"Uber" da construção chega a São Paulo

Chega a São Paulo no mês de fevereiro o Helper, um aplicativo que promete praticidade nos serviços de construção, decoração, arquitetura, paisagismo e mercado imobiliário. A nova ferramenta funciona como um "Uber" de profissionais que atuam nestas áreas, possibilitando localizar e contratar consultoria especializada.

A empresa DevMaker ficou à frente do projeto de desenvolvimento do aplicativo, que levou três meses para sair do papel. Segundo o sócio-diretor Ricardo Korobinski, "a ideia do Helper é viabilizar e democratizar os serviços de engenheiros, designers, paisagistas e arquitetos". Isso porque cada consultoria possui o valor fixo de R$ 250, a qual possui duração média de uma hora. "Quando se fala em arquiteto, por exemplo, já se pensa em um serviço caro, e queremos desmistificar isso", complementa Bruno Macarini, CEO do Helper.

"Através destas consultorias, os usuários resolvem seus problemas imediatos, recebendo orientações para decoração, ou o que fazer em caso de infiltração, e ainda se comprar um terreno para construção será realmente um bom negócio. Estes são exemplos práticos de serviços ofertados pelo Helper", afirma Korobinski.

O sócio-diretor da DevMaker explica que o app é simples e muito útil. Após baixar o Helper e se cadastrar, basta selecionar um dos 150 serviços disponibilizados e aguardar cerca de uma hora até um profissional chegue ao local indicado. O executivo conta ainda que ele mesmo já utilizou o app. "Contratamos um arquiteto para dar dicas de decoração no escritório que estamos reformando e assim otimizamos melhor o espaço".

Segundo a empresa, os profissionais cadastrados ganham pela consultoria prestada e ainda ampliam sua carteira de clientes, tendo inclusive a possibilidade de fechar mais negócios com a venda de projetos, por exemplo.

O app já atende o mercado curitibano, ainda há projeto de expansão para Miami, Lisboa, e Florianópolis. O Helper é gratuito e está disponível nas lojas App Store e Google Play.

Cliente deverá ser ressarcido de IPTU pago antes do recebimento do imóvel

O Alphaville Brasília - Etapa II foi condenado a pagar R$ 2.198,44 a um cliente. O valor é correspondente ao que o autor da ação gastou com o IPTU de um imóvel adquirido na planta junto ao empreendimento. O montante será corrigido monetariamente desde o desembolso e acrescido de juros legais a partir da data de citação.

O autor ajuizou ação com a finalidade de condenar o empreendimento a restituir-lhe o dobro das quantias pagas de IPTU - referente aos anos de 2014 e 2015 - que somaram R$ 3.587,93. O cerne da questão, para o 1º Juizado Especial Cível de Brasília, consistiu em apurar a responsabilidade pelo pagamento da respectiva taxa antes mesmo da entrega das chaves. Conforme os autos, o requerente recebeu as chaves no dia 25/03/2015.

O juiz que analisou o caso lembrou a jurisprudência do Tribunal sobre o assunto: O promitente comprador, que adquire imóvel na planta, ainda em construção, só pode ser responsabilizado pelas taxas de IPTU geradas pelo imóvel após a efetiva transmissão da sua posse direta, o que é configurado com a entrega das chaves pela construtora. Somente com a entrega das chaves é que o adquirente passará a ter a efetiva posse do imóvel, e estará legitimado a exercitar as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa. Sua responsabilidade pelas despesas decorrentes da utilização do imóvel deve surgir a partir desse momento.

Evidenciado que houve cobrança indevida, o Juízo concluiu que a parte autora tinha direito à restituição dos valores. No entanto, como o recebimento do imóvel ocorreu em 25/03/2015, a responsabilidade da parte ré pelo IPTU de 2015 foi considerada encerrada naquela data. Assim, o montante a ser restituído foi calculado em R$ 1.793,61, referente ao exercício de 2014, acrescido de R$ 404,82 referente ao exercício proporcional de 2015.

Por último, o Juizado entendeu que a restituição dos valores deveria se dar de forma simples, uma vez que não foi configurada má fé por parte da empresa. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU advinha de cláusula contratual declarada nula somente na sentença.

Cabe recurso da decisão.

PJe: 0727627-59.2016.8.07.0016

Quem paga IPTU: o locador ou o locatário?

Ano novo, novas esperanças, novas metas e consequentemente novos boletos, novas contas e novas despesas, dentre elas o IPTU (imposto territorial urbano), tributo este de competência municipal, tendo como base de cálculo o valor venal do imóvel urbano, conforme estabelecido pelos art. 32 e 33 ambos do Cód. Tributário Nacional.

Via de regra, o carnê do IPTU chega já nos primeiros meses do ano nas residências, mas a grande questão é quem deve realizar o pagamento deste: O proprietário ou o locatário?

Segundo o disposto na lei do inquilinato, mais precisamente no art. 22, inc. VIII, é dever do locador efetuar o pagamento de taxas e impostos que venham incidir sobre o imóvel, ou seja, em regra compete ao locador (dono do imóvel) o pagamento do IPTU.

Contudo, a mesma lei traz a possibilidade do locatário ser o responsável pelo pagamento do imposto, desde que as partes tenham assim contratado, ou seja, estando em contrato que o IPTU ficará por conta locatário, este deverá promover o pagamento, sob pena de arcar com as despesas e multas contratuais que advirem com a sua inércia no adimplemento do tributo.

Vale ainda ressaltar que o locador poderá fazer o pagamento diretamente e depois buscar o ressarcimento do locatário, caso previsto em contrato, pois como se sabe caso este não efetue o pagamento tempestivo do tributo poderá sofrer execução fiscal, podendo até ter seu imóvel penhorado pela administração pública.

