Sou inquilino, mas tenho direitos!

Nos dias de hoje, grande parte das pessoas optam por locar seus espaços de moradia e, ao se mudarem para condomínios na condição de inquilinos, ficam submetidas, por vezes, a situações de convivência complicadas nas quais é preciso saber quais seus direitos enquanto não-proprietários, mas locatários.

Primeiro, é preciso entender a diferença entre condômino e inquilino. Condôminos são os proprietários do imóvel, enquanto inquilinos são os locatários, que mantém a posse por determinado período de tempo (arts. 1331 a 1358 do Código Civil).

Qual legislação resguarda os direitos dos inquilinos nos condomínios?

Para entender melhor quais os direitos dos inquilinos, você deverá verificar os arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil, a lei nº 8.245/91, que regula as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, bem como a lei 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações.

Quem é responsável pelas contas do condomínio?

O inquilino é responsável pelo pagamento de todas as despesas ordinárias contidas na taxa condominial, quais sejam (§ primeiro do art. 23 da lei 8245/91):

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

Já as despesas extraordinárias cabem aos proprietários, sendo aquelas que se incorporam e valorizam o imóvel, como, por exemplo (§ único do art. 22 da lei 8245/91):

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.

O inquilino pode participar das reuniões de condomínio?

O Código Civil prevê em seu artigo 1.335 que são direitos do condômino votar nas deliberações da assembleia. Sendo assim, o inquilino que queira participar e votar deverá comparecer munido de procuração do proprietário do imóvel, que deverá observar as regras existentes na convenção e no regimento.

É importante que se saiba, no entanto, que de acordo com o § 4º do art. 24 da lei 4.591/64, nas decisões da Assembleia que não envolvam despesas extraordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.

Inquilino pode ser síndico?

Existe a previsão no Código Civilde que o síndico não precisa ser proprietário. Sendo assim, o inquilino não precisa de uma procuração ou autorização do proprietário para ser candidato.

Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Deve-se ressaltar que as convenções ou regimentos condominiais que proíbam candidatos a síndico que não sejam proprietários não possuem validade jurídica, pois não podem contrariar as leis já existentes, independente se prevista no âmbito Municipal, Estadual ou Federal.

Posso alugar minha vaga de garagem?

Segundo o § 1º do art. 1.331 do Código Civil, as vagas de garagem não podem ser alienadas ou alugadas a pessoas estranhas ao condomínio, salvo se houver autorização expressa na convenção. Entretanto, referida proibição não permanece se a locação for para outra pessoa residente no condomínio.

O que é possível fazer com aquele vizinho que torna a convivência no prédio insuportável?

O Código Civil prevê em seu art. art. 1337, que o condômino ou locatário que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Há ainda, previsão mais gravosa contida no parágrafo único do mesmo artigo, que estabelece que o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais moradores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

De quem é a responsabilidade por ações e omissões danosas do síndico?

O art. 186 do código civil estabelece que aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. Do ato ilícito surge o dever de reparação, previsto no art. 926 do mesmo diploma legal. Em um primeiro momento, o condomínio é responsável pelas ações e omissões do síndico, mas ele pode ser responsabilizado quando as atribuições do cargo não são cumpridas adequadamente, ocasionando prejuízos aos condôminos ou a terceiros.

Se a situação for mais grave, pode haver inclusive responsabilização criminal do síndico quando ele não cumpre suas atribuições a partir de uma prática que pode ser entendida como crime ou contravenção penal.

Fonte: Gustavo Pessali

Valente Reis Pessali Sociedade de Advogados, escritório especializado no combate a violações de Direitos Humanos. Além da atuação com Direitos Humanos, são especializados em Direito Civil, de Família, do Trabalho e em Execução fiscal e contra a Fazenda Pública.