Varanda livre das infiltrações

Com a ocorrência de chuvas mais fortes durante o verão, é importante estar em dia com a manutenção para deixar a varanda livre das infiltrações. O transtorno pode ser causado pela água das chuvas ou outras fontes de umidade. Fernando Santos, arquiteto e diretor da Santos Projetos, comenta que o segredo está na conservação do rejunte (massa usada para preencher os espaços entre os ladrilhos).

“A manta que fica embaixo do piso vai perdendo sua eficácia com o tempo. Por isso, sugiro fazer a manutenção do rejunte de cinco em cinco anos para compensar e prevenir as infiltrações. Além disso, é recomendado verificar se há fissuras no piso, pois elas também podem permitir a passagem de água. Se já houver infiltração, a dica é contratar um arquiteto ou engenheiro para identificar a necessidade de refazer a impermeabilização com manta ou com outros produtos. Dependendo do caso, pode ser necessário quebrar o piso. Na Santos Projetos, nós assessoramos tanto o síndico quanto o morador na identificação da causa e na solução do problema”, explica Santos.

O diretor cita ainda outros cuidados: “Evite colocar plantas sem suporte diretamente no piso porque o fundo do vaso retém muita umidade. Nas varandas com ralo, observar se existem fissuras no PVC e deixar o ralo sempre limpo para evitar entupimento. Com as chuvas mais fortes, o ralo entupido pode formar uma “piscina”, causando vazamentos. Sem contar que estas medidas também são eficazes para evitar o mosquito transmissor de doenças como dengue, chikungunya e zika”, lembra.

O executivo ressalta que qualquer obra, mesmo interna do apartamento, deve ser informada ao síndico, pois é preciso seguir as regras do condomínio. No caso das varandas, a modificação deve seguir o projeto de fachada do prédio. “Se a obra for interna, a responsabilidade é do proprietário do imóvel, mas se houver partes que envolvam a fachada, o síndico precisa ser acionado. Mais uma vez destaco que é importante contratar um arquiteto ou um engenheiro para identificar o problema e dar suporte na solução do mesmo”, destaca Santos.

Importância da autovistoria e da manutenção

O síndico Alexander Triani alerta para a importância da autovistoria e da manutenção dos condomínios. “Já vi casos de edifícios com varandas que a autovistoria não identificou vazamento naquele momento e um pouco tempo depois ele surgiu em uma das varandas. Como é uma questão que pode afetar a parte estrutural do edifício, é fundamental fazer revisões periódicas para combater o problema imediatamente”, explica o profissional.

Com os revestimentos em dia e os cuidados que vão manter a varanda livre das infiltrações, não esqueça ainda da conservação dos móveis e dos acessórios de decoração. Guardá-los secos em local coberto e ventilado é essencial para a durabilidade dos objetos. No caso dos móveis de madeira, a impermeabilização também é indicada porque o produto cria uma barreira de proteção da madeira, evitando a deterioração ou apodrecimento. A limpeza pode ser feita com pano umedecido em água, seguido de um pano seco para finalizar. Se na sua varanda os móveis são de alumínio, com aplicação de fibras sintéticas ou tiras de PVC, por exemplo, o conselho de especialistas é simples: esponja com água e sabão neutro.

Casa própria: Não cabe cobrança de taxa de evolução de obra se construção já foi concluída

A taxa de evolução de obra é devida pelo mutuário somente até o término da construção da unidade habitacional, e não até a concessão do habite-se. Com base nesse entendimento, a Sexta Turma do Tribunal Regional Federal da 2ª Região (TRF2) confirmou a sentença que impediu a Caixa Econômica Federal (CEF) de cobrar a referida taxa de L. F. S., autor da ação.

Ele adquiriu um imóvel no Empreendimento Park Renovare, em Campo Grande (RJ), com financiamento da CEF, dentro do “Programa Minha Casa Minha Vida”, do Governo Federal, e recorreu à Justiça depois de receber boletos com um valor superior ao das prestações previstas em contrato.

O autor descobriu que a taxa cobrada pelo banco seria “devida pelo mutuário até que a construção fosse concluída, não sendo abatida em seu saldo devedor”. Ora, como o empreendimento já estava construído no momento da compra, L. F. S. Resolveu questionar a cobrança. Mas, acabou com uma dívida, e seu nome inscrito nos cadastros de restrição ao crédito.

No TRF2, o relator do processo, desembargador federal Guilherme Calmon Nogueira da Gama, considerou correta a conclusão do juízo de 1º grau de que a cobrança era indevida, uma vez que, de acordo com os documentos e depoimentos analisados, a compra foi efetuada em 2014 e “no empreendimento já havia moradores desde 2010”.

O desembargador acrescentou que o Ministério Público Federal (MPF), inclusive, vem atuando no combate à tal prática, por meio de recomendações e ajuizamento de ações civis públicas. Para o MPF, “está ocorrendo violação de direito previsto no artigo 6º, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a medida configuraria prática abusiva vedada pelo artigo 39, V, do Código de Defesa do Consumidor”.

Calmon analisou ainda o pedido de indenização por danos morais e concluiu que “os documentos carreados aos autos dão conta de que ao autor foi exigida cobrança indevida, violando as normas do contrato de financiamento para aquisição de imóvel e ainda teve seu nome inserido nos cadastros de proteção ao crédito, necessitando de providência judicial para alvejar o que lhe era devido se fossem respeitados os termos contratuais, fatos estes que se mostram suficientes para comprovar a existência de dano moral, sendo devida e justa a obrigação de indenizar que se mantém”.

