Em um primeiro momento precisamos lembrar que existem duas
espécies de vagas:
unidades autônomas, com escritura e registro próprios;
direito de uso de vagas previamente demarcadas em área
comum, que não se separa da fração (Código Civil, art. 1.339).
A segunda espécie é a mais frequente e de mais fácil
resolução. Isso porque ela faz parte da área comum do condomínio e não pode ser
alienada separadamente da unidade a que se refere (At. 1.331, § 2º, do Código
Civil). Ainda não conseguiu pensar em que vagas são essas? São aquelas que são
sorteadas.
O problema está na primeira espécie: UNIDADES AUTÔNOMAS COM
ESCRITURA PRÓPRIA.
O que fazer nesses casos?
Elas não são vinculadas a qualquer outra unidade autônoma.
Para tratarmos sobre esse assunto precisamos pontuar um marco, qual seja: antes
e depois da Lei 12.607, de 4 de abril de 2012 publicada no Diário Oficial da
União no dia 5 de abril, com uma vacatio legis de 45 dias.
Para ficar mais fácil vou separar o antes e depois.
ANTES da Lei 12.607, de 4 de abril de 2012.
A jurisprudência que tratava do assunto, permitia a venda e
locação das vagas constituídas por unidades autônomas. Para tanto se usava como
justificativa o direito real de propriedade:
Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Condomínio –
vaga em garagem – unidade autônoma – especificação e discriminação – locação –
admissibilidade. É perfeitamente possível na especificação e discriminação do
condomínio, tratar a vaga da garagem como unidade autônoma, hipótese em que lhe
deve ser atribuída fração ideal de terreno, assim desvinculando-se da unidade
habitacional. Pode ser livremente alienada tanto a condômino quanto a estranhos,
bem como ser alugada, por extensão do direito de propriedade. Inteligência dos
§§ 1º e 2º do art. 2º da Lei 4.591/64 (Apel. nº 196.364, 7ª Câm., rel. Juiz
Guerrieri Rezende, j. em 23.09.86, in JTA (RT) 105/296).
Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio. Locação de
vagas em garagem. Admissibilidade – matrículas autônomas – fruição do direito
constitucional de propriedade. Hipótese em que não houve alteração da
destinação do imóvel. Recurso provido. A vaga especificada como unidade
autônoma pode ser alienada, onerada, alugada ou emprestada a pessoas não
titulares de qualquer unidade autônoma do edifício (Apel. Cív. nº 250.871-2,
São Paulo, rel. Marcondes Machado, 14.02.1995).
A Lei 4.591/1964 SÓ trazia restrição para venda das vagas
que fossem consideradas áreas comuns (nosso item 02)
DEPOIS da Lei 12.607, de 4 de abril de 2012,
Ela alterou a redação do § 1º do art. 1.331 do Código Civil
para restringir a venda ou a locação apenas a condôminos, exceto autorização
expressa da Convenção:
§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais
como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas
frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade
exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários,
exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a
pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de
condomínio.
Em outras palavras, o Código Civil enumera as unidades
condominiais exclusivas, permitindo a livre alienação ou gravame por seus
proprietários, independentemente do consentimento dos demais proprietários de
outras unidades, estabelecendo a exceção das vagas de garagem, que só concedem
o mesmo direito se alienadas ou locadas a outros condôminos, salvo se a
convenção permitir a venda ou a locação para terceiros, estranhos ao
condomínio.
IMPORTANTE:
As vagas de garagem não são acessórias e portanto não devem
ser confundidas com o disciplinado no artigo art. 1.339 e seu § 2º:
Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns
são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das
frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes
acessórias.
§ 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua
unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa
faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a
respectiva assembleia-geral.
E o que é então parte acessória da unidade autônoma?
Caso a convenção estabeleça que ainda que a vaga seja
autônoma, com matrícula própria, seja, também, acessória da unidade, aplica-se
o § 2º do art. 1.339 do Código Civil e o seu titular só poderá alienar a
terceiro se essa faculdade constar da convenção e, demais disso, deverá
submeter a venda à aprovação da assembleia, que deliberará pela maioria dos
presentes, sendo mister convocação específica, não se aplicando, neste caso, o
art. 1.331, do Código Civil.
Fonte: Carolina Gaspari Advocacia
Nenhum comentário:
Postar um comentário