Condômino antissocial e a possibilidade de expulsão do condomínio

Com o crescimento do mercado imobiliário e a criação do conceito de condomínio clube, onde muitas unidades são edificadas no mesmo condomínio para fruir de áreas comuns mais bem equipadas, começou a ser cada vez comum a existência de um grande problema – o condômino antissocial.

É importante esclarecer que condômino antissocial não é aquele que não cumprimenta seus vizinhos ou se recusa a comparecer às festas do condomínio, mas sim aquele que torna a convivência insuportável através de atitudes que incomodam e afetam a vida dos demais moradores daquele local.

São diversas as situações de condôminos antissociais, desde aqueles que fazem festas com muito barulho reiteradamente ou usam drogas excessivamente, até aqueles que cometem crimes sexuais e outros absurdos dentro da sua unidade imobiliária.

Para isso, a solução criada pela legislação para tentar coibir as condutas antissociais do morador foi a aplicação de multa por reiterado comportamento antissocial, que pode chegar até dez vezes o valor da cota condominial, se a convenção assim dispor, até posterior Assembleia.

Vale ressaltar que a previsão da multa do décuplo da cota condominial deve constar em convenção de condomínio ou, caso não conste, ser aprovada por ¾ dos moradores em Assembleia.

O grande problema é que, em grande parte das vezes, a aplicação das multas não intimida o morador. Nesse sentido, existem aqueles moradores abastados que pagam as multas ou aqueles que não pagam e não possuem qualquer patrimônio para arcar com os débitos e, nos dois casos, ainda assim, continuam praticando condutas incompatíveis com a vida em condomínio.

De fato, o entendimento do Poder Judiciário era de que, em virtude de toda a proteção fornecida ao Direito de Propriedade, não era possível expulsar o morador antissocial do condomínio. Contudo esse posicionamento tem mudado com o passar dos anos, dando lugar à linha de pensamento de que, se a imposição de multa não foi suficiente para fazer cessar a conduta antissocial, é possível propor ação judicial para exclusão do morador, desde que aprovado pro Assembleia.

Nessa hipótese, o proprietário manteria o poder de fruir do imóvel, transferindo a posse para outra pessoa, motivo pelo qual o Direito à propriedade não estaria completamente tolhido.

Ocorre que essa deve ser a última hipótese adotada pelo condomínio, em casos realmente extremos. Antes disso, é necessário notificar o morador quantas vezes for necessário, possibilitando a ampla defesa. Recomenda-se ainda a utilização do diálogo e até mesmo da mediação para tentar resolver a postura do condômino.

Caso nenhuma tentativa de resolver o assunto surta efeito, alguns requisitos precisam ser observados para a propositura de ação judicial para exclusão do morador. A primeira delas é a aprovação dessa atitude em Assembleia, demonstrando, inclusive, que a conduta do morador importuna a coletividade. Além disso, é extremamente importante que o condomínio guarde todas as provas possíveis para demonstrar a conduta antissocial do condômino. Isso pode ser feito através de armazenamento de imagens das câmeras de segurança do condomínio, através de testemunhas ou até mesmo da lavratura de uma ata notarial, que é um documento elaborado por Tabelião de Cartório de Notas, que vai até o condomínio e pode constatar tudo que ali acontece, dando fé pública ao documento, que servirá como prova no processo judicial.

O condomínio poderá requerer, além da exclusão do morador, a proibição do seu ingresso no condomínio com sua interdição temporária ou definitiva.

É extremamente importante que a convenção de condomínio seja bem redigida e traga disposições acerca das penalidades que poderão ser aplicadas ao condômino antissocial, para auxiliar o trabalho do síndico na tentativa de cessar tal comportamento.

Fonte:  Gabriela Macêdo, Advogada especialista em Direito Imobiliário

As 5 maiores causas de briga em prédios e as chances de resolver na Justiça

Calote, cano, cachorro, carro e criança: estes são os cinco C's das baixarias e conflitos entre vizinhos nos condomínios, segundo advogados especializados na área. Basicamente se traduzem em atrasos na conta do condomínio, animais que latem demais, vazamento no vizinho de cima, arranhões de carros na garagem e crianças em algazarra.

 

Em boa parte das vezes, os problemas são resolvidos no diálogo, mas não é raro que a falta de consenso ou de bom senso faça com que muitos deles acabem parando no Judiciário.

 

“Nessa comunidade, é sempre necessário conversar, mas, se nada mais der certo, o jeito é entrar com uma ação mesmo”, disse o advogado especializado em direito imobiliário Jaques Bushatsky, do escritório Bushatsky Advogados.

 

Processos longos, custos altos e mesmo a chance de não ganhar são alguns dos fatores que ele menciona para serem levados em consideração antes de levar a briga ao tribunal.

 

Bushatsky pesquisou dezenas de processos relativos aos cinco C’s que passaram pelos tribunais de diversos estados nos últimos anos e analisou para qual lado tendem a pender os entendimentos dos juízes nas diferentes situações.

 

Veja a seguir as brigas mais comuns e que desfecho costumam ter quando se transformam em uma ação judicial.

 

Calote

Moradores que atrasam o condomínio são, certamente, a maior fonte de problemas e de processos que saem de um conjunto residencial.

 

Aqueles que não pagam sua parte no rateio coletivo não só abrem um buraco no caixa da administração como estão entre as principais causas de aumento nos valores dos condomínios: quando a inadimplência cresce, sobram menos pessoas para arcar com os custos comuns, e a conta de cada um sobe.

 

"Se foi tentado um acordo, um parcelamento na dívida e nada deu certo, o condomínio acaba mesmo acionando a Justiça", disse Bushatsky. "Nesses casos, o Judiciário tradicionalmente dá o ganho de causa para o condomínio e impõe o pagamento dos débitos, seja qual for o argumento para os atrasos."

 

Uma vez com a decisão judicial em mãos, há uma série de procedimentos que podem ser acionados caso o pagamento continue não sendo realizado, como a penhora de bens do proprietário ou o envio do imóvel para leilão, até que o condomínio consiga levantar e receber o valor total que lhe é devido.

 

Cano

Vazamentos e infiltrações que vêm de outro lugar que não da sua própria casa são um problema recorrente entre aqueles que dividem paredes acima ou ao lado com outras pessoas.

