Com a determinação de isolamento
social, muitos empresários, em especial do ramo imobiliário, têm-se questionado
acerca dos prazos para finalização de suas obras, que serão afetados em
decorrência da paralisação. Igualmente, se preocupam com o recebimento das
parcelas avençadas nos contratos, ante o desaceleramento econômico. Assim,
muitas dúvidas surgem, visto a vivência atual de uma situação sem muitos
precedentes na história.
Com o advento da Lei nº 13.786,
de 27 de dezembro de 2018, houve o reconhecimento legal de um prazo de
tolerância para o atraso na conclusão do empreendimento, que já vinha sendo
estipulado contratualmente e aceito pela jurisprudência.
O art. 43-A da referida lei,
dispõe que a entrega do imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias corridos da
data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do
empreendimento, desde que expressamente pactuado, de forma clara e destacada,
não dará causa à resolução do contrato por parte do adquirente nem ensejará o
pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.
Ocorre que, diante do cenário
atual, mesmo com a retomada gradual das atividades, pode ocorrer um atraso
ainda maior na entrega da obra, ultrapassando os 180 (cento e oitenta) dias
corridos previstos contratualmente.
Para tanto, a legislação
brasileira possui dois institutos jurídicos para resguardar os contratos em
vigor, tanto para o contratante, como para o contratado, quais sejam: caso
fortuito ou força maior; e a teoria da imprevisibilidade e onerosidade
excessiva.
A atual situação enquadra-se
perfeitamente no caso de força maior, posto que a pandemia é um fato externo as
atividades exercidas pela construtora e foi originada por causas da natureza,
sem a interferência direta humana. Portanto, entendemos que o atraso na obra em
virtude da pandemia é motivo justo para afastar eventual multa ou indenização a
serem arcadas pela construtora.
Tal regra está esculpida no
artigo 393 do Código Civil e estabelece que o devedor não responderá pelos
prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se
houver por eles responsabilizado e, complementarmente, o parágrafo único traz a
previsão de que este instituto somente é aplicável se os efeitos dele
decorrentes forem imprevisíveis e inevitáveis.
Por óbvio que os efeitos
decorrentes do isolamento social instituído não é responsabilidade de atos
humanos, de modo que não há como cobrar nenhuma indenização caso a obra do
imóvel adquirido atrase.
Outra situação que pode ocorrer
com o cenário atual é a aplicação da ‘teoria da imprevisibilidade e onerosidade
excessiva’, com a denominação latina ‘rebus sic standibus’. A teoria encontra
previsão nos dispositivos 478 a 480, ambos do Código Civil.
A regra prevê que caso a
obrigação assumida se torne excessivamente onerosas para qualquer uma das
partes por acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá ser buscada a
resolução ou revisão contratual.
Ainda, o enunciado 366 da IV
Jornada de Direito Civil dita que fatos extraordinários e imprevisíveis são
aqueles riscos dos quais as partes não se responsabilizaram objetivamente no
ato de firmamento do negócio jurídico.
Assim, caso uma das partes, em
razão dos atuais fatos, não consiga mais cumprir com suas obrigações assumidas,
possui direito no pedido de resolução do negócio jurídico firmado.
Oportuno ressaltar por fim que
devem as partes contraentes buscar condições amigáveis para resolver as
obrigações pertinentes, com o objetivo de preservar o equilíbrio contratual,
através de aditivo contratual ou outro instrumento particular cabível,
observado caso a caso.
Fonte: Instituto Brasileiro de
Direito
Nenhum comentário:
Postar um comentário