E para as empresas não era diferente.
Havia sempre um desejo de ter, no patrimônio da empresa,
imóveis, inclusive para garantir eventuais períodos de instabilidade e
flutuações no mercado.
Esses imóveis eram utilizados, também, como garantia de
financiamento para capital de giro, quando a empresa precisasse de um fôlego.
Um dos problemas que envolvem esse tipo de financiamento
bancário, que utiliza imóvel como garantia, é a alta taxa de juros cobrada dos
tomadores do dinheiro.
E, por muito tempo não se via outra forma de utilizar os
imóveis com o fim de auxiliar na atividade da empresa, mesmo porque,
geralmente, os imóveis têm características específicas para a atividade
desenvolvida, estão adequados ao negócios da empresa, de forma que até a sua
venda é dificultada. Além disso, vender o imóvel não era muito vantajoso porque
acarretaria a necessidade de encontrar e adequar um novo local para exercer a
atividade, bem como um período de adaptação.
Diante disso surgiu a dúvida: O que eu posso fazer com esse
(s) imóvel (is) para transformá-lo em capital de giro da minha empresa? Será
que existe alguma ferramenta, diferente do financiamento bancário, para me
ajudar?
E a resposta é Sim!
Já é bastante praticado no mercado imobiliário o contrato
conhecido como “Sale and Leaseback”. Esse contrato permite às empresas levantar
dinheiro para suas operações de forma rápida e eficiente, sem gerar uma nova
dívida.
Nota: Esse tipo de contrato pode ser utilizado para bens de
alto valor, seja móvel ou imóvel, mas faremos referência a bens imóveis por ser
mais comum.
O que é exatamente? Como funciona?
É uma operação imobiliária na qual se vende o imóvel da
empresa que precisa do capital de giro, para um investidor, que aluga este
imóvel para a mesma empresa, antiga proprietária. Ou seja, a empresa continua
no imóvel, que agora pertence a terceiro, a título de locação, tendo recebido o
valor do imóvel para investir na sua atividade principal.
O contrato de “Sale and Leaseback” geralmente tem um prazo
de locação mais extenso, para dar mais segurança às partes envolvidas. E ele
pode prever, ainda, a ‘recompra’ do imóvel ao final da locação, fixando um
valor maior de aluguel, que será abatido, posteriormente, na aquisição do
imóvel.
Quais são as vantagens desse contrato?
Para o vendedor:
- A liberação de capital para desenvolvimento do negócio, da
atividade;
- Quitação de dívidas, reduzindo o passivo da empresa;
- Expansão ou Modernização do negócio;
- Redução de Tributos, uma vez que o aluguel é contabilizado
como despesa operacional e deduzido da base do imposto de renda;
- Não vinculação a empréstimo ou financiamento com altas
taxas de juros
Para o comprador
- Aumento do patrimônio imobiliário;
- Retorno imediato e garantido com o aluguel, geralmente por
um período longo;
- Ganho de capital com a valorização do imóvel no decorrer
dos anos
Finalmente, vale destacar que apesar das vantagens do “Sale
and Leaseback”, é necessário que seja feito um bom planejamento antes de sua
celebração, como em todo contrato, porque se assumirá uma dívida de aluguel que
deverá ser respeitada e, portanto, tem que caber no bolso da empresa.
Além disso, é necessário planejar como será utilizado o
valor da venda do imóvel, para que não seja aplicado de forma errada, que não
traga vantagem (ou as vezes até prejuízo) à empresa.
Neste sentido, ainda, como ele é um contrato que não tem
regulamentação específica, pode acarretar uma insegurança jurídica, com
necessidade de ajuizamento (e ou defesa) de ações típicas do contrato de
locação, para manutenção do equilíbrio do contrato.
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Importante: este artigo é informativo e não tem a pretensão
de esgotar o tema.
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Fonte: Ana Carolina Carvalho, Advogada
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