O acórdão somente reformou a sentença com relação à condenação, imposta à CEF, para restituir em dobro o que foi indevidamente pago pelo mutuário. Nesse ponto, o desembargador considerou orientação do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no sentido de que a devolução em dobro dos valores pagos a maior pelo mutuário é devida apenas quando demonstrada má-fé.

“Embora haja a comprovação do pagamento a maior, o mutuário não faz jus à restituição desses valores em dobro, na esteira do entendimento manifestado pela jurisprudência do STJ, que pressupõe a má-fé do credor, que in casu, não foi demonstrada”, finalizou o relator, reformando o julgado nesse aspecto.

Processo: 0128407-30.2015.4.02.5101

Casa própria: Não cabe cobrança de taxa de evolução de obra se construção já foi concluída

A taxa de evolução de obra é devida pelo mutuário somente até o término da construção da unidade habitacional, e não até a concessão do habite-se. Com base nesse entendimento, a Sexta Turma do Tribunal Regional Federal da 2ª Região (TRF2) confirmou a sentença que impediu a Caixa Econômica Federal (CEF) de cobrar a referida taxa de L. F. S., autor da ação.

Ele adquiriu um imóvel no Empreendimento Park Renovare, em Campo Grande (RJ), com financiamento da CEF, dentro do “Programa Minha Casa Minha Vida”, do Governo Federal, e recorreu à Justiça depois de receber boletos com um valor superior ao das prestações previstas em contrato.

O autor descobriu que a taxa cobrada pelo banco seria “devida pelo mutuário até que a construção fosse concluída, não sendo abatida em seu saldo devedor”. Ora, como o empreendimento já estava construído no momento da compra, L. F. S. Resolveu questionar a cobrança. Mas, acabou com uma dívida, e seu nome inscrito nos cadastros de restrição ao crédito.

No TRF2, o relator do processo, desembargador federal Guilherme Calmon Nogueira da Gama, considerou correta a conclusão do juízo de 1º grau de que a cobrança era indevida, uma vez que, de acordo com os documentos e depoimentos analisados, a compra foi efetuada em 2014 e “no empreendimento já havia moradores desde 2010”.

O desembargador acrescentou que o Ministério Público Federal (MPF), inclusive, vem atuando no combate à tal prática, por meio de recomendações e ajuizamento de ações civis públicas. Para o MPF, “está ocorrendo violação de direito previsto no artigo 6º, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a medida configuraria prática abusiva vedada pelo artigo 39, V, do Código de Defesa do Consumidor”.

Calmon analisou ainda o pedido de indenização por danos morais e concluiu que “os documentos carreados aos autos dão conta de que ao autor foi exigida cobrança indevida, violando as normas do contrato de financiamento para aquisição de imóvel e ainda teve seu nome inserido nos cadastros de proteção ao crédito, necessitando de providência judicial para alvejar o que lhe era devido se fossem respeitados os termos contratuais, fatos estes que se mostram suficientes para comprovar a existência de dano moral, sendo devida e justa a obrigação de indenizar que se mantém”.

O acórdão somente reformou a sentença com relação à condenação, imposta à CEF, para restituir em dobro o que foi indevidamente pago pelo mutuário. Nesse ponto, o desembargador considerou orientação do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no sentido de que a devolução em dobro dos valores pagos a maior pelo mutuário é devida apenas quando demonstrada má-fé.

“Embora haja a comprovação do pagamento a maior, o mutuário não faz jus à restituição desses valores em dobro, na esteira do entendimento manifestado pela jurisprudência do STJ, que pressupõe a má-fé do credor, que in casu, não foi demonstrada”, finalizou o relator, reformando o julgado nesse aspecto.

Processo: 0128407-30.2015.4.02.5101

Fonte: Tribunal Regional Federal da 2ª Região

10 itens básicos para implantação de um prédio sustentável

É cada vez mais evidente a importância de se levar uma vida mais sustentável, em todos os seus aspectos. E por que não incorporar isso aos prédios? Dicas sustentáveis são sempre bem-vindas. Por isso trazemos algumas técnicas aplicadas nos empreendimentos que desenvolvemos na cidade de São Paulo.

- Desconstrução e não demolição

Descontruir é um processo que se caracteriza pelo desmantelamento cuidadoso de um edifício, de modo a possibilitar a recuperação de materiais e componentes da construção, promovendo a sua reutilização e reciclagem. É isso que fazemos, por exemplo, em eventuais construções existentes nos terrenos que compramos para construir e entre o estande e o início da obra. Assim, também diminuímos uma etapa de geração de resíduos.

- Escolha de materiais

Os materiais utilizados na construção dos prédios da INK Incorporadora são, em sua maioria, recicláveis, menos poluentes (como alguns tipos de colas e tintas), e também os chamados "materiais regionais", ou seja, produzidos em um raio máximo de 800km da obra. No Tetrys Pompéia, por exemplo, edifício residencial localizado na capital paulista, só foram utilizados materiais rapidamente renováveis e madeira certificada e nunca proveniente de extração ilegal.

- Gerenciamento da Qualidade do Ar Interno

Ainda durante a construção, é importante preocupar-se com a baixa emissão de composto orgânico volátil, os VOCs. Para isso, é preciso pensar na utilização de materiais que produzam menos poeira e, dessa forma, menos acúmulo dela. A escolha de adesivos e selantes, assim como tintas e vernizes é bastante cuidadosa nesse sentido e sempre à base de água. Os VOCs, especialmente em ambientes fechados, são prejudiciais à saúde e podem causar irritação em olhos e gargantas, náuseas e vertigens.

