Qual a diferença entre posse e propriedade?

POSSE

Tanto o Código Civil de 1916 como o atual utilizaram-se da Teoria de Ihering para conceituar possuidor.

Segundo Ihering a posse decorria como simples consequência do exercício de propriedade, ou seja, a posse é a exteriorização da conduta de quem procede normalmente como dono.

Vejamos o que diz o artigo 1.196 do Código Civil:

Art. 1.196. Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de alguns dos poderes inerentes à propriedade.

(Grifo nosso)

Não obstante, possuidor é aquele que tem o pleno exercício de fato dos poderes constitutivos de propriedade ou somente alguns deles. Portanto, todo aquele que ocupa o bem é, presumidamente seu possuidor.

CLASSIFICAÇÃO DA POSSE

A posse é um instituto que se classifica pelos seus vícios, podendo ser considerada como objetivos (justa ou injusta) ou subjetivos (boa-fé ou má-fé).

Quanto aos vícios objetivos, considera-se posse justa quando não for adquirida pela violência, clandestinidade ou precariedade, conforme art. 1.200 do CC. Já a posse injusta é aquela adquirida por meio violento, clandestino ou precário, conforme art. 1.200 do CC. Posse violenta é aquela adquiria por meio de agressão de quem antes era possuidor do bem. Posse clandestina é aquela adquirida às escondidas, sem que o antigo possuidor tenha ciência de tal ato. E, por fim, a posse precária é aquela em que o possuidor já deveria ter devolvido, mas permanece com o bem sem a devida autorização, impedido o antigo possuidor de tomar novamente a posse do respectivo bem.

Quanto aos vícios subjetivos, considera-se boa-fé quando o adquirente não souber dos vícios no ato da aquisição, ou seja, o sujeito ignora os vícios, estando convencido do seu direito de posse. Já a má-fé, conforme o art. 1.201 do CC. é aquela aquisição onde o adquirente mesmo tendo ciência dos vícios resolve os ignorar para ter a posse.

PROPRIEDADE

Considera-se propriedade o direito que o sujeito possui de usar, gozar dispor e reivindicar um bem, conforme o art. 1.228 do CC.

Vejamos o que diz o art. 1. 228 do Código Civil:

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

(Grifo Nosso)

A Propriedade é considerada uma garantia fundamental, conforme a Constituição Federal em seu art. 5º XXII, XXIII que assegura à todos o direito o direito à Propriedade, que está ligada diretamente a sua Função Social, ou seja, devemos observar um em harmonia com o outro.

Art. 5º. Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito á vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes.

(...)

XXII - é garantido o direito de propriedade;

XXIII – a propriedade atenderá a sua função social;

(Grifo nosso)

A fim de entendermos melhor o conceito de propriedade, vamos analisar cada uma das faculdades inerentes à propriedade:

Usar (jus utendi): traduz a possibilidade do proprietário de se servir das coisa e tê-la à disposição, ou seja, é o direito de usar a coisa como se sua fosse.

Gozar (juz fruendi): é o direito que o proprietário possui de utilizar os frutos e produtos da coisa, podendo explorá-los economicamente.

Dispor (jus disponendi): é a faculdade do proprietário alterar a coisa, como alienar, penhorar, hipotecar, etc.

Tal alteração pode ocorrer por meio de atos jurídicos ou de atos materiais.

Os atos jurídicos são aqueles feitos por meio de alienação, ao passo que nos atos materiais são aqueles ocorridos por abandono ou destruição da coisa.

Reivindicar (jus persequendi): é a possibilidade do proprietário reaver a posse da coisa de quem injustamente a detenha.

Fonte: Johnatan Machado, Direito Cível e Imobiliário

Imóvel comercial: uma dica que pode salvar o seu negócio

Quando uma pessoa decide empreender e montar um negócio próprio, seja ele de pequeno ou de grande porte, costuma optar pela modalidade do aluguel de imóvel comercial, seja pelo baixo investimento inicial ou até mesmo pela facilidade de devolução, caso o negócio não prospere.

Acontece que, na maioria das vezes, quem aluga não se preocupa com o que está escrito no contrato de locação, deixando escapar direitos que podem resguardar a saúde financeira da sua empresa.

Sabemos que o ponto comercial é uma das questões mais relevantes para o sucesso de um negócio e que ele é um verdadeiro patrimônio do empreendedor, já que a clientela associa a localização do imóvel à atividade que lá se estabeleceu. Por isso, a perda desse ponto ao final do contrato de locação pode implicar em um grande prejuízo para o empresário.

Visando resguardar o ponto comercial, a Lei do Inquilinato previu uma proteção especial a esse instituto, que é pouco conhecida pelos pequenos e médios empreendedores e negligenciada no momento do fechamento do contrato de locação.