Assim sendo, toda a atenção é essencial no ato da confecção e assinatura do contrato de locação.

Fonte: Jader Gustavo Kozan Nogueira

Direito sobre usufruto de imóvel pode ser penhorado em processo trabalhista

O direito de usufruto de um imóvel pode ser penhorado garantir o pagamento de débito trabalhista. A decisão é da 2ª Turma do Tribunal Regional do Trabalho da 3ª Região, ao dar provimento ao recurso de um trabalhador para autorizar a penhora sobre o direito do devedor ao usufruto de um imóvel.

Para o juiz convocado Rodrigo Ribeiro Bueno, relator do recurso, não há impedimento para que a penhora recaia sobre o direito de usufruto (artigo 897 do Código de Processo Civil de 2015). Além disso, afirma que a legislação autoriza a cessão do exercício do usufruto a título oneroso ou gratuito (artigo 1393 do Código Civil).

No caso, o trabalhador pediu a penhora de imóvel do qual o sócio da empresa devedora possui direito a usufruto vitalício. O pedido foi indeferido pelo juízo de 1º grau, inicialmente por ser o devedor apenas usufrutuário do imóvel e também porque eventual penhora sobre esse direito seria inócua por não possibilitar a satisfação do crédito.

Ao analisar o recurso, após esclarecer sobre a ausência de impedimento para que a penhora recaia sobre o usufruto, o relator ressaltou que, em relação à efetividade da medida, o processo se arrasta desde 1995, quando foi celebrado acordo entre as partes e apenas a primeira parcela foi paga.

Levando em consideração que todas as tentativas de pagamento não funcionaram até o momento, o julgador entendeu pela pertinência da penhora sobre o direito de usufruto de imóvel, destacando que é do credor a obrigação de indicar os meios para prosseguir a execução, e ele apontou ser esse o único bem do devedor.

Diante disso, salientando que o imóvel poderá ser alugado pelo credor, por prazo suficiente para a quitação do seu crédito, o que revela a efetividade da medida, o relator deu provimento ao recurso, para autorizar a penhora do imóvel, nos limites a serem determinados pelo juízo da execução.

Fonte: Informações da Assessoria de Imprensa do TRT-3.

Justiça determina devolução de comissão de corretagem

A 5ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, manteve sentença proferida pelo juiz Paulo Sérgio Romero Vicente Rodrigues, da 4ª Vara Cível de São José do Rio Preto, condenou, solidariamente, uma construtora e uma incorporadora a restituir a quantia de R$ 3 mil paga por cliente a título de comissão de corretagem.

O autor relatou nos autos, que compareceu em um stand de vendas para a aquisição de um imóvel, oportunidade em que lhe foi exigido o pagamento de R$ 3 mil, sob a alegação de que tal pagamento seria indispensável para a concretização do negocio jurídico. Somente após a realização do pagamento, tomou ciência de que a quantia despendida se referia, na verdade, à comissão de corretagem como condição sine qua non, razão pela qual ajuizou a ação.

O entendimento da Câmara, com base no voto do relator, desembargador James Alberto Siano, é necessário constar no contrato o valor da comissão de corretagem “para que a subscrição do instrumento represente a admissão expressa do consumidor da obrigação de responder por seu custeio”. Uma vez que não vislumbrou no contrato o montante destacado, “os valores pagos pelo consumidor devem ser devolvidos, de forma simples, com correção monetária do desembolso e juros de mora de 1% ao mês”, determinou o magistrado.

O julgamento, que teve votação unânime, contou com a participação dos desembargadores João Francisco Moreira Viegas e Antonio Carlos Mathias Coltro.

Fonte: Ederson Oliveira Costa

Você sabia que queima de lixo, ainda que em propriedade particular, é crime?

O artigo 54, da Lei 9.605 de 1998, conhecida como a Lei de Crimes Ambientais, preceitua que causar poluição de qualquer natureza em níveis tais que resultem ou possam resultar em danos à saúde humana, ou que provoquem a mortandade de animais ou a destruição significativa da flora é crime. [1]

Um exemplo de conduta delituosa que se enquadra neste artigo é a queima doméstica de lixo, praticada cotidianamente por diversos cidadãos.

O ato de queimar lixo no quintal de uma residência, considerado inofensivo por muitas pessoas, consiste em um grande perigo para sociedade, haja vista que vários incêndios começaram com uma simples queima num terreno baldio, no quintal de casa, e acabam consumindo casas e até vidas, sendo a principal consequência deste crime.[2]

Além da queima mencionada ser extremamente perigoso, tendo em vista que pode dar início a enormes incêndios, sabe-se que a umidade baixa por si só já prejudica a saúde, principalmente das pessoas que possuem problemas respiratórios. Assim, a situação se agrava ainda mais com a fumaça que se concentra no ar causada pelas queimadas, ferindo o direito fundamental à saúde, presente na Constituição Federal no art. 225. [3]

A pena deste crime, segundo a legislação federal, quando praticado na modalidade dolosa, é de reclusão de um a quatro anos e multa, sendo que quando o crime é culposo esta pena é de detenção de seis meses a um ano e multa.