- Redução de ilhas de calor

Em áreas descobertas, a determinação do sistema de certificação LEED, que é a principal plataforma para implantação de edifícios verdes, é que o prédio deve localizar 50% das vagas para estacionamento no subsolo ou, se em área aberta, que seja sombreada ou apresente grelhas permeáveis. Para áreas cobertas, o projeto deve aplicar na cobertura tinta fria em 75% da área de cobertura livre ou vegetação em 50% dela. Pode, ainda, ser uma combinação das duas anteriores.

- Redução do consumo de água

Há algumas alternativas para redução do consumo de água potável em até 20% em relação ao consumo padrão. Algumas delas são: escolha de equipamentos sanitários eficientes e de baixo consumo, recolha de águas pluviais, reciclagem de águas cinzas (geradas a partir de processos domésticos como lavar louça, roupa e tomar banho), limitar as vazões de utilização, instalação de redutores de pressão na rede, instalação de restritores de pressão ou reguladores de vazão diretamente nos pontos de consumo. 

- Redução do consumo de energia

Uma boa solução para economia de energia que implantamos no Tetrys é para aquecimento da água, que será a partir de isolamento da tubulação. Esse isolamento é feito a partir de uma proteção térmica que encapa a tubulação por onde passa a água quente, assim perde-se menos calor no caminho entre os reservatórios e o destino final. Além disso, o sistema de aquecimento será central, mas cada unidade terá trocador de calor, onde a água fria do reservatório é realmente aquecida, localizado embaixo da pia da cozinha.

- Recolha e armazenamento de recicláveis

O edifício deve conter um compartimento dedicado à coleta de resíduos que proporcione a correta triagem e destinação dos recicláveis. Orienta-se que ele fique no subsolo ou no pavimento térreo. Além disso, a orientação é que seja feita parceria com cooperativa de resíduos recicláveis para o recolhimento deste material. As áreas para esta central de resíduos deverão possuir revestimentos de fácil limpeza, pontos de luz, água e esgoto dotado de ralo sifonado e ventilação adequada (exaustão, quando necessário).

- Acesso à luz do dia

As janelas do edifício Tetrys são um bom exemplo. As aberturas bem maiores do que as tradicionais privilegiam iluminação e ventilação naturais. Isso causa redução do consumo de energia (evita o uso do ar condicionado, por exemplo) e aumenta a qualidade de vida.

- Transporte Alternativo e veículos de baixa emissão

A preocupação com acesso a transporte público é um item muito importante. O Tetrys, que fica na Rua Dr. Augusto de Miranda, está próximo à estação de trem Água Branca e não muito distante da estação Vila Madalena da Linha Verde do Metrô. Perto do prédio também passará a estação Pompeia, da futura Linha Laranja do Metrô. Há paradas de ônibus a poucos metros com acesso a mais de duas linhas. Mas não é apenas essa a preocupação. O prédio oferece bicicletário e vagas exclusivas para veículos de baixa emissão. Para carros elétricos, por exemplo, a garagem do empreendimento terá pontos de recarga.

- Energias renováveis

Esse item trata de aplicar sistemas de produção de energia renovável "on-site" (painéis PV, turbinas eólicas etc.) que assegurem uma produção de energia equivalente a 1% do custo anual de energia do edifício até 13%. Isso não é prática comum porque representa um custo relevante para o projeto, mas os resultados valem a pena. Na obra de arquitetura do Tetrys há painéis de aquecimento solar na cobertura.

No caso da INK, procuramos inserir esses itens como padrão de qualidade, por isso eles nascem com o projeto e já fazem parte do nosso DNA. Todos esses são itens que oneraram o projeto, mas isso não foi transferido para o comprador. Não temos custo maior que os concorrentes, mas oferecemos tudo isso. É a diferenciação de produto com preço de mercado e preocupação ambiental que é nosso futuro.

*Gabriela Coelho, Partner da INK Incorporadora; e André Xavier, Gerente do Departamento de Gerenciamento - Projeto, Obra, Green Building na Sustentech

"Uber" da construção chega a São Paulo

Chega a São Paulo no mês de fevereiro o Helper, um aplicativo que promete praticidade nos serviços de construção, decoração, arquitetura, paisagismo e mercado imobiliário. A nova ferramenta funciona como um "Uber" de profissionais que atuam nestas áreas, possibilitando localizar e contratar consultoria especializada.

A empresa DevMaker ficou à frente do projeto de desenvolvimento do aplicativo, que levou três meses para sair do papel. Segundo o sócio-diretor Ricardo Korobinski, "a ideia do Helper é viabilizar e democratizar os serviços de engenheiros, designers, paisagistas e arquitetos". Isso porque cada consultoria possui o valor fixo de R$ 250, a qual possui duração média de uma hora. "Quando se fala em arquiteto, por exemplo, já se pensa em um serviço caro, e queremos desmistificar isso", complementa Bruno Macarini, CEO do Helper.

"Através destas consultorias, os usuários resolvem seus problemas imediatos, recebendo orientações para decoração, ou o que fazer em caso de infiltração, e ainda se comprar um terreno para construção será realmente um bom negócio. Estes são exemplos práticos de serviços ofertados pelo Helper", afirma Korobinski.

