Até quando posso pagar as parcelas atrasadas de um imóvel financiado?

Ficar devendo algo para alguém é muito ruim. Ninguém gosta de passar um por uma situação de inadimplência, passando por constrangimentos e recebendo ligações/mensagens do cobrador a todo momento.

Uma situação dessa, entretanto, pode acontecer na vida de qualquer um e é bom você saber que a forma como os bancos agem, na maioria das vezes, é errada.

Quando alguém realiza o sonho de adquirir a casa própria, mesmo que através de um financiamento imobiliário, ninguém quer ficar inadimplente com essa dívida e correr o risco de perder o seu maior bem.

Os bancos, sabendo disso, possuem algumas estratégias para pressionar as pessoas e fazê-las perder o imóvel adquirido com muito esforço. 

E nesse texto eu irei te explicar como os bancos agem de forma abusiva e o que você poderá fazer para se defender.

Os bancos não permitem pagamento de parcelas atrasadas após a consolidação da propriedade do bem

Quando alguém financia uma casa, apartamento, sala comercial, galpão, sobrado ou qualquer outro tipo de imóvel, as instituições financeiras exigem uma garantia de que o pagamento será feito.

A pessoa que não tem nenhum patrimônio poderá dar o próprio bem financiado como garantia.

Isso é permitido pela Lei de nº 9.514/1997 e ajuda a realizar os financiamentos imobiliários.

Nessa lei, quando o comprador do imóvel/devedor do financiamento não consegue pagar a parcela do financiamento, o banco pode tornar a garantia dada em definitiva, com a consolidação da propriedade.

Isso faz com que o imóvel que somente seria do banco caso não houvesse o pagamento, vire propriedade da instituição financeira.

Esse procedimento é feito fora da Justiça, mediante pedido no Cartório do Registro do imóvel, após a notificação do comprador do imóvel para fazer o pagamento.

Há um prazo de quinze dias para que o devedor faça o pagamento das parcelas atrasadas. Porém, esse prazo é curto e pode ser que a pessoa não consiga reunir o dinheiro todo.

Após esses quinze dias se passarem, o Cartório permite que o banco faça a consolidação da propriedade, que é “passar o imóvel para o nome do banco”.

Depois disso, o banco irá levar o imóvel a leilão.

Apesar de realizada a consolidação da propriedade, não é proibido pela lei que o comprador do imóvel faça o pagamento das parcelas posteriormente e retome o seu bem.

E é comum que o devedor consiga reunir o dinheiro todo após esse prazo.

Acontece que os bancos não permitem o pagamento após o fim do prazo dos quinze dias da notificação. E não permitem isso porque é mais vantajoso para o banco vender o imóvel do que receber as parcelas.

Com a venda do bem no leilão, o banco ganha muito mais dinheiro do que com a continuidade do financiamento, podendo, inclusive, financiar esse imóvel para quem o comprar no leilão.

Esse é o motivo pelo qual as instituições financeiras não aceitam o pagamento após esse prazo. Dinheiro!

O que a Justiça diz sobre isso?

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) que é quem dá a última palavra em matérias que não envolvam a Constituição Federal, permite que haja o pagamento das parcelas atrasadas mesmo após a consolidação da propriedade, veja:

RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEI Nº 9.514/1997. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE.

1. Cinge-se a controvérsia a examinar se é possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário.

2.No âmbito da alienação fiduciária de imóveis em garantia, o contrato não se extingue por força da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, mas, sim, pela alienação em leilão público do bem objeto da alienação fiduciária, após a lavratura do auto de arrematação.

3. Considerando-se que o credor fiduciário, nos termos do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que o contrato de mútuo não se extingue com a consolidação da propriedade em nome do fiduciário, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida e a ausência de prejuízo para o credor, a purgação da mora até a arrematação não encontra nenhum entrave procedimental.

4. O devedor pode purgar a mora em 15 (quinze) dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514/1997, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (...). 

5. Recurso especial provido. (REsp 1462210/RS, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe 25/11/2014).

E isso não se resume a um entendimento baseado em um único caso, é um entendimento consolidado, conforme as palavras que constam no julgamento deste outro caso, a saber:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONFORMIDADE COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO DESPROVIDO.

1. No que tange à suposta negativa de prestação jurisdicional, verifica-se que o Tribunal estadual resolveu satisfatoriamente as questões deduzidas no processo, sem incorrer nos vícios de obscuridade, contradição ou omissão com relação a ponto controvertido relevante, cujo exame pudesse levar a um diferente resultado na prestação de tutela jurisdicional.

2. Esta Corte Superior consolidou o entendimento no sentido de que, nos contratos de empréstimo com alienação fiduciária de imóvel, é cabível a purgação da mora mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, não havendo, no caso, nenhuma peculiaridade que impeça a aplicação do referido entendimento jurisprudencial. Incidência do enunciado n. 83 da Súmula do STJ.3. Agravo interno desprovido.

(AgInt no AREsp 1.360.554/PR, Rel. Min. Marco Aurequeridalio Bellizze, Terceira Turma, STJ, DJe 16.05.2019).

Até quando posso pagar as parcelas atrasadas do meu imóvel?

O pagamento das parcelas atrasadas pode ser feito até a assinatura do auto de arrematação, que é o documento feito quando alguém adquire o imóvel no leilão.

Esse pagamento deve corresponder às parcelas vencidas com o acréscimo das despesas que o banco teve com o Cartório. 

Não é necessário que haja o pagamento das parcelas vincendas, ou seja, aquelas que não tinham vencido ainda.

O que fazer quando o banco não quer receber as parcelas atrasadas?

Nesse caso, rejeitando o banco em receber os valores atrasados após a consolidação da propriedade – algo que acontece em 100% dos casos – o devedor poderá utilizar de uma ação específica para se defender.

Poderá fazer uma consignação em pagamento, mediante o depósito dos valores atrasados, pedindo para que o Juiz determine que o banco receba os valores, desfaça a consolidação e proíba de realizar o leilão ou qualquer outro ato de venda do bem.

Mas é importante você se precaver. 

Para realizar essa ação, é necessário que você prove que a instituição financeira não quer receber o dinheiro, isso pode ser feito através de e-mail, mensagem de Whatsapp, ligação telefônica ou outro modo.

Mas você terá de provar que tentou realizar o pagamento e o banco não quis receber.

Fonte: Rafael Rocha Filho, Especialista em Direito Civil e Processual Civil.