Em função da pandemia do novo coronavírus (covid-19), que
ocasionou a decretação de estado de calamidade pública em território nacional
por meio do Decreto Legislativo nº 06 de 20/03/2020, os impactos econômicos
começaram a surgir também nas relações locatícias diante do fechamento de
estabelecimentos comerciais e serviços não essenciais, que afetam diretamente
na renda de trabalhadores informais e autônomos.
Não há, ainda, legislação que disponha sobre a renegociação
dos contratos de locação ou possível suspensão de pagamento dos aluguéis em
tempos de pandemia, motivo pelo qual deve ser analisado cada caso isoladamente,
atentando-se à finalidade da locação (se residencial ou comercial) e à forma
como o isolamento social afetou economicamente o locatário, observados os
princípios da razoabilidade e da proporcionalidade.
Assim, se o locatário de um imóvel comercial não consegue
utilizar o bem para o fim a que se destina e desenvolver as atividades objeto
do contrato de locação, havendo nítido prejuízo financeiro, é recomendável que
as partes entrem em uma composição amigável para evitar a judicialização do
caso, possível inadimplência por parte do locatário ou até mesmo a rescisão
antecipada do contrato de locação.
Dessa forma, as partes, de comum acordo, podem renegociar o
pagamento dos aluguéis, seja para:
Reduzir os valores mensais por determinado período;
Diluir os valores para pagamento futuro;
Utilizar da garantia prevista contratualmente (dispostas no
art. 37 da Lei nº 8.245/91), como a garantia caução, se houver; ou
Optarem pela suspensão do pagamento até que o estado de
calamidade pública cesse.
Frisa-se que essas tratativas devem ser empregadas em casos
excepcionais, de modo a evitar a onerosidade excessiva do contrato de locação
para o locatário e possível enriquecimento sem causa por parte do locador, em
atenção aos princípios da boa-fé contratual e função social dos contratos.
Se, por exemplo, o imóvel locado continua sendo utilizado
pelo locatário total ou parcialmente, apenas com redução de funcionários – como
supermercados e farmácias –, entende-se que o pagamento dos aluguéis são
devidos e têm de permanecer conforme pactuado inicialmente, pois as atividades
objeto da locação permanecem sendo desenvolvidas.
Quanto às locações residenciais, certo que o locatário ainda
terá o bem disponível para sua utilização e moradia, de modo que, apenas
comprovada diminuição drástica de suas receitas e faturamento é que se orienta
ao locador proceder com a renegociação do pagamento dos aluguéis.
Fonte: Isabelle Giannasi, Advogada em Direito Imobiliário
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