O sócio-diretor da DevMaker explica que o app é simples e muito útil. Após baixar o Helper e se cadastrar, basta selecionar um dos 150 serviços disponibilizados e aguardar cerca de uma hora até um profissional chegue ao local indicado. O executivo conta ainda que ele mesmo já utilizou o app. "Contratamos um arquiteto para dar dicas de decoração no escritório que estamos reformando e assim otimizamos melhor o espaço".

Segundo a empresa, os profissionais cadastrados ganham pela consultoria prestada e ainda ampliam sua carteira de clientes, tendo inclusive a possibilidade de fechar mais negócios com a venda de projetos, por exemplo.

O app já atende o mercado curitibano, ainda há projeto de expansão para Miami, Lisboa, e Florianópolis. O Helper é gratuito e está disponível nas lojas App Store e Google Play.

Cliente deverá ser ressarcido de IPTU pago antes do recebimento do imóvel

O Alphaville Brasília - Etapa II foi condenado a pagar R$ 2.198,44 a um cliente. O valor é correspondente ao que o autor da ação gastou com o IPTU de um imóvel adquirido na planta junto ao empreendimento. O montante será corrigido monetariamente desde o desembolso e acrescido de juros legais a partir da data de citação.

O autor ajuizou ação com a finalidade de condenar o empreendimento a restituir-lhe o dobro das quantias pagas de IPTU - referente aos anos de 2014 e 2015 - que somaram R$ 3.587,93. O cerne da questão, para o 1º Juizado Especial Cível de Brasília, consistiu em apurar a responsabilidade pelo pagamento da respectiva taxa antes mesmo da entrega das chaves. Conforme os autos, o requerente recebeu as chaves no dia 25/03/2015.

O juiz que analisou o caso lembrou a jurisprudência do Tribunal sobre o assunto: O promitente comprador, que adquire imóvel na planta, ainda em construção, só pode ser responsabilizado pelas taxas de IPTU geradas pelo imóvel após a efetiva transmissão da sua posse direta, o que é configurado com a entrega das chaves pela construtora. Somente com a entrega das chaves é que o adquirente passará a ter a efetiva posse do imóvel, e estará legitimado a exercitar as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa. Sua responsabilidade pelas despesas decorrentes da utilização do imóvel deve surgir a partir desse momento.

Evidenciado que houve cobrança indevida, o Juízo concluiu que a parte autora tinha direito à restituição dos valores. No entanto, como o recebimento do imóvel ocorreu em 25/03/2015, a responsabilidade da parte ré pelo IPTU de 2015 foi considerada encerrada naquela data. Assim, o montante a ser restituído foi calculado em R$ 1.793,61, referente ao exercício de 2014, acrescido de R$ 404,82 referente ao exercício proporcional de 2015.

Por último, o Juizado entendeu que a restituição dos valores deveria se dar de forma simples, uma vez que não foi configurada má fé por parte da empresa. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU advinha de cláusula contratual declarada nula somente na sentença.

Cabe recurso da decisão.

PJe: 0727627-59.2016.8.07.0016

Quem paga IPTU: o locador ou o locatário?

Ano novo, novas esperanças, novas metas e consequentemente novos boletos, novas contas e novas despesas, dentre elas o IPTU (imposto territorial urbano), tributo este de competência municipal, tendo como base de cálculo o valor venal do imóvel urbano, conforme estabelecido pelos art. 32 e 33 ambos do Cód. Tributário Nacional.

Via de regra, o carnê do IPTU chega já nos primeiros meses do ano nas residências, mas a grande questão é quem deve realizar o pagamento deste: O proprietário ou o locatário?

Segundo o disposto na lei do inquilinato, mais precisamente no art. 22, inc. VIII, é dever do locador efetuar o pagamento de taxas e impostos que venham incidir sobre o imóvel, ou seja, em regra compete ao locador (dono do imóvel) o pagamento do IPTU.

Contudo, a mesma lei traz a possibilidade do locatário ser o responsável pelo pagamento do imposto, desde que as partes tenham assim contratado, ou seja, estando em contrato que o IPTU ficará por conta locatário, este deverá promover o pagamento, sob pena de arcar com as despesas e multas contratuais que advirem com a sua inércia no adimplemento do tributo.

Vale ainda ressaltar que o locador poderá fazer o pagamento diretamente e depois buscar o ressarcimento do locatário, caso previsto em contrato, pois como se sabe caso este não efetue o pagamento tempestivo do tributo poderá sofrer execução fiscal, podendo até ter seu imóvel penhorado pela administração pública.

Assim sendo, toda a atenção é essencial no ato da confecção e assinatura do contrato de locação.

Fonte: Jader Gustavo Kozan Nogueira

Direito sobre usufruto de imóvel pode ser penhorado em processo trabalhista

O direito de usufruto de um imóvel pode ser penhorado garantir o pagamento de débito trabalhista. A decisão é da 2ª Turma do Tribunal Regional do Trabalho da 3ª Região, ao dar provimento ao recurso de um trabalhador para autorizar a penhora sobre o direito do devedor ao usufruto de um imóvel.

Para o juiz convocado Rodrigo Ribeiro Bueno, relator do recurso, não há impedimento para que a penhora recaia sobre o direito de usufruto (artigo 897 do Código de Processo Civil de 2015). Além disso, afirma que a legislação autoriza a cessão do exercício do usufruto a título oneroso ou gratuito (artigo 1393 do Código Civil).

No caso, o trabalhador pediu a penhora de imóvel do qual o sócio da empresa devedora possui direito a usufruto vitalício. O pedido foi indeferido pelo juízo de 1º grau, inicialmente por ser o devedor apenas usufrutuário do imóvel e também porque eventual penhora sobre esse direito seria inócua por não possibilitar a satisfação do crédito.

