Atenção Locatário: não pare simplesmente de pagar o aluguel!

Esse artigo traz uma análise da boa-fé nas relações locatícias no período de Coronavírus.

Muitas informações sobre locações que têm sido veiculadas pelas mídias vem sendo mal interpretadas por alguns.

Apesar das decisões atuais virem sendo favoráveis aos Locatários em razão das medidas emergenciais de combate a disseminação do Coronavírus (COVID-19), precisamos entender que em toda relação contratual o judiciário sempre analisará a boa-fé das partes.

Esse princípio é expressamente contemplado no Código Civil de 2002 (CC/02).

Com o disposto no artigo 113, verifica-se que o princípio da boa-fé está vinculado tanto à interpretação do negócio jurídico, quanto ao interesse social de segurança das relações jurídicas, uma vez que as partes devem agir em consonância com os usos do local em que o ato negocial foi por elas celebrado.

Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.

Por sua vez, o artigo 187 dispõe sobre o uso de um direito além do permitido ou extrapolando as limitações jurídicas, lesando alguém, traz como efeito o dever de indenizar. Ainda que seja um ato legal ou lícito, pode esconder-se a ilicitude no resultado, por atentado ao princípio da boa-fé e aos bons costumes ou em razão do desvio de finalidade sócio-econômica para o qual o direito foi criado e estabelecido. 

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

Já o artigo 422, traz, assim, a boa-fé nas relações negociais, exigindo das partes, não só uma norma de conduta, mas também funcionando como paradigma na estrutura do negócio jurídico.

Art. 422 Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Assim, caberá à jurisprudência sedimentar o alcance e limites da norma dita aberta do Código Civil, para o caso da pandemia, expondo os entendimentos e novas tendências a cada peculiaridade a cada contexto. 

O Código de Defesa do Consumidor propôs a revitalização desse princípio, disposto no art. 4º, III, que representa o valor da ética, veracidade e correção dos contratantes, operando de diversas formas e em todos os momentos do contrato, desde a sua negociação até sua execução.

Art. 4º A Política Nacional das Relações de Consumo tem por objetivo o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito à sua dignidade, saúde e segurança, a proteção de seus interesses econômicos, a melhoria da sua qualidade de vida, bem como a transparência e harmonia das relações de consumo, atendidos os seguintes princípios: 

III - harmonização dos interesses dos participantes das relações de consumo e compatibilização da proteção do consumidor com a necessidade de desenvolvimento econômico e tecnológico, de modo a viabilizar os princípios nos quais se funda a ordem econômica (art. 170, da Constituição Federal), sempre com base na boa-fé e equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores;

O inciso IV do art. 51 do Código Consumerista traz ainda a boa-fé como cláusula geral. Isso porque, tecnicamente, quando o intérprete procura identificar alguma violação à boa-fé objetiva, deve, naturalmente, ler e interpretar todas as cláusulas contratuais, todo o contrato. Logo, mesmo constando do rol do art. 51, a condição da boa-fé tem qualidade de cláusula geral.

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

Assim, mesmo que o Locatário não possa pagar o aluguel, seja no valor integral ou em parte, deve ser demonstrado ao Locador a intenção de pagar com as provas da impossibilidade, e propondo um acordo.

No entanto, ficar simplesmente sem pagar o aluguel poderá trazer prejuízos de difícil reparação a ambas as partes, mas principalmente ao Locatário, que, dependendo do caso, poderá ter sua conduta interpretada como violação ao princípio da boa-fé, além de ser condenado judicialmente a pagar todo retroativo mais o vigente.

Fontes:

LEI Nº 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991 (Lei do Inquilinato)

LEI Nº 8.078, DE 11 DE SETEMBRO DE 1990 (Código de Defesa do Consumidor)

LEI N o 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002 (Código Civil) 

Texto: Samantha Oliveira, Advogada especialista em direito imobiliário e empresarial.