Meu imóvel é rural ou urbano?

Perímetro Urbano

É a que separa a zona urbana da zona rural de um município, alguns municípios como Belo Horizonte/MG não possuem a tal “linha” pois toda o território já é urbano (por força de lei).

Tal situação traz diversos reflexos, exemplo: tributário e também no direito de construir e usufruir do imóvel.

Perceba o que dispõe o art. 29 do Código Tributário Nacional:

CAPÍTULO III – Impostos sobre o Patrimônio e a Renda – SEÇÃO I – Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural. Art. 29. O imposto, de competência da União, sobre a propriedade territorial rural tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de imóvel por natureza, como definido na lei civil, localização fora da zona urbana do Município.

Porém, como já falamos, não basta estar fora do perímetro urbano para que o imóvel seja considerado um IMÓVEL RURAL.

Destinação do imóvel

Imóveis urbanos servem para construções de benfeitorias, não tendo a terra por si só como produtiva, pode acontecer, e não é raro, de você encontrar imóveis urbanos dentro das zonas rurais, ou seja, fora do perímetro urbano.

Por exemplo: Uma escola na zona rural, um posto de gasolina na zona rural. Perceba que eles estão realmente dentro da uma área destinada à zona rural, mas possuem uma característica urbana em relação à sua destinação.

Observe a lei nº 8.629 de 25 de fevereiro de 1993, que é a Lei da Desapropriação Rural, dispondo sobre a regulamentação dos dispositivos constitucionais relativos à reforma agrária, que estão previstas no capítulo III da Constituição Federal. No art. 4º há um conceito mais profundo do que é imóvel rural, justamente considerando a destinação do bem:

Art. 4º Para os efeitos desta lei, conceituam-se:

I- Imóvel Rural – o prédio rústico de área contínua, qualquer que seja a sua localização, que sedestine ou possa se destinar à exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ouagro-industrial;

Sendo assim você consegue perceber que a lei de 1993 não considerou como relevante a localização em si do imóvel para determinar se ele é rural ou urbano, deixando expresso que a DESTINAÇÃO é sim relevante para tal entendimento.

Desta forma é possível ter um imóvel rural dentro da zona urbana bem como é possível ter um imóvel urbanodentro da zona rural!

E agora? O que faço com a informação?

Por que é relevante compreender as diferenças entre um imóvel rural e um imóvel urbano?

Para começar, as questões tributárias são muito relevantes. De modo geral um imóvel urbano para um tributo chamado: IPTU – Imposto predial e territorial urbano, enquanto um imóvel rural para um tributo anual chamado: ITR – Imposto territorial rural.

O IPTU é um tributo de competência municipal, ou seja, quem determina a alíquota (%) e cobra é o próprio município, e essa alíquota (%) varia de município para município, quer um exemplo? Observe o que dispõe o Código Tributário de Belo Horizonte/MG quanto à cobrança do IPTU, se você nunca pesquisou sobre o assunto, ficará surpreso com a existência dessa tabela:

Art. 5º – A partir de 1º de janeiro de 2010, a Tabela III, anexa à Lei nº 5.641, de 22 de dezembro de 1989, passa a vigorar com a seguinte redação:

1 – Imóveis edificados:

1.1 – Ocupação exclusivamente residencial:

1.1.1 – imóveis com valor venal até R$80.000,00: 0,60%;

1.1.2 – imóveis com valor venal acima de R$80.000,00 e até R$200.000,00: 0,70%;

1.1.3 – imóveis com valor venal acima de R$200.000,00 e até R$350.000,00: 0,75%;

1.1.4 – imóveis com valor venal acima de R$350.000,00 e até R$600.000,00: 0,80%;

1.1.5 – imóveis com valor venal acima de R$600.000,00 e até R$800.000,00: 0,85%;

1.1.6 – imóveis com valor venal acima de R$800.000,00 e até R$1.000.000,00: 0,90%;

1.1.7 – imóveis com valor venal acima de R$1.000.000,00: 1,00 %;

1.2 – Ocupação não residencial e demais ocupações:

1.2.1 – imóveis com valor venal até R$30.000,00: 1,20%;

1.2.2 – imóveis com valor venal acima de R$30.000,00 e até R$100.000,00: 1,30%

1.2.3 – imóveis com valor venal acima de R$100.000,00 e até R$500.000,00: 1,40%;

1.2.4 – imóveis com valor venal acima de R$500.000,00 e até R$1.000.000,00: 1,50%;

1.2.5 – imóveis com valor venal acima de R$1.000.000,00: 1,60%.

2 – LOTES OU TERRENOS NÃO EDIFICADOS:

2.1 – imóveis com valor venal até R$40.000,00: 1,00%;

2.2 – imóveis com valor venal acima de R$40.000,00 e até R$300.000,00: 1,60%;

2.3 – imóveis com valor venal acima de R$300.000,00 e até R$600.000,00: 2,00%;

2.4 – imóveis com valor venal acima de R$600.000,00 e até R$1.000.000,00: 2,50%;

2.5 – imóveis com valor venal acima de R$1.000.000,00: 3,00%. (NR)”.

Cada Município tem suas normas específicas para a cobrança do tributo.

