O Superior Tribunal de Justiça
decidiu, recentemente, que o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de
indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente
vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador.
Os lucros cessantes serão devidos
ainda que não fique demonstrado que o promitente comprador tinha finalidade
negocial na transação.
Nesse sentido: STJ. 2ª Seção.
EREsp 1.341.138-SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, julgado em 09/05/2018
(Info 626).
Pois bem. E no que tange aos
danos morais, são cabíveis caso a construtora/incorporadora descumpra o prazo
de entrega do imóvel?
Em regra, não. A Corte Cidadã
entende que o simples fato de o promitente vendedor ter descumprido o prazo
previsto no contrato para a entrega do imóvel não acarreta, por si só, danos
morais.
Vejamos uma decisão nesse
sentido:
O mero descumprimento contratual,
caso em que a promitente vendedora deixa de entregar o imóvel no prazo
contratual injustificadamente, não acarreta, por si só, danos morais. STJ. 3ª
Turma. AgInt no REsp 1684398/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado
em 20/03/2018.
O dano moral, na hipótese de
atraso na entrega de unidade imobiliária, não se presume pelo simples
descumprimento do prazo contratual. Em situações excepcionais é possível haver
a condenação em danos morais, desde que devidamente comprovada a ocorrência de
uma significativa e anormal violação a direito da personalidade do adquirente
(STJ. 3ª Turma. AgInt no REsp 1693221/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em
20/03/2018).
(...) Pode ser cabível a
condenação em danos morais, de acordo com as peculiaridades do caso concreto.
Em outras palavras, deve ter o atraso e uma consequência fática que gere dor,
angústia, revolta. Embora o atraso na entrega do imóvel possa gerar dano moral
compensável, estes devem estar demonstrados e configurados, não podendo ser
fundamentado somente no mero inadimplemento contratual. STJ. 3ª Turma. AgInt no
AREsp 1126144/MA, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, julgado em 13/03/2018.
Em outro contexto, no que tange
aos danos materiais, estes são devidos em caso de atraso.
O atraso na entrega do imóvel
objeto de contrato de promessa de compra e venda acarreta a condenação da
construtora/imobiliária ao pagamento de:
• dano emergente (que precisa ser
provado); e
• lucros cessantes (valor dos
alugueis do imóvel; são danos materiais presumidos).
O STJ entende no sentido de que,
havendo atraso, os lucros cessantes devem ser calculados como sendo o valor do
aluguel do imóvel atrasado, pois o adquirente está morando em um imóvel
alugado, enquanto aguarda o seu (ele está perdendo “dinheiro” pagando aluguel
em virtude do atraso); ou o adquirente não está morando de aluguel e comprou o
novo imóvel apenas como investimento (ele também está perdendo “dinheiro”
porque,se o imóvel tivesse sido entregue no prazo, ele estaria alugando para
alguém e aferindo renda com isso.
Por fim, é importante ressaltar
que somente se considera o atraso quando a construtora não entrega o
apartamento no prazo previsto no contrato, sendo válida a previsão que estipula
a chamada cláusula de tolerância:
No contrato de promessa de compra
e venda de imóvel em construção (“imóvel na planta”), além do período previsto
para o término do empreendimento, há, comumente, uma cláusula prevendo a
possibilidade de prorrogação excepcional do prazo de entrega da unidade ou de
conclusão da obra por um prazo que varia entre 90 e 180 dias. Isso é chamado de
“cláusula de tolerância”. Não é abusiva a cláusula de tolerância nos contratos
de promessa de compra e venda de imóvel em construção, desde que o prazo máximo
de prorrogação seja de até 180 dias. STJ. 3ª Turma. REsp 1.582.318-RJ, Rel.
Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgado em 12/9/2017 (Info 612).
Fonte: Site STJ; dizer o direito.
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