O § 2º do artigo da letra da lei aduz que a pena é de reclusão de um a cinco anos nas seguintes hipóteses:

§ 2º Se o crime:

I - tornar uma área, urbana ou rural, imprópria para a ocupação humana;

II - causar poluição atmosférica que provoque a retirada, ainda que momentânea, dos habitantes das áreas afetadas, ou que cause danos diretos à saúde da população;

III - causar poluição hídrica que torne necessária a interrupção do abastecimento público de água de uma comunidade;

IV - dificultar ou impedir o uso público das praias;

V - ocorrer por lançamento de resíduos sólidos, líquidos ou gasosos, ou detritos, óleos ou substâncias oleosas, em desacordo com as exigências estabelecidas em leis ou regulamentos:

Pena - reclusão, de um a cinco anos.

Inobstante, o § 3º assevera que incorre nas mesmas penas previstas no parágrafo anterior quem deixar de adotar, quando assim o exigir a autoridade competente, medidas de precaução em caso de risco de dano ambiental grave ou irreversível.

Diante desta breve exposição, a mensagem que fica é que todos os indivíduos devem respeitar a legislação e não praticar este crime, o qual pode trazer consequências não só para quem o pratica, mas para a população como um todo.

Autores: Henrique Gabriel Barroso e Sérgio Luiz Barroso

Cliente deverá ser ressarcido de IPTU pago antes do recebimento do imóvel

Por SS - publicado em 24/01/2017 17:15 O Alphaville Brasília - Etapa II foi condenado a pagar R$ 2.198,44 a um cliente. O valor é correspondente ao que o autor da ação gastou com o IPTU de um imóvel adquirido na planta junto ao empreendimento. O montante será corrigido monetariamente desde o desembolso e acrescido de juros legais a partir da data de citação.

O autor ajuizou ação com a finalidade de condenar o empreendimento a restituir-lhe o dobro das quantias pagas de IPTU - referente aos anos de 2014 e 2015 - que somaram R$ 3.587,93. O cerne da questão, para o 1º Juizado Especial Cível de Brasília, consistiu em apurar a responsabilidade pelo pagamento da respectiva taxa antes mesmo da entrega das chaves. Conforme os autos, o requerente recebeu as chaves no dia 25/03/2015.

O juiz que analisou o caso lembrou a jurisprudência do Tribunal sobre o assunto: O promitente comprador, que adquire imóvel na planta, ainda em construção, só pode ser responsabilizado pelas taxas de IPTU geradas pelo imóvel após a efetiva transmissão da sua posse direta, o que é configurado com a entrega das chaves pela construtora. Somente com a entrega das chaves é que o adquirente passará a ter a efetiva posse do imóvel, e estará legitimado a exercitar as faculdades de usar, gozar e dispor da coisa. Sua responsabilidade pelas despesas decorrentes da utilização do imóvel deve surgir a partir desse momento.

Evidenciado que houve cobrança indevida, o Juízo concluiu que a parte autora tinha direito à restituição dos valores. No entanto, como o recebimento do imóvel ocorreu em 25/03/2015, a responsabilidade da parte ré pelo IPTU de 2015 foi considerada encerrada naquela data. Assim, o montante a ser restituído foi calculado em R$ 1.793,61, referente ao exercício de 2014, acrescido de R$ 404,82 referente ao exercício proporcional de 2015.

Por último, o Juizado entendeu que a restituição dos valores deveria se dar de forma simples, uma vez que não foi configurada má fé por parte da empresa. A responsabilidade pelo pagamento do IPTU advinha de cláusula contratual declarada nula somente na sentença.

Cabe recurso da decisão.

PJe: 0727627-59.2016.8.07.0016

Quem paga IPTU: o locador ou o locatário?

Ano novo, novas esperanças, novas metas e consequentemente novos boletos, novas contas e novas despesas, dentre elas o IPTU (imposto territorial urbano), tributo este de competência municipal, tendo como base de cálculo o valor venal do imóvel urbano, conforme estabelecido pelos art. 32 e 33 ambos do Cód. Tributário Nacional.

Via de regra, o carnê do IPTU chega já nos primeiros meses do ano nas residências, mas a grande questão é quem deve realizar o pagamento deste: O proprietário ou o locatário?

Segundo o disposto na lei do inquilinato, mais precisamente no art. 22, inc. VIII, é dever do locador efetuar o pagamento de taxas e impostos que venham incidir sobre o imóvel, ou seja, em regra compete ao locador (dono do imóvel) o pagamento do IPTU.

Contudo, a mesma lei traz a possibilidade do locatário ser o responsável pelo pagamento do imposto, desde que as partes tenham assim contratado, ou seja, estando em contrato que o IPTU ficará por conta locatário, este deverá promover o pagamento, sob pena de arcar com as despesas e multas contratuais que advirem com a sua inércia no adimplemento do tributo.

Vale ainda ressaltar que o locador poderá fazer o pagamento diretamente e depois buscar o ressarcimento do locatário, caso previsto em contrato, pois como se sabe caso este não efetue o pagamento tempestivo do tributo poderá sofrer execução fiscal, podendo até ter seu imóvel penhorado pela administração pública.

Assim sendo, toda a atenção é essencial no ato da confecção e assinatura do contrato de locação.

Fonte: Jader Gustavo Kozan Nogueira, Advogado

Da (i)legalidade da cobrança de tarifa mínima de água

Poucas pessoas sabem, e, menos ainda questionam a legalidade da cobrança de tarifa mínima de água em imóvel desocupado. Quando afinal a cobrança é abusiva ou não?

