O cenário atual, entretanto, já pode ser considerado mais
promissor. Mesmo com a retomada singela da economia, este é um momento de
oportunidades. Para quem tem registro em carteira de trabalho (CLT) e, ao
menos, três anos de FGTS acumulado, pode ser a hora de pensar em adquirir o
primeiro imóvel.
Mas, para quem não tem dinheiro vivo para comprar à vista, a
primeira alternativa que vem a mente é, sem dúvida, financiar. E, nesse
sentido, temos boas notícias. Em 2018, as linhas de crédito para a compra de
imóveis voltaram a ficar mais acessíveis para a pessoa física. Recentemente, a
Caixa Econômica Federal, um dos principais agentes financeiros impulsionadores
do mercado imobiliário, aumentou o limite da cota de financiamento de um imóvel
usado de 50% para 80%, o que significa um “respiro” na hora de dar a tão suada
entrada do bem. Para as unidades novas, o percentual permaneceu em 80%. As
taxas nominais também apresentaram queda, fator que contribui para a compra de
bens duráveis em operações de longo prazo.
No entanto, para quem está decidido a entrar em um financiamento,
existem pontos sensíveis que devem ser analisados com muito cuidado. O primeiro
deles é o sistema que será adotado para a composição do saldo devedor do
contrato. No Brasil, existem três sistemas bastante usuais: o SAC (Sistema de
Amortização Constante), o SACRE (Sistema de Amortização Crescente) e a Tabela
Price (Sistema Francês de Amortização). No SAC e no SACRE, as parcelas são
decrescentes e, em ambos, o CET – Custo Efetivo Total – do contrato tende a ser
menor do que nas operações que seguem a Tabela Price.
Antes de fechar negócio, também é importante se certificar
das taxas administrativas que serão cobradas pela instituição escolhida. Cada
banco, por exemplo, possui a sua própria tabela de custos, que pode variar de
um para outro, significativamente. Esta informação, normalmente, está escondida
no rodapé do contrato, portanto, questione antes de dar sequência ao pedido do
empréstimo.
Tomada a decisão, a primeira etapa para a liberação de um
financiamento é a análise cadastral, que é praxe em todas as instituições
financeiras. Nesta avaliação será levada em conta a situação de crédito do
tomador, ou seja, se possui restrições financeiras, como apontamentos no SPC e
Serasa, se possui vínculo empregatício formal, qual a sua remuneração mensal e
variável, endereço fixo e referências.
É preciso reforçar, porém, que mesmo em tempos de condições
favoráveis, o comprador não pode deixar de avaliar a sua verdadeira condição
financeira e a necessidade real de adquirir este imóvel. Assumir um crédito
imobiliário, sem estar plenamente consciente da responsabilidade e do peso
desta dívida, é prejuízo na certa. Portanto, é imprescindível que o consumidor
analise o quanto realmente tem de recurso disponível para a entrada, qual o
saldo atual de que pode dispor no FGTS e qual o percentual de seu salário que
está livre para o pagamento das parcelas. As instituições financeiras
normalmente permitem comprometimento de no máximo 30% da renda mensal com
pagamento do financiamento.
É propício ressaltar, ainda, que financiar só é recomendado
quando o grau de urgência para comprar o imóvel é mais alto. Se for possível
esperar um pouco mais para a aquisição, o consórcio pode ser levado em
consideração. Diferentemente de um financiamento, o comprador de uma cota de
consórcio não poderá usufruir do bem instantaneamente e a conquista do imóvel
estará atrelada à capacidade de dar lances atrativos no decorrer do contrato
ou, puramente, da sorte de ser contemplado nos sorteios dos primeiros meses.
Aqui, também é necessário estar de olho bem aberto! Ao
comprar uma cota de consórcio é essencial conhecer a procedência da companhia
administradora e, sobretudo, analisar o histórico de lances já contemplados. É
importante verificar os custos ao longo do tempo, como taxas administrativas,
valor mínimo dos lances, calendário de sorteios etc. O consumidor deve estar
ciente de que, ao aderir a um grupo de consórcio imobiliário, dificilmente o
bem será obtido no primeiro lance.
Ainda para quem pode esperar e tem disciplina financeira, há
uma terceira alternativa: poupar. Formar uma boa carteira de investimentos, que
garanta uma remuneração compatível com o mercado (necessariamente superior à
inflação), pode garantir a tranquilidade de adquirir o imóvel desejado à vista
e em um futuro bem próximo.
Resolvida a questão do valor a investir, como escolher um
bom imóvel, pagando por ele um preço justo? O mercado imobiliário é regido,
sobretudo, pela lei da oferta e procura. Este movimento é constante, pois,
independentemente de estarmos vivendo em tempos de crise, as pessoas continuam
se casando, se divorciando e muitos filhos permanecem sonhando com o momento de
sair da casa dos pais. Então, o segmento sempre tem demanda, que pode ser
forte, moderada ou fraca, de acordo com o momento financeiro do País. Quando a
oferta de crédito é maior ou os preços dos imóveis estão mais baixos, a busca
aumenta e logo os valores também, iniciando um novo ciclo, como uma roda
gigante.
A Selic é um excelente ponto de partida para o aquecimento
do setor. A taxa básica atual é a mais baixa dos últimos 10 anos, 6,5%, e isto
significa crédito mais barato. E o índice de confiança do consumidor é movido
por essa referência de mercado. Além disso, quanto mais baixa a Selic, o
apetite por investimentos tradicionais, como a poupança, tende a cair e,
consequentemente, o interesse em investir em imóveis volta a reacender,
valorizando as ofertas.
Concluindo, este é um excelente momento para comprar um
imóvel nos últimos cinco anos. Economia voltando a crescer, taxa básica em
níveis baixos, instituições financeiras dispostas a financiar e as pessoas
ainda almejando morar no que é seu. Além disso, construtoras com estoque alto
de lançamentos e imóveis usados vazios há algum tempo são fatores que elevam o
poder de barganha de quem deseja comprar. Então, para que esperar? Que tal
realizar este sonho ainda em 2018?
Fonte: Tiago Galdino,
CFO do Imovelweb, um dos maiores portais do mercado imobiliário do País.
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