Fonte: Mariana Gonçalves, Advogada

Lavanderias coletivas em condomínio reduzem custos e otimizam recursos

A escassez de recursos e a preocupação com o consumo excessivo e com o meio ambiente têm feito com que as pessoas se preocupem em compartilhar bens já existentes, se utilizando assim da economia colaborativa ou compartilhada, que já faz parte da rotina de muitas pessoas. Cerca de 80% dos brasileiros concordam que o consumo colaborativo torna a vida mais fácil e funcional e 68% se imaginam participando de práticas nesse sentido em no máximo dois anos, é o que revela a pesquisa realizada pelo Serviço de Proteção ao Crédito (SPC Brasil) e pela Confederação Nacional de Dirigentes Lojistas (CNDL) em todas as capitais do país. Esta tendência vem chegando também aos condomínios, um exemplo disso são as lavanderias compartilhadas.

Com impacto positivo no consumo de água e de energia, as lavanderias coletivas, também reduzem o número de máquinas necessárias para atender a demanda dos condomínios, uma vez que suas atividades são otimizadas. Além disso funcionam como áreas de conveniências e troca de experiência de moradores.  “Este modelo de serviço proporciona aos condôminos uma redução no orçamento doméstico e contribui muito para o meio ambiente, já que os equipamentos de lavar e secar são especialmente projetados para terem um alto desempenho e baixo consumo, podendo reduzir em 60% o gasto de água”, explica Nicolas Lopez, diretor da Laundromat, que atua em mais de 200 condomínios com lavanderias coletivas.

A especialista em gestão predial, professora do Curso de Administração de Condomínio e Síndico Profissional da EPD e autora do livro “Revolucionando o Condomínio”, Rosely Schwartz, conta que os novos empreendimentos já estão nascendo com esta proposta de partilhar recursos. “Na Europa e nos EUA a prática de dividir esses equipamentos já é antiga. No Brasil vem sendo adotada cada vez mais em função da redução dos espaços das áreas privativas”.  Ela também ensina que para viabilizar a implantação dessa área nos condomínios antigos, o síndico deverá convocar uma assembleia especifica e contar com a aprovação de 50% + 1, da totalidade da massa condominial.

No caso de precisar construir essa área, é fundamental a aprovação de um projeto, inclusive pela Prefeitura e o quórum de 2/3, da totalidade da massa condominial. Além da assembleia aprovar o projeto para os condomínios antigos, os condôminos deverão estabelecer o critério para o uso, determinando se será sem custo para todos ou se será cobrado apenas dos que utilizarem.

Como tirar trinca da parede

Conheça os procedimentos adotados por construtora para resolver esse problema de forma assertiva

Um dos problemas mais comuns que ocorre nas estruturas tanto de prédios quanto de casas é o aparecimento de fissura ou trinca de parede. “A trinca na parede pode ocorrer por fatores térmicos. Por exemplo, quando acontece uma movimentação natural, que predomina de acordo com a temperatura ambiente, quando está muito quente ou muito frio. Fissura, a gente entende que é quando há um problema de fundação ou até mesmo um problema de alvenaria. Algumas vezes, a junta é muito larga, quando não há um alinhamento entre a alvenaria e a estrutura, e logo a gente identifica”, explica Thyago Libório de Paula, engenheiro da Queiroz Silveira.

Como tirar trinca – Execução

A Loft Construtora realiza um tratamento de modo que a fissura fique flexível por dentro e por fora fique mais rígida, de modo que ela não apareça. Confira o passo a passo aplicado pela construtora e explicado pelo engenheiro Rodrigo Silva:

O primeiro passo é marcar onde está a fissura e fazer a abertura da mesma. “Eu a aumento nas duas extremidades porque essa fissura tende a se estender mesmo e eu já vou tratar de modo a prevenir caso ela venha a aumentar de tamanho”, explica Silva;

Após aumentá-la, é preciso retirar a camada de massa corrida, pintura, acabamento final e deixar apenas o reboco;

A primeira aplicação a ser feita é de um primer. É preciso aplicar o primer para deixar o reboco menos pulverulento e selar os poros para garantir que a próxima etapa ocorrerá de forma coesa;

Logo após aplicar o primer, deve-se aplicar o selante acrílico. É importante esperá-lo secar por 24h. “Após a secagem desse selante acrílico, ele murcha um pouco”, ressalta o engenheiro da Loft Construtora;

Deve-se aplicar novamente o selante acrílico – sendo a última aplicação – e aguardar 6h para sua secagem;

Depois da aplicação do selante pela segunda vez e de sua secagem, é preciso aplicar um impermeabilizante acrílico diluído em água – o valor da diluição depende do fabricante. Sua secagem ocorre em 6h;

O próximo passo é colocar uma tela no meio dessa fissura com um impermeabilizante acrílico. Para a secagem dessa segunda etapa também é preciso aguardar 6h. “Tudo que nós utilizamos é à base de resinas acrílicas porque eu quero transformar a parte que vai ficar atrás do meu acabamento final em uma parte mais flexível, para a fissura trabalhar lá e não aparecer do lado de fora”, explica Silva;

Após aplicada essa última demão de impermeabilizante acrílico já com uma tela estruturante, ele deve trabalhar e a tela tem a finalidade de segurar esse trabalho da fissura e não aparecer nesse acabamento final;

Para dar o acabamento, é preciso aplicar uma massa acrílica, que é um pouco mais flexível, aguardar 24h, e depois realizar a pintura.

Fonte: Mapa da Obra, Votorantim

Grupo Zaffari unifica gestão para abrir mais shopping centers

São Paulo – Com um pequeno império de supermercados no Rio Grande do Sul, o Grupo Zaffari agora vai dar mais atenção a outra divisão de seu negócio: a de shopping centers.