 

Os reais problemas começam, porém, quando o responsável por aquela mancha molhada na parede alheia --que pode ser um vizinho ou mesmo o condomínio, no caso de o problema estar na rede geral-- resiste em fazer o conserto ou até a investigação para encontrar a origem do vazamento.

 

Nesses casos, muitos acabam optando por buscar a ajuda oficial. Quando os casos chegam à Justiça, a prática é que o juiz solicite a realização de uma perícia para localizar o vazamento, detectar os culpados e emitir a sentença determinando que os responsáveis façam o reparo.

 

"É uma ação em que o culpado sempre perde, e vai acabar saindo mais caro para ele resistir e esperar chegar ao Judiciário do que simplesmente fazer o conserto", afirmou Bushatsky. "Ele vai ser obrigado a fazer o reparo e ainda arcar com as custas do processo."

 

Além disso, deixar de fazer a manutenção porque os vizinhos ou o síndico pediu é uma coisa, mas deixar de fazê-la a partir do momento em que isso foi decidido no tribunal passa a ser descumprimento de uma ordem judicial. "Normalmente, são estipuladas multas diárias, com valor que o juiz define conforme o caso, até que o problema esteja solucionado.”

 

Cachorro

É justo obrigar sempre a ter o cão ou gato no colo nas áreas comuns? O cachorro do vizinho incomoda? Sim, essas também são causas que não só congestionam os interfones das portarias como também acabam chegando às mesas do Judiciário.

 

"No geral, os juízes entendem que pode, sim, ter animal, mas pode haver exceções", disse Bushatsky. Ele menciona o caso de um morador que foi proibido de continuar com seu pit bull no prédio já que o cão poderia apresentar riscos à segurança dos outros moradores e dos funcionários.

 

Em várias outros processos levantadas por Bushatsky, porém, as decisões pendem por preservar o direito dos condôminos de circularem com seus animais. Foram os casos de dois moradores que eram cobrados por seus vizinhos e pelo condomínio para levarem os animais no colo --um deles era uma idosa que possuía três cães e o outro um rapaz dono de um golden retriever (cão de raça grande).

 

Em ambas as situações, os juízes dispensaram aos proprietários a necessidade de andar com os bichos no colo pela área comum, desde que com coleira.

 

Carro

As situações mais comuns, segundo Bushatsky, são as de pessoas que chegam à garagem e encontram o carro riscado, batido ou até mesmo outro veículo no lugar de sua vaga demarcada.

 

Quando o culpado resiste em assumir o prejuízo, há quem decida por levar a cobrança às últimas consequências e entrar com uma ação.

 

"Em casos de avaria, o que conta é ter prova. Se não tem, nem tente, você vai perder a ação", disse o advogado. Segundo ele, porém, conseguir as vidências está cada vez mais fácil, com ajuda de testemunhas e dos sistemas internos de câmeras.

 

Ausência de vagas especiais ou proibição à entrada de carro de terceiros são outros casos que também já chegaram aos tribunais e nos quais, geralmente, os prejudicados conseguem ganhar.

 

São, em sua maioria, requeridos por pessoas que têm algum tipo de restrição. Em um caso de 2015, por exemplo, um morador com restrições de locomoção por conta de um AVC conseguiu em juízo o direito de ter uma vaga construída pelo condomínio em local de fácil acesso à entrada de sua casa.

 

Em outro, de 2014, uma família com um filho de três anos conquistou a permissão para que um motorista entrasse nas dependências do prédio para buscar e devolver a criança, mesmo sendo proibida a entrada de veículo de terceiros.

 

Criança

Barulho, travessuras e discordâncias sobre normas internas (como se os pequenos podem ou não usar a piscina desacompanhados) são alguns dos desentendimentos entre adultos e crianças que vivem em um espaço compartilhado.

 

Há casos, porém, em que as crianças podem acabar envolvidas em problemas bem mais sérios, como acidentes ou ofensas graves, e os pais ou responsáveis podem vir a ser chamados a responder pelas consequências, quando não pagar.

 

Em um caso que aconteceu em São Paulo, por exemplo, os pais foram obrigados a pagar danos morais por seu filho pequeno ter insultado um funcionário.

 

Por outro lado, em um incidente no Rio Grande do Sul, foi a falta de provas que livrou um morador de ter que indenizar as queimaduras de um menino de seu condomínio. O garoto sofreu queimaduras graves após jogar uma garrafa de álcool dentro da churrasqueira recém-utilizada, ainda em brasas, e a garrafa explodiu.

 

Os pais do menino culparam o vizinho pelo acidente por ter sido negligente com os objetos usados em seu churrasco, mas, para o juiz do caso, os acusadores não foram capazes de comprovar a relação entre os fatos.

 

Fonte: Juliana Elias, UOL

Shoppings ganham restaurantes famosos, que antes eram vistos só nas ruas

Nos 1980, a família Fasano ousou ao abrir um restaurante francês no Eldorado. A empreitada não teve vida longa. "Naquela época, havia muita resistência a comer em shopping", lembra Rogério Fasano.

Corta para 2018. Hoje, o grupo Fasano tem duas casas no refinado Cidade Jardim, o Nonno Ruggero e o Bistrot Parigi, além de unidades em shoppings do Rio e de Brasília.

Se no passado comer em shopping era resumido aos fast-foods e às bandejas da praça de alimentação, hoje a história é outra.

"Food is the new fashion", brinca André Moreno, do grupo Iguatemi. Em um movimento crescente, empreendimentos, de luxo ou populares, estão trazendo cada vez mais gastronomia aos seus corredores.

"O cliente quer se sentir em um passeio, então é importante pensar no mix como um todo", diz Carlos Santos, superintendente do West Plaza.

Em tempos de crise, restaurantes têm um papel em atrair a clientela. "Muitos shoppings só se consolidaram porque somos um destino dentro deles", diz Pierre Berenstein, CEO da Bloomin' Brands, dona do Outback no Brasil.

Por outro lado, restaurantes também se beneficiam da estrutura, da segurança ao estacionamento. Mas, para fugir ao estigma, alguns fazem de tudo para não lembrar que estão... em um shopping.

É o caso, por exemplo, da padaria Le Pain Quotidien, no Pátio Higienópolis, instalada em um casarão histórico no espaço externo.

