Comprei um apartamento novo e apareceram rachaduras

Você não sabe o que fazer se comprou um apartamento novo e apareceram rachaduras, infiltrações ou outros vícios que prejudicam a segurança do imóvel?

Iremos tratar dos problemas vícios de qualidade por insegurança dos apartamentos adquiridos na planta, esclarecendo o que pode ser feito diante tais defeitos.

1 Da relação de consumo

Em regra, quando falamos em imóvel na planta estamos diante de uma relação de consumo, já que quem compra o apartamento é o destinatário final do serviço, ou simplesmente, consumidor.

No Código de Defesa do Consumidor os problemas são divididos em duas espécies:

a) Defeito ou vício de qualidade por insegurança: é o problema que abala a segurança do produto, que arrasa com as expectativas do consumidor e que pode provocar acidente de consumo.

b) Vício por inadequação: é o problema que fala da qualidade e tamanho do produto, por exemplo, baixa qualidade do material que foi utilizado

Quando falamos em rachaduras e infiltrações estamos tratando de defeito no apartamento, já que trata da segurança da construção e que traz o risco de acontecer algum acidente.

1.1 Do prazo para ação

O artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor prevê que em caso de defeito o prazo é de 5 anos para entrar com a ação para que a construtora pague pelo conserto e, se houve algum prejuízo ao consumidor, indenizar tais prejuízos.

Mas atenção, o prazo de 5 anos começar a contar no dia que o consumidor toma conhecimento do defeito e sua autoria.

A autoria em se tratando de imóvel na planta é de fácil conhecimento, já que a construtora é a responsável pela construção, logo é responsável pelo defeito. Deste modo, o prazo começa a contar do dia que o consumidor descobre o defeito.

1.2 Da vida útil

Entrei em contato com a construtora e a mesma respondeu que já passou o prazo de garantia, portanto não podem fazer nada.

Na compra do apartamento as construtora informam o prazo de garantia que elas dão, por exemplo, podem informar que o prazo de garantia dos azulejos são 6 anos.

Então se o azulejo começa a descolar após de 7 anos a construtora certamente irá dizer que o prazo de garantia já acabou.

Mas se tratando de relação de consumo temos que fazer a seguinte pergunta: o azulejo foi feito para durar apenas 6 anos?

Portanto, não importa o prazo de garantia que a construtora deu, o que deve ser levado em conta é o prazo de vida útil, ou seja, quanto tempo se espera que dure aquele bem.

2 Da aplicação do Código Civil

Apesar de ser uma relação de consumo, por algumas situações podem ser mais benéfico utilizar o Código Civil.

O Código Civil divide os problemas nos imóveis da seguinte maneira:

a) Vício de qualidade: trata dos problemas de qualidade do imóvel, por exemplo, portas que não fecham ou canos entupidos. Esse vício pode ser oculto ou aparente.

b) Vício da segurança e solidez da obra: o construtor tem responsabilidade objetiva (sem a necessidade de comprovar a culpa) de garantir a obra por 5 anos. Essa garantia envolve a mão-de-obra utilizada e materiais.

c) Vício por medida: o tamanho do imóvel informado pelo vendedor é diferente do que realmente mede.

Por estarmos tratando de rachaduras, infiltrações e outros problemas que estão na estrutura do imóvel, vamos nos aprofundar no vício de segurança e solidez da obra.

2.1 Do prazo para ação

O artigo 618 do Código Civil dispõe que o prazo para entrar com a ação redibitória (devolver o imóvel e pegar o dinheiro de volta) é de 180 dias, o prazo começa a ser contado do dia que ficar evidente o dano.

Ressalta-se que, o dano deve acontecer dentro dos 5 anos que o construtor tem a responsabilidade de garantir a obra.

Se a intenção for indenização por danos sofridos (materiais e/ou morais), o prazo para ação indenizatória, segundo o STJ, é de 10 anos.

3 Da notificação da construtora

Logo que aparece o defeito no imóvel deve o proprietário do imóvel informar a construtora, para que a mesma toma as medidas necessárias e, se for o caso, pague pelos danos causados.

O ideal é que seja feito escrito, seja por e-mail ou carta com aviso de recebimento, para que fique documentado que a construtora tomou ciência do defeito. Caso seja feita por meio do telefone, não esqueça de anotar o dia, hora e número de protocolo da ligação.

Se a construtora se manter inerte, será necessário entrar com um processo.

Tome cuidado quantos aos prazos para entrar com ação, passado os prazos aqui previstos não terá mais o interessado o direito de procurar a justiça para resolver a questão.

4 Algumas dicas

Além de informar a construtora, de acordo com o caso concreto, pode tomar as seguintes atitudes:

Tirar fotos e gravar vídeos que mostrem as rachaduras, infiltrações, etc.

Contratar um perito para fazer um laudo.

Dependendo da gravidade, chamar a defesa civil.

Fontes:

BRASIL. Legislativo. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: . Acesso em: 26 de dezembro de 2019.

BRASIL. Legislativo. Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990. Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências. Disponível em: . Acesso em: 26 de dezembro de 2019.

FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil. Salvador: JusPodivm, 2017, v. 5.

SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio. Direito Imobiliário: Teoria e prática. 12.ª ed. - rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro. Ed. Forense, 2017.

Texto: Tatiane Rodrigues Coelho, Advogada Especialista em Direito Imobiliário.