A companhia acaba de criar uma nova marca de administradora de shoppings, batizada de Airaz. A intenção é unificar a gestão dos centros comerciais que já são operados pelo grupo – e expandir a atuação neste segmento.

“Queremos dar nome e identidade aos novos processos de administração de shopping centers do Grupo Zaffari, que passaram a incluir ferramentas e práticas inéditas no mercado”, disse o gestor da nova empresa Roberto Manuel Zaffari, por e-mail. Big data, mapas de calor e acompanhamento das vendas em tempo real são algumas dessas ferramentas.

Fundada em 1935 e com um faturamento de 1,57 bilhão de dólares só na divisão de varejo, a empresa tem como carro-chefe os supermercados. São 36 lojas no total, sendo a grande maioria no Rio Grande do Sul (a rede é a 6ª maior supermercadista do Brasil).

A partir da década de 1990, a companhia começou a apostar no modelo que tem o hipermercado como loja âncora de um shopping center.

Atualmente o Zaffari tem 13 shoppings divididos em três bandeiras: Bourbon Shopping, Moinhos Shopping e Porto Alegre CenterLar. Doze deles fica no Rio Grande do Sul e um na cidade de São Paulo.

A intenção é expandir esse setor. Em janeiro o Zaffari comprou o shopping San Pelegrino, em Caxias do Sul (RS), e há dois novos projetos em andamento em Porto Alegre. Com a Airaz, a ideia é unificar a gestão de todas as bandeiras do grupo.

“Antes da Airaz, os empreendimentos apresentavam-se ao mercado individualmente. Dessa forma, alguns parceiros comerciais que possuíam lojas em determinados equipamentos desconheciam os potenciais dos demais, e que inclusive a administração era a mesma”, afirmou Roberto Manuel Zaffari.

Para os lojistas, a integração vai permitir maior acesso a tecnologia. Quando inaugurar uma loja, por exemplo, a Airaz ajudará o parceiro na divulgação “com comunicações multicanais segmentadas aos consumidores do perfil escolhido, utilizando-se de um banco de dados próprio, o Airaz Big Data”, explica Zaffari.

O grupo também acompanha a evolução de cada loja através de um painel de controle de performance. Com isso, busca propor medidas preventivas para que os parceiros tenham êxito nos negócios.

Outras iniciativas são monitoramento do mapa de calor da rede Wi-Fi dos empreendimentos; acompanhamento em tempo real da performance de vendas dos lojistas e um aplicativo (em testes) para abono de estacionamento por parte do próprio lojista para clientes em compras.

O gestor destaca ainda a publicação de revistas com promoções das lojas do grupo e parcerias com entidades como o Sebrae para orientar os lojistas.

A aposta do grupo pode ser uma forma de preparar o terreno para enfrentar uma possível crise do setor, que vem se desenhando no mercado externo. Nos Estados Unidos, os shopping centers tem estado cada vez mais vazios, devido à fuga dos clientes para o e-commerce. Um relatório do Credit Suisse diz que um quarto dos shoppings norte-americanos fechará até 2022.

Para Roberto Zaffari, o mercado brasileiro está em “período de ajuste”, mas ainda “há espaço e oportunidades para equipamentos e localizações qualificadas, em formatos inteligentes e relevantes”.

“Os empreendimentos precisam buscar a renovação de seus conceitos e soluções. Somente dessa forma continuam conectados com a realidade. Estamos desenvolvendo projetos nestes sentidos e que acreditamos valorizarão os entornos e as vidas das pessoas”, afirma.

Fonte: Mariana Desidério, Exame  

Como vender imóvel de herança se os outros herdeiros não concordam?

Tema recorrente em meus atendimentos é o de saber como vender imóvel de herança se os outros herdeiros não concordam com a alienação, notadamente quando o inventário teve apenas um bem imóvel partilhado.

Suponha-se que a pessoa falecida tenha deixado como herança um único imóvel a partilhar e quatro herdeiros, todos filhos do finado.

Após a tramitação do inventário, é feita a partilha da seguinte maneira: cada um dos quatro filhos fica com 25% do imóvel. Com isso, o bem agora passa a ter quatro proprietários.

Como só um dos irmãos mora no imóvel, instaura-se um mal-estar com os demais, porque apenas um está utilizando 100% do bem, enquanto os outros, que detêm 75% da propriedade, pagam aluguel em outras casas e nada estão ganhando desde a partilha.

Então os outros três irmãos decidem vender o bem, mas o quarto irmão, que está morando no imóvel, manifesta-se contra a alienação. Ele alega que também é dono, e, como proprietário, tem o direito de definir sobre o imóvel, e estipula que ele não será vendido.

Bom, este quarto irmão não tem razão. Com efeito, basta que somente um dos irmãos queira vender, e, automaticamente, todos os demais ficarão obrigados a assim proceder.

Nessa situação considera-se que os herdeiros vivem em um condomínio (mais de um dono) de um bem indivisível (não é possível “retalhar” o imóvel em uma parte para cada irmão).

Em havendo condomínio, se um dos herdeiros optar pela venda, os demais não têm o direito de resisti-la, senão o de comprar a parte daquele (s) que quer (em) a alienação[1].

O que fazer se um dos herdeiros não aceitar a venda?

Nos termos do que expliquei, ele não poderia não aceitar a venda. Em o fazendo, a providência a se tomar é a alienação forçada, por meio de ação judicial.

No processo, o consentimento desse herdeiro será suprido pelo do (a) juiz (a), inclusive expedindo escritura pública de compra e venda sem a necessidade de assinatura do herdeiro contrário.

