Em obra hospitalar mais rápida do Brasil, São Paulo ganha 100 novos leitos para pacientes com Covid-19

O combate ao coronavírus é também uma grande batalha contra o tempo. E para oferecer soluções a curto prazo é necessário trabalho de equipe. Este é o caso da unidade anexa ao Hospital Municipal M’Boi Mirim – Dr. Moysés Deutsch, em São Paulo, que foi construída em tempo recorde.

Em apenas 36 dias, com a ajuda de 300 colaboradores, foi erguido um espaço de 1500 m² com 100 leitos de enfermaria para pacientes com Covid-19 – a obra hospitalar mais rápida do Brasil. “Somados aos dois mil leitos dos dois hospitais de campanha (Anhembi e Pacaembu), teremos 2.100 leitos de observação”, afirma o prefeito de São Paulo, Bruno Covas.

“O espaço também conta com banheiros com acessibilidade completa e áreas de apoio para enfermeiros e médicos", explica a engenheira Juliana Alves, Gerente Corporativa de Projetos da Ambev – a empresa de bebidas em parceira com a Gerdau, o Hospital Israelita Albert Einstein e a Prefeitura de São Paulo são os responsáveis pela construção que custou mais de R$ 10 milhões.

Para garantir a velocidade da obra, a unidade hospitalar foi construída com estrutura modular pré-fabricada com uso previsto de 20 anos, criada pela Brasil ao Cubo – uma Construtech Brasileira. "Essa modalidade dispensa materiais convencionais, como tijolos, cimento e concreto na maior parte dos processos. No lugar deles, são usados estruturas e painéis metálicos", conta Alves.

E ainda que o maior desafio fosse o tempo, a obra que estava prevista para ser entregue no dia 3 de maio, foi inaugurada ontem, 27 de abril. Os 100 novos leitos atenderão aos casos de COVID-19 exclusivamente pelo Sistema Único de Saúde (SUS). "E, quando essa crise passar, a unidade de saúde ficará para a Prefeitura de São Paulo e passará a integrar a rede pública de saúde do município", finaliza a engenheira.

Fonte: Casa Vogue por Julyana Oliveira com Fotos de Tulio Vidal 

Veja vídeo da obra, produzido pela GERDAU:

https://www.youtube.com/watch?v=X1PVt_btBAg 

Sale and Leaseback – Como o mercado imobiliário pode ajudar na vida financeira da empresa?

Historicamente as pessoas viam nos imóveis uma forma de proteção, segurança e estabilidade, motivo pelo qual todo mundo queria ter um imóvel próprio.

E para as empresas não era diferente.

Havia sempre um desejo de ter, no patrimônio da empresa, imóveis, inclusive para garantir eventuais períodos de instabilidade e flutuações no mercado.

Esses imóveis eram utilizados, também, como garantia de financiamento para capital de giro, quando a empresa precisasse de um fôlego.

Um dos problemas que envolvem esse tipo de financiamento bancário, que utiliza imóvel como garantia, é a alta taxa de juros cobrada dos tomadores do dinheiro.

E, por muito tempo não se via outra forma de utilizar os imóveis com o fim de auxiliar na atividade da empresa, mesmo porque, geralmente, os imóveis têm características específicas para a atividade desenvolvida, estão adequados ao negócios da empresa, de forma que até a sua venda é dificultada. Além disso, vender o imóvel não era muito vantajoso porque acarretaria a necessidade de encontrar e adequar um novo local para exercer a atividade, bem como um período de adaptação.

Diante disso surgiu a dúvida: O que eu posso fazer com esse (s) imóvel (is) para transformá-lo em capital de giro da minha empresa? Será que existe alguma ferramenta, diferente do financiamento bancário, para me ajudar?

E a resposta é Sim!

Já é bastante praticado no mercado imobiliário o contrato conhecido como “Sale and Leaseback”. Esse contrato permite às empresas levantar dinheiro para suas operações de forma rápida e eficiente, sem gerar uma nova dívida.

Nota: Esse tipo de contrato pode ser utilizado para bens de alto valor, seja móvel ou imóvel, mas faremos referência a bens imóveis por ser mais comum.

O que é exatamente? Como funciona?

É uma operação imobiliária na qual se vende o imóvel da empresa que precisa do capital de giro, para um investidor, que aluga este imóvel para a mesma empresa, antiga proprietária. Ou seja, a empresa continua no imóvel, que agora pertence a terceiro, a título de locação, tendo recebido o valor do imóvel para investir na sua atividade principal.

O contrato de “Sale and Leaseback” geralmente tem um prazo de locação mais extenso, para dar mais segurança às partes envolvidas. E ele pode prever, ainda, a ‘recompra’ do imóvel ao final da locação, fixando um valor maior de aluguel, que será abatido, posteriormente, na aquisição do imóvel.

Quais são as vantagens desse contrato?