No Cidade Jardim, a maioria das casas fica no rooftop, com vista para os arranha-céus da marginal Pinheiros. "Nosso cliente não se sente dentro do aquário", explica a diretora de marketing Joana Laprovitera.

CIDADE JARDIM

Pode se dizer que foi o responsável por consolidar de vez a moda dos restaurantes de grife dentro de shoppings. Quando abriu, em 2008, já reunia casas badaladas, como Due Cuochi, Pobre Juan e Nonno Ruggero -algo pouco comum até então.

"Ele foi projetado para ter opções gastronômicas de alto nível", explica a diretora Joana Laprovitera. Atualmente, tem 12 casas, entre elas a Adega Santiago -tão movimentada quanto suas filiais na região dos Jardins- e o Sal Gastronomia, de Henrique Fogaça, também do reality MasterChef.

A área gourmet se fortaleceu tanto que, antes restrita ao rooftop, agora se espalhou também para o térreo. O piso está sendo reformado para acomodar duas grandes novidades: o Makoto, japonês badalado de Miami, e o grego Kouzina, cujas inaugurações estão previstas para o mês que vem.

O Nonno Ruggero também deve passar por mudanças para se transformar no Gero Caffè, que servirá refeições durante o dia todo.

JK IGUATEMI

O sofisticado shopping da Vila Olímpia nasceu durante o "duelo" de mesas de grife entre o Iguatemi e o Cidade Jardim, em 2012.

Com a chegada, ajudou ainda mais seu grupo a reforçar o seleto time de casas badaladas em seus corredores. Estrearam, na época, o italiano Tre e o Varanda Grill. Pouco tempo depois, vieram apostas como a primeira filial do Spot e também uma do Ici Brasserie.

Entre as novidades, foi aberta uma unidade do japonês Kitchin ao lado da filial do bar Astor -que ocupa o espaço deixado pela Daslu, um dos carros-chefes na época da inauguração. Em breve, será a vez do Le Manjue Café, do chef Renato Caleffi.

IGUATEMI SÃO PAULO

O primeiro shopping do Brasil sempre manteve em seu mix restaurantes tradicionais de shopping, como o Galeto's e o Ráscal, há 34 e 24 anos, respectivamente no ponto.

Também ostentava operações de renome, como o Gero Caffè, do grupo Fasano, que ficou por ali durante quase duas décadas.

Com a inauguração do Cidade Jardim, o empreendimento partiu para o ataque, reunindo um time de peso não só na ala das araras de grifes, mas também das mesas estreladas.

Em 2011, abriu seu boulevard gastronômico, um corredor com vista para o arborizado estacionamento externo. Ali, estrearam a elegante churrascaria Rodeio e o descolado Ritz.

Na sequência, vieram o francês Le Jazz; o Manioca, da premiada chef Helena Rizzo; e o Junji Sakamoto, versão mais pop do exclusivo japonês de Pinheiros, entre outras.

No fim do mês que vem, a novidade é a abertura do Più, um italiano badaladinho instalado no Baixo Pinheiros.

MARKET PLACE

Na década de 1990, era mais conhecido por ser o shopping da "montanha-russa de dragão".

A fama (eo brinquedo) ficaram no passado, e agora ele faz de tudo para ser conhecido como um dos polos gastronômicos da concorrida região de escritórios da avenida Chucri Zaidan, competindo inclusive com o vizinho Morumbi Shopping.

"Queremos mesclar casas de padrão mais sofisticado com outras populares", explica André Moreno, diretor de operações do grupo Iguatemi.

Nessa mistura, o cliente que anda por seus corredores encontra tanto os frutos do mar do Coco Bambu quanto as delícias típicas do Outback, além dos pratos franceses casuais do Ici Brasserie, dos hambúrgueres da recém-inaugurada unidade do Madero, do clássico bufê do Ráscal e dos pães da belga Le Pain Quotidien.

MORUMBI SHOPPING

Na arqueologia dos shoppings paulistanos, foi um dos pioneiros a trazer restaurantes de rua para a praça de alimentação. No fim dos anos 1980, os clientes já encontravam ali uma área gourmet com Galeto's, a churrascaria Esplanada Grill e o Almanara.

Ao longo da década de 1990, ainda vieram os frutos do mar do Rufino's, as carnes do Barbacoa e as receitas francesas executadas pelo Le Chef. Todos seguem firmes e fortes por lá.

Com o crescimento do eixo empresarial da Berrini, um público de executivos também começou a circular ali. A oferta cresceu ainda mais e soma hoje 23 restaurantes -entre eles, estão o Cabana Burger, o Olive Garden e uma filial do bar Pirajá.

PÁTIO HIGIENÓPOLIS

Desde que inaugurou, em 1999, vem se transformando. Reformou, expandiu, ganhou mais pisos e também novos restaurantes, que mudaram o jeito de comer no empreendimento. Na área externa,

ficam duas opções que ajudam a dar cara de rua às opções ligadas ao shopping.

A filial da padaria belga Le Pain Quotidien está instalada dentro de um adorável casarão histórico, enquanto o charmoso italiano MoDi, nos fundos da livraria Saraiva, tem mesas ao ar livre sob a sombra de árvores.

Entre os corredores e suas escadas rolantes, entretanto, o shopping também dispõe de ótimas alternativas, como o chinês P.F. Chang's, a pizzaria Bráz Elettrica e a Forneria San Paolo.

WEST PLAZA

A bem servida praça de alimentação no 3º andar foi, por quase duas décadas, uma de suas atrações principais.

Porém, a partir de 2012, o empreendimento passou por um reposicionamento de imagem -e, com a mudança, novos restaurantes foram um dos ingredientes mais importantes. "Mais do que dobramos a área destinada à gastronomia e vamos continuar expandindo", diz o superintendente, Carlos Santos.

Espalhados por seus corredores, surgiram uma das primeiras unidades brasileiras da lanchonete Johnny Rockets, filiais da padaria St. Etienne e da trattoria Pecorino.

Até o fim deste ano, serão abertas a Temakeria & Cia e as hamburguerias Jerônimo (do grupo Madero) e The Black Beef (na área do boliche).