Essa proteção é a ação renovatória, que visa garantir ao empresário o direito de renovar a locação ao final do prazo, protegendo o ponto comercial e resguardando a clientela já conquistada. No entanto, alguns requisitos devem ser observados para que o empresário tenha direito a essa proteção, quais sejam:

a) O locatário precisa ser pessoa jurídica;

b) O imóvel deve ser destinado ao comércio;

c) O contrato de locação precisa ser celebrado por escrito e com prazo determinado;

d) O prazo do contrato ou a soma dos prazos deve ser de no mínimo cinco anos;

e) O empresário precisa estar explorando o seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Para exercer esse direito, o empresário precisa propor a ação renovatória entre um ano e seis meses do prazo final do contrato de locação, sob pena de perdê-lo e ficar sujeito à rescisão do contrato por parte do Locador.

Além disso, alguns documentos são imprescindíveis, como a concordância do fiador sobre a renovação do contrato, os comprovantes de pagamento dos aluguéis, impostos, taxas e demais obrigações, além da indicação das condições da renovação.

Sendo assim, o negócio pode permanecer no mesmo local, ainda que o Locador queira reaver o imóvel, protegendo o ponto comercial conquistado pelo empreendedor.

Percebemos, dessa forma, que um contrato de locação bem elaborado por livrar o empresário de uma série de prejuízos, assegurando a vida útil do seu negócio.

Fonte: Gabriela Macêdo, advogada especialista em Direito Imobiliário

Pode o síndico realizar obras sem a autorização dos condôminos?

Caro leitor, antes mesmo de responder esta pergunta é necessário ter conhecimento da sua possibilidade ou não em questionar as obras feitas pelo síndico do condomínio em que você habita. Primeiro, existe uma sutil diferença entre condômino e inquilino. O condômino é aquele que é dono da propriedade localizada em um condomínio e, por isso, tem total liberdade, dentro dos limites legais, em dispor da sua unidade. Enquanto isso, o inquilino é a pessoa que loca a propriedade do condômino e, sendo assim, não tem os mesmos direitos de dispor livremente da unidade como o proprietário dela.

Logo, no que compete a realização de obras no condomínio, como estas são despesas extraordinárias, devem ser votadas em assembleia. Segundo o Código Civil, art. 1.335, é direito do condômino votar nas deliberações da convenção, porquanto este esteja com suas despesas quitadas. Isto não impede que o inquilino faça o mesmo, desde que esteja portando uma procuração que o dê poderes a votar sobre despesas extraordinárias.

O artigo 1.341 do nosso Código Civil rege sobre os tipos de obras que podem ser feitas no condomínio, podendo elas serem divididas entre voluptuárias, úteis e necessárias.

O que são obras voluptuárias?

As obras voluptuárias são aquelas que tornam o bem mais agradável, ou seja, a realização de obras de paisagismo, jardinagem, decoração do condomínio, entre outros.

O que são obras úteis?

As obras úteis são as que aumentam ou facilitam o uso do bem, como por exemplo, a individualização da água, do gás, a cobertura das vagas de garagem etc.

O que são obras necessárias?

Por fim, as obras necessárias são as que têm o objetivo de conservar o bem ou evitar que ele se deteriore, por exemplo, a reforma do telhado, conservação da caixa d’água, manutenção das pastilhas do prédio etc.

De todos esses tipos de modificações, apenas uma pode ser feita sem a autorização dos condôminos e em caso bem específico. Somente se for obra ou reparação necessária, pode o síndico o fazer sem prévia autorização, o único dever deste é posteriormente notificar em assembleia a ação de alteração que foi realizada. Ainda assim, se for uma benfeitoria necessária, porém, excessiva, é preciso que seja marcada uma assembleia para a devida autorização dos condôminos.

Em relação aos outros tipos de obras que necessariamente precisam dos votos dos condôminos, existe um quórum mínimo para a aprovação. Se for benfeitoria voluptuária é necessário o voto de 2/3 dos condôminos. Caso seja uma obra útil, apenas a maioria dos votos dos condôminos já é suficiente.

Portanto, você condômino ou inquilino possuidor de procuração, preste bem atenção nos limites legais do seu síndico, ele pode sim realizar obras sem a autorização dos condôminos, porém, de forma bem limitada como nós acabamos de verificar. No que compete aos outros tipos de obras, lembre-se que sempre deve haver a autorização dos condôminos respeitando o quórum mínimo imposto pela lei, dessa forma, a convivência e a resolução de problemas em seu condomínio se dará pelo melhor meio possível.

Fonte: Gabriele Holanda Gondim, acadêmica do curso de direito no estado da Paraíba.

Direito real de habitação na união estável não admite aluguel ou empréstimo do imóvel

Decisão completa do STJ

Assim como no casamento, não é permitido ao companheiro sobrevivente de união estável, titular do direito real de habitação, celebrar contrato de comodato ou locação do imóvel com terceiro.

Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou provimento ao recurso de uma pessoa que, alegando não dispor de meios para manter um imóvel de luxo localizado em área nobre, havia celebrado contrato de comodato com terceiro após o falecimento de seu companheiro.