No Estado do Rio de Janeiro a jurisprudência caminha no sentido de abusividade. Nestes termos, entre tantos outros recursos julgados pelo Tribunal de Justiça daquele Estado:

"Apelação cível. Ação declaratória c. C. Repetição de indébito. Cedae. Cobrança progressiva da tarifa de água. Relação de consumo. Ilegalidade prática abusiva. A cobrança da tarifa de água pelo sistema progressivo não encontra amparo na legislação vigente, posto que o Decreto n. 82.587/1978 que regulamentou a Lei n. 6.258/1978 e previa o sistema progressivo, foi revogado pelo Decreto sem numero de 5.9.1991, além de contrariar a norma do artigo 51, inciso IV, do Código de Defesa do Consumidor. Comprovada a cobrança indevida, impõe-se a restituição de valores pagos, mas não em dobro. Desprovimentos dos recursos." (Apelação nº 0048827-35.2003.8.19.0001; REL.: DES. ODETE KNAACK DE SOUZA; OITAVA CÂMARA CIVEL; Data do Acórdão: 11/07/2005).

Porém, neste caso a cobrança é legal!

Conforme Súmula nº 407 do STJ: "É legítima a cobrança da tarifa de água fixada de acordo com as categorias de usuários e as faixas de consumo".

Mas, normalmente, o cliente vem com fotos do hidrômetro que comprovam que o consumo é menor da tarifa mínima cobrada, a qual entende "ser absurda".

No entanto, a Lei Federal nº 11.445 estabelece no inciso IV do artigo 30 que:

"Art. 30. Observado o disposto no art. 29 desta Lei, a estrutura de remuneração e cobrança dos serviços públicos de saneamento básico poderá levar em consideração os seguintes fatores:"[...]

"IV - custo mínimo necessário para disponibilidade do serviço em quantidade e qualidade adequadas;"

.

Em complemento o artigo 11, § 2º do Decreto nº 82.587/78 estipula:

"Art. 11 - As tarifas deverão ser diferenciadas segundo as categorias de usuários e faixas de consumo, assegurando-se o subsídio dos usuários de maior para os de menor poder aquisitivo, assim como dos grandes para os pequenos consumidores".

[...] "§ 2º - A conta mínima de água resultará do produto da tarifa mínima pelo consumo mínimo, que será de pelo menos 10 m³ mensais, por economia da categoria residencial."

Portanto, não há ilegalidade na estipulação de tarifa mínima, por mais que não haja consumo (com o relógio instalado e possível a utilização), ou mesmo que o consumo seja inferior a quantia estipula de tarifa mínima.

Neste sentido, inclusive: AgRg no REsp 815.373-RJ; AgRg no REsp 873.647-RJ; REsp 485.842-RS; REsp 776.951-RJ; REsp 861.661-RJ; REsp 1.113.403-RJ, todos julgados pelo Superior Tribunal de Justiça.

Porém, qual é o caso em que a cobrança é considerada abusiva?

Em caso de condomínio residencial com um único hidrômetro, a cobrança de tarifa mínima multiplicada não é considerada legal, devendo a cobrança ser realizada pelo consumo real aferido.

Nestes termos, o Recurso Repetitivo Resp nº 1166561 / RJ (2009/0224998-4):

"RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. FORNECIMENTO DE ÁGUA. TARIFA MÍNIMA MULTIPLICADA PELO NÚMERO DE UNIDADES AUTÔNOMAS (ECONOMIAS). EXISTÊNCIA DE ÚNICO HIDRÔMETRO NO CONDOMÍNIO. 1. A cobrança pelo fornecimento de água aos condomínios em que o consumo total de água é medido por único hidrômetro deve se dar pelo consumo real aferido. 2. O Superior Tribunal de Justiça firmou já entendimento de não ser lícita a cobrança de tarifa de água no valor do consumo mínimo multiplicado pelo número de economias existentes no imóvel, quando houver único hidrômetro no local. 3. Recurso especial improvido. Acórdão sujeito ao procedimento do artigo 543-C do Código de Processo Civil." (STJ - Resp nº 1166561 / RJ (2009/0224998-4); REL. MINISTRO HAMILTON CARVALHIDO; Primeira Seção; JULGADO: 25/08/2010; DJe: 05/10/2010).

Tal entendimento, provém da teoria de que se for cobrada a tarifa mínima de todos os moradores do condomínio, condomínio esse com um único hidrômetro, se faz presumir que todos estariam consumindo um determinado x, de modo que não pode ser aceita a cobrança de serviço público por estimativa, até porque normalmente esse x estimado é acima do quanto realmente foi consumido.

Na lição de Celso Antônio Bandeira de Mello:

"É que o serviço público, por definição, existe para satisfazer necessidades públicas e não para proporcionar ganhos ao Estado. Aliás, esta mesma Lei 8.987, em seu art. 6º, após considerar que toda concessão ou permissão pressupõe serviço adequado, no § 1º dele, esclarece que serviço adequado é o que satisfaz, entre outras condições, a 'modicidade das tarifas', a qual, de resto, é um princípio universal do serviço público. Assim, serviço público desenganadamente não é instrumento de captação de recursos para o Poder Público. Este não é um capitalista a mais no sistema." (Curso de Direito Administrativo, 26ª edição, Editora Malheiros, São Paulo: 2008, p. 712).

Desta forma, conclui-se que a cobrança de tarifa mínima de uma casa ou de uma empresa, mesmo com consumo muito baixo está de acordo com o quanto fixado em lei.

Todavia, nos casos de condomínio com um único hidrômetro, a cobrança da tarifa mínima para todos os condôminos não se mostra lícita, de maneira que neste caso deve ser cobrado o volume real aferido de cada condômino.

Fonte: Marcelo Madureira, Advogado pós graduado em Direito Civil e Direito do Consumidor (2014), e, com título de especialização L.LM. em Direito de Negócios (2016).