Fonte: Júlia Gouveia, Folha de São Paulo

Hipóteses de perda da propriedade

O Código Civil não definiu a propriedade, mas tão somente o proprietário e essa definição veio da seguinte forma:

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

A partir da definição de proprietário é possível chegar também na definição de propriedade, que por estar inserida no capítulo do Código Civil que trata dos direitos reais pode ser definida como o direito real de usar, fruir, dispor e reivindicar a coisa sobre a qual recai, respeitada a sua função social.

Superada a definição de propriedade, quando foi possível visualizar cada um dos elementos que a reveste, vamos passar a apontar as causas que levam a perda da propriedade. Antes disso, é importante destacar que existem causas voluntárias e causas involuntárias da perda de propriedade. As voluntárias são aquelas que dependem da vontade do proprietário, já as involuntárias são aquelas que não dependem da vontade do proprietário.

Voluntárias: Aquelas que dependem da vontade do proprietário.

Involuntárias: Aquelas que não dependem da vontade do proprietário.

Das causas voluntárias

As causas voluntárias de perda da propriedade são: ALIENAÇÃO; RENÚNCIA e ABANDONO.

Pela ALIENAÇÃO, entende-se como toda forma de transferência do bem a qualquer título, a exemplo da compra e venda, doação, dação em pagamento e etc.

Pela RENÚNCIA entende-se como o ato registrado do proprietário abrir mão do seu direito. E nesta hipótese que pode, a princípio, parecer impossível, imagine um imóvel que possui uma dívida de impostos que supera o valor de mercado do próprio imóvel. Nesse caso, o proprietário renunciando o seu direito sobre o bem, estará se livrando também da obrigação de pagar os impostos, pois esta obrigação esta vinculada à coisa e não ao proprietário.

E pelo ABANDONO entende-se como aquele imóvel desocupado e deixado pelo proprietário, não ocupado também por um terceiro e ainda arrecadado como bem vago a partir da constatação do bem vago. Nesta hipótese, é importante ressaltar que após 03 (três) anos da arrecadação, o bem passará para o domínio do Município ou da União, conforme o caso.

Das causas involuntárias

Já as causas involuntárias de perda de propriedade são: PERECIMENTO; DESAPROPRIAÇÃO e POSSE-TRABALHO.

O PERECIMENTO pode ser visualizado na hipótese de demolição de um imóvel que ameaçava desabar ou também no caso de uma ilha que deixou de existir em razão do avanço do mar. Nas duas hipóteses visualizamos bens que desapareceram.

A DESAPROPRIAÇÃO ocorre mediante indenização, quando observadas as causas legais de necessidade ou utilidade pública nos termos do artigo 5º, XXIV da Constituição Federal e do artigo 1.228, § 3º do Código Civil.

Por último temos a hipótese da perda de propriedade pela POSSE-TRABALHO que ocorre quando por mais de 05 (cinco) anos, um número considerável de pessoas aplica a função social a uma área extensa de terra e a partir daí poderá adquirir a propriedade desta terra a partir de um valor arbitrado em juízo.

E assim se encerra a exposição de cada uma das hipóteses de perda de propriedade. Até a próxima!

Fonte: https://blogmarianagoncalves.jusbrasil.com.br

Texto: Gerlanna Dias Peixoto, advogada

Farmácia Futurista - Drogaria Onofre

Localizada na Avenida Paulista, a nova loja modelo da Drogaria Onofre, conta também com telas interativas e a rede passa a ocupar o posto de farmácia mais tecnológica da América Latina. Apesar do pouco tempo, já se nota algumas mudanças de comportamento dos seus clientes. Uma delas é em relação às formas de pagamento. Após a reinauguração da unidade, 52% deles foram efetuados no self-checkout, onde os consumidores processam e pagam a própria conta, sem o auxílio de operadores de caixa.

A Drogaria Onofre reestruturou sua flagship para acompanhar a demanda de um mundo cada vez mais conectado, ágil e bem informado.

O espaço, com 200 m², é o primeiro a receber o novo logotipo da Onofre CVS Pharmacy em sua marquise, além de telas interativas, serviço de self checkout e um robô que automatiza o armazenamento, distribuição, manipulação e separação de medicamentos. Com as mudanças, a operação se torna a farmácia mais tecnológica da América Latina.

O projeto da unidade é focado no conceito Omnichannel que recebe pedidos do site e por encomenda. Na entrada da loja, há um display que expõe os Top 5 de vendas do e-commerce.

Além disso, todos os atendentes da Onofre poderão finalizar a compra do cliente em qualquer espaço da loja, poupando o consumidor de entrar na fila do caixa para efetuar o pagamento. Também estarão disponíveis os serviços de check-out automático (self checkout diretamente nos monitores), onde o cliente realiza o pagamento de forma independente e também o caixa tradicional.

A unidade também contará com os serviços da Onofre Clinic, espaço que disponibiliza serviços básicos como acompanhamento a gestante, aplicação de vacinas, aferição de pressão, teste de glicemia, entre outros serviços. O atendimento é feito por uma equipe de profissionais farmacêuticos

Adquiriu seu imóvel através do "contrato de gaveta"? Saiba quais são seus direitos!

Os chamados contratos de gaveta, nada mais são do que instrumentos que não cumprem os requisitos da lei para a transferência da propriedade imóvel de valor superior a 30 salários mínimos.

Esse tipo de contrato é celebrado por diversas razões, entre elas por falta de condições financeiras de se pagar os impostos e emolumentos (valor a ser desembolsado no cartório). Suponhamos que hoje você compre um imóvel no valor de R$100.000. Considerando que o imóvel esteja na cidade de Juiz de Fora, você irá pagar R$ 1.644,30 para que se lavre a escritura de compra e venda no cartório de notas, R$ 2.000 referentes ao ITBI (imposto de transmissão de bens imóveis) e mas R$ 1.644 de emolumentos no cartório de registro de imóveis para averbar a escritura na matricula, somando no total R$5.288,30. Não são todos que tem condições de arcar com tantos custos, ainda mais em um momento em que já se esta tendo diversos gastos.

É neste momento que muitos abrem mão das formalidades e fazem contratos de gaveta.Esse instrumento, apesar de por si só não transferir propriedade, pode gerar diversos direitos e deveres entre os contratantes, como o de pagamento, de entregar as chaves do imóvel, de transferir a posse, entre outros.