Ao analisar o recurso, após esclarecer sobre a ausência de impedimento para que a penhora recaia sobre o usufruto, o relator ressaltou que, em relação à efetividade da medida, o processo se arrasta desde 1995, quando foi celebrado acordo entre as partes e apenas a primeira parcela foi paga.

Levando em consideração que todas as tentativas de pagamento não funcionaram até o momento, o julgador entendeu pela pertinência da penhora sobre o direito de usufruto de imóvel, destacando que é do credor a obrigação de indicar os meios para prosseguir a execução, e ele apontou ser esse o único bem do devedor.

Diante disso, salientando que o imóvel poderá ser alugado pelo credor, por prazo suficiente para a quitação do seu crédito, o que revela a efetividade da medida, o relator deu provimento ao recurso, para autorizar a penhora do imóvel, nos limites a serem determinados pelo juízo da execução.

Fonte: Informações da Assessoria de Imprensa do TRT-3.

Justiça determina devolução de comissão de corretagem

A 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, manteve sentença proferida pelo juiz Paulo Sérgio Romero Vicente Rodrigues, da 4ª Vara Cível de São José do Rio Preto, condenou, solidariamente, uma construtora e uma incorporadora a restituir a quantia de R$ 3 mil paga por cliente a título de comissão de corretagem.

O autor relatou nos autos, que compareceu em um stand de vendas para a aquisição de um imóvel, oportunidade em que lhe foi exigido o pagamento de R$ 3 mil, sob a alegação de que tal pagamento seria indispensável para a concretização do negocio jurídico. Somente após a realização do pagamento, tomou ciência de que a quantia despendida se referia, na verdade, à comissão de corretagem como condição sine qua non, razão pela qual ajuizou a ação.

O entendimento da Câmara, com base no voto do relator, desembargador James Alberto Siano, é necessário constar no contrato o valor da comissão de corretagem “para que a subscrição do instrumento represente a admissão expressa do consumidor da obrigação de responder por seu custeio”. Uma vez que não vislumbrou no contrato o montante destacado, “os valores pagos pelo consumidor devem ser devolvidos, de forma simples, com correção monetária do desembolso e juros de mora de 1% ao mês”, determinou o magistrado.

O julgamento, que teve votação unânime, contou com a participação dos desembargadores João Francisco Moreira Viegas e Antonio Carlos Mathias Coltro.

Fonte: Ederson Oliveira Costa

Você sabia que queima de lixo, ainda que em propriedade particular, é crime?

O artigo 54, da Lei 9.605 de 1998, conhecida como a Lei de Crimes Ambientais, preceitua que causar poluição de qualquer natureza em níveis tais que resultem ou possam resultar em danos à saúde humana, ou que provoquem a mortandade de animais ou a destruição significativa da flora é crime. [1]

Um exemplo de conduta delituosa que se enquadra neste artigo é a queima doméstica de lixo, praticada cotidianamente por diversos cidadãos.

O ato de queimar lixo no quintal de uma residência, considerado inofensivo por muitas pessoas, consiste em um grande perigo para sociedade, haja vista que vários incêndios começaram com uma simples queima num terreno baldio, no quintal de casa, e acabam consumindo casas e até vidas, sendo a principal consequência deste crime.[2]

Além da queima mencionada ser extremamente perigoso, tendo em vista que pode dar início a enormes incêndios, sabe-se que a umidade baixa por si só já prejudica a saúde, principalmente das pessoas que possuem problemas respiratórios. Assim, a situação se agrava ainda mais com a fumaça que se concentra no ar causada pelas queimadas, ferindo o direito fundamental à saúde, presente na Constituição Federal no art. 225. [3]

A pena deste crime, segundo a legislação federal, quando praticado na modalidade dolosa, é de reclusão de um a quatro anos e multa, sendo que quando o crime é culposo esta pena é de detenção de seis meses a um ano e multa.

O § 2º do artigo da letra da lei aduz que a pena é de reclusão de um a cinco anos nas seguintes hipóteses:

§ 2º Se o crime:

I - tornar uma área, urbana ou rural, imprópria para a ocupação humana;

II - causar poluição atmosférica que provoque a retirada, ainda que momentânea, dos habitantes das áreas afetadas, ou que cause danos diretos à saúde da população;

III - causar poluição hídrica que torne necessária a interrupção do abastecimento público de água de uma comunidade;

IV - dificultar ou impedir o uso público das praias;

V - ocorrer por lançamento de resíduos sólidos, líquidos ou gasosos, ou detritos, óleos ou substâncias oleosas, em desacordo com as exigências estabelecidas em leis ou regulamentos:

Pena - reclusão, de um a cinco anos.

Inobstante, o § 3º assevera que incorre nas mesmas penas previstas no parágrafo anterior quem deixar de adotar, quando assim o exigir a autoridade competente, medidas de precaução em caso de risco de dano ambiental grave ou irreversível.

Diante desta breve exposição, a mensagem que fica é que todos os indivíduos devem respeitar a legislação e não praticar este crime, o qual pode trazer consequências não só para quem o pratica, mas para a população como um todo.