Se não houver acordo sobre a forma de venda do bem, será feito leilão judicial. Não aconselho enveredar pelo caminho do leilão, posto que os valores de arrematação costumam ser muito menores que os de mercado.

Ressalto, porém, que não se deve confundir ausência de consenso sobre a venda com a divergência quanto ao modo de efetuá-la. No primeiro caso, basta o suprimento do consentimento, enquanto no segundo é que se chega ao leilão[2]. Dificilmente há dissenso quanto ao método, e sim quanto à alienação em si.

Há como preservar a memória desse bem da herança?

Outro aspecto que deve ser levado em consideração é o do herdeiro que não quer a alienação em razão de desejar preservar aquele bem que considera precioso, que foi do pai, da mãe, etc.

Friso que um direito assiste a esse herdeiro: o direito de preferência. Isso significa que ele poderá comprar o imóvel pelo mesmo preço que uma terceira pessoa oferecer, sem precisar aumentar a oferta.

Se o maior valor achado perante terceiros para a venda for de R$ 500.000,00, poderá comprá-lo pelos mesmos R$ 500.000,00, sem necessidade de dar um lance maior.

Pode parecer algo sem sentido, a priori. Entretanto, não é difícil encontrar verdadeiras birras entre irmãos, nas quais um deles, que almeje comprar o imóvel, seja interpelado por seus pares no sentido de exigir dele valor maior que o oferecido por terceira pessoa.

Imagine-se que no exemplo dos R$ 500.000,00 o irmão que queira comprar o imóvel ouça dos demais: “Ora, mas R$ 500.000,00 nós já encontramos. Se você quiser adquirir, tem que pagar R$ 510.000,00.”

Como visto supra, este irmão poderá adquirir o bem pelos mesmos R$ 500.000,00, sem dar um centavo a mais. Poderá fazer isto valer até mesmo judicialmente.

Não obstante, precisará dispor de dinheiro para isso. Não poderá impor aos demais herdeiros que mantenham o imóvel sem pô-lo à venda para preservar as lembranças do falecido, a não ser que estes assim também entendam.

Ora, sendo eles também donos, e conferindo o direito de propriedade a prerrogativa de dispor daquilo que se é dono[3], de outra maneira não poderia portar a lei.

[1] Cf. art. 1.322 do CC/2002.

[2] Vide art. 730 do CPC/2015.

[3] Art. 1.228, caput, do Diploma Substantivo Civil.

Fonte: Paulo Henrique Brunetti Cruz, Advogado

Para bancos, retomar imóvel é a 'última alternativa'

Retomar um imóvel por falta de pagamento não é algo que um vendedor queira realmente fazer. Segundo os bancos, essa é a última alternativa de um longo esforço para não perder o cliente com dificuldade em manter pagamentos em dia. Quando a retomada do imóvel é concretizada, a instituição financeira começa outra corrida: tentar vender o mais rápido possível, porque manter esses ativos no balanço é caro e ainda reduz o capital para emprestar em outras operações.

"Logo que percebemos o atraso, a Caixa começa o contato com o cliente para oferecer novas condições ou renegociar, porque a nossa intenção é que o cliente continue com o imóvel", diz o vice-presidente de logística e operações da Caixa Econômica Federal, Marcelo Ramos Prata.

Outros bancos têm o mesmo procedimento. "A opção pela retomada é a última e ocorre apenas quando todas as opções de renegociação não foram efetivas", informou o Itaú Unibanco.

No banco, só 0,7% das operações acabam em entrega do imóvel. O diretor de crédito e recuperações para pessoa física do Santander, Cassio Schmitt, explica que, antes de retomar, a instituição tenta se adequar à nova capacidade de pagamento do cliente.

O volume de renegociações cresceu seis vezes em dois anos no Santander. No Banco do Brasil, os contratos repactuados cresceram 15% no primeiro semestre.

Quando não há saída, o banco executa a garantia da operação, que é o próprio imóvel. Na Caixa, já são 47 mil casas e apartamentos em estoque - o que coloca o banco como uma das maiores imobiliárias do País.

Isso gera outro problema. Rafael Schiozer, professor de finanças da FGV, nota que, além do prejuízo com o calote do mutuário, o banco ainda tem gastos para manter essas unidades. "Além disso, quanto mais ativos imobilizados desse tipo, menor será a capacidade de oferecer novos créditos."

Para evitar esse problema, a Caixa tem investido para acelerar a venda dos imóveis e montou estrutura com 450 empregados em 12 cidades do País. O esforço fez com que o volume de vendas saltasse de R$ 450 milhões em 2016 para R$ 1 bilhão no ano passado. Neste ano, a cifra deve somar R$ 1,6 bilhão.

O Banco Central reconhece que há aumento na devolução de imóveis. "Desde 2014, verifica-se aumento do fluxo de retomada de imóveis de devedores inadimplentes. No entanto, o montante em imóveis é pequeno e não representa risco para as instituições ou para a estabilidade financeira", avalia o mais recente Relatório de Estabilidade Financeira da instituição.

Fonte: O Estado de S. Paulo

Um tour pelo Belvedere Mina

Complexo, que iniciou funcionamento em março de 2018, oferece visitação à lapidação de pedras, hotel e restaurante subterrâneo

As paredes de um garimpo desativado emprestam um conceito totalmente exótico para um empreendimento inédito que entrou em funcionamento, no município de Ametista do Sul (RS). O Belvedere Mina está localizado às margens da ERS-591, em frente ao pórtico de saída da cidade em direção a Planalto. Tem mais de 900 metros quadrados de área construída, contando com garimpo em atividade, indústria de lapidação, duas lojas de pedras preciosas, hotel e restaurante subterrâneo.