Segundo a relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, não há nenhuma singularidade na união estável que justifique eventual tratamento diferenciado em relação ao casamento, especificamente quanto às condições de exercício do direito real de habitação.

A ministra destacou que a regra do artigo 7º da Lei nº 9.278/96 deve ser interpretada em conjunto com o artigo 746 do Código Civil de 1916, vigente à época, no sentido da impossibilidade de alugar ou emprestar o imóvel objeto do direito real de habitação.

“Interpretação em sentido diverso estabeleceria uma paradoxal situação em que, tendo como base o mesmo instituto jurídico – direito real de habitação – e que tem a mesma finalidade – proteção à moradia e à dignidade da pessoa humana –, ao cônjuge supérstite seria vedado alugar ou emprestar o imóvel, mas ao companheiro sobrevivente seria possível praticar as mesmas condutas, não havendo, repise-se, nenhuma justificativa teórica para que se realizasse distinção dessa índole”, afirmou a ministra.

Dificuldades financeiras

No recurso, a recorrente alegou ter sido vítima de esbulho possessório praticado pela filha do seu falecido companheiro – e reconhecido em sentença transitada em julgado. Disse que, ao retomar a posse do imóvel, encontrou-o danificado, e não tinha condições financeiras para os reparos necessários, nem para a manutenção de rotina. Por isso, optou por assinar contrato de comodato com uma pessoa que teria se comprometido a reformar e conservar o imóvel.

A ministra explicou que o esbulho não justifica a flexibilização da regra legal que veda o comodato do imóvel sobre o qual recai o direito real de habitação. Segundo ela, não há nexo de causalidade entre o esbulho possessório e a posterior celebração do contrato de comodato.

Nancy Andrighi lembrou que a recorrente poderia ter adotado outras condutas na tentativa de superar as dificuldades que encontrou para conservar o imóvel após o esbulho, inclusive pleitear indenização para recompor a situação anterior.

Esta notícia refere-se ao (s) processo (s):REsp 1654060

Fonte: STJ

Corte de água do condômino inadimplente. Isso pode?

A inadimplência nos condomínios atingiu elevados índices nos últimos anos e a prática do corte de água para coibir o aumento da inadimplência e diminuir os índices foi uma “saída” encontrada pelos síndicos e administradoras.

Pode o condomínio, através do síndico ou administradora cortar o abastecimento de água do condômino inadimplente?

NÃO.

O Código Civil em seu artigo 1336, inciso I, determina que é dever do condômino contribuir com as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais:

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; […]

Caso o condômino não cumpra com o seu dever de contribuição, ficará sujeito aos juros moratórios previstos na legislação, sendo dever do síndico (ou administradora contratada) realizar a cobrança, impondo as multas devidas.

Observa-se que o Código Civil estabelece que as sanções a serem impostas ao condômino inadimplente são de cunho estritamente pecuniário, não podendo restringir uso de serviço essencial para habitação, a pretexto de falta de pagamento.

Nosso ordenamento jurídico permite que a cobrança seja realizada por outros meios (extrajudiciais e judiciais). Inclusive a unidade condominial constitui garantia de viabilidade de satisfação de seu crédito, sendo suficiente para coibir a inadimplência.

No entanto, ainda há quem diga que basta a existência de previsão na convenção, devidamente aprovada em assembléia, e aviso prévio ao condômino inadimplente para que esta medida seja considerada legal.

CUIDADO!!!

A água é um bem essencial à qualidade de vida e à saúde de todos, independentemente de serem devedores ou não.

Ainda que a convenção de condomínio, aprovada em assembléia, traga essa hipótese de sanção aos inadimplentes, o condomínio ficará suscetível ao questionamento por meio de uma ação judicial.

Portanto, apesar do fornecimento de água ser um serviço pago, entende-se que a interrupção é reservada apenas à concessionária do serviço público, em situações bem específicas, conforme dispõe a Lei 8.987/95.

Art. 6º Toda concessão ou permissão pressupõe a prestação de serviço adequado ao pleno atendimento dos usuários, conforme estabelecido nesta Lei, nas normas pertinentes e no respectivo contrato. […]

§ 3º Não se caracteriza como descontinuidade do serviço a sua interrupção em situação de emergência ou após prévio aviso quando:

I – motivada por razões de ordem técnica ou de segurança das instalações; e,

II – por inadimplemento do usuário, considerado o interesse da coletividade.

A supressão do fornecimento de água é medida drástica e abusiva, não aceita pela jurisprudência majoritária.

Fonte: Ana Lídia Godoy, advogada, Blog Mariana Gonçalves, Advogada

Adquiriu um imóvel com dívidas pendentes? De quem é a responsabilidade: do vendedor ou do comprador?

Quando se vai adquirir um imóvel já pronto e usado, muitas questões, dúvidas e obrigações são levantas, tais como: avaliar se o imóvel está em bom estado, vistoriar, verificar a documentação do imóvel e do condomínio, consultar preços, conhecer o condomínio, buscar informações com condôminos a respeito do condomínio (isso é mais importante do que parece), entre outras tantas.