Autores: Henrique Gabriel Barroso e Sérgio Luiz Barroso

Cliente deverá ser ressarcido de IPTU pago antes do recebimento do imóvel

Por SS - publicado em 24/01/2017 17:15 O Alphaville Brasília - Etapa II foi condenado a pagar R$ 2.198,44 a um cliente. O valor é correspondente ao que o autor da ação gastou com o IPTU de um imóvel adquirido na planta junto ao empreendimento. O montante será corrigido monetariamente desde o desembolso e acrescido de juros legais a partir da data de citação.

O autor ajuizou ação com a finalidade de condenar o empreendimento a restituir-lhe o dobro das quantias pagas de IPTU - referente aos anos de 2014 e 2015 - que somaram R$ 3.587,93. O cerne da questão, para o 1º Juizado Especial Cível de Brasília, consistiu em apurar a responsabilidade pelo pagamento da respectiva taxa antes mesmo da entrega das chaves. Conforme os autos, o requerente recebeu as chaves no dia 25/03/2015.

O juiz que analisou o caso lembrou a jurisprudência do Tribunal sobre o assunto: O promitente comprador, que adquire imóvel na planta, ainda em construção, só pode ser responsabilizado pelas taxas de IPTU geradas pelo imóvel após a efetiva transmissão da sua posse direta, o que é configurado com a entrega das chaves pela construtora. Somente com a entrega das chaves é que o adquirente passará a ter a efetiva posse do imóvel, e estará legitimado a exercitar as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa. Sua responsabilidade pelas despesas decorrentes da utilização do imóvel deve surgir a partir desse momento.

Evidenciado que houve cobrança indevida, o Juízo concluiu que a parte autora tinha direito à restituição dos valores. No entanto, como o recebimento do imóvel ocorreu em 25/03/2015, a responsabilidade da parte ré pelo IPTU de 2015 foi considerada encerrada naquela data. Assim, o montante a ser restituído foi calculado em R$ 1.793,61, referente ao exercício de 2014, acrescido de R$ 404,82 referente ao exercício proporcional de 2015.

Por último, o Juizado entendeu que a restituição dos valores deveria se dar de forma simples, uma vez que não foi configurada má fé por parte da empresa. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU advinha de cláusula contratual declarada nula somente na sentença.

Cabe recurso da decisão.

PJe: 0727627-59.2016.8.07.0016

Quem paga IPTU: o locador ou o locatário?

Ano novo, novas esperanças, novas metas e consequentemente novos boletos, novas contas e novas despesas, dentre elas o IPTU (imposto territorial urbano), tributo este de competência municipal, tendo como base de cálculo o valor venal do imóvel urbano, conforme estabelecido pelos art. 32 e 33 ambos do Cód. Tributário Nacional.

Via de regra, o carnê do IPTU chega já nos primeiros meses do ano nas residências, mas a grande questão é quem deve realizar o pagamento deste: O proprietário ou o locatário?

Segundo o disposto na lei do inquilinato, mais precisamente no art. 22, inc. VIII, é dever do locador efetuar o pagamento de taxas e impostos que venham incidir sobre o imóvel, ou seja, em regra compete ao locador (dono do imóvel) o pagamento do IPTU.

Contudo, a mesma lei traz a possibilidade do locatário ser o responsável pelo pagamento do imposto, desde que as partes tenham assim contratado, ou seja, estando em contrato que o IPTU ficará por conta locatário, este deverá promover o pagamento, sob pena de arcar com as despesas e multas contratuais que advirem com a sua inércia no adimplemento do tributo.

Vale ainda ressaltar que o locador poderá fazer o pagamento diretamente e depois buscar o ressarcimento do locatário, caso previsto em contrato, pois como se sabe caso este não efetue o pagamento tempestivo do tributo poderá sofrer execução fiscal, podendo até ter seu imóvel penhorado pela administração pública.

Assim sendo, toda a atenção é essencial no ato da confecção e assinatura do contrato de locação.

Fonte: Jader Gustavo Kozan Nogueira, Advogado

Da (i)legalidade da cobrança de tarifa mínima de água

Poucas pessoas sabem, e, menos ainda questionam a legalidade da cobrança de tarifa mínima de água em imóvel desocupado. Quando afinal a cobrança é abusiva ou não?

No Estado do Rio de Janeiro a jurisprudência caminha no sentido de abusividade. Nestes termos, entre tantos outros recursos julgados pelo Tribunal de Justiça daquele Estado:

"Apelação cível. Ação declaratória c. C. Repetição de indébito. Cedae. Cobrança progressiva da tarifa de água. Relação de consumo. Ilegalidade prática abusiva. A cobrança da tarifa de água pelo sistema progressivo não encontra amparo na legislação vigente, posto que o Decreto n. 82.587/1978 que regulamentou a Lei n. 6.258/1978 e previa o sistema progressivo, foi revogado pelo Decreto sem numero de 5.9.1991, além de contrariar a norma do artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor. Comprovada a cobrança indevida, impõe-se a restituição de valores pagos, mas não em dobro. Desprovimentos dos recursos." (Apelação nº 0048827-35.2003.8.19.0001; REL.: DES. ODETE KNAACK DE SOUZA; OITAVA CÂMARA CIVEL; Data do Acórdão: 11/07/2005).

Porém, neste caso a cobrança é legal!

Conforme Súmula nº 407 do STJ: "É legítima a cobrança da tarifa de água fixada de acordo com as categorias de usuários e as faixas de consumo".

Mas, normalmente, o cliente vem com fotos do hidrômetro que comprovam que o consumo é menor da tarifa mínima cobrada, a qual entende "ser absurda".