Ao conhecer o ambiente do restaurante, o visitante já vai se encantar. Com móveis personalizados, as mesas têm um desenho confeccionado em pedras, trabalho realizado pelos próprios funcionários. Fonte de água, luminárias temáticas para proporcionar uma iluminação mais instrospectiva são alguns dos elementos que compõem o local. “Queremos oferecer ao turista um ambiente único, com uma boa comida, vinhos importados, um lugar diferente, aproveitando o máximo possível das características naturais da furna, como a temperatura constante, entre 17º e 19º graus”, explica um dos proprietários, Jucemar Cadena.

O local, que começou a ser construído em janeiro de 2016 e está praticamente concluído tem capacidade para acomodar 200 pessoas. Na área externa, que tem uma bela vista para o vale, mais 100 lugares. No hotel são 19 quartos, com 44 vagas, inclusive, acomodações coletivas, para facilitar a hospedagem de excursões. Cozinha industrial, móveis novos, tudo à disposição do visitante.  “No total, o investimento em recursos da família ultrapassa R$ 2 milhões”, revela.

Liberação

Em virtude da localização, para começar a operar, o Belvedere Mina precisou de uma liberação do Departamento Autônomo de Estradas de Rodagem (Daer). “Quando começamos a obra, seguimos a legislação municipal, pelo local estar incluído no perímetro urbano. Após, o Daer informou que havia a questão da faixa de domínio. Procuramos o departamento e, dentro da legislação, a direção está analisando como resolver o caso, que prevê a municipalização do trecho. Como é um ano eleitoral, a medida deve ocorrer só depois. Mas nesta semana, uma decisão judicial liberou a operação e já estamos abertos para a Expopedras”, detalha Cadena.

Com a abertura de todos os setores, o complexo mantém 36 postos de trabalho, inicialmente. “O garimpo bem localizado e a vocação turística do município nos incentivaram a investir no segmento. Queremos somar, atrair mais visitantes para o nosso município. Aqui está o esforço de toda a família”, finalizou o empresário.

Fonte: Márcia Sarmento, Folha do Noroeste

Maioria das startups de mercado imobiliário atua com buscadores de imóveis e gestão de condomínios

O Brasil já conta com 217 startups com atividades direcionadas ao mercado imobiliário. Dentro deste grupo, 30 empresas nascentes têm atividades ligadas a buscadores de imóveis por meio da internet. 

Outras 30 prestam serviços nas áreas de gestão de propriedades e condomínios.As informações fazem parte do mapeamento “Liga Insights Real State”, divulgado nesta quinta-feira pela aceleradora de negócios corporativa Liga Ventures.Negócios com serviços de mapeamento, realidade virtual e modelagem representam 12% (26) das startups no setor. 

O grupo de controle e gestão de construções responde por 11% (23 empresas).Outros 49% (106 startups) incluem categorias variadas, como negócios de impacto social, inteligência artificial e fintechs.O estudo mostrou também que São Paulo é a cidade com o maior número de startups da área: 35% do total. Belo Horizonte tem 8% e Porto Alegre e Florianópolis, 6% cada.A pesquisa revela que 60% das startups do setor surgiram em 2015. Outras 25% iniciaram suas atividades em 2016. No ano passado, foram 16%. Em 2018, apenas 2%.

Fonte: Giovanna Bueno Dagnino, DCI

A calha do imóvel alugado está causando problemas? De quem é a responsabilidade: proprietário ou inquilino?

Algum tempo atrás, fui procurado para prestar consultoria a uma pessoa bastante incomodada com uma situação que ocorreu na casa na qual aluga e que reside com sua família.

A cliente informou que a poucos meses alugou uma casa. Que na última semana devido a fortes chuvas torrenciais que assolou a cidade, ocorreu o entupimento de uma calha da casa, ocasionando a infiltração de água no imóvel locado e a danificação de diversos móveis e de eletrodomésticos.

O problema foi causado pela calha do imóvel e a discussão surgiu sobre de quem seria a responsabilidade pelo entupimento das calhas e, consequentemente, de quem era a obrigação de sua manutenção: do locador ou do locatário?

Problemas com calhas e ou condutores de água em telhados são bastante recorrentes quando tratamos de locações, principalmente em cidades que ocorrem chuvas com bastante frequência.

Quando a responsabilidade é do proprietário do imóvel.

Quando os problemas são estruturais na calha ou condutores de água. Podemos citar: calha muito pequena, calhas que apresentam avariadas como furos, condutores de águas que não fornecem a devida vazão as águas das chuvas e causam transbordamentos. Neste casos entendemos que a responsabilidade pela sua manutenção é do proprietário do imóvel. Cabe ao proprietário efetuar as trocas da calha ou a sua manutenção para evitar problemas como vazamentos e ou trasbordamentos.

Consoante preveem os incisos I e II, do art. 22 da Lei do Inquilinato (Lei n. 8.245/91), é dever do locador entregar o imóvel ao locatário em estado de servir ao uso a que se destina, mantendo-o em tais condições durante o curso da locação.

Desta forma, quando o problema na calha ocorrer e causar danos ao locatário-morador do imóvel locado cabe tão somente ao proprietário do imóvel indenizar o locatário pelos danos materiais causados consistentes no conserto e aquisição de móveis novos e eletrodomésticos que por ventura venham a ser prejudicados.

