Aprovado em agosto de 2014, o objetivo do PDE em vigor é
promover o adensamento populacional nos eixos estruturantes da cidade, ou seja,
em vias com acesso a estações de metrô, corredores de ônibus e ferrovias, a fim
de desestimular o uso do carro. “Essa foi a grande sacada que levou os
empreendimentos a terem um número maior de unidades sem vagas”, diz o
coordenador do Comitê de Tecnologia e Qualidade do Sindicato da Indústria da
Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP), Renato Genioli.
Enquanto na lei de zoneamento anterior havia a exigência de
que os empreendimentos residenciais tivessem no mínimo uma vaga de garagem por
apartamento, o PDE atual incentiva que cada unidade, independentemente de seu tamanho,
tenha uma vaga, no máximo. As vagas extras são permitidas, desde que a
incorporadora pague uma taxa extra (chamada de outorga onerosa) para a
Prefeitura.
A lei de zoneamento de 2016 detalhou ainda mais a questão,
permitindo uma vaga de garagem a cada 60 m² de área construída. A orientação
favoreceu os empreendimentos que mesclam unidades com e sem garagem, pois
enquanto as unidades maiores podem ganhar mais de uma vaga para carro, os
apartamentos menores ficam sem nenhuma. Assim, por exemplo, a incorporadora
poderia fazer um apartamento de 100 m² com duas vagas de garagem e uma unidade
compacta, de 20 m², sem vaga.
“É uma tentativa de otimizar uma restrição. Esse mix de
produto é induzido pelo próprio Plano Diretor”, diz o presidente do conselho consultivo
do Secovi-SP, Cláudio Bernardes.
Para o gerente da Mac Construtora e Incorporadora, Ricardo
Pajero, os dados de lançamentos de unidades sem garagem refletem uma tendência.
“Hoje, as pessoas buscam mobilidade, compartilham as coisas e não se apegam ao
carro.”
A analista Marcela Fernandes, de 28 anos, adquiriu um imóvel
de 26 m², sem vaga, no empreendimento Loadd, colado ao metrô São Judas. A jovem
possui um automóvel, mas pensa em vendê-lo. “Pretendo usar mais o transporte
público. Prefiro não ter vaga, assim o IPTU acaba ficando mais barato.”
Para a corretora de imóveis Elisabete Martinez, de 57 anos,
que comprou um apartamento no mesmo prédio, o uso do carro está com os dias
contados. “Você sai de casa, pega trânsito e ainda é surpreendido por multas.
Além disso, há o IPVA, o seguro, o combustível e a manutenção. Por isso, não
dirigir é uma tendência”, afirma. Levantamento realizado pela empresa Ipsos,
com base em dados do Departamento Nacional de Trânsito (Denatran), revela que a
emissão da carteira de motorista para condutores de 18 anos a 21 anos caiu
20,6% em três anos. Em 2017, foram 939 mil habilitações para essa faixa etária,
contra quase 1,2 milhão em 2014.
Além de serem compactos – a área média de um apartamento sem
vaga é de 31,5 m² –, essas unidades estão localizadas em zonas de fácil acesso
ao transporte, com foco na região central. Todos os 17 distritos que, segundo o
Secovi-SP, lançaram imóveis com essa característica nos últimos quatro anos
estão totalmente ou parcialmente localizados no centro expandido da capital
paulista.
“A localização passa a ser ponto fundamental para a
aceitação de um apartamento sem vaga”, diz o diretor comercial da incorporadora
You,Inc., Rafael Mentor. Ele afirma que, assim como as estações de metrô,
hospitais, centros comerciais e universidades também são chamarizes para este
tipo de produto.
Nivia de Souza, 32 anos, é analista de conteúdo e adquiriu
um apartamento de 32 m², sem vaga, ao lado da estação BresserMooca. Para ela, a
localização foi um fator decisivo na compra. “Meu plano é não ter carro, não só
pelo custo que isso me traria, mas também pensando em São Paulo. É um ato
político que posso ter diante dos problemas da cidade.”
Custo. As unidades sem vaga são mais baratas, uma vez que o
custo de obra é mais baixo e isso, consequentemente, se reflete no valor final.
“Com menos área total, o preço de venda é menor”, diz Genioli. De acordo com
Bernardes, o custo de uma vaga tende a ter um peso ainda maior entre os
compactos. “Digamos que uma vaga custe R$ 50 mil. Em um apartamento de R$ 1
milhão, o custo não é tão expressivo, mas em um imóvel de R$ 200 mil,
representa um acréscimo de 25% no valor total.”
Imóveis sem vaga também costumam atrair, além daqueles que
farão uso do imóvel, investidores. Quem compra para morar, geralmente, é jovem,
mas também há divorciados, idosos que moram sozinhos e executivos de outros
locais e que usam o imóvel só durante a semana. “São pessoas práticas, que
precisam de mobilidade plena”, afirma Pajero.
Fonte: O Estado de São Paulo
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