Pode o síndico realizar obras sem a autorização dos condôminos?

Caro leitor, antes mesmo de responder esta pergunta é necessário ter conhecimento da sua possibilidade ou não em questionar as obras feitas pelo síndico do condomínio em que você habita. Primeiro, existe uma sutil diferença entre condômino e inquilino. O condômino é aquele que é dono da propriedade localizada em um condomínio e, por isso, tem total liberdade, dentro dos limites legais, em dispor da sua unidade. Enquanto isso, o inquilino é a pessoa que loca a propriedade do condômino e, sendo assim, não tem os mesmos direitos de dispor livremente da unidade como o proprietário dela.

Logo, no que compete a realização de obras no condomínio, como estas são despesas extraordinárias, devem ser votadas em assembleia. Segundo o Código Civil, art. 1.335, é direito do condômino votar nas deliberações da convenção, porquanto este esteja com suas despesas quitadas. Isto não impede que o inquilino faça o mesmo, desde que esteja portando uma procuração que o dê poderes a votar sobre despesas extraordinárias.

O artigo 1.341 do nosso Código Civil rege sobre os tipos de obras que podem ser feitas no condomínio, podendo elas serem divididas entre voluptuárias, úteis e necessárias.

O que são obras voluptuárias?

As obras voluptuárias são aquelas que tornam o bem mais agradável, ou seja, a realização de obras de paisagismo, jardinagem, decoração do condomínio, entre outros.

O que são obras úteis?

As obras úteis são as que aumentam ou facilitam o uso do bem, como por exemplo, a individualização da água, do gás, a cobertura das vagas de garagem etc.

O que são obras necessárias?

Por fim, as obras necessárias são as que têm o objetivo de conservar o bem ou evitar que ele se deteriore, por exemplo, a reforma do telhado, conservação da caixa d’água, manutenção das pastilhas do prédio etc.

De todos esses tipos de modificações, apenas uma pode ser feita sem a autorização dos condôminos e em caso bem específico. Somente se for obra ou reparação necessária, pode o síndico o fazer sem prévia autorização, o único dever deste é posteriormente notificar em assembleia a ação de alteração que foi realizada. Ainda assim, se for uma benfeitoria necessária, porém, excessiva, é preciso que seja marcada uma assembleia para a devida autorização dos condôminos.

Em relação aos outros tipos de obras que necessariamente precisam dos votos dos condôminos, existe um quórum mínimo para a aprovação. Se for benfeitoria voluptuária é necessário o voto de 2/3 dos condôminos. Caso seja uma obra útil, apenas a maioria dos votos dos condôminos já é suficiente.

Portanto, você condômino ou inquilino possuidor de procuração, preste bem atenção nos limites legais do seu síndico, ele pode sim realizar obras sem a autorização dos condôminos, porém, de forma bem limitada como nós acabamos de verificar. No que compete aos outros tipos de obras, lembre-se que sempre deve haver a autorização dos condôminos respeitando o quórum mínimo imposto pela lei, dessa forma, a convivência e a resolução de problemas em seu condomínio se dará pelo melhor meio possível.

Fonte: Gabriele Holanda Gondim, acadêmica do curso de direito no estado da Paraíba.