Ocorre que muitas pessoas não olham e não colhem nenhuma ou quase nenhuma dessas informações e, por vários motivos, principalmente o sonho da casa própria, acabam adquirindo a unidade sem tomar as cautelas necessárias.

Mas, aí vem a pergunta: e se a unidade comprada está cheia de encargos pendentes, como por exemplo, as taxas condominiais (o condomínio) em atraso, de quem é a responsabilidade? A responsabilidade é de quem estava lá antes e deu causa às dívidas (vendedor) ou é do novo morador (adquirente)?

Em síntese, a responsabilidade é do ADQUIRENTE. O Código Civil, a “Lei dos Edifícios” (Lei nº 4.591/1964) e a própria jurisprudência respondem esta pergunta e confirmam essa responsabilidade.

Explica-se.

O termo jurídico que explica essa obrigação e responsabilidade do ADQUIRENTE é sub-rogar-se. Significa que o ADQUIRENTE sub-roga-se (substitui; se coloca no lugar) do alienante quando adquire o imóvel, não só em seu lugar, como também em suas obrigações e deveres.

Isto tudo ocorre porque, no Direito Imobiliário e Condominial, as taxas ordinárias e/ou extraordinárias pertencem À COISA, ou seja, ao imóvel, à unidade, pois a natureza desta obrigação é propter rem (“da coisa”) e, portanto, a pessoa que lá se encontrava (no caso, oalienante), ao vende-la e transferi-la para outra pessoa (adquirente) não leva consigo as dívidas e pendências, pois a “coisa” é imóvel (num linguajar mais claro: o imóvel não se mexe, não sai do lugar e, portanto, não pode ser transportado, assim como as dívidas que dele advêm).

Assim, as dívidas e encargos ficam imóveis juntamente à unidade, de modo que a mera mudança de pessoas (adquirente que compra do alienante) não exime quem está ingressando da unidade das responsabilidades que nela ficaram.

O artigo 1.345, do Código Civil não deixa dúvidas que o entendimento realmente é este, conforme sua redação que diz o seguinte:

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Ao alienante, nada o impede de transferir a unidade com dívidas. Não existe essa vedação e cabe ao ADQUIRENTE agir com zelo e cuidado, buscando todas as informações possíveis do imóvel, sendo, inclusive, irrelevante a forma de aquisição (se por meio de arrematação em leilão judicial ou uma simples compra e venda).

Mas, Dr., tem alguma coisa que o ADQUIRENTE pode fazer para não arcar com esse débito ou ser ressarcido por pagar uma dívida que não é sua?

SIM.

Existe a possibilidade de o ADQUIRENTE estipular, no contrato de compra e venda junto ao alienante, uma cláusula na qual confirma ser de responsabilidade do alienante os débitos da unidade e que, ao ingressar no imóvel e pagar as pendências deixadas pelo alienante, poderá cobrá-lo por aqueles débitos através de uma Ação de Regresso.

E se esta cláusula não for anexada ao contrato, ainda assim teria direito?

SIM.

O Judiciário já se manifestou no sentido de que cabe Ação de Regresso, advindo do direito de regresso entre o adquirente e o antigo proprietário que aliena o imóvel. O STJ já decidiu desta forma (à exemplo: AgRg no AREsp 215.906/RO, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 15/03/2016, DJe 28/03/2016)

No caso de promessa de compra e venda, o entendimento é um pouco diferente e pode ser objeto de um novo artigo.

De toda sorte, deve ser prudência do ADQUIRENTE averiguar tudo em relação ao imóvel que pretende adquirir para que não sofra com nenhuma surpresa desagradável e não ter nenhuma dor de cabeça.

Noutro lado, deparando-se com a hipótese descrita, procure um advogado especialista, explique a situação para obter um parecer correto e confiável para poder solucionar a problemática.

Agradeço pela leitura e até a próxima!

Deixe abaixo seu comentário sobre o que achou do artigo. Lembrando que o debate também é bem-vindo!

Qualquer dúvida ou assuntos de interesses particulares, meus dados profissionais encontram-se no canto direito superior da tela. Estou à disposição!

Autor: Dr. Pérecles Ribeiro Reges, é especialista em Processo Civil pela Faculdade de Direito de Vitória (FDV), ênfase em Prática Cível pelo Centro de Ensino Renato Saraiva (CERS), mestrado UFES (aluno especial), advogado da BRFT Sociedade de Advogados, inscrito nos quadros da OAB/ES sob o nº 25.458 e militante na área do Direito Imobiliário na Comarca da Grande Vitória/ES.

Fonte: Pérecles Reges, Advogado, Especialista em Processo Civil, Consumidor, Imobiliário e Contratos

Como deixar o apartamento seguro para as crianças?

