"Felipe, precisamos mesmo realizar todas essas
pesquisas a respeito dessa casa?"
Essa pergunta me foi feita por um cliente a alguns dias
atrás. Tal pergunta ocorreu quando um cliente de longa data, entrou em contato
informando que realizaria seu sonho, iria comprar sua casa própria e, queria
que eu formulasse o contrato de compra e venda deste.
Posteriormente refletindo a respeito do serviço que foi
realizado, me lembrei dessa indagação, defini para o dia de hoje este texto,
para falar um pouco mais sobre um cuidado muito grande na hora de comprar um
imóvel.
Sempre brinco com os clientes do escritório que após comprar
um imóvel a primeira ligação é para algum familiar (pai, mãe, esposo ou
esposa), para contar a novidade, a segunda é para o seu advogado para fazer
tudo corretamente.
Todos acham graça da situação, mas a explicação para isso é
bem simples, negociações de imóveis sempre envolvem um valor elevado. E ao
adquirir um lote, casa ou o apartamento, tenho certeza que você não quer dor de
cabeça futura. E para não ter nenhuma crise de enxaqueca, a segunda ligação
deve ser para mim.
No caso desse cliente, quando apresentei a lista de
documentos que precisaria para organizarmos o contrato, e protege-lo na
negociação. A pergunta surgiu no momento que ele viu “ certidões negativas
processuais”.
O meu intuito ao solicitar esses documentos perante a
Justiça Federal, Justiça Estadual, Cível, trabalhista e até mesmo na área de
família foi de evitar a EVICÇÃO, ou seja, proteger meu cliente de um oficial de
justiça batendo na porta dele por um processo que envolvesse o imóvel.
Mas o que seria a evicção? Se existir alguma discussão
judicial sobre quem é o proprietário do imóvel, ou existindo a possibilidade da
cobrança de uma dívida, onde o imóvel seja uma garantia de pagamento, teremos uma
situação de evicção, ou seja, teremos um debate judicial para saber quem é
proprietário, ou se o bem pode ser alienado para quitar uma dívida.
Se eu não solicitasse tais documentos e, posteriormente em
um processo judicial, fosse demonstrado que quem vendeu o imóvel de fato não
era o real detentor do bem, o meu cliente teria que devolver a casa, e depois
iniciar um procedimento judicial para reaver o valor que havia pago.
Um enorme risco e um enorme prejuízo financeiro que,
facilmente pode ser evitado. Sugeri ao meu cliente que fizesse a leitura do
Código Civil do art. 447 até o 457. Não passou nem 40 minutos ele me liga e
diz: “ Felipe pode deixar que vou providenciar eu mesmo essas certidões para o
senhor fazer o contrato”.
Nosso trabalho não foi muito difícil, o proprietário do
imóvel nos informou que ele estava se divorciando de sua companheira, e o
processo ainda estava caminhando. O acordo entre eles já havia sido firmado e
aguardavam apenas a homologação do juiz.
Ao verificar o acordo que foi firmado, foi possível
constatar que o vendedor teria a totalidade do imóvel com a separação do casal,
o que de fato não o impediria de realizar a venda do bem.
Mas por motivos de segurança, para ambos os lados, tanto do
vendedor que necessitava do dinheiro, como do meu cliente que necessitava de
adquirir a casa com segurança, optamos por fazer um contrato de promessa de
compra e venda, para aguardar a concretização do procedimento de judicial.
Quando o processo for finalizado, meu cliente (comprador) e
o vendedor, assinarão um contrato de compra e venda da casa, estando a partir
desse momento o imóvel livre de qualquer embaraço judicial e pronto para mudar
de titularidade.
Por isso sempre afirmo, sempre documente todas as
negociações que fizer e, sempre que possível procure a ajuda de um profissional
da área, para orientá-lo e, assim garantir segurança para sua transação.
Texto: Felipe Matias do Vale, Advogado graduado pela
Pontifícia Universidade Católica de Goiás.
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