Nas locações de imóveis é possível que o locador, como forma
de garantir a locação, exija uma forma de garantia. Dentre as quais a caução e
a fiança. Ocorre que nem sempre os locatários têm possibilidade de apresentar
uma garantia, o que dificulta a locação do imóvel.
Como alternativa a esta situação, o locador pode alugar seu
imóvel sem qualquer garantia. Mas pergunta-se: existe vantagem na locação sem
garantia?
Muito embora o contrato esteja desprovido de garantias, em
algumas situações a locação sem garantia se mostra vantajosa. A seguir serão
enumeradas suas vantagens:
1. Facilita a locação, de forma que também diminui o tempo
que o imóvel fica desocupado;
Neste caso, aumenta a agilidade com que o locador ache um
locatário. Pois contratos com garantias muitas vezes dificultam a locação,
tendo em vista que nem sempre é fácil para o locatário achar fiadores com
patrimônio e nem sempre esses inquilinos têm dinheiro para a prestação de
caução.
2. A lei do inquilinato (Lei nº 8.245/91), em seu art. 42,
permite a cobrança antecipada do aluguel caso não haja garantia.
A cobrança antecipada do aluguel, aquela em que o locatário
paga no início do mês para só então usufruir do imóvel, em regra é proibida
pela lei. É, inclusive, contravenção penal (art. 43, III da Lei 8.245/91)
fazê-lo. Ocorre que a lei permite esta cobrança antecipada quando o contrato
está desprovido de garantias.
3. No despejo do inquilino, permite-se o despejo liminar
para que o inquilino desocupe o imóvel em 15 dias (conforme art. 59, IX da Lei
8.245/91);
Sabe-se que a justiça é morosa e processos judiciais demoram
anos. Nas ações de despejo, por exemplo, o locador só consegue fazer com que o
juiz mande que o locatário saia do imóvel depois de esgotados todos os recursos
cabíveis no processo. Isso pode levar dois ou três anos. E no decorrer deste
tempo o locador fica sem receber os valores referentes à locação. Mas quando o
contrato não possui garantia, é possível que o locador peça uma liminar, ou
seja, é possível que a retirada do locatário do imóvel se dê logo no início do
processo. De forma que o juiz dá 15 dias para que o locatário desocupe o
imóvel.
Mas é importante salientar que para que esta liminar seja
aprovada, o locador deve prestar caução em juízo, correspondente a três meses o
valor do aluguel. Esta caução serve para eventuais perdas e danos que o
locatário venha a ter. Ao final do processo o dinheiro pode ser levantado pelo
locador.
Portanto, se por um lado existem vantagens de um contrato
sem garantias, também existe a desvantagem de que o contrato ficará
“desprotegido”, de modo que existe o risco de o locador não receber a locação
enquanto o imóvel tiver ocupado.
Por fim, a depender do caso concreto, o locador deve decidir
se vale ou não a pena a locação desprovida de garantias.
Fonte: Fellipe Duarte, Advogado especialista em Direito Imobiliário
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