Pois bem, comprou seu imóvel por contrato de compra e venda e está exercendo a posse sobre ele, quais são seus direitos a partir de agora?

A partir desse momento, você, como possuidor, tem direito a ser mantido na posse caso alguém tente perturbá-lo, a ser restituído se alguém se apossar indevidamente do imóvel e assegurado no caso de violência iminente. Para isso você pode se valer das chamadas ações possessórias.

Quem tem posse tem direito as possessórias, que podem ser:

A) MANUTENÇÃO DE POSSE: quando a agressão consistir numa turbação (perturbação). É o que ocorre, por exemplo, quando um vizinho está fazendo obra e começa a deixar máquinas e entulhos no seu terreno, embaraçando a sua posse.

B) REINTEGRAÇÃO DE POSSE: utilizada quando a violação resultar na perda da posse. Caso típico é o do movimento que invade a propriedade alheia, despojando o possuidor completamente da posse do seu bem.

C) INTERDITO PROIBITÓRIO: utilizada quando a violência à sua posse está prestes a acontecer. Exemplo clássico é aquele que mostra que o dono de propriedade toma conhecimento de um movimento aproximando-se de suas terras, com o objetivo de invadi-las.

O possuidor que esteja sendo perturbado ou tenha sido retirado da posse injustamente, poderá manter-se ou restituir-se por sua própria força, contanto que o faça logo e que seus atos não sejam além do indispensável à manutenção, ou restituição da posse.

É importante destacas que, ainda que você tenha adquirido a posse por contrato verbal, você também possui esses direitos, desde que tenha condições de provar a sua posse. Aqui destacamos os contratos de compra e venda por serem um meio mais usual de aquisição de posse.

Fonte: Marta Mendes, Advogada

Direito de Superfície: você sabe o que é?

O direito de superfície está previsto no ordenamento jurídico na Lei 10.257/01 (Estatuto da cidade) e no Código Civil, artigos 1.369, vejamos:

Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

No direito de superfície o proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada em cartório de Registro de Imóveis.

Vamos imaginar a seguinte situação: sou proprietária de um grande terreno vazio e não pretendo me desfazer deste bem, por outro lado, acredito que não é mais interessante manter este terreno à tanto tempo sem edificações ou construções ou mesmo sem ter a possibilidade de dar a este terreno a destinação de produzir algum lucro ou rendimento em meu favor.

Pois bem, poderei dar a este terreno uma destinação lucrativa, o chamado direito de superfície, eu dou o direito a outrem de efetuar uma edificação ou incorporação ao meu imóvel por um período determinado e em contrapartida irei ter lucros financeiros por esta transação.

Um dos objetivos do Direito de superfície dentro do código civil e dar a propriedade o direito de cumprir a sua função social, podendo o direito de superfície ser utilizado nos terrenos urbanos ou rurais, no entanto trata-se de direito a ser objetivado em período determinado, podendo ser gratuito ou oneroso, somente o Estatuto da Cidade permite que o direito de superfície seja efetivado em período indeterminado, no entanto não é recomendado.

Cumpre ressaltar que é de extrema importância o registro da escritura pública na própria matrícula do imóvel e na concessão do direito de superfície, não sendo suficiente somente a efetivação do contrato, pois para que o negócio seja considerado válido, o direito de superfície deverá ser averbado na matrícula do terreno.

É de responsabilidade do superficiário (aquele que adquiriu o direito de superfície pelo proprietário do terreno) o encargo quanto aos tributos que incidem sobre o imóvel.

Se encerra o direito do superficiário com as seguintes situações: a) o advento do termo (prazo de duração), (b) inadimplência do superficiário ou quando ele dê ao terreno destinação diversa daquela para que foi concedida, (c) renúncia (d) resolução ou distrato (e) alienação da superfície ao proprietário do terreno, ou alienação do terreno ao superficiário, provocando a consolidação (f) perecimento do objeto, mas desde que não seja possível a reconstrução ou replantação, ou (g) desapropriação.

Um exemplo prático da utilização do direito de superfície tem sido muito comum na construção de grandes Shoppings, podendo gerar ao proprietário deste terreno uma espécie de retribuição financeira em razão da permissão ao superficiário quanto à utilização e permissão a edificação deste imóvel, o que poderá ser uma boa ferramenta se bem utilizada para ambas as partes, podendo gerar lucros significantes bem como dar a propriedade a garantia de sua função social.

Fonte: Rose Glace Girardi, Advogada Civel, Trabalhista, Previdenciária, Imobiliária

Condomínio não pode entrar com pedido de indenização por danos morais, em nome do moradores

Condomínio não tem legitimidade para acionar construtora por danos morais ocasionados aos moradores em virtude de defeitos na construção do edifício. Com esse entendimento, a desembargadora Sandra Regina Teodoro Reis, da 4ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Goiás, desproveu recurso interposto pelo Condomínio Residencial Ecovillagio – Jardim Bela Vista contra sentença do juízo da 4ª Vara Cível que havia indeferido o pedido de ressarcimento por danos morais e materiais.

A desembargadora Sandra Regina entendeu que se mostra inadmissível o pedido de ressarcimento pela desvalorização do imóvel, por se tratar de pedido alternativo. Além disso, esclareceu que o condomínio não possui legitimidade para postular em juízo reparação por danos morais sofridos pelos condôminos, pois sua representação se restringe à defesa de interesses comuns, não lhe sendo permitido demandar em juízo por direito alheio.

Sentença inicial

Em 2014, o Condomínio Residencial Ecovillagio ajuizou processo requerendo reparação de todos os vícios constatados por laudo técnico em seus prédios, que apresentava inclusive falha nos guarda-corpos das escadas e sacadas; solução dos problemas com a rede de águas pluviais; restabelecimento da padronização da fachada da área de acesso aos edifícios, especialmente no local onde se encontram as salas comerciais; solução imediata do aquecimento da água da piscina, de sua impermeabilização, bem como dos vazamentos nela existentes; identificação e reparo das causas de infiltrações e vazamentos verificados no subsolo da prédio Torre Acqua.

