Esse é um tema bastante recorrente, sobretudo nos dias atuais, onde a
busca pela casa própria e garantia de moradia está presente nos sonhos da
população.
A maioria das pessoas prefere financiar um imóvel, com parcelas a
perder de vista, pagando juros e demais encargos, do que juntar o dinheiro e
comprar à vista.
Isso por várias razões: dificuldade de fazer a reserva financeira,
desorganização no orçamento, desconhecimento dos valores, juros, taxas, índices
e encargos que serão adicionados ao preço do imóvel (que muitas vezes fazem com
que o bem alcance quase o dobro do seu valor original), entre outras.
O financiamento pode parecer mais vantajoso, em razão do “baixo” valor
da entrada, parcelas que podem caber no orçamento, além daquela famosa frase:
“prefiro pagar parcela do imóvel que será meu no final, do que pagar aluguel!”.
No entanto, se colocarmos na ponta do lápis todos os valores que serão
desembolsados, veremos que não é bem assim.
A par da discussão matemática acerca das vantagens e desvantagens de se
financiar um imóvel (casa, lote, apartamento), um problema pode surgir ao longo
desse parcelamento: A falta de dinheiro para continuar os pagamentos.
Muitas vezes, dividimos o valor em 60, 72, 84, 96, parcelas, o que
resulta em, pelo menos, 5 anos realizando o pagamento todo santo mês.
Durante esse período, imprevistos podem acontecer, como a perda do
emprego, doença, etc, resultando na impossibilidade de pagar as parcelas,
levando à inadimplência.
Diante disso, qual o procedimento quando atraso o pagamento do
financiamento?
Incialmente, vale destacar que existe uma lei que regulamenta essa
matéria, de nº 9.514/97.
A partir do artigo 22, está descrito todo o procedimento, desde a
celebração do contrato, até seu pagamento integral, ou, em caso de dívida, a
forma que será rescindido o contrato e o que será feito posteriormente.
Desta forma, vamos nos concentrar na parte relativa ao inadimplemento,
o que nos interessa nesse artigo.
Em caso de vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida, você
deverá ser notificado pelo credor (banco), através do oficial do cartório de
Registro de Imóveis onde está registrado o contrato e o imóvel, a pagar, no
prazo de 15 dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do
pagamento, acrescida dos juros, multas, e encargos contratuais, legais e demais
despesas de cobrança e de intimação.
Neste ponto, vale dizer que o contrato definirá o prazo de carência
que, após o seu decurso, será expedida a intimação prevista no parágrafo
anterior.
Caso seja paga a dívida com todos os encargos, o contrato voltará a ao
seu curso normal.
Decorrido o prazo de 15 dias sem a realização do pagamento pelo
devedor, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato,
promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade
em nome do credor fiduciário (banco).
Em caso de contrato de financiamento pelo programa “minha casa minha
vida”, o prazo para pagamento, após a intimação pelo oficial do cartório de
registro de imóveis, é de 30 dias, e não de 15, como nos contratos comuns.
Após a consolidação da propriedade em nome do banco, em razão do não
pagamento das parcelas vencidas dentro do prazo, este deverá promover o leilão
público do imóvel, dentro de 30 dias.
Neste leilão, é assegurado ao devedor o direito de preferência para
adquirir o imóvel, por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos
encargos e demais despesas, inclusive tributárias.
E com relação às parcelas já pagas? Qual meu direito?
Caso o devedor não consiga realizar o pagamento das parcelas vencidas e
“perca” o imóvel, terá direito à devolução das parcelas pagas, atualizadas
monetariamente, com desconto de percentual, que varia de 10% a 20%.
Vale dizer que, de acordo com Código de Defesa do Consumidor, são
consideradas nulas as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações
pagas em benefício do credor (banco) que, em razão do inadimplemento, pleitear
a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.
Desta forma, o banco não poderá reter todo o pagamento feito pelo
consumidor, devendo descontar, como dito, percentual, à título de despesas
administrativas.
Atualmente, o entendimento é de que, via de regra, o percentual será de
10% a 20%, podendo ser maior, caso seja comprovada despesa extraordinária.
O consumidor também não terá direito à devolução do valor pago ao
corretor de imóveis, quando a rescisão do contrato se der por culpa sua, como é
o caso do não pagamento das parcelas.
Conclusão
Pelos esclarecimentos prestados, embora o consumidor esteja em
desvantagem e com risco de perder seu imóvel, é importante se atentar para as
regras previstas pela lei.
Da mesma forma, caso o consumidor seja lesado pelo banco, perdendo todo
o valor já pago, poderá ingressar com ação judicial para pedir a devolução de,
no mínimo, 80% do valor pago, atualizado monetariamente.
Caso esteja nessa situação, procure a ajuda de um advogado da sua
confiança, ele poderá analisar seu caso e ver qual a melhor solução.
Fonte: Paulo Martins, Assessoria e Consultoria Jurídica Especializada
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