Proprietário instala na casa de inquilino privada que só dá descarga mediante pagamento

O morador de um imóvel alugado em Melbourne, na Austrália, precisa pagar todas as vezes que usa o vaso sanitário do apartamento onde vive. O proprietário decidiu instalar uma privada que só dá descarga se alguém coloca uma moeda.

Irritado, o inquilino, que não teve o nome divulgado, contou toda a história em uma rede social. Ele queria saber se a ação do proprietário era ilegal.

Segundo o morador, o proprietário disse que o sistema era um incentivo para economizar água.

O inquilino contou que sempre passa vergonha quando recebe amigos em seu apartamento. Além disso, ele garantiu que paga aluguel, condomínio e todas as contas.

Depois de receber alguns conselhos, o inquilino buscou ajuda jurídica e afirmou que irá processar o proprietário do apartamento.

É crime pedir o imóvel para uso próprio (ou de familiares) e não usar

Não raras vezes, o proprietário (retomante) após o término de um contrato de locação (de tempo inferior a 36 meses) ou até mesmo na vigência do contrato, solicita o imóvel de volta, alegando que fara uso próprio deste, ou então que o destinará a seus familiares, solicitação esta legal, conforme art. 47, inc. III da Lei do Inquilinato.

Contudo, esta solicitação com a desculpa permissiva em lei pode guardar um interesse econômico sombrio, visto que o proprietário não poderia reajustar o valor do aluguel do atual inquilino como assim desejasse, fazendo então este desocupar o imóvel para locar para outra pessoa com o valor que realmente almeja.

Porém, caso o proprietário requeira o imóvel do modo acima descrito e não faça uso deste dentro do prazo de 180 dias, contados da entrega do imóvel, estará cometendo o crime tipificado no art. 44, inc. II da Lei do Inquilinato, crime este com pena de detenção de três meses a um ano.

Da mesma, forma comete o crime acima descrito o proprietário que retomar o imóvel, na forma do art. 47, III da Lei do Inquilinato, e não o usa pelo prazo mínimo de um ano, ou seja, se o proprietário retoma o imóvel e utiliza-se deste apenas por um mês colocando logo após o imóvel de volta no mercado também comete o crime em questão.

Vale lembrar que o referido crime é de ação penal pública incondicionada, assim noticiado o fato a Autoridade Policial ou ao Ministério Público, deverá ser aberta a persecução penal a fim de que se possa apurar a responsabilidade criminal do proprietário (retomante).

Por fim, mas não menos importante, além do cometimento da infração penal, o proprietário (retomante) que praticar a conduta descrita no art. 44, inc. II da Lei do Inquilinato, além de responder criminalmente, poderá ter que indenizar o locatário (ou sublocatário) que se sentir prejudicado no valor de até vinte e quatro vezes do valor do último aluguel, conforme dispõe o parágrafo único do art. 44 da Lei 8.245/91.

Referências:

Scavone Junior. Luiz Antônio, Direito imobiliário – Teoria e prática – 9.ª ed. – rev., atual. E ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2015.

Souza. Sylvio Capanema de, A lei do inquilinato comentada. – 8.ª ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2012.

Venosa. Silvio de Salvo, Lei do Inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de 18.10.1991 -12. Ed. – São Paulo: Atlas, 2013.

Fonte: Jader Gustavo Kozan Nogueira

É crime pedir o imóvel para uso próprio (ou de familiares) e não usar

Não raras vezes, o proprietário (retomante) após o término de um contrato de locação (de tempo inferior a 36 meses) ou até mesmo na vigência do contrato, solicita o imóvel de volta, alegando que fara uso próprio deste, ou então que o destinará a seus familiares, solicitação esta legal, conforme art. 47, inc. III da Lei do Inquilinato.

Contudo, esta solicitação com a desculpa permissiva em lei pode guardar um interesse econômico sombrio, visto que o proprietário não poderia reajustar o valor do aluguel do atual inquilino como assim desejasse, fazendo então este desocupar o imóvel para locar para outra pessoa com o valor que realmente almeja.

Porém, caso o proprietário requeira o imóvel do modo acima descrito e não faça uso deste dentro do prazo de 180 dias, contados da entrega do imóvel, estará cometendo o crime tipificado no art. 44, inc. II da Lei do Inquilinato, crime este com pena de detenção de três meses a um ano.

Da mesma, forma comete o crime acima descrito o proprietário que retomar o imóvel, na forma do art. 47, III da Lei do Inquilinato, e não o usa pelo prazo mínimo de um ano, ou seja, se o proprietário retoma o imóvel e utiliza-se deste apenas por um mês colocando logo após o imóvel de volta no mercado também comete o crime em questão.

Vale lembrar que o referido crime é de ação penal pública incondicionada, assim noticiado o fato a Autoridade Policial ou ao Ministério Público, deverá ser aberta a persecução penal a fim de que se possa apurar a responsabilidade criminal do proprietário (retomante).

Por fim, mas não menos importante, além do cometimento da infração penal, o proprietário (retomante) que praticar a conduta descrita no art. 44, inc. II da Lei do Inquilinato, além de responder criminalmente, poderá ter que indenizar o locatário (ou sublocatário) que se sentir prejudicado no valor de até vinte e quatro vezes do valor do último aluguel, conforme dispõe o parágrafo único do art. 44 da Lei 8.245/91.

REFERÊNCIAS

SCAVONE JUNIOR, Luiz Antônio, Direito imobiliário – Teoria e prática – 9.ª ed. – rev., atual. E ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2015.

SOUZA. Sylvio Capanema de, A lei do inquilinato comentada. – 8.ª ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2012.

VENOSA. Silvio de Salvo, Lei do Inquilinato comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de 18.10.1991 -12. Ed. – São Paulo: Atlas, 2013.