O juiz Rodrigo de Silveira julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados pela requerente, Ecovillagio, determinando que a construtora promovesse o aquecimento da água da piscina e a padronização da fachada da área de acesso aos edifícios, especialmente nas salas comerciais. Decidiu ainda que cada parte arcaria com o pagamento de 50% das custas processuais e fixou os honorários advocatícios em R$2.000,00 para pagamento pela Construtora.

O Ecovillagio, insatisfeito com o resultado da sentença, decidiu entrar com recurso para que fosse reconhecido o direito ao ressarcimento pelos danos materiais e morais ocasionados aos moradores do condomínio em decorrência dos defeitos na construção do edifício. A desembargadora, Sandra Regina, ao apreciar o caso, salientou que, conforme o artigo 75, inciso XI do Código de Processo Civil de 2015, o qual aborda a respeito da representação processual das pessoas e entes nele referidos, “serão representados em juízo, ativa e passivamente: o condomínio, pelo administrador ou síndico”.

A desembargadora ressaltou ainda que no artigo 1.348 do Código Civil está previsto que compete ao síndico representar o condomínio, praticando em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns. A partir de tais entendimentos ficou esclarecido que o condomínio tem legitimidade para pleitear a reparação de danos por defeitos de construção ocorridos tanto na área comum do edifício quanto na individual de cada unidade habitacional.

Quanto aos danos morais pleiteados em nome dos condôminos, a magistrada ponderou que embora o condomínio consigne pela existência de moradores afetados pela situação, não foram figuradas individualmente na relação processual comprovações de tais alegações. Ficou, então, demonstrado, conforme a desembargadora, que o condomínio não possui legitimidade para postular em juízo a reparação por danos morais. Votaram com a relatora o desembargador, Jeová Sardinha de Moraes e o desembargador, Fausto Moreira Diniz. 

Fonte: Jhiwslayne Vieira, Centro de Comunicação Social do TJGO

Freio na habitação popular

Pela primeira vez desde a criação do Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), o Ministério das Cidades não contará em 2019 com recursos para novas contratações de moradias destinadas às famílias com renda mensal de até R$ 1.800 (faixa 1). São justamente as famílias que respondem pela maior parte do déficit habitacional de 7,8 milhões de moradias no país.

A proposta de Orçamento encaminhada ao Congresso Nacional destinou ao programa R$ 4,6 bilhões. É verba inferior aos R$ 5,2 bilhões previstos para 2018. Trata-se da menor dotação para o MCMV desde sua criação, em 2009.

Neste ano, da meta prevista de 70 mil unidades habitacionais na faixa 1, 59.562 haviam sido contratadas até o final de maio. Para efeito de comparação, em 2013 foram contratadas 537.185; em 2014, 200.289; em 2015, 16.890; em 2016, 36.858, e em 2017, 22.222.

A situação somente será revertida quando o governo dispuser de mais recursos orçamentários para investimentos. Daí a importância de apoio à proposta do Ministério da Fazenda, para a adoção de uma reforma da Previdência ainda neste ano, em comum acordo com o presidente que vier a ser eleito.

Fonte: Sinduscon / SP

Invadiram o meu terreno. O que eu faço?

Mais comum que se pensa, é fato que com a crise que assola o país, muitos estão tomando atitudes nunca vistas antes; como, por exemplo, invadirem casas, apartamentos, terrenos ou empreendimentos alheios.

Sabe aquele sítio que você comprou, visitou uns tempos e deixou pra lá?

Sabe aquela casa de praia que você só está indo lá de oito em oito meses?

Sabe aquele apartamento dos sonhos que, de início, você visitava todos os finais de semana, mas agora encontra-se fechado há cinco anos?

Sabe aquele terreno que você apenas comprou, pagou e nunca mais colocou seus pés lá?

Pois é...

Estes bens, infelizmente, por não estarem cumprindo a sua função social, podem ser objeto de invasão.

Logicamente que você não quer que isto ocorra, mas, e se ocorrer, o que você fará?

Bem, muitos indicam a corrida urgente a prestar uma queixa na Delegacia.

Isto é até um calmante para seus nervos, mas atente que o Boletim de Ocorrência é documento unilateral e que o seu caso deve ser resolvido na seara Cível.

Atente que o mais importante é você munir-se de provas, tais como imagens, vídeos e correr até um Cartório, levar uma testemunha da invasão e fazer uma Ata Notarial relatando o fato.

Feito isto, deve constituir um Advogado de sua confiança ou buscar os préstimos de uma Defensoria Pública no seu Estado no afã de ajuizar o mais breve possível uma ação denominada Reintegração de Posse.

Como o próprio nome já diz: você busca ser reintegrado à posse do seu imóvel.

E se por um acaso seu bem ainda não fora invadido, mas a rádio fofoca já sinalizou que estão invadindo terrenos nas imediações do seu imóvel e que o seu seria o próximo, com agir?

Neste caso, você deve tomar uma urgente decisão, constituindo um Advogado e ajuizando uma ação cível denominada Interdito Proibitório, pois neste caso há uma iminência do seu imóvel ser igualmente invadido. O Interdito proibitório é uma ação preventiva, ou seja, você precisa se prevenir para evitar que o mesmo ocorra com o seu bem.

E se, porventura, invadiram apenas um pedacinho do seu sítio? Neste caso, você deve seguir as orientações acima (Ata Notarial, Boletim de Ocorrência e Testemunhas), buscar os préstimos de um Advogado e ajuizar uma ação cível denominada Manutenção de Posse.

É importante esclarecer que você não deve, sob hipótese alguma, deixar seu imóvel (rural ou urbano) desprezado. Você deve alugar ou até emprestar (mediante contrato), mas não deve esquecer que tem um imóvel, pois estará a incorrer em tais riscos.

Outra dica fundamental é que se você tiver seu imóvel invadido, corra com a brevidade possível para ajuizar uma ação cível amparado nas Tutelas Provisórias pertinentes a cada caso, pois a demora em tomar tal atitude, enseja no que é denominada posse velha (ano e dia), conforme termos dos Artigos 560 a 566 do Código de Processo Civil Brasileiro de 2015, os quais eu recomendo que você leia.

Art. 560. O possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e reintegrado em caso de esbulho.