No entanto, a Lei Federal nº 11.445 estabelece no inciso IV do artigo 30 que:

"Art. 30. Observado o disposto no art. 29 desta Lei, a estrutura de remuneração e cobrança dos serviços públicos de saneamento básico poderá levar em consideração os seguintes fatores:"[...]

"IV - custo mínimo necessário para disponibilidade do serviço em quantidade e qualidade adequadas;"

.

Em complemento o artigo 11, § 2º do Decreto nº 82.587/78 estipula:

"Art. 11 - As tarifas deverão ser diferenciadas segundo as categorias de usuários e faixas de consumo, assegurando-se o subsídio dos usuários de maior para os de menor poder aquisitivo, assim como dos grandes para os pequenos consumidores".

[...] "§ 2º - A conta mínima de água resultará do produto da tarifa mínima pelo consumo mínimo, que será de pelo menos 10 m³ mensais, por economia da categoria residencial."

Portanto, não há ilegalidade na estipulação de tarifa mínima, por mais que não haja consumo (com o relógio instalado e possível a utilização), ou mesmo que o consumo seja inferior a quantia estipula de tarifa mínima.

Neste sentido, inclusive: AgRg no REsp 815.373-RJ; AgRg no REsp 873.647-RJ; REsp 485.842-RS; REsp 776.951-RJ; REsp 861.661-RJ; REsp 1.113.403-RJ, todos julgados pelo Superior Tribunal de Justiça.

Porém, qual é o caso em que a cobrança é considerada abusiva?

Em caso de condomínio residencial com um único hidrômetro, a cobrança de tarifa mínima multiplicada não é considerada legal, devendo a cobrança ser realizada pelo consumo real aferido.

Nestes termos, o Recurso Repetitivo Resp nº 1166561 / RJ (2009/0224998-4):

"RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. FORNECIMENTO DE ÁGUA. TARIFA MÍNIMA MULTIPLICADA PELO NÚMERO DE UNIDADES AUTÔNOMAS (ECONOMIAS). EXISTÊNCIA DE ÚNICO HIDRÔMETRO NO CONDOMÍNIO. 1. A cobrança pelo fornecimento de água aos condomínios em que o consumo total de água é medido por único hidrômetro deve se dar pelo consumo real aferido. 2. O Superior Tribunal de Justiça firmou já entendimento de não ser lícita a cobrança de tarifa de água no valor do consumo mínimo multiplicado pelo número de economias existentes no imóvel, quando houver único hidrômetro no local. 3. Recurso especial improvido. Acórdão sujeito ao procedimento do artigo 543-C do Código de Processo Civil." (STJ - Resp nº 1166561 / RJ (2009/0224998-4); REL. MINISTRO HAMILTON CARVALHIDO; Primeira Seção; JULGADO: 25/08/2010; DJe: 05/10/2010).

Tal entendimento, provém da teoria de que se for cobrada a tarifa mínima de todos os moradores do condomínio, condomínio esse com um único hidrômetro, se faz presumir que todos estariam consumindo um determinado x, de modo que não pode ser aceita a cobrança de serviço público por estimativa, até porque normalmente esse x estimado é acima do quanto realmente foi consumido.

Na lição de Celso Antônio Bandeira de Mello:

"É que o serviço público, por definição, existe para satisfazer necessidades públicas e não para proporcionar ganhos ao Estado. Aliás, esta mesma Lei 8.987, em seu art. 6º, após considerar que toda concessão ou permissão pressupõe serviço adequado, no § 1º dele, esclarece que serviço adequado é o que satisfaz, entre outras condições, a 'modicidade das tarifas', a qual, de resto, é um princípio universal do serviço público. Assim, serviço público desenganadamente não é instrumento de captação de recursos para o Poder Público. Este não é um capitalista a mais no sistema." (Curso de Direito Administrativo, 26ª edição, Editora Malheiros, São Paulo: 2008, p. 712).

Desta forma, conclui-se que a cobrança de tarifa mínima de uma casa ou de uma empresa, mesmo com consumo muito baixo está de acordo com o quanto fixado em lei.

Todavia, nos casos de condomínio com um único hidrômetro, a cobrança da tarifa mínima para todos os condôminos não se mostra lícita, de maneira que neste caso deve ser cobrado o volume real aferido de cada condômino.

Fonte: Marcelo Madureira, Advogado pós graduado em Direito Civil e Direito do Consumidor (2014), e, com título de especialização L.LM. em Direito de Negócios (2016).

Proprietário instala na casa de inquilino privada que só dá descarga mediante pagamento

O morador de um imóvel alugado em Melbourne, na Austrália, precisa pagar todas as vezes que usa o vaso sanitário do apartamento onde vive. O proprietário decidiu instalar uma privada que só dá descarga se alguém coloca uma moeda.

Irritado, o inquilino, que não teve o nome divulgado, contou toda a história em uma rede social. Ele queria saber se a ação do proprietário era ilegal.

Segundo o morador, o proprietário disse que o sistema era um incentivo para economizar água.

O inquilino contou que sempre passa vergonha quando recebe amigos em seu apartamento. Além disso, ele garantiu que paga aluguel, condomínio e todas as contas.

Depois de receber alguns conselhos, o inquilino buscou ajuda jurídica e afirmou que irá processar o proprietário do apartamento.

É crime pedir o imóvel para uso próprio (ou de familiares) e não usar

Não raras vezes, o proprietário (retomante) após o término de um contrato de locação (de tempo inferior a 36 meses) ou até mesmo na vigência do contrato, solicita o imóvel de volta, alegando que fara uso próprio deste, ou então que o destinará a seus familiares, solicitação esta legal, conforme art. 47, inc. III da Lei do Inquilinato.