Fonte: Jader Gustavo Kozan Nogueira, Advogado

Ministério das Cidades constata que unidades do Minha Casa entregues desde 2013 continuam vazias

Portas fechadas - O Ministério das Cidades recebeu informações de construtoras que atuam no Minha Casa, Minha Vida de que milhares de unidades que ficaram prontas a partir de 2013 nunca tiveram as chaves entregues a moradores e continuam vazias. A pasta determinou a realização de um pente-fino no programa para localizar todas as moradias nessa situação. Quer implementar um sistema que disponibilize de maneira direta a relação de unidades habitacionais com a de beneficiados pelo projeto.

Porta aberta - O ministério também desenvolve um sistema para controlar o uso do Cartão Reforma, que dá recursos a fundo perdido para que famílias renovem suas casas. A ideia é dar publicidade a todos os gastos do programa em tempo real.

Fonte: Painel - Folha de São Paulo

Perturbação sonora em condomínio: saiba como lidar com este incômodo problema

Quem nunca foi incomodado pelos barulhos dos vizinhos, que atire a primeira pedra. Um dos problemas mais comuns na vida em condomínio é, sem dúvidas, oriunda do direito ao sossego. Seja pelo volume das televisões, dos aparelhos de som ou de barulhos diversos (discussões em voz alta, choro, gargalhadas e objetos caindo) os incômodos transtornos causados pelo excesso podem gerar reclamações e, em último caso, ações judiciais.

É de senso comum que o barulho é permitido em horário comercial e, somente após às 22h, deve-se obedecer ao silêncio. Entretanto, o que muitos não sabem é que mesmo no horário permitido existe um limite tolerável. Em Aracaju, o Código de Proteção Ambiental de Aracaju (Lei 1.789/92) regulamenta os estabelecimentos comerciais e as residências, determinando que das 7h às 22 horas o volume máximo permitido é de 60 decibéis, e das 22 às 7h, o limite é de 50 decibéis. Há também a lei 2.410/96, que expressa a proibição de utilização de som em níveis acima do permitido.

É importante, acima de tudo, bom senso. Aconselha-se sempre tentar o caminho do diálogo, através do interfone ou mesmo mediante portaria – em caso de condomínios com tais recursos – para a resolução do problema. Administrativamente, recomenda-se também o registro no livro de ocorrências para que o síndico tome providências e sanções de acordo com o regimento interno do condomínio.

Quando o problema é isolado, ou seja, tem alcance reduzido e incomoda apenas um ou outro vizinho, a saída é acionar a polícia. Entende-se que, antes de tudo, a perturbação do sossego é questão de segurança pública. A recomendação é que nos casos de som de residências ou veículos atrapalharem o cidadão, a telefone de denúncia é o 190. Caso seja o problema reiterado e sem solução pela via administrativa, recomenda-se a procura por um (a) advogado (a) de sua confiança para resolução do problema.

Leis Federais sobre a poluição sonora

A competência sobre este tema cabe a União, enquanto aos Estados e Municípios devem promover leis que regulamentem a fiscalização e o combate no âmbito local. Por conta disso, são duas as principais leis federais que tratam do assunto: Lei nº 6.938, de 31 de agosto de 1981, e a Lei nº 9.605, de 12 de fevereiro de 1998, que “dispõe sobre as sanções penais e administrativas derivadas de condutas e atividades lesivas ao meio ambiente, e dá outras providências”, cujo artigo 54 considera crime “causar poluição de qualquer natureza em níveis tais que resultem ou possam resultar em danos à saúde humana, ou que provoquem a mortandade de animais ou a destruição significativa da flora”.

Para quem descumpre e causa danos à saúde humana, afetando o sistema auditivo e nervoso, a pena é de reclusão de quatro anos e multa. Como a penalidade é de menor poder ofensivo, geralmente é revertida em prestação de serviços ou outras medidas sociais.

Fonte: Thiago Noronha Vieira, Advogado trabalhista, cível e consumerista

Tive meu imóvel desapropriado, tenho algum direito?

Em tempos de significativo crescimento urbano e populacional, sobretudo em épocas de transição de governos municipais, muita preocupação cria-se em relação a manutenção da propriedade e o interesse público sobre ela.

Uma coisa é quase certa quando se fala em desapropriação ordinária (art. 5º, inc. XXIV da CF/88): o Estado vai ficar com seu imóvel promovendo a desapropriação. Neste caso cabe tão somente a discussão do valor sobre o bem, partindo do pressuposto que a desapropriação está legalmente correta.

Contudo, não raras vezes, o Estado acaba não dando a finalidade pública para qual o imóvel que foi desapropriado, ou ainda outra finalidade de interesse social (tredestinação), tendo neste caso, o antigo proprietário o direito de retrocessão.

O direito de retrocessão, previsto no art. 519 do Código Civil, garante ao antigo proprietário o direito de reaver seu imóvel desapropriado, pelo preço atual de mercado, caso a Administração Pública não dê destinação social a este.

Tem-se ainda que, tal direito é de caráter pessoal, ou seja, não se transmite aos herdeiros do antigo proprietário, bem como não é passível de cessão.

Por fim, deve-se lembrar, que caso a Administração Pública resolva alienar um imóvel desapropriado, deve esta, necessariamente/legalmente, dar preferência ao expropriado, caso não faça, resolve-se a questão por meio de percas e danos.

Fonte: Jader Gustavo Kozan Nogueira

Tive meu imóvel desapropriado, tenho algum direito?