Deixar o apartamento seguro para as crianças é uma das maiores preocupações para as famílias que têm filhos pequenos em casa. São muitos detalhes que podem passar despercebidos em uma primeira análise, mas representam um grande perigo para quem ainda não compreende as consequências dos seus atos.

Uma simples tomada descoberta pode ser fatal para uma criança que tenta introduzir um objeto em um dos plugues, não é? Por isso, toda atenção é necessária para se certificar de que realmente o apartamento está seguro e não apresenta perigos para a integridade física das crianças.

Se você quer deixar o seu apartamento seguro para as crianças, confira as dicas que separamos.

Como deixar o apartamento seguro para crianças?

Deixar o seu apartamento seguro para as crianças não é uma tarefa muito difícil, porém é fundamental que você conheça quais são os maiores perigos que estão espalhados pelo seu lar. Veja algumas recomendações para evitar acidentes:

Instale telas de proteção

Quando o assunto é apartamento seguro para crianças, as telas de proteção são essenciais para evitar graves acidentes. Essas grades servem para impedir que as crianças tenham acesso a locais com risco de queda – como janelas e sacadas. O importante é se certificar de que não existe nenhuma forma de acesso às aberturas.

Proteja as tomadas

Todas as tomadas do apartamento devem estar fechadas com pequenos protetores, que evitam que as crianças tenham acesso aos pontos que podem dar choque nas tomadas. Essas peças de plástico são baratas, fáceis de ser encontradas e fazem toda a diferença para a segurança.

Coloque protetores de quinas nos móveis

Para tornar um apartamento ainda mais seguro você pode utilizar protetores de quinas nos móveis – que são pequenas peças flexíveis acopladas em móveis que tenham quinas com pontas. Para crianças pequenas, essas quinas costumam ser da altura de sua cabeça – o que pode provocar acidentes dolorosos.

Restrinja o acesso aos cômodos

É muito difícil prever todas as situações que poderiam colocar as crianças em perigo, não é? É por esse motivo que o indicado é restringir o acesso aos cômodos da casa – instalando estruturas que não permitam o acesso a escadas, banheiro ou quartos. Quanto menor for a área de circulação das crianças, menores os perigos.

Instale travas nas portas

Assegure-se de que todas as portas que devem permanecer fechadas estejam realmente bem trancadas. Em especial, a porta que vai para o corredor do condomínio deve estar sempre fechada para evitar que as crianças saiam do apartamento – entrando em um ambiente que não tem controles de segurança.

Tenha atenção especial na cozinha

A cozinha reúne diversos aparelhos que podem causar acidentes – com destaque para um fogão repleto de panelas quentes. Procure evitar que as crianças circulem por esse ambiente, e se certifique de que fiquem longe de toda a movimentação da cozinha.

Acompanhe as crianças nas áreas de lazer

Não descuide da segurança das crianças quando elas saem do seu apartamento para as áreas de lazer do condomínio. Certifique-se de que tem sempre um adulto supervisionando as brincadeiras nas áreas comuns do condomínio – e tenha um cuidado especial com as piscinas.

Fonte: Marques Construtora

Impenhorabilidade de bem de família deve prevalecer para imóvel em alienação fiduciária

A regra da impenhorabilidade do bem de família, prevista na Lei nº 8.009/90, também abrange os imóveis em fase de aquisição, a exemplo daquele objeto de compromisso de compra e venda ou de financiamento para fins de moradia, sob pena de impedir que o devedor adquira o bem necessário à habitação de seu grupo familiar.

Com base nesse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou a devolução de processo ao Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) a fim de que a corte analise a presença dos demais requisitos legais para o reconhecimento de um imóvel alienado como bem de família. O tribunal paulista havia afastado a alegação de impenhorabilidade do bem, mas o acórdão foi reformado de forma unânime pela turma.

O recurso especial teve origem em exceção de pré-executividade apresentada sob a alegação de ilegitimidade ativa da parte para promover a execução dos títulos, além da impossibilidade de penhora dos direitos sobre bem de família.

A impugnação foi rejeitada pelo juiz de primeiro grau, que entendeu ser possível a penhora de imóvel dado em alienação fiduciária, já que, se o próprio devedor nomeia o imóvel para garantir a obrigação assumida, não pode considerá-lo impenhorável.

O TJSP manteve a decisão por concluir que a penhora não recaiu sobre a propriedade do imóvel, mas somente sobre os direitos obrigacionais que o devedor possui em relação a ele, ficando assegurado ao credor fiduciário o domínio do bem.

Extensão da proteção

O relator do recurso especial do devedor, ministro Villas Bôas Cueva, apontou jurisprudência do STJ no sentido da impossibilidade de penhora do bem alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, tendo em vista que o patrimônio pertence ao credor fiduciário. Contudo, afirmou que é permitida a penhora dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária.

“Todavia, a hipótese dos autos distingue-se dos casos já apreciados por esta Corte Superior porque está fundada na possibilidade, ou não, de estender eventual proteção dada ao bem de família legal sobre o direito que o devedor fiduciante tem sobre o imóvel alienado fiduciariamente e utilizado para sua moradia”, disse o ministro.

