Vamos tratar dos tipos diferentes
de procedimento do leilão de imóvel de forma simples e resumida, para que o
leitor possa ter um entendimento geral e prático dessa modalidade de negócio,
que geralmente é bastante vantajosa para quem tem capital para investimento.
LEILÃO JUDICIAL
Será judicial, quando autorizado
ou determinado por um juízo, dentro de um processo judicial, devendo cumprir os
procedimentos do Código de Processo Civil.
ORIGEM DO LEILÃO DE IMÓVEL
JUDICIAL – PORQUE O IMÓVEL ESTÁ SENDO VENDIDO POR LEILÃO?
Existem diversos motivos que
determinam um leilão judicial, dentre eles podemos destacar a venda de um bem
para pagar uma dívida, a venda judicial de um bem para extinguir a propriedade
em condomínio (no caso de existirem diversos proprietários para um único
imóvel), a venda de um bem que consta em processo de inventário para cobrir as
despesas do processo, ou de um processo de falência, entre outras situações que
o imóvel precisa ser vendido por determinação judicial.
PROCEDIMENTO DO LEILÃO JUDICIAL
O leiloeiro faz a oferta pública
do imóvel por edital, no qual determina data e horário da primeira e segunda
praça e valores de lance mínimo, para a primeira praça o valor da avaliação e,
para a segunda praça, caso não haja licitante na primeira, com valor de lance
mínimo correspondente à 50% sobre o valor da avaliação
O juízo poderá estipular outro
valor mínimo, desde que não seja menor do que 50%, para não ser considerado
preço vil e o leilão ser anulado.
No caso de haver incapaz
envolvido no processo de alienação judicial, o valor mínimo será de 80% sobre o
valor da avaliação.
Caso a segunda praça não tenha
interessados, posteriormente pode-se requerer novamente outro leilão. A
avaliação é realizada no próprio processo, por perito designado pelo juízo, ou
por oficial de justiça.
Prazo do edital: o prazo do edital
varia de acordo com a lei que rege o objeto do processo judicial, por exemplo,
se for processo trabalhista, o mínimo para publicação é de 8 dias, se for
execução fiscal a lei prevê a publicação em 20 a 30 dias antes do leilão, então
o ideal é analisar o processo para saber se o leiloeiro cumpriu com o prazo
correto. Normalmente o leiloeiro pública o edital com pelo menos 30 dias antes
da primeira praça.
Pagamento: Em regra o pagamento
deve ser realizado de imediato pelo arrematante, por depósito judicial ou por
outro meio eletrônico aceito pelo leiloeiro. Contudo, temos uma novidade a
partir de 2016, pela qual o valor poderá ser parcelado em até 30 parcelas
mensais, desde que depositado no mínimo 25% sobre o valor da arrematação de
imediato em juízo. No entanto, para o parcelamento, existem procedimentos
legais que devem ser seguidos. Procure um advogado especializado para lhe
orientar sobre isso.
SEGURANÇA DO NEGÓCIO - COMPRAR NO
LEILÃO É SEGURO OU NÃO?
É de essencial importância para
sua segurança fazer uma diligência prévia (due-diligencie) sobre a situação do
imóvel antes de decidir participar do leilão. Essa diligência servirá para
saber de fato o que está comprando, quais as dívidas que serão carregadas com o
imóvel, se existe risco de anulação posterior ao leilão (nesse caso o
arrematante pode ficar com o dinheiro do depósito preso até se resolver o
pedido de anulação) entre outras situações.
Fazendo a due-diligence
previamente, o licitante elimina esses riscos. Importante também fazer uma
avaliação de valor de mercado do imóvel para não correr o risco de pagar mais
alto do que vale, pois o leilão não tem limite de valor de lance. Para isso
necessária a contratação de escritório ou advogado especialista.
Fazendo esses estudos prévios, é
uma modalidade de negócio segura como qualquer outra, e ainda tem benefício que
é o acompanhamento do juízo passo a passo e o valor do negócio é depositado em
juízo. Ou seja, após a emissão da carta de arrematação, temos um negócio
jurídico perfeito e irretratável.
APÓS O LEILÃO O QUE FAZER? COMO
CONSOLIDAR A POSSE E A PROPRIEDADE EM SEU NOME PARA PODER VENDER OU ALUGAR O
IMÓVEL?
Após arrematar o imóvel em
leilão, desde que cumpridas as obrigações conforme o edital, com depósito do
valor e apresentação dos documentos do arrematante, será necessário proceder
com alguns procedimentos para consolidar a propriedade e a posse em nome do
arrematante.
Primeiramente, caso o imóvel
esteja ocupado, o arrematante, através de advogado contratado (somente advogado
pode se manifestar em processo), deverá requerer a ordem judicial de imissão de
posse e consequente despejo do ocupante no próprio processo que originou o
leilão (isso é uma novidade, veja dicas abaixo)
Também deverá requerer a
expedição da carta de arrematação, com os documentos necessários ao registro do
imóvel.
Após a determinação da ordem
judicial de desocupação, o arrematante consegue a posse do imóvel e, após a emissão
da carta de arrematação e o registro da mesma, o arrematante consegue
consolidar a propriedade em seu nome e assim poderá alugar ou vender o imóvel.
DICAS IMPORTANTES
Atualmente é possível fazer o
pagamento do valor em até 30 parcelas mensais, depositando um sinal de 25% no
ato do leilão em juízo.
Atualmente, ficou muito mais ágil
o processo de desocupação, pois antes, era necessário o arrematante fazer uma
ação nova, inicial, contra o ocupante. Agora não é mais necessário fazer uma
ação nova, pois no próprio processo que originou o leilão, o juízo já emite a
ordem de desocupação.
Antigamente apenas poucos tinham
conhecimento dessa modalidade de negócio, pois a informação era muito mais
restrita e de difícil acesso. Hoje em dia, qualquer pessoa tem condição de
participar.
As casas de leilão fazem anúncios em sites de internet com prazo
superior a 30 dias do pregão para que todos os interessados possam avaliar o
leilão. O pregão é online, ou seja, o interessado pode participar de qualquer
lugar do mundo. Existem escritórios e advogados especializados que se dispõem a
fazer uma análise prévia e emitir parecer sobre a situação do imóvel, ou seja,
o interessado não fica mais no escuro, mesmo não tendo experiência sobre o
assunto.
Para saber mais ou esclarecer suas dúvidas contate-me:
E-mail: fernando.noru@gmail.com
site:
http://www.inventariocartorio.com.br/leilao
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