Em tempos de significativo crescimento urbano e populacional, sobretudo em épocas de transição de governos municipais, muita preocupação cria-se em relação a manutenção da propriedade e o interesse público sobre ela.

Uma coisa é quase certa quando se fala em desapropriação ordinária (art. 5º, inc. XXIV da CF/88): o Estado vai ficar com seu imóvel promovendo a desapropriação. Neste caso cabe tão somente a discussão do valor sobre o bem, partindo do pressuposto que a desapropriação está legalmente correta.

Contudo, não raras vezes, o Estado acaba não dando a finalidade pública para qual o imóvel que foi desapropriado, ou ainda outra finalidade de interesse social (tredestinação), tendo neste caso, o antigo proprietário o direito de retrocessão.

O direito de retrocessão, previsto no art. 519 do Código Civil, garante ao antigo proprietário o direito de reaver seu imóvel desapropriado, pelo preço atual de mercado, caso a Administração Pública não dê destinação social a este.

Tem-se ainda que, tal direito é de caráter pessoal, ou seja, não se transmite aos herdeiros do antigo proprietário, bem como não é passível de cessão.

Por fim, deve-se lembrar, que caso a Administração Pública resolva alienar um imóvel desapropriado, deve esta, necessariamente/legalmente, dar preferência ao expropriado, caso não faça, resolve-se a questão por meio de percas e danos.

Fonte: Jader Gustavo Kozan Nogueira, Advogado

Conflitos da alienação fiduciária de bem imóvel

Imagine você, leitor, as seguintes hipóteses: um pequeno empresário precisa de dinheiro para honrar com os compromissos da sua empresa, pois as vendas caíram substancialmente nos últimos meses. Vai ao banco para conseguir um empréstimo para salvar sua empresa. Como de praxe, a instituição financeira solicita uma garantia para conceder o empréstimo. Nem ele, nem a empresa, possuem bens para oferecer em garantia. Não enxergando outra alternativa, ele pede aos seus pais para oferecer o único imóvel em que residem para garantir essa operação e o imóvel é alienado fiduciariamente ao banco.

Imagine ainda que um casal adquire um imóvel de uma incorporadora para pagar em 20 anos. Assina a escritura no ato, recebe as chaves e se muda com toda a sua família para a tão sonhada casa própria. Como garantia ao pagamento das parcelas oferecem o próprio imóvel adquirido, em alienação fiduciária.

Agora imagine que os devedores não conseguiram honrar os compromissos assumidos e perderam os imóveis dados em garantia. A discussão é atual e chama a atenção por recentes decisões, mas sim trazer um outro ponto de vista sobre o instituto da alienação fiduciária, que não apenas o dos devedores.

A Lei nº 9.514, em 20 de novembro de 1997, que trata da alienação fiduciária de bem imóvel, teve por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, cujo objetivo principal foi trazer mais agilidade na execução da garantia pelo credor (também chamado de fiduciário) em caso de inadimplemento do devedor (o fiduciante) e, por consequência, uma redução dos juros cobrados nos financiamentos de imóveis.

Com o passar dos anos, o que era ágil tem se tornado um pesadelo para os credores fiduciários. Decisões conflitantes e interpretações equivocadas de nossos magistrados têm trazido uma enorme insegurança jurídica sobre o instituto da alienação fiduciária sobre bens imóveis, desfigurando-o completamente.

Em recente decisão liminar, o Tribunal de Justiça do Paraná (TJ-PR) suspendeu o leilão realizado de um imóvel que havia sido alienado fiduciariamente por terceiros, sob o argumento da impenhorabilidade do bem de família previsto na Lei nº 8.009, de 29 de março de 1990. A liminar suspendeu os efeitos da consolidação da propriedade pela credora, do leilão e da arrematação em hasta pública, sob o argumento de que se tratava de “imóvel oferecido em garantia fiduciária por terceiros, para garantir financiamento que aparentemente não beneficiou a entidade familiar”.

O ineditismo dessa decisão foi a interpretação dada pelo desembargador do TJ-PR sobre a impenhorabilidade do bem de família em imóveis voluntariamente dados em garantia pelo devedor/terceiros, tal como no nosso primeiro exemplo acima.

Aqueles que defendem tal decisão alegam ter havido uma distorção no uso da alienação fiduciária, por ter usado o imóvel de terceiros (dos pais) em garantia de operação de crédito da empresa do filho, e não em benefício do casal que nele residia. Mas caberia ao menos uma pergunta: de que vale o compromisso assumido pelas partes no contrato? A princípio, não nos parece correto proteger a parte que dá espontaneamente o seu imóvel em garantia fiduciária e depois alega ser impenhorável. Sobretudo em tempos de crise ética e moral que vivemos.

Outra decisão recente sobre a matéria veio do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) que manteve o entendimento de que o devedor fiduciário pode purgar sua mora até a data da efetiva assinatura do auto de arrematação do leilão, ainda que já tenha ocorrido a consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor-fiduciário, o que ocorre apenas após o devedor ter sido notificado, dando -lhe oportunidade para purgar a mora, e o credor ter desembolsado valores relativos ao ITBI.

Um dos argumentos alegados pelos desembargadores para fundamentar esse entendimento foi no sentido de que os devedores deveriam ser intimados pessoalmente sobre a data da realização do leilão, para que pudessem ter a oportunidade de quitar seu débito. Tal decisão, contudo, acaba por ignorar que o devedor já foi anteriormente notificado e, portanto, alertado, de que se não purgasse a mora perderia o seu imóvel, bem como que o devedor nem sequer é mais o proprietário do bem, pois a propriedade já foi consolidada em nome do credor, após o pagamento do imposto de transmissão.