Villas Bôas Cueva ressaltou que, para a aplicação da regra de impenhorabilidade do bem de família, exige-se, em regra, que a propriedade pertença ao casal ou à entidade familiar, pois a Lei nº 8.009/90 utiliza o termo “imóvel residencial próprio”. Por consequência, se o imóvel submetido à constrição pertence a terceiro não integrante do grupo familiar, não poderia ser invocada, em tese, a proteção legal.

Segundo o relator, a definição que representa melhor o objetivo legal consiste em compreender que a expressão “imóvel residencial próprio” engloba a posse oriunda de contrato celebrado com a finalidade de transmissão da propriedade, a exemplo do compromisso de compra e venda ou de financiamento de imóvel para fins de moradia.

“No caso, trata-se de contrato de alienação fiduciária em garantia, no qual, havendo a quitação integral da dívida, o devedor fiduciante consolidará a propriedade para si (artigo 25, caput, da Lei 9.514/97). Assim, havendo a expectativa da aquisição do domínio, deve prevalecer a regra de impenhorabilidade”, concluiu o ministro ao determinar o retorno dos autos ao TJSP.

Esta notícia refere-se ao (s) processo (s):REsp 1677079

Fonte: STJ

Lorena Lucena Tôrres, Advogada Especialista em Direito Ambiental e atuante em Direito de Família e Sucessões.

Em Barretos, fiéis erguem 'filial' da basílica nacional em homenagem à Nossa Senhora Aparecida

Em construção há 13 anos, minibasílica espera 5 mil católicos para celebrações nesta sexta-feira. Templo com 1,4 mil m² se tornou ponto de peregrinação e receberá título de paróquia.

Capital nacional do rodeio e sede da maior festa de peão da América Latina, Barretos (SP) está se tornando ponto de peregrinação de fiéis católicos. Uma réplica do Santuário Nacional de Nossa Senhora Aparecida tem atraído devotos de todo o país. Nesta sexta-feira (12), dia da padroeira do Brasil, ao menos 5 mil devem participar das celebrações no local.

Ainda em fase de construção, que já dura 13 anos, a “minibasílica”, como é chamada, impressiona pela semelhança, apesar de ser mais modesta que o templo em Aparecida (SP): a igreja tem 1,4 mil metros quadrados de área construída, enquanto a basílica tem 71,9 mil metros quadrados.

Responsável pela igreja há três anos, o padre Davis Pedott conta que o projeto teve início em 1992, quando os moradores do bairro Vila Marília perceberam que capela, construída na década de 1960 e que ainda está de pé, nos fundos da minibasílica, já não comportava todos os fiéis.

“Pediram autorização para o bispo, para o Santuário Nacional, porque é a única igreja igual a que existe em Aparecida. O padre superior da basílica até brincou que somos a filial, pequenina. Ele ficou impressionado, porque nunca tinha visto uma réplica tão fiel”, afirma.

O que mais chama a atenção na minibasílica é a torre de 20 metros de altura – no Santuário Nacional, ela tem 107 metros – que abriga um relógio idêntico ao de Aparecida. De hora em hora, o equipamento emite um som, similar ao badalar de sinos.

O templo tem outras quatro torres mais baixas que fazem referência às capelas do Santíssimo, de São José, da Ressurreição e do Batismo, que existem na basílica. A nave tem espaço para 700 pessoas sentadas, mas as missas aos domingos chegam a reunir até 1 mil católicos.

A cúpula em Barretos também é menor: está a 18 metros do solo e foi construída em policarbonato, enquanto a do Santuário é de vidro e está a 70 metros de altura.

Devido ao custo elevado para erguer a igreja inteiramente com tijolos, assim como ocorreu na basílica, os fieis optaram por usar lajotas de cerâmica queimada na fachada, que dão o mesmo aspecto do Santuário. A fase de assentamento dos azulejos ainda está em andamento.

“Além de captar recursos para construir, é preciso manter a igreja. Então, quanto tempo isso vai demorar, não é possível estimar. Antes, captava-se dinheiro apenas para a construção. Uma vez formada a paróquia, existem outros gastos”, explica o padre.

História

O comerciante João Eduardo de Melo Pacheco presidiu a equipe de católicos responsável pelas obras e conta que a Praça Emílio José Pinho, onde está localizada a minibasílica, foi cedida pela Prefeitura de Barretos, em troca de outra praça, que pertencia à igreja católica.

“Existiam outros projetos, construir um barracão, um prédio simples. A ideia de fazer a réplica foi sugerida porque muitas pessoas não têm condições de viajar a Aparecida. Então, mandamos uma carta para a basílica e eles nos responderam positivamente, apoiando o projeto”, relembra.