Art. 561. Incumbe ao autor provar:

I - a sua posse;

II - a turbação ou o esbulho praticado pelo réu;

III - a data da turbação ou do esbulho;

IV - a continuação da posse, embora turbada, na ação de manutenção, ou a perda da posse, na ação de reintegração.

Art. 562. Estando a petição inicial devidamente instruída, o juiz deferirá, sem ouvir o réu, a expedição do mandado liminar de manutenção ou de reintegração, caso contrário, determinará que o autor justifique previamente o alegado, citando-se o réu para comparecer à audiência que for designada.

Parágrafo único. Contra as pessoas jurídicas de direito público não será deferida a manutenção ou a reintegração liminar sem prévia audiência dos respectivos representantes judiciais.

Art. 563. Considerada suficiente a justificação, o juiz fará logo expedir mandado de manutenção ou de reintegração.

Art. 564. Concedido ou não o mandado liminar de manutenção ou de reintegração, o autor promoverá, nos 5 (cinco) dias subsequentes, a citação do réu para, querendo, contestar a ação no prazo de 15 (quinze) dias.

Parágrafo único. Quando for ordenada a justificação prévia, o prazo para contestar será contado da intimação da decisão que deferir ou não a medida liminar.

Art. 565. No litígio coletivo pela posse de imóvel, quando o esbulho ou a turbação afirmado na petição inicial houver ocorrido há mais de ano e dia, o juiz, antes de apreciar o pedido de concessão da medida liminar, deverá designar audiência de mediação, a realizar-se em até 30 (trinta) dias, que observará o disposto nos §§ 2o e 4o.

§ 1o Concedida a liminar, se essa não for executada no prazo de 1 (um) ano, a contar da data de distribuição, caberá ao juiz designar audiência de mediação, nos termos dos §§ 2o a 4o deste artigo.

§ 2o O Ministério Público será intimado para comparecer à audiência, e a Defensoria Pública será intimada sempre que houver parte beneficiária de gratuidade da justiça.

§ 3o O juiz poderá comparecer à área objeto do litígio quando sua presença se fizer necessária à efetivação da tutela jurisdicional.

§ 4o Os órgãos responsáveis pela política agrária e pela política urbana da União, de Estado ou do Distrito Federal e de Município onde se situe a área objeto do litígio poderão ser intimados para a audiência, a fim de se manifestarem sobre seu interesse no processo e sobre a existência de possibilidade de solução para o conflito possessório.

§ 5o Aplica-se o disposto neste artigo ao litígio sobre propriedade de imóvel.

Art. 566. Aplica-se, quanto ao mais, o procedimento comum.

Assim, lembre que você suou bastante para adquirir seus bens, então, zele e mantenha-o habitado e regular. Fazendo isto, você já evita uma série de problemas e gastos posteriores, pois uma ação envolvendo tais direitos não são baratinhas.

Fonte: Fátima Burégio, Advogada, Especialista em Processo Civil, Responsabilidade Civil e Contratos

Primeiro arranha-céu de SP é reinaugurado após 8 anos fechado

Quem hoje o vê no meio de espigões do Vale do Anhangabaú pode até duvidar, mas o Edifício Sampaio Moreira já foi o prédio mais alto da cidade de São Paulo, com seus cerca de 50 metros e 13 pavimentos. O “avô dos arranha-céus”, como é popularmente chamado, passou oito anos fechado para o público, e acaba de reabrir.

Tombado desde 1992 e desapropriado pela Prefeitura em 2010, o prédio se tornou a nova sede da Secretaria Municipal de Cultura, que antes ocupava parte da Galeria Olido, outro imóvel icônico do centro. A reinauguração foi realizada na terça-feira, 11, embora a mudança completa ainda se estenda por alguns dias.

Na sede antiga, a secretaria passará a ocupar apenas um andar, enquanto as demais atividades, o que inclui o gabinete do secretário André Sturm, ficarão no novo prédio, localizado na Rua Líbero Badaró, a menos de uma quadra do também histórico Edifício Matarazzo, sede da Prefeitura e de cinco secretarias municipais. Com a mudança, a gestão diz que economizará R$ 1,5 milhão em aluguel por ano.

Iniciadas em 2012, a restauração e a reforma do imóvel chegaram a ser paralisadas em 2015. Segundo o prefeito, Bruno Covas (PSDB), a interrupção era por falta de verba, obtida majoritariamente por meio do Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb), totalizando R$ 28,9 milhões. Em 2011, o custo estimado era de R$ 15 milhões, com entrega para o ano seguinte. “Quando gente assumiu, foi atrás do que faltava – dos R$ 5 milhões – e, em um ano e meio, conseguimos entregar esse edifício”, afirmou.

O prédio começará a receber visitas com guia para o público em geral, mediante cadastro, em outubro, como já ocorre na sede da Prefeitura, de acordo com Sturm. “A gente deixou preservado o quinto andar, para que seja o principal ponto de visitação.” A primeira parte da obra inclui a restauração do espaço, a adaptação da estrutura interna e a construção de um bloco nos fundos, que passa a ser interligado à parte mais antiga por nove passarelas. “A gente valoriza o imóvel, dá uso e, como ele é da secretaria, deixa de pagar aluguel. Então são muitos ganhos para a cidade.”

Há ainda uma segunda fase de obras, com previsão de conclusão para maio e que já está com a licitação aberta, segundo Sturm. Ela inclui a inauguração de um refeitório para funcionários no terraço, que tem vista para o Vale do Anhangabaú, o Edifício Martinelli, o Edifício Altino Arantes e a sede da Prefeitura. Além disso, abarca um auditório e a restauração da fachada. O projeto da obra é do arquiteto Samuel Kruchin, responsável pela restauração do Palácio da Justiça e do Cine Marabá. O planejamento inclui ainda uma praça em um terreno anexo do imóvel, mas sem previsão para implementação.

Edifício Sampaio Moreira tinha 180 salas comerciais

O prédio foi inaugurado em 1924, sendo oficialmente o maior da cidade até 1929, data de conclusão das obras do Edifício Martinelli, hoje sede de atividades da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento. O projeto é do arquiteto Christiano Stockler, autor da Estação Julio Prestes, e foi encomendado pelo banqueiro Sampaio Moreira. Originalmente, tinha 180 salas comerciais, estrutura hoje adaptada para receber a secretaria. Apenas o quinto andar do prédio teve mantida a configuração original.