Decisões como essas têm sido alvo de constantes preocupações dos juristas e da sociedade em geral. O posicionamento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que tem prevalecido em casos como esses caminham no sentido inverso das decisões das instâncias inferiores. O STJ tem buscado privilegiar o cumprimento dos contratos, por refletir, em tese, a vontade pretendida pelas partes no início da relação jurídica, algo que nos parece mais sensato.

Por Elisa Junqueira Figueiredo e Marcus Swenson de Lima - Fernandes, Figueiredo, Françoso e Petros Advogados.

Fonte: Valor Econômico

Conflitos da alienação fiduciária de bem imóvel

Imagine você, leitor, as seguintes hipóteses: um pequeno empresário precisa de dinheiro para honrar com os compromissos da sua empresa, pois as vendas caíram substancialmente nos últimos meses. Vai ao banco para conseguir um empréstimo para salvar sua empresa. Como de praxe, a instituição financeira solicita uma garantia para conceder o empréstimo. Nem ele, nem a empresa, possuem bens para oferecer em garantia. Não enxergando outra alternativa, ele pede aos seus pais para oferecer o único imóvel em que residem para garantir essa operação e o imóvel é alienado fiduciariamente ao banco.

Imagine ainda que um casal adquire um imóvel de uma incorporadora para pagar em 20 anos. Assina a escritura no ato, recebe as chaves e se muda com toda a sua família para a tão sonhada casa própria. Como garantia ao pagamento das parcelas oferecem o próprio imóvel adquirido, em alienação fiduciária.

Agora imagine que os devedores não conseguiram honrar os compromissos assumidos e perderam os imóveis dados em garantia. A discussão é atual e chama a atenção por recentes decisões proferidas por nosso Judiciário. Não pretendemos aqui verificar se houve “justiça” nas decisões, mas sim trazer um outro ponto de vista sobre o instituto da alienação fiduciária, que não apenas o dos devedores.

A Lei nº 9.514, em 20 de novembro de 1997, que trata da alienação fiduciária de bem imóvel, teve por finalidade promover o financiamento imobiliário em geral, cujo objetivo principal foi trazer mais agilidade na execução da garantia pelo credor (também chamado de fiduciário) em caso de inadimplemento do devedor (o fiduciante) e, por consequência, uma redução dos juros cobrados nos financiamentos de imóveis.

Com o passar dos anos, o que era ágil tem se tornado um pesadelo para os credores fiduciários. Decisões conflitantes e interpretações equivocadas de nossos magistrados têm trazido uma enorme insegurança jurídica sobre o instituto da alienação fiduciária sobre bens imóveis, desfigurando-o completamente.

Em recente decisão liminar, o Tribunal de Justiça do Paraná (TJ-PR) suspendeu o leilão realizado de um imóvel que havia sido alienado fiduciariamente por terceiros, sob o argumento da impenhorabilidade do bem de família previsto na Lei nº 8.009, de 29 de março de 1990. A liminar suspendeu os efeitos da consolidação da propriedade pela credora, do leilão e da arrematação em hasta pública, sob o argumento de que se tratava de “imóvel oferecido em garantia fiduciária por terceiros, para garantir financiamento que aparentemente não beneficiou a entidade familiar”.

O ineditismo dessa decisão foi a interpretação dada pelo desembargador do TJ-PR sobre a impenhorabilidade do bem de família em imóveis voluntariamente dados em garantia pelo devedor/terceiros, tal como no nosso primeiro exemplo acima.

Aqueles que defendem tal decisão alegam ter havido uma distorção no uso da alienação fiduciária, por ter usado o imóvel de terceiros (dos pais) em garantia de operação de crédito da empresa do filho, e não em benefício do casal que nele residia. Mas caberia ao menos uma pergunta: de que vale o compromisso assumido pelas partes no contrato? A princípio, não nos parece correto proteger a parte que dá espontaneamente o seu imóvel em garantia fiduciária e depois alega ser impenhorável. Sobretudo em tempos de crise ética e moral que vivemos.

Outra decisão recente sobre a matéria veio do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) que manteve o entendimento de que o devedor fiduciário pode purgar sua mora até a data da efetiva assinatura do auto de arrematação do leilão, ainda que já tenha ocorrido a consolidação da propriedade do imóvel em favor do credor-fiduciário, o que ocorre apenas após o devedor ter sido notificado, dando -lhe oportunidade para purgar a mora, e o credor ter desembolsado valores relativos ao ITBI.

Um dos argumentos alegados pelos desembargadores para fundamentar esse entendimento foi no sentido de que os devedores deveriam ser intimados pessoalmente sobre a data da realização do leilão, para que pudessem ter a oportunidade de quitar seu débito. Tal decisão, contudo, acaba por ignorar que o devedor já foi anteriormente notificado e, portanto, alertado, de que se não purgasse a mora perderia o seu imóvel, bem como que o devedor nem sequer é mais o proprietário do bem, pois a propriedade já foi consolidada em nome do credor, após o pagamento do imposto de transmissão.

Decisões como essas têm sido alvo de constantes preocupações dos juristas e da sociedade em geral. O posicionamento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que tem prevalecido em casos como esses caminham no sentido inverso das decisões das instâncias inferiores. O STJ tem buscado privilegiar o cumprimento dos contratos, por refletir, em tese, a vontade pretendida pelas partes no início da relação jurídica, algo que nos parece mais sensato.

Por Elisa Junqueira Figueiredo e Marcus Swenson de Lima - sócia e advogado do Fernandes, Figueiredo, Françoso e Petros Advogados.

Fonte: Valor Econômico