Entre 1992 e 2004, os fiéis se dedicaram à elaboração do projeto e à captação de recursos. As obras tiveram início, de fato, em março de 2005, com a colocação da pedra fundamental. A primeira missa com o templo em pé, mas ainda sem acabamento, ocorreu sete anos depois.

“Exatamente 10 anos depois da primeira reunião, que foi em 1992, começamos a fazer as missas. Mas, tinha missa em um domingo, no outro não tinha. Não era uma coisa certa, porque estava em obras, no reboco, inacabado e não tínhamos um padre fixo”, diz Pacheco.

Vizinho da minibasílica e grande apoiador do projeto, o comerciante João Batista de Castro relembra o esforço dos fiéis para construir o templo. O grupo realizava mutirões para trabalhar no terreno e eventos beneficentes com o objetivo de arrecadar fundos para a obra.

“Essa igreja é a realização de um sonho. Cada um de nós foi uma migalha nessa construção. Ela é fruto da participação de uma equipe. Para nós, a minibasílica é um sonho realizado, a continuidade da obra de Deus, da força de Nossa Senhora Aparecida”, diz.

Pacheco afirma que desde o início das obras são realizadas duas campanhas anuais para arrecadação de donativos espontâneos, além de dois almoços beneficentes para 1,7 mil pessoas e duas quermesses anuais, sendo uma em julho e outra em outubro.

“Por trás de tudo isso existe a força de Nossa Senhora Aparecida. Eu não acreditava que a gente gastava R$ 400 mil, R$ 500 mil em um ano. Eu me questionava: de onde está vindo esse dinheiro? Mas, as coisas aconteciam, surgiam doações, era realmente milagre”, diz.

Expansão

A igreja estima que ao menos R$ 4 milhões foram investidos na construção do templo. Mas, ainda é necessário cerca de R$ 1 milhão para acabamento, reforma do forro e da cúpula, que já apresenta goteira, e compra de mobiliário novo.

“Temos três salas de catequese, mas tive que barrar as crianças, não abrir novas turmas, porque não temos onde colocar tanta gente. Estamos na capacidade máxima. Graças a Deus, é um bom problema. Quem pensou que a igreja fosse crescer tanto em tão pouco tempo?”, diz o padre.

Em dezembro, a igreja receberá o título de paróquia, mas os devotos querem que o templo seja reconhecido como santuário, designação que pode ser dada pela própria Diocese de Barretos, ou pela basílica, em Aparecida.

Capela de Nossa Senhora Aparecida permanece nos fundos da minibasílica em Barretos (SP) 

“Quando eu cheguei há três anos, tínhamos uma missa com 150, 200 pessoas. Agora, graças a Deus, as missas têm 1 mil, 1,1 mil pessoas. Quando temos o Cerco de Jericó ou a Festa da Padroeira, recebemos 2,5 mil, 3 mil, fazemos missa campal”, conta Pedott.

A minibasílica também foi inserida no roteiro turístico de Barretos. Segundo o padre, mais do que títulos, o maior reconhecimento da igreja católica é o aumento no número de fieis e os milagres relatados por cada um deles.

“O grande milagre que está acontecendo, que é inegável, é a grande quantidade de pessoas que nos visitam, que participam das missas, que vêm se confessar, rezar. As pessoas vêm porque sentem um contato com Deus, com a virgem Maria”, finaliza.

Fonte: Por Adriano Oliveira, G1 Ribeirão Preto e Franca

Moro numa casa alugada há 17 anos e já nem há contrato. Tenho direito a Usucapião?

Publicado por Fátima Burégio.

Doutora, moro numa casa que fora alugada há mais de 17 anos, porém nunca fora feito um único contrato. O dono do imóvel já nem me procura mais para receber os alugueis, e não pago nenhum valor há mais de 15 anos. Posso entrar com uma ação de Usucapião, pois já tenho a ‘posse’ do imóvel, não é mesmo?

Não é incomum receber este tipo de questionamento no labor diário.

Todavia, é imprescindível que o cidadão e leitor brasileiro saiba que não há Usucapião de Imóvel alugado, pois deixa de constar um requisito relevantíssimo que é denominado o Animus domini, ou seja, o ânimo, o desejo de ser dono; e eu explico:

É que quando uma pessoa fixa um contrato de locação de bem imóvel, baseado na Lei 8245/1991, ela o faz sabendo que o domínio e o registro é do locador, ou seja, do proprietário do bem.

Não existe Contrato...

Assim, mesmo não existindo, em dado instante, sequer um contrato de locação regendo esta relação, o animus, a vontade ao adentrar ao imóvel era de moradia por locação, portanto não existia o elemento básico denominado ‘animus domini’, qual seja, a vontade de ser dono.

