Taxa de vacância: entenda esse conceito do mercado imobiliário

Se você já investiu pretende investir em fundos imobiliários, é possível que já tenha se deparado com o termo taxa de vacância. Mas você entende o que ele significa e quais as implicações desse conceito para o seu investimento?

A vacância, no mercado imobiliário, é a medida do espaço não locado de um empreendimento. É o contrário de ocupação. Já a taxa de vacância é a relação entre as áreas disponíveis e a área total, seja de um único imóvel, seja de um conjunto de empreendimentos.

O conceito oposto ao da taxa de vacância seria justamente o de taxa de ocupação. Trata-se do percentual da área ou das unidades de um empreendimento ou conjunto de empreendimentos que está efetivamente ocupado com locatários.

Por exemplo, se dizemos que um shopping tem taxa de ocupação de 95%, queremos dizer que 95% da área locável desse shopping estão ocupados por lojistas. Poderíamos ainda dizer que sua taxa de vacância é de 5%. Isto é, de toda a área do shopping, apenas 5% estão vagos.

O significado da taxa de vacância

As taxas de vacância e ocupação são indicadores importantes para a análise do mercado imobiliário e das oportunidades de investimento.

Uma economia aquecida em geral se traduz em uma maior procura por imóveis, reduzindo as taxas de vacância, ao passo que uma economia em retração tem o efeito oposto.

Em épocas de crescimento, as empresas se expandem e precisam ampliar suas instalações: companhias alugam mais escritórios, redes de lojas se fazem presentes em mais localidades, fora os novos negócios que surgem e precisam de espaço físico.

Com isso, as taxas de ocupação dos empreendimentos comerciais, principais alvos de investimento dos fundos imobiliários, tendem a aumentar – isto é, a vacância cai. Aumenta também a competição por espaços de qualidade, podendo, até mesmo, haver fila de espera.

Isso beneficia o desempenho dos fundos imobiliários, pois mais inquilinos significam maior receita com aluguel e, consequentemente, rendimentos maiores para os cotistas. Os investidores passam a desejar esse tipo de investimento, e as cotas dos fundos tendem a valorizar.

Por outro lado, quando a economia está desaquecida, a vacância aumenta. Os negócios reduzem de tamanho e podem até mesmo desaparecer. As receitas de aluguel diminuem, assim com os rendimentos pagos pelos fundos imobiliários que investem nesses imóveis.

Com rendimentos menores, os preços das cotas tendem a cair. Como a rentabilidade dos fundos imobiliários é dada pela relação entre os rendimentos e o preço das cotas, para que ela se mantenha atrativa, as cotas precisam se desvalorizar.

Oferta e demanda

Quando as taxas de vacância estão caindo, mas as perspectivas para a economia ainda são de crescimento, as empreiteiras têm incentivo para construir novos empreendimentos. Afinal, fica claro que existe uma demanda forte por novos espaços, que se tornam necessários para que as empresas – futuros inquilinos – continuem a crescer.

Assim que essas novas unidades forem entregues, as taxas de vacância tenderão a aumentar novamente, o que não é necessariamente ruim. Apenas significa que o mercado está mais bem servido de imóveis de qualidade.

Agora, se as taxas de vacância subirem demais, aí realmente todo o poder de barganha ficará nas mãos dos inquilinos. Isso acontece quando a oferta é muito maior que a demanda – por exemplo, quando a entrega de unidades novas supera muito a necessidade do mercado.

Como existe um descasamento entre os lançamentos imobiliários e a data da entrega – afinal, leva alguns anos até os empreendimentos ficarem prontos – quando a entrega ocorre pode ser que o cenário econômico esteja completamente diferente daquele da época do lançamento.

Pode ser que, na época do lançamento, a economia estivesse aquecida e as taxas de vacância muito baixas, mas que na época da entrega, a economia esteja em recessão.

Com a chegada das novas unidades ao mercado, a vacância irá aumentar muito, uma vez que a demanda por novos espaços estará fraca. Os inquilinos poderão, então, negociar aluguéis mais favoráveis para si, pois terão mais opções para escolher.

Vacância alta é sempre ruim?

As taxas de vacância não devem ser analisadas isoladamente na hora de se avaliar fundos imobiliários. É preciso também olhar para a situação econômica atual e as perspectivas futuras.

Por exemplo, se as taxas de vacância estiverem muito altas e a economia desaquecida, a tendência é que os fundos imobiliários fiquem – ou já estejam – baratos. Com a queda no preço de suas cotas, é possível que seu valor de mercado fique inferior ao valor do seu patrimônio.

Isso é bom ou ruim? Depende. Enquanto não houver perspectivas de queda na taxa de juros e melhoras na economia, pode ser que os rendimentos permaneçam baixos e pouco atrativos, mesmo que os preços das cotas tenham caído bastante. E pode ser que ainda demore para os preços das cotas se recuperarem.

Mas se a taxa básica de juros estiver baixa e os rendimentos forem capazes de superá-la, pode ser um bom momento para comprar cotas. Melhor ainda se houver perspectivas de recuperação econômica logo à frente, pois isso significa que essa grande quantidade de imóveis vagos na carteira desse fundo deverá ser ocupada em breve.

Se isso de fato ocorrer, veja que beleza: os rendimentos, hoje já atrativos, porque a taxa de juros e o preço das cotas caíram, ficarão ainda maiores quando a área vaga for ocupada. Não só os rendimentos irão crescer, como também os preços das cotas devem aumentar.

Por outro lado, uma taxa de vacância muito baixa não é um bom sinal se as perspectivas econômicas dali para frente forem de recessão e alta nos juros.

Pior ainda será se, em adição a isso, houver expectativa de entrega de novos imóveis em breve, em resposta às taxas de vacância reduzidas. Sinal de que haverá excesso de oferta à frente.

Taxa de vacância atinge cada imóvel de uma forma

A vacância atinge diferentes imóveis e fundos imobiliários de forma distinta. Um shopping center, por exemplo, é bastante diversificado em matéria de inquilinos.

Ele não precisa estar 100% ocupado para gerar bons rendimentos, mas não pode estar vazio demais, ou os clientes não vão querer circular por ele. Um shopping “fantasma”, afinal, não atrai ninguém.

Já um edifício corporativo com apenas um inquilino não pode perder esse locatário, ou sua renda simplesmente cessará.

Fonte: Julia Wiltgen, jornalista formada pela UFRJ, com pós-graduação em Finanças Corporativas e Investment Banking pela FIA. Especializada em finanças pessoais e investimentos, foi editora-assistente de Exame.com, após passagem pela TV Globo.