O conserto de calhas é uma benfeitoria necessária e, a par do que dispõe o art. 22, X, parágrafo único da Lei de Locações seria uma obrigação do locador efetuar os consertos necessários decorrente de problemas causados.

Quando a responsabilidade é do locatário.

Por outro lado, quando o problema é decorrente de entupimentos por sujeiras como folhas de árvores próximas, acumulo de entulhos, por exemplo, a responsabilidade pela manutenção é do locatário. Cabe ao locatário providenciar com uma certa frequência a limpeza da calha para evitar entupimentos.

E se a calha entupir logo no início da locação.

Um ponto interessante que merece destaque é que o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul em um julgamento recente, já se manifestou no sentido de reconhecer que o dever de indenizar cabe ao locador, quando o problema de entupimentos na calha por sujeiras e entulhos for recente ao início da locação.

O que deve ser observado nestes casos, é se o entupimento das calhas ocorreu a poucos meses depois de iniciada a locação. Logo, partindo-se da premissa de que também é obrigação do locador entregar o imóvel alugado ao locatário em estado de servir ao uso a que se destina, bem como de que responde pelos vícios ou defeitos anteriores à locação, cabe ao proprietário comprovar que antes de alugar o imóvel fez a adequada limpeza das calhas.

Importante destacar que grande partes dos contratos de locação estipulam uma cláusula – na qual os locatários declaram que examinaram previamente o imóvel. Contudo a referida cláusula não afasta a obrigação dos proprietários de comprovar que fez a manutenção das calhas. Cabe aqui usar o bom senso, pois, ainda que se tenha conhecimento de que casas devem ter uma manutenção periódica das calhas (prazo que varia de acordo com a necessidade de cada imóvel) não é comum que os futuros locatários no momento da vistoria que antecede a locação suba no telhado e verifique as condições de telhas e calhas.

Fontes: 

Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91);

Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul. Processo nº. nº. 70075905927 e 70057460388;

Lucas Daniel Medeiros Cezar, Advogado

Posso vender minha vaga de garagem para quem não é do condomínio?

Hoje vamos responder a pergunta mais comum: Posso vender minha vaga de garagem para quem não é do condomínio?

Em um primeiro momento precisamos lembrar que existem duas espécies de vagas:

unidades autônomas, com escritura e registro próprios;

direito de uso de vagas previamente demarcadas em área comum, que não se separa da fração (Código Civil, art. 1.339).

A segunda espécie é a mais frequente e de mais fácil resolução. Isso porque ela faz parte da área comum do condomínio e não pode ser alienada separadamente da unidade a que se refere (At. 1.331, § 2º, do Código Civil). Ainda não conseguiu pensar em que vagas são essas? São aquelas que são sorteadas.

O problema está na primeira espécie: UNIDADES AUTÔNOMAS COM ESCRITURA PRÓPRIA.

O que fazer nesses casos?

Elas não são vinculadas a qualquer outra unidade autônoma. Para tratarmos sobre esse assunto precisamos pontuar um marco, qual seja: antes e depois da Lei 12.607, de 4 de abril de 2012 publicada no Diário Oficial da União no dia 5 de abril, com uma vacatio legis de 45 dias.

Para ficar mais fácil vou separar o antes e depois.

ANTES da Lei 12.607, de 4 de abril de 2012.

A jurisprudência que tratava do assunto, permitia a venda e locação das vagas constituídas por unidades autônomas. Para tanto se usava como justificativa o direito real de propriedade:

Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo. Condomínio – vaga em garagem – unidade autônoma – especificação e discriminação – locação – admissibilidade. É perfeitamente possível na especificação e discriminação do condomínio, tratar a vaga da garagem como unidade autônoma, hipótese em que lhe deve ser atribuída fração ideal de terreno, assim desvinculando-se da unidade habitacional. Pode ser livremente alienada tanto a condômino quanto a estranhos, bem como ser alugada, por extensão do direito de propriedade. Inteligência dos §§ 1º e 2º do art. 2º da Lei 4.591/64 (Apel. nº 196.364, 7ª Câm., rel. Juiz Guerrieri Rezende, j. em 23.09.86, in JTA (RT) 105/296).

Tribunal de Justiça de São Paulo. Condomínio. Locação de vagas em garagem. Admissibilidade – matrículas autônomas – fruição do direito constitucional de propriedade. Hipótese em que não houve alteração da destinação do imóvel. Recurso provido. A vaga especificada como unidade autônoma pode ser alienada, onerada, alugada ou emprestada a pessoas não titulares de qualquer unidade autônoma do edifício (Apel. Cív. nº 250.871-2, São Paulo, rel. Marcondes Machado, 14.02.1995).

A Lei 4.591/1964 SÓ trazia restrição para venda das vagas que fossem consideradas áreas comuns (nosso item 02)

DEPOIS da Lei 12.607, de 4 de abril de 2012,

Ela alterou a redação do § 1º do art. 1.331 do Código Civil para restringir a venda ou a locação apenas a condôminos, exceto autorização expressa da Convenção:

§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.

Em outras palavras, o Código Civil enumera as unidades condominiais exclusivas, permitindo a livre alienação ou gravame por seus proprietários, independentemente do consentimento dos demais proprietários de outras unidades, estabelecendo a exceção das vagas de garagem, que só concedem o mesmo direito se alienadas ou locadas a outros condôminos, salvo se a convenção permitir a venda ou a locação para terceiros, estranhos ao condomínio.