Tanto o Código Civil Brasileiro de 2002, bem como a Lei de Locação regem tais negócios jurídicos e, para melhor esclarecimento e encerramento de conversa, é bom que se saiba que não existe no ordenamento jurídico atual, aquela conversa de querer tornar-se dono de um imóvel alugado, mesmo nas seguintes situações:

Exemplos

- Nunca fez contrato, mas pagava aluguel mensal;

- Fez contrato só uma única vez e já faz cerca de 20 anos que continua morando sem renovar contrato;

- Fez contrato, pagou aluguel por um tempo, deixou de pagar e o dono nem cobra mais;

- Fez contrato, pagou o aluguel por um tempo, o proprietário sumiu e nem sabe onde moram os herdeiros do proprietário;

- O amigo emprestou o imóvel (comodato) e já reside no bem há 15 anos.

Note, caro leitor, em todos os exemplos acima especificados, é evidente que quando se adentrou ao imóvel, alugado ou emprestado, o ânimus, ou seja, o desejo, não era tornar-se dono, mas apenas figurar como locatário ou comodatário de um bem imóvel, e, como já revelado, não existe a possibilidade de se requerer Usucapião de imóvel alugado ou emprestado.

Para que exista a possibilidade de se requerer a posse, a Usucapião, é necessária a observância de alguns requisitos legais vigente no Código Civil Brasileiro de 2002, mais especificamente nos artigos 1.242 e 1.238 (recomendo que você leia tais artigos):

- Ânimus domini (vontade de ser dono);

- Posse mansa,

- Contínua,

- Pacífica

- E atenção ao tempo de posse que varia entre 5, 10 ou 15 anos, além, obviamente do caso de 2 anos em caso de cônjuge que abandona o lar e o outro reside por dois anos, sem objeções e ainda em atenção ao tamanho e dimensão do imóvel.

Enfim, estes são os dispositivos legais vigentes e atuais no ordenamento jurídico brasileiro, tendo como síntese:

- Não há que se falar em Usucapião de imóvel alugado!

- Não há que se falar em Usucapião de imóvel emprestado!

Fonte: Fátima Burégio , Advogada especialista em Processo Civil, Responsabilidade Civil e Contratos

É possível comprar um imóvel que já está financiado?

Hoje percebemos que a modalidade de financiamento imobiliário mais utilizada pelas instituições financeiras é a alienação fiduciária, então diante da hipótese de se interessar pela compra de um imóvel que já está financiado surge a dúvida sobre a possibilidade ou não de realizar o negócio.

Vamos analisar aqui se é possível e quais os procedimentos a serem adotados.

De acordo com o artigo 22 da Lei nº 9.514 de 1997 que nos concede a definição de alienação fiduciária, podemos notar que neste instituto o devedor transfere a propriedade resolúvel do bem para o credor em caráter de garantia do seu débito, portanto, só terá a propriedade plena quando pagar a dívida integralmente.

Então sabemos que o imóvel não pertence ao devedor, já que existe um contrato de alienação fiduciária entre ele e o banco, mas não se preocupe, tal fato não impedirá você de comprar o imóvel que se interessou.

Apresentarei abaixo de forma concisa alguns procedimentos aplicáveis que podem lhe auxiliar:

Compra de imóvel financiado por meio de pagamento à vista

O vendedor solicitará ao banco um boleto para quitação dos valores pendentes, e realizará o pagamento com o valor recebido do comprador;

O banco expedirá o termo de quitação que será levado para registro no Cartório de Registro de Imóveis resultando na baixa do gravame da alienação fiduciária na matrícula;

Após este procedimento o vendedor terá a propriedade plena e poderá realizar a Escritura Pública de Compra e Venda transferindo o imóvel para o comprador.

Compra de imóvel financiado por outros meios

Além do pagamento à vista existem outras possibilidades para aquisição de imóvel financiado, sendo que para definir a alternativa mais viável é importante averiguar os procedimentos internos de cada instituição financeira, são elas:

O vendedor poderá transferir o financiamento que está em seu nome para o comprador;

O comprador poderá refinanciar o imóvel no banco que já é cliente, pois é possível que obtenha melhores condições;

Poderá ser realizado outro financiamento no mesmo banco que foi efetuado o atual, mediante a elaboração de um novo contrato de compra e venda, tendo como partes o devedor (ocupando a posição de vendedor), o comprador, e a instituição financeira (ocupando a posição de credora);

É importante ressaltar que nestes casos o negócio envolverá comprador e vendedor, bem como a instituição que concedeu o financiamento vigente, ou seja, é imprescindível a participação do banco na transação.

Concluímos que é POSSÍVEL realizar a compra de um imóvel financiado, desde que sejam observados todos os requisitos legais, e os procedimentos de cada agente financeiro.

Qual a melhor opção para o meu caso?

Diante das hipóteses apresentadas você poderá analisar e decidir qual melhor se encaixa na sua realidade financeira, e sempre recomendo que procure um profissional da área imobiliária para lhe auxiliar, visando principalmente à segurança do negócio, pois para conseguir as melhores condições tomando as precauções necessárias é preciso ter bons conhecimentos no ramo.

Fonte: Ana Claudia Cristina dos Santos Rosa para o Blog Mariana Gonçalves.