que
podem gerar multas para os coproprietários e, em alguns casos, fazê-los pagar
mais imposto de renda ao mudar de faixa de rendimento, impondo alíquota maior,
mesmo que esses não desejem.
A quantia obtida pelo condomínio a título de aluguel, ou
seja, além do pagamento das cotas ordinárias mensais constitui rendimento
atrelado à propriedade e, sendo assim, deve ser usada em benefício dos
proprietários das unidades do edifício, seja residencial ou comercial.
Nesse caso, o aluguel de um engenho de publicidade na
fachada ou de antena no topo do prédio, deverá ser dividido de acordo com que
estiver estipulado na convenção, sendo que os recibos deverão ser encaminhados
para cada condômino de maneira que possam declarar ao Fisco.
Conforme a Ato Declaratório Interpretativo SRF nº 2, de
27/03/2007, diante da inexistência de personalidade jurídica do condomínio
edilício, as receitas de locação por este auferidas, na realidade,
constituem-se em rendimentos dos próprios condôminos, devendo ser tributados
por cada condômino, na proporção do quinhão que lhe for atribuído. Mesmo que
não tenham recebido em moeda corrente, são eles os beneficiários dessa quantia,
quando o valor recebido se incorpora ao fundo de reserva, é destinado a compra
de equipamento, reforma ou diminui a quota de condomínio cobrada.
Entretanto, no caso de condomínio edilício, se houver
cobrança dos próprios condôminos pela utilização das áreas de lazer como o
salão de festas, churrasqueiras ou quadras, essa renda não é considerada
rendimento de aluguel.
Texto: Kênio de Souza Pereira, Presidente da Comissão de Direito Imobiliário
da OAB-MG, Conselheiro da Câmara do Mercado Imobiliário de MG e do Secovi-MG,
vice-presidente da Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB Federal e
Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis.
Fonte: Diário do Comércio
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