IMPORTANTE:

As vagas de garagem não são acessórias e portanto não devem ser confundidas com o disciplinado no artigo art. 1.339 e seu § 2º:

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

§ 2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembleia-geral.

E o que é então parte acessória da unidade autônoma?

Caso a convenção estabeleça que ainda que a vaga seja autônoma, com matrícula própria, seja, também, acessória da unidade, aplica-se o § 2º do art. 1.339 do Código Civil e o seu titular só poderá alienar a terceiro se essa faculdade constar da convenção e, demais disso, deverá submeter a venda à aprovação da assembleia, que deliberará pela maioria dos presentes, sendo mister convocação específica, não se aplicando, neste caso, o art. 1.331, do Código Civil.

Fonte: Carolina Gaspari Advocacia

Vaga de garagem em condomínio: 5 coisas que você precisa saber

Viver em um empreendimento residencial traz benefícios, mas há desafios. Algo muito polêmico é a vaga de garagem em condomínio, e o motivo disso é a desinformação e a falta de regras claras sobre esse assunto. No entanto, conhecendo algumas diretrizes fica mais fácil manter a paz pessoal e coletiva.

Neste artigo, abordaremos alguns questionamentos comuns sobre as vagas de garagem e a solução para certos problemas relacionados a isso. Vamos lá!

1. Qual é a quantidade de vagas para cada imóvel?

Normalmente, cada imóvel recebe uma vaga de estacionamento. Em alguns casos, quando há pouco espaço, elas não são privativas e, nessas situações,  o morador que chegar primeiro e encontrar um local livre têm a permissão de estacionar o carro.

No entanto, para evitar problemas, existem regras para a distribuição de vagas na maioria dos condomínios. Sendo assim, é essencial verificar qual é o lugar reservado para o seu carro.

2. E o sorteio das vagas, como é feito?

Quando no estacionamento do condomínio existe uma quantidade de vagas de garagem semelhante ao número de moradores, é possível realizar um sorteio. Fazer isso impedirá que alguns condôminos sintam-se prejudicados com a localização que receberam.

Entretanto, em alguns empreendimentos os lugares para estacionar não são fixos, mas há um rodízio entre os moradores. Desse modo, para decidir qual vaga será atrelada a um imóvel é agendada uma convenção semestral ou anual. Durante essa reunião, é realizado o sorteio das vagas.

3. O que fazer quando outro carro está na vaga?

As chamadas “vagas presas” são muito comuns em condomínios antigos. Esse tipo de estacionamento causa muitos transtornos, pois para retirar o carro de uma dessas vagas é necessário que outro automóvel libere a passagem.

Para evitar constrangimento, alguns condomínios exigem que os donos dessas vagas deixem o veículo solto para que seja facilmente removido. Ainda outros incluíram um serviço de manobrista para facilitar a vida do proprietário desse espaço.

Contudo, foi encontrada outra solução interessante: o dono da vaga presa também tem posse da que impede a passagem. Enfim, todos esses detalhes precisam ser conversados entre os condôminos.

4. É permitido estacionar o carro e a moto na mesma vaga?

Há empreendimentos que liberam o uso da mesma vaga para o estacionamento do carro e da moto, desde que sejam respeitados os limites desse espaço. O mesmo acontece com as bicicletas.

Por outro lado, alguns condomínios não aceitam essa mescla de automóveis em um mesmo local por conta da estética da garagem ou por que as vagas são muito estreitas. Para resolver isso foi criado um estacionamento exclusivo para motos e também um bicicletário.

5. E caso o meu carro seja danificado?

O condomínio não é responsável pelos danos causados em veículos na garagem. Contudo, por meio de uma convenção, pode ser decidido que o empreendimento arcará com avarias feitas nos automóveis de moradores.

Se for decidido assim, será necessária a instalação de câmeras de segurança ou a contratação de profissionais de vigilância. Dessa forma, haverá uma comprovação do ato ilícito para que haja a cobertura dos danos pelo condomínio.

Sendo assim, a informação e a paciência continuam sendo o segredo para a boa convivência no condomínio. Com isso, todos saem ganhando.

Gostou de nosso post? Entendeu algumas regras sobre vaga de garagem em condomínio? Queremos te deixar ainda mais informado. Descubra tudo o que você precisa saber sobre o condomínio de um prédio.

Taxa de vacância: entenda esse conceito do mercado imobiliário

Se você já investiu pretende investir em fundos imobiliários, é possível que já tenha se deparado com o termo taxa de vacância. Mas você entende o que ele significa e quais as implicações desse conceito para o seu investimento?

A vacância, no mercado imobiliário, é a medida do espaço não locado de um empreendimento. É o contrário de ocupação. Já a taxa de vacância é a relação entre as áreas disponíveis e a área total, seja de um único imóvel, seja de um conjunto de empreendimentos.

O conceito oposto ao da taxa de vacância seria justamente o de taxa de ocupação. Trata-se do percentual da área ou das unidades de um empreendimento ou conjunto de empreendimentos que está efetivamente ocupado com locatários.

Por exemplo, se dizemos que um shopping tem taxa de ocupação de 95%, queremos dizer que 95% da área locável desse shopping estão ocupados por lojistas. Poderíamos ainda dizer que sua taxa de vacância é de 5%. Isto é, de toda a área do shopping, apenas 5% estão vagos.

O significado da taxa de vacância

As taxas de vacância e ocupação são indicadores importantes para a análise do mercado imobiliário e das oportunidades de investimento.

