Vamos
tratar dos tipos diferentes de procedimento do leilão de imóvel de forma
simples e resumida, para que o leitor possa ter um entendimento geral e prático
dessa modalidade de negócio, que geralmente é bastante vantajosa para quem tem
capital para investimento.
LEILÃO
JUDICIAL
Será
judicial, quando autorizado ou determinado por um juízo, dentro de um processo
judicial, devendo cumprir os procedimentos do Código de Processo Civil.
ORIGEM
DO LEILÃO DE IMÓVEL JUDICIAL – PORQUE O IMÓVEL ESTÁ SENDO VENDIDO POR LEILÃO?
Existem
diversos motivos que determinam um leilão judicial, dentre eles podemos
destacar a venda de um bem para pagar uma dívida, a venda judicial de um bem
para extinguir a propriedade em condomínio (no caso de existirem diversos
proprietários para um único imóvel), a venda de um bem que consta em processo
de inventário para cobrir as despesas do processo, ou de um processo de
falência, entre outras situações que o imóvel precisa ser vendido por
determinação judicial.
PROCEDIMENTO
DO LEILÃO JUDICIAL
O
leiloeiro faz a oferta pública do imóvel por edital, no qual determina data e
horário da primeira e segunda praça e valores de lance mínimo, para a primeira
praça o valor da avaliação e, para a segunda praça, caso não haja licitante na
primeira, com valor de lance mínimo correspondente à 50% sobre o valor da
avaliação
O
juízo poderá estipular outro valor mínimo, desde que não seja menor do que 50%,
para não ser considerado preço vil e o leilão ser anulado.
No
caso de haver incapaz envolvido no processo de alienação judicial, o valor
mínimo será de 80% sobre o valor da avaliação.
Caso a
segunda praça não tenha interessados, posteriormente pode-se requerer novamente
outro leilão. A avaliação é realizada no próprio processo, por perito designado
pelo juízo, ou por oficial de justiça.
PRAZO
DO EDITAL
O
prazo do edital varia de acordo com a lei que rege o objeto do processo
judicial, por exemplo, se for processo trabalhista, o mínimo para publicação é
de 8 dias, se for execução fiscal a lei prevê a publicação em 20 a 30 dias
antes do leilão, então o ideal é analisar o processo para saber se o leiloeiro
cumpriu com o prazo correto. Normalmente o leiloeiro pública o edital com pelo
menos 30 dias antes da primeira praça.
PAGAMENTO
EM ATÉ 30 MESES
Em
regra o pagamento deve ser realizado de imediato pelo arrematante, por depósito
judicial ou por outro meio eletrônico aceito pelo leiloeiro. Contudo, temos uma
novidade a partir de 2016, pela qual o valor poderá ser parcelado em até 30
parcelas mensais, desde que depositado no mínimo 25% sobre o valor da
arrematação de imediato em juízo. No entanto, para o parcelamento, existem
procedimentos legais que devem ser seguidos. Procure um advogado especializado
para lhe orientar sobre isso.
SEGURANÇA
DO NEGÓCIO - COMPRAR NO LEILÃO É SEGURO?
É de
essencial importância para sua segurança fazer uma diligência prévia
(due-diligencie) sobre a situação do imóvel antes de decidir participar do
leilão. Essa diligência servirá para saber de fato o que está comprando, quais
as dívidas que serão carregadas com o imóvel, se existe risco de anulação
posterior ao leilão (nesse caso o arrematante pode ficar com o dinheiro do
depósito preso até se resolver o pedido de anulação) entre outras situações.
Fazendo
a due-diligence previamente, o licitante elimina esses riscos. Importante
também fazer uma avaliação de valor de mercado do imóvel para não correr o
risco de pagar mais alto do que vale, pois o leilão não tem limite de valor de
lance. Para isso necessária a contratação de escritório ou advogado
especialista.
Fazendo
esses estudos prévios, é uma modalidade de negócio segura como qualquer outra,
e ainda tem benefício que é o acompanhamento do juízo passo a passo e o valor
do negócio é depositado em juízo. Ou seja, após a emissão da carta de
arrematação, temos um negócio jurídico perfeito e irretratável.
APÓS O
LEILÃO O QUE FAZER? COMO CONSOLIDAR A POSSE E A PROPRIEDADE EM SEU NOME PARA
PODER VENDER OU ALUGAR O IMÓVEL?
Após
arrematar o imóvel em leilão, desde que cumpridas as obrigações conforme o
edital, com depósito do valor e apresentação dos documentos do arrematante,
será necessário proceder com alguns procedimentos para consolidar a propriedade
e a posse em nome do arrematante.
Primeiramente,
caso o imóvel esteja ocupado, o arrematante, através de advogado contratado
(somente advogado pode se manifestar em processo), deverá requerer a ordem
judicial de imissão de posse e consequente despejo do ocupante no próprio
processo que originou o leilão (isso é uma novidade, veja dicas abaixo)
Também
deverá requerer a expedição da carta de arrematação, com os documentos
necessários ao registro do imóvel.
Após a
determinação da ordem judicial de desocupação, o arrematante consegue a posse
do imóvel e, após a emissão da carta de arrematação e o registro da mesma, o
arrematante consegue consolidar a propriedade em seu nome e assim poderá alugar
ou vender o imóvel.
DICAS
IMPORTANTES
Atualmente
é possível fazer o pagamento do valor em até 30 parcelas mensais, depositando
um sinal de 25% no ato do leilão em juízo.
Atualmente,
ficou muito mais ágil o processo de desocupação, pois antes, era necessário o
arrematante fazer uma ação nova, inicial, contra o ocupante. Agora não é mais
necessário fazer uma ação nova, pois no próprio processo que originou o leilão,
o juízo já emite a ordem de desocupação.
Antigamente
apenas poucos tinham conhecimento dessa modalidade de negócio, pois a
informação era muito mais restrita e de difícil acesso. Hoje em dia, qualquer
pessoa tem condição de participar. As casas de leilão fazem anúncios em sites
de internet com prazo superior a 30 dias do pregão para que todos os
interessados possam avaliar o leilão. O pregão é online, ou seja, o interessado
pode participar de qualquer lugar do mundo. Existem escritórios e advogados
especializados que se dispõem a fazer uma análise prévia e emitir parecer sobre
a situação do imóvel, ou seja, o interessado não fica mais no escuro, mesmo não
tendo experiência sobre o assunto.
Fonte:
Fernando N Koreeda, Advogado
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