Ocorre que muitas pessoas não olham e não colhem nenhuma ou
quase nenhuma dessas informações e, por vários motivos, principalmente o sonho
da casa própria, acabam adquirindo a unidade sem tomar as cautelas necessárias.
Mas, aí vem a pergunta: e se a unidade comprada está cheia
de encargos pendentes, como por exemplo, as taxas condominiais (o condomínio)
em atraso, de quem é a responsabilidade? A responsabilidade é de quem estava lá
antes e deu causa às dívidas (vendedor) ou é do novo morador (adquirente)?
Em síntese, a responsabilidade é do ADQUIRENTE. O Código
Civil, a “Lei dos Edifícios” (Lei nº 4.591/1964) e a própria jurisprudência
respondem esta pergunta e confirmam essa responsabilidade.
Explica-se.
O termo jurídico que explica essa obrigação e
responsabilidade do ADQUIRENTE é sub-rogar-se. Significa que o ADQUIRENTE
sub-roga-se (substitui; se coloca no lugar) do alienante quando adquire o
imóvel, não só em seu lugar, como também em suas obrigações e deveres.
Isto tudo ocorre porque, no Direito Imobiliário e
Condominial, as taxas ordinárias e/ou extraordinárias pertencem À COISA, ou
seja, ao imóvel, à unidade, pois a natureza desta obrigação é propter rem (“da
coisa”) e, portanto, a pessoa que lá se encontrava (no caso, oalienante), ao
vende-la e transferi-la para outra pessoa (adquirente) não leva consigo as
dívidas e pendências, pois a “coisa” é imóvel (num linguajar mais claro: o
imóvel não se mexe, não sai do lugar e, portanto, não pode ser transportado,
assim como as dívidas que dele advêm).
Assim, as dívidas e encargos ficam imóveis juntamente à
unidade, de modo que a mera mudança de pessoas (adquirente que compra do
alienante) não exime quem está ingressando da unidade das responsabilidades que
nela ficaram.
O artigo 1.345, do Código Civil não deixa dúvidas que o
entendimento realmente é este, conforme sua redação que diz o seguinte:
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos
do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
Ao alienante, nada o impede de transferir a unidade com
dívidas. Não existe essa vedação e cabe ao ADQUIRENTE agir com zelo e cuidado,
buscando todas as informações possíveis do imóvel, sendo, inclusive,
irrelevante a forma de aquisição (se por meio de arrematação em leilão judicial
ou uma simples compra e venda).
Mas, Dr., tem alguma coisa que o ADQUIRENTE pode fazer para
não arcar com esse débito ou ser ressarcido por pagar uma dívida que não é sua?
SIM.
Existe a possibilidade de o ADQUIRENTE estipular, no
contrato de compra e venda junto ao alienante, uma cláusula na qual confirma
ser de responsabilidade do alienante os débitos da unidade e que, ao ingressar
no imóvel e pagar as pendências deixadas pelo alienante, poderá cobrá-lo por
aqueles débitos através de uma Ação de Regresso.
E se esta cláusula não for anexada ao contrato, ainda assim
teria direito?
SIM.
O Judiciário já se manifestou no sentido de que cabe Ação de
Regresso, advindo do direito de regresso entre o adquirente e o antigo
proprietário que aliena o imóvel. O STJ já decidiu desta forma (à exemplo: AgRg
no AREsp 215.906/RO, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA,
julgado em 15/03/2016, DJe 28/03/2016)
No caso de promessa de compra e venda, o entendimento é um
pouco diferente e pode ser objeto de um novo artigo.
De toda sorte, deve ser prudência do ADQUIRENTE averiguar
tudo em relação ao imóvel que pretende adquirir para que não sofra com nenhuma
surpresa desagradável e não ter nenhuma dor de cabeça.
Noutro lado, deparando-se com a hipótese descrita, procure
um advogado especialista, explique a situação para obter um parecer correto e
confiável para poder solucionar a problemática.
Agradeço pela leitura e até a próxima!
Deixe abaixo seu comentário sobre o que achou do artigo.
Lembrando que o debate também é bem-vindo!
Qualquer dúvida ou assuntos de interesses particulares, meus
dados profissionais encontram-se no canto direito superior da tela. Estou à
disposição!
Autor: Dr. Pérecles Ribeiro Reges, é especialista em
Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV), ênfase em Prática
Cível pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS), mestrado UFES (aluno
especial), advogado da BRFT Sociedade de Advogados, inscrito nos quadros da
OAB/ES sob o nº 25.458 e militante na área do Direito Imobiliário na Comarca da
Grande Vitória/ES.
Fonte: Pérecles Reges, Advogado, Especialista em Processo
Civil, Consumidor, Imobiliário e Contratos
Nenhum comentário:
Postar um comentário