Uma economia aquecida em geral se traduz em uma maior procura por imóveis, reduzindo as taxas de vacância, ao passo que uma economia em retração tem o efeito oposto.

Em épocas de crescimento, as empresas se expandem e precisam ampliar suas instalações: companhias alugam mais escritórios, redes de lojas se fazem presentes em mais localidades, fora os novos negócios que surgem e precisam de espaço físico.

Com isso, as taxas de ocupação dos empreendimentos comerciais, principais alvos de investimento dos fundos imobiliários, tendem a aumentar – isto é, a vacância cai. Aumenta também a competição por espaços de qualidade, podendo, até mesmo, haver fila de espera.

Isso beneficia o desempenho dos fundos imobiliários, pois mais inquilinos significam maior receita com aluguel e, consequentemente, rendimentos maiores para os cotistas. Os investidores passam a desejar esse tipo de investimento, e as cotas dos fundos tendem a valorizar.

Por outro lado, quando a economia está desaquecida, a vacância aumenta. Os negócios reduzem de tamanho e podem até mesmo desaparecer. As receitas de aluguel diminuem, assim com os rendimentos pagos pelos fundos imobiliários que investem nesses imóveis.

Com rendimentos menores, os preços das cotas tendem a cair. Como a rentabilidade dos fundos imobiliários é dada pela relação entre os rendimentos e o preço das cotas, para que ela se mantenha atrativa, as cotas precisam se desvalorizar.

Oferta e demanda

Quando as taxas de vacância estão caindo, mas as perspectivas para a economia ainda são de crescimento, as empreiteiras têm incentivo para construir novos empreendimentos. Afinal, fica claro que existe uma demanda forte por novos espaços, que se tornam necessários para que as empresas – futuros inquilinos – continuem a crescer.

Assim que essas novas unidades forem entregues, as taxas de vacância tenderão a aumentar novamente, o que não é necessariamente ruim. Apenas significa que o mercado está mais bem servido de imóveis de qualidade.

Agora, se as taxas de vacância subirem demais, aí realmente todo o poder de barganha ficará nas mãos dos inquilinos. Isso acontece quando a oferta é muito maior que a demanda – por exemplo, quando a entrega de unidades novas supera muito a necessidade do mercado.

Como existe um descasamento entre os lançamentos imobiliários e a data da entrega – afinal, leva alguns anos até os empreendimentos ficarem prontos – quando a entrega ocorre pode ser que o cenário econômico esteja completamente diferente daquele da época do lançamento.

Pode ser que, na época do lançamento, a economia estivesse aquecida e as taxas de vacância muito baixas, mas que na época da entrega, a economia esteja em recessão.

Com a chegada das novas unidades ao mercado, a vacância irá aumentar muito, uma vez que a demanda por novos espaços estará fraca. Os inquilinos poderão, então, negociar aluguéis mais favoráveis para si, pois terão mais opções para escolher.

Vacância alta é sempre ruim?

As taxas de vacância não devem ser analisadas isoladamente na hora de se avaliar fundos imobiliários. É preciso também olhar para a situação econômica atual e as perspectivas futuras.

Por exemplo, se as taxas de vacância estiverem muito altas e a economia desaquecida, a tendência é que os fundos imobiliários fiquem – ou já estejam – baratos. Com a queda no preço de suas cotas, é possível que seu valor de mercado fique inferior ao valor do seu patrimônio.

Isso é bom ou ruim? Depende. Enquanto não houver perspectivas de queda na taxa de juros e melhoras na economia, pode ser que os rendimentos permaneçam baixos e pouco atrativos, mesmo que os preços das cotas tenham caído bastante. E pode ser que ainda demore para os preços das cotas se recuperarem.

Mas se a taxa básica de juros estiver baixa e os rendimentos forem capazes de superá-la, pode ser um bom momento para comprar cotas. Melhor ainda se houver perspectivas de recuperação econômica logo à frente, pois isso significa que essa grande quantidade de imóveis vagos na carteira desse fundo deverá ser ocupada em breve.

Se isso de fato ocorrer, veja que beleza: os rendimentos, hoje já atrativos, porque a taxa de juros e o preço das cotas caíram, ficarão ainda maiores quando a área vaga for ocupada. Não só os rendimentos irão crescer, como também os preços das cotas devem aumentar.

Por outro lado, uma taxa de vacância muito baixa não é um bom sinal se as perspectivas econômicas dali para frente forem de recessão e alta nos juros.

Pior ainda será se, em adição a isso, houver expectativa de entrega de novos imóveis em breve, em resposta às taxas de vacância reduzidas. Sinal de que haverá excesso de oferta à frente.

Taxa de vacância atinge cada imóvel de uma forma

A vacância atinge diferentes imóveis e fundos imobiliários de forma distinta. Um shopping center, por exemplo, é bastante diversificado em matéria de inquilinos.

Ele não precisa estar 100% ocupado para gerar bons rendimentos, mas não pode estar vazio demais, ou os clientes não vão querer circular por ele. Um shopping “fantasma”, afinal, não atrai ninguém.

Já um edifício corporativo com apenas um inquilino não pode perder esse locatário, ou sua renda simplesmente cessará.

Fonte: Julia Wiltgen, jornalista formada pela UFRJ, com pós-graduação em Finanças Corporativas e Investment Banking pela FIA. Especializada em finanças pessoais e investimentos, foi editora-assistente de Exame.com, após passagem pela TV Globo.