Contudo, esta solicitação com a desculpa permissiva em lei pode guardar um interesse econômico sombrio, visto que o proprietário não poderia reajustar o valor do aluguel do atual inquilino como assim desejasse, fazendo então este desocupar o imóvel para locar para outra pessoa com o valor que realmente almeja.

Porém, caso o proprietário requeira o imóvel do modo acima descrito e não faça uso deste dentro do prazo de 180 dias, contados da entrega do imóvel, estará cometendo o crime tipificado no art. 44, inc. II da Lei do Inquilinato, crime este com pena de detenção de três meses a um ano.

Da mesma, forma comete o crime acima descrito o proprietário que retomar o imóvel, na forma do art. 47, III da Lei do Inquilinato, e não o usa pelo prazo mínimo de um ano, ou seja, se o proprietário retoma o imóvel e utiliza-se deste apenas por um mês colocando logo após o imóvel de volta no mercado também comete o crime em questão.

Vale lembrar que o referido crime é de ação penal pública incondicionada, assim noticiado o fato a Autoridade Policial ou ao Ministério Público, deverá ser aberta a persecução penal a fim de que se possa apurar a responsabilidade criminal do proprietário (retomante).

Por fim, mas não menos importante, além do cometimento da infração penal, o proprietário (retomante) que praticar a conduta descrita no art. 44, inc. II da Lei do Inquilinato, além de responder criminalmente, poderá ter que indenizar o locatário (ou sublocatário) que se sentir prejudicado no valor de até vinte e quatro vezes do valor do último aluguel, conforme dispõe o parágrafo único do art. 44 da Lei 8.245/91.

Referências:

Scavone Junior. Luiz Antônio, Direito imobiliário – Teoria e prática – 9.ª ed. – rev., atual. E ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2015.

Souza. Sylvio Capanema de, A lei do inquilinato comentada. – 8.ª ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2012.

Venosa. Silvio de Salvo, Lei do Inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de 18.10.1991 -12. Ed. – São Paulo: Atlas, 2013.

Fonte: Jader Gustavo Kozan Nogueira

É crime pedir o imóvel para uso próprio (ou de familiares) e não usar

Não raras vezes, o proprietário (retomante) após o término de um contrato de locação (de tempo inferior a 36 meses) ou até mesmo na vigência do contrato, solicita o imóvel de volta, alegando que fara uso próprio deste, ou então que o destinará a seus familiares, solicitação esta legal, conforme art. 47, inc. III da Lei do Inquilinato.

Contudo, esta solicitação com a desculpa permissiva em lei pode guardar um interesse econômico sombrio, visto que o proprietário não poderia reajustar o valor do aluguel do atual inquilino como assim desejasse, fazendo então este desocupar o imóvel para locar para outra pessoa com o valor que realmente almeja.

Porém, caso o proprietário requeira o imóvel do modo acima descrito e não faça uso deste dentro do prazo de 180 dias, contados da entrega do imóvel, estará cometendo o crime tipificado no art. 44, inc. II da Lei do Inquilinato, crime este com pena de detenção de três meses a um ano.

Da mesma, forma comete o crime acima descrito o proprietário que retomar o imóvel, na forma do art. 47, III da Lei do Inquilinato, e não o usa pelo prazo mínimo de um ano, ou seja, se o proprietário retoma o imóvel e utiliza-se deste apenas por um mês colocando logo após o imóvel de volta no mercado também comete o crime em questão.

Vale lembrar que o referido crime é de ação penal pública incondicionada, assim noticiado o fato a Autoridade Policial ou ao Ministério Público, deverá ser aberta a persecução penal a fim de que se possa apurar a responsabilidade criminal do proprietário (retomante).

Por fim, mas não menos importante, além do cometimento da infração penal, o proprietário (retomante) que praticar a conduta descrita no art. 44, inc. II da Lei do Inquilinato, além de responder criminalmente, poderá ter que indenizar o locatário (ou sublocatário) que se sentir prejudicado no valor de até vinte e quatro vezes do valor do último aluguel, conforme dispõe o parágrafo único do art. 44 da Lei 8.245/91.

REFERÊNCIAS

SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio, Direito imobiliário – Teoria e prática – 9.ª ed. – rev., atual. E ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2015.

SOUZA. Sylvio Capanema de, A lei do inquilinato comentada. – 8.ª ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2012.

VENOSA. Silvio de Salvo, Lei do Inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de 18.10.1991 -12. Ed. – São Paulo: Atlas, 2013.

Fonte: Jader Gustavo Kozan Nogueira, Advogado

Ministério das Cidades constata que unidades do Minha Casa entregues desde 2013 continuam vazias

Portas fechadas - O Ministério das Cidades recebeu informações de construtoras que atuam no Minha Casa, Minha Vida de que milhares de unidades que ficaram prontas a partir de 2013 nunca tiveram as chaves entregues a moradores e continuam vazias. A pasta determinou a realização de um pente-fino no programa para localizar todas as moradias nessa situação. Quer implementar um sistema que disponibilize de maneira direta a relação de unidades habitacionais com a de beneficiados pelo projeto.

Porta aberta - O ministério também desenvolve um sistema para controlar o uso do Cartão Reforma, que dá recursos a fundo perdido para que famílias renovem suas casas. A ideia é dar publicidade a todos os gastos do programa em tempo real.

Fonte: Painel - Folha de São Paulo