Imóvel locado com infiltração. E agora?

Quando falamos em contrato de locação a dúvida mais comum é sobre o que deve ser feito quando o imóvel apresenta defeitos, sendo que entre tais defeitos, o que mais se destaca é a infiltração.

O que deve ser feito quando o imóvel apresenta uma infiltração? Qual postura o locador e locatário devem adotar? São as perguntas que iremos responder.

1. Obrigação do locador em relação a reparos

Independentemente de estar no contrato ou não, por lei o locador tem a obrigação de entregar o imóvel em condições de uso e deve garantir que isso aconteça durante todo o contrato, além de responder pelos vícios ocultos.

Uma outra obrigação que destacamos é da responsabilidade nos reparos que tratam sobre a estrutura do imóvel e aqueles que sirvam para manter o imóvel em condição de uso. Se o imóvel apresenta problema estrutural, ele não está cumprindo a destinação que foi dada.

Por problema estrutural podemos citar como exemplo rachaduras, umidade e infiltrações.

2. Obrigação do locatário em relação a reparos

O locatário é responsável pela manutenção e reparo dos danos que estão dentro da normalidade, que seja desgaste pelo uso. Por exemplo, o inquilino é responsável pela troca de fechadura, torneira, limpeza de calhas e entre outras.

Além disso, conforme previsto no artigo 23, IV da lei do inquilinato, o locatário tem a obrigação de avisar o locador quando aparecer problemas no imóvel em que seja de sua responsabilidade a manutenção.

Portanto, sempre que houver algum problema estrutural o inquilino deve avisar o quanto antes o locador.

2.1 Como deve ser informado o locador?

O ideal é que seja feito por escrito, recomendamos o uso do telegrama, já que assim o locatário conseguirá ter uma cópia da notificação e a confirmação de recebimento.

2.1.1 Modelo de notificação

Sugerimos utilizar o seguinte modelo de notificação:

Prezado (a). Sr (a). Nome Completo do Locador

Nome Completo, inscrito (a) no CPF sob o nº 000.000.000-00, na qualidade de locatário (a) do imóvel situado à Rua de Nome Tal, 00, Bairro, Cidade - UF, CEP 0000-000, locado por Vossa Senhoria conforme contrato firmado em 00/00/2000, venho por meio da presente para, de acordo com o inciso IV do artigo 23 da Lei nº 8.245/1991, notificá-lo (a) de que o imóvel se encontra com descrever o problema, problema este de sua responsabilidade e que necessita de imediato reparo.

Aguardo o pronto reparo do problema relatado.

Era o que havia para notificar.

00 de mês de 20XX

Seu nome completo.

2.2 E o que a lei do inquilinato fala sobre os prazos?

No artigo 26 da Lei 8.245/91 diz que se o reparo durar mais de 10 dias o inquilino terá direito ao abatimento do aluguel, tal abatimento será proporcional ao período excedente.

Ainda, está previsto no artigo que se o prazo do reparo for mais de 30 dias o locatário poderá resolver o contrato.

3. Notifiquei o locador, mas ele não providenciou o conserto. E agora?

Se mesmo após receber a notificação o locador continuar inerte, o locatário poderá exigir o conserto ou que o locador autorize a compensação no aluguel.

Mas e se o locador não consertar e nem autorizar a compensação do aluguel, ou seja, não for dado uma solução para o caso, após 30 dias, o locatário poderá resolver o contrato, por meio de um processo.

Ou seja, como o locador descumpriu com suas obrigações, o locatário é autorizado a devolver antecipadamente o imóvel. Neste sentido:

LOCAÇÃO DE IMÓVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE CAUÇÃO E MULTA RESCISÓRIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO INTERPOSTO PELA RÉ. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. MÉRITO. PROBLEMAS NO TELHADO QUE OCASIONARAM INFILTRAÇÕES NAS PAREDES E PISO DO IMÓVEL. ELEMENTOS QUE AUTORIZAM A RESCISÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO SEM CULPA DA LOCATÁRIA. SENTENÇA MANTIDA. APLICAÇÃO DA MAJORAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA NOS TERMOS DO ART. 85, § 11, DO CPC/15. Recurso improvido, com determinação. (TJ-SP 10097288020168260004 SP 1009728-80.2016.8.26.0004, Relator: Cristina Zucchi, Data de Julgamento: 26/07/2018, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 26/07/2018).

3.1 Exceção de contrato não cumprido

Como já dito, o locador deve entregar o imóvel em condições de uso e fazer os reparos que são relacionados a estrutura do imóvel, sob pena de estar descumprindo com suas obrigações.

Com o descumprimento o inquilino pode utilizar da exceção do contrato não cumprido e ter reconhecido o seu direito de descumprir sua obrigação de pagamento do aluguel, conforme disposto o artigo 476 do Código Civil. 

Vejamos:

Locação de imóveis – despejo por falta de pagamento – exceção de contrato não cumprido – prova de que o imóvel não se prestava à habitação – suspensão dos alugueres a partir da data da ruína do bem – admissibilidade – provando os réus que o imóvel locado não se prestava à habitação, existindo umidade camuflada por pintura nova e sérias rachaduras, ainda que decorrentes do início da obra realizada no imóvel lindeiro, correta a suspensão dos alugueres e desocupação do bem, porque ao locador incumbe entregar e manter o imóvel em condições hábeis aos fins a que contratualmente se destina. Recursos aos quais se nega provimento. TJSP – Apelação sem Revisão 992040074594 (858481500) – Relator (a): Regina Capistrano – Órgão julgador: 31ª Câmara do Sexto Grupo (Ext. 2º TAC) – Data do julgamento: 02/08/2005 – Data de registro: 08/08/2005.

Ressalta-se que, não é por qualquer problema que o inquilino pode utilizar da presente exceção, ela deve ser utilizada em casos graves, já que deve prevalecer a boa-fé. E, inclusive, dependendo da gravidade, além de suspender o pagamento o locatário pode desocupar o imóvel.

Por este motivo que recomendamos não tomar qualquer atitude sem antes procurar um advogado de sua confiança, que saberá te orientar sobre quais atitudes extrajudiciais e judiciais podem ser tomadas.

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Fontes:

BRASIL. Legislativo. Lei nº 8.245/91 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm>. Acesso em: 24 de julho de 2019.

BRASIL. Legislativo. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: . Acesso em: 24 de julho de 2019.

FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil. Salvador: JusPodivm, 2017, v. 4.

SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio. Direito Imobiliário: Teoria e prática. 12.ª ed. - rev., atual. e ampl. Rio de Janeiro. Ed. Forense, 2017.

Texto Escrito por Tatiane Rodrigues Coelho, Especialista em Direito Imobiliário