No térreo, ainda funciona a Casa Godinho, mercearia mais antiga que a própria construção, que é considerada como patrimônio imaterial da cidade desde 2013. O espaço é permissionário da Prefeitura e se manteve aberto durante a obra. “A nossa perspectiva é que, com a reabertura, atraia mais gente, até como turismo”, afirma o gerente da mercearia, José Roberto Piovani.

Diariamente, ele conta que cerca de 500 pessoas vão ao estabelecimento.

Prédio histórico é raridade com elementos art nouveau

De concreto armado, o edifício é eclético, misturando elementos de art nouveau e neoclássicos, de acordo com a diretora do Departamento de Patrimônio Histórico (DPH), Mariana Rolim. “O art nouveau é pouco comum em São Paulo; quando usado, foi em residenciais.”

Segundo ela, o edifício tem uma inspiração mais norte-americana e só pode ser avistado do Anhangabaú porque o terreno em frente também pertenceu a Sampaio Moreira, que o doou ao Município com a condição de que fosse uma área pública, sem construções.

Na época em que surgiu, o padrão de edifícios era de quatro a cinco pavimentos, sendo um precursor da verticalização do centro. “É o primeiro com a lógica do arranha-céu, de ocupar um lote pequeno e subir o máximo possível. Ele só não é mais alto por causa da questões técnicas da época.”

Fonte: Priscila Mengue, O Estado de S.Paulo

Mercado imobiliário cresce no primeiro semestre de 2018, diz CBIC

De acordo com a pesquisa de indicadores imobiliários da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), realizada em parceria com o Senai Nacional, a quantidade de lançamentos e vendas de imóveis residenciais cresceu consideravelmente no segundo trimestre de 2018.

Na comparação com o trimestre anterior, o número de vendas teve alta de 17,3%, com 29.951 unidades comercializadas. Frente ao mesmo período do ano passado, o aumento foi de 32,1% –o que, segundo o CBIC, indica uma nítida melhora do mercado imobiliário no agregado de 2018.

Em relação aos lançamentos, os valores foram ainda mais expressivos. O número de unidades lançadas chegou a 25.485, aumento de 119,7% em relação ao trimestre anterior, e de 19,9% face ao mesmo trimestre de 2017. Para o CBIC, estes “dados apontam que não apenas há uma recuperação no ano, mas também um incremento relativo ao mesmo período, o que significa, malgrado o humor do mercado, um primeiro semestre de 2018 com mais atividade no setor.”

O estoque de imóveis disponíveis, por sua vez, registrou queda de -1,1% (124.715 unidades) comparando ao trimestre anterior. Em relação ao segundo trimestre do ano passado, houve queda de 14,35%. A pesquisa aponta que a redução mais tímida do estoque é resultado do grande acréscimo de unidades lançadas, em proporção maior do que as vendas no período.

O CBIC explica ainda que os resultados positivos do primeiro semestre de 2018, indicam, possivelmente, um fechamento do ano com melhor performance para o mercado imobiliário, mas que o aspecto da variável eleitoral pode afetar esse desempenho.

Conheça as diferenças entre lofts, apartamentos compactos e studios!

O mercado imobiliário vem ganhando cada vez mais opções, pois o público anda mais exigente e demanda alternativas que estejam em consonância com o seu estilo de vida e, principalmente, com o seu orçamento. Por isso, conhecer as diferenças entre lofts, apartamentos compactos e studios pode ser muito interessante.

Esses tipos de unidades possuem características distintas e marcantes, fazendo com que muitas pessoas busquem essas vantagens na hora de escolher um lugar para morar. Você também vive esse dilema? Então confira o conteúdo a seguir e aprenda um pouco mais sobre essas propriedades.

Apartamentos compactos

Os apartamentos compactos, como o próprio nome já diz, são aquelas unidades que possuem uma metragem menor, mas que seguem o padrão dos imóveis tradicionais, com uma planta que priorize a divisão de cômodos mais usual do mercado, geralmente por meio de paredes ou até mesmo divisórias de drywall, por exemplo.

Nessa opção, você encontra ambientes como cozinha, sala de estar, quartos, banheiros, entre outros. A dimensão dos apartamentos compactos pode variar bastante, bem como os valores cobrados pela sua locação e o número de cômodos. Mesmo menor, ele é mais indicado para quem tem família, sobretudo com apenas um filho.

Lofts

Já os lofts são unidades muito peculiares, que surgiram nos Estados Unidos entre as décadas de 60 e 70. É um tipo de apartamento com forte relação com os antigos depósitos, galpões e imóveis comerciais, que ficaram disponíveis em alguns bairros americanos e puderam ser reformados para fins comerciais.

No Brasil esse tipo de propriedade está começando a ganhar mais espaço agora, sobretudo por conta do seu caráter único e das possibilidades interessantes em termos de arquitetura e decoração. A sua área gira em torno de 50 metros quadrados e um atributo marcante é que os cômodos são totalmente integrados, exceto o banheiro.

Também costuma ter um estilo que remete às antigas indústrias, com paredes de tijolos e instalações aparentes, além de pé-direito alto, que permite a implantação de novos ambientes, como mezaninos.

Studios

Os studios são apartamentos que costumam ser confundidos com os lofts, mas que, na realidade, guardam diferenças marcantes entre si. Apesar de também ter sido muito popular nos Estados Unidos e surgido há algumas décadas, ele nada tem a ver com imóveis de vocação residencial ou industrial.

A sua grande semelhança se dá, sobretudo, por conta do tamanho diminuto e da ausência de paredes ou divisórias, com exceção do banheiro. No entanto, studios costumam ser ainda menores, com cerca de 30 metros quadrados e são construídos originalmente para utilização residencial.

Alguns podem dispor de um dormitório separado e eles costumam ser produzidos em regiões estratégicas das maiores cidades, nas quais há boa infraestrutura. Além disso, os prédios que comportam essas unidades costumam oferecer facilidades aos moradores, como lavanderia coletiva e áreas de lazer.

E agora, entendeu um pouco melhor qual é a diferença entre os apartamentos compactos, os lofts e os studios? Ficou interessado em morar em alguma dessas unidades? Então entre em contato agora mesmo com a nossa empresa!

Fonte: Valore Imóveis