Para o vendedor:

- A liberação de capital para desenvolvimento do negócio, da atividade;

- Quitação de dívidas, reduzindo o passivo da empresa;

- Expansão ou Modernização do negócio;

- Redução de Tributos, uma vez que o aluguel é contabilizado como despesa operacional e deduzido da base do imposto de renda;

- Não vinculação a empréstimo ou financiamento com altas taxas de juros

Para o comprador

- Aumento do patrimônio imobiliário;

- Retorno imediato e garantido com o aluguel, geralmente por um período longo;

- Ganho de capital com a valorização do imóvel no decorrer dos anos 

Finalmente, vale destacar que apesar das vantagens do “Sale and Leaseback”, é necessário que seja feito um bom planejamento antes de sua celebração, como em todo contrato, porque se assumirá uma dívida de aluguel que deverá ser respeitada e, portanto, tem que caber no bolso da empresa.

Além disso, é necessário planejar como será utilizado o valor da venda do imóvel, para que não seja aplicado de forma errada, que não traga vantagem (ou as vezes até prejuízo) à empresa.

Neste sentido, ainda, como ele é um contrato que não tem regulamentação específica, pode acarretar uma insegurança jurídica, com necessidade de ajuizamento (e ou defesa) de ações típicas do contrato de locação, para manutenção do equilíbrio do contrato.

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Importante: este artigo é informativo e não tem a pretensão de esgotar o tema.

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Fonte: Ana Carolina Carvalho, Advogada

As mais frequentes abusividades em locações de imóveis integrados a shoppings centers

Dada a monta dos investimentos necessários à concepção, construção e exploração de shoppings centers, no Brasil e alhures, essas atividades ficaram reservadas a um número restrito de grandes grupos empresariais, com enorme capacidade econômica e bem articulados entre si, os quais, por atuarem sem grande concorrência, e em razão da parca legislação existente sobre o tema, conceberam modelos padronizados de negócio, replicados em escala nacional, que colocam os proprietários do shopping em situação de extrema vantagem (e até mesmo de supremacia) em relação aos inquilinos dos salões comerciais, notadamente os pequenos e médios lojistas, que não dispõem do poder de barganha e da assessoria jurídica das grandes redes varejistas.

Além de se valerem da carência de regulamentação legal específica para a locação de espaços em shoppings centers, esses modelos de negócio se arrimam em uma interpretação isolada e literal do 54 da Lei do Inquilinato, que proclama: “Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos [...]”.

Embora a autonomia privada siga sendo a pedra angular do Direito Empresarial, já há muito se percebeu que o seu exercício ilimitado é socialmente maléfico e incompatível com os objetivos do Estado Democrático de Direito.

Nesse diapasão, não se pode atribuir ao vocábulo “livremente”, presente no art. 54 da LI, o sentido de autonomia absoluta, eis que, como em qualquer negócio, ela é limitada pela necessidade de preservação da função social do contrato (art. 421 do Código Civil), pela cláusula geral da boa-fé contratual (art. 422 do Código Civil), pelos postulados normativos da igualdade, razoabilidade e proporcionalidade, e nesse caso, pelas normas fundamentais da própria Lei do Inquilinato, como esclarece Sylvio Capanema de Souza (in A lei do inquilinato comentada. 8ed. Rio de Janeiro: Forense, 2012. p. 236):

[...] São essas condições especiais, de conteúdo puramente econômico, que o artigo 54 preserva, até para que o próprio empreendimento sobreviva. É evidente que não poderia prevalecer uma cláusula que afrontasse os objetivos fundamentais da lei, especialmente o que permite a ação renovatória. O que a lei admite, ainda que fugindo ao sistema comum, são as disposições atípicas, mas de índole econômica, que as partes livremente pactuam, de acordo com a realidade e a experiência do mercado. Será preciso, entretanto, cuidado para que não sejam estas cláusulas atípicas, que restrigem os direitos dos locatários, confundidas com cláusulas abusivas, que os ponham em manifesta desvantagem, e que são fulminadas pela sanção da nulidade.

De fato, essa é a única interpretação capaz de evitar antinomias e imprimir sentido constitucional ao artigo 54 da Lei do Inquilinato.

A propósito, o Superior Tribunal de Justiça, em julgado paradigmático, reconheceu o óbvio:

[...] Conquanto a relação entre lojistas e administradores de Shopping Center não seja regulada pelo CDC, é possível ao Poder Judiciário reconhecer a abusividade em cláusula inserida no contrato de adesão que regula a locação de espaço no estabelecimento, especialmente na hipótese de cláusula que isente a administradora de responsabilidade pela indenização de danos causados ao lojista. [...]

(REsp 1259210/RJ, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, Rel. p/ Acórdão Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/06/2012, DJe 07/08/2012).

O artigo 54 da Lei do Inquilinato não passa, portanto, do reconhecimento legislativo de que as locações de espaços em shoppings são negócios complexos, com características próprias, em razão do que não se lhes pode aplicar, integralmente, o regime jurídico concebido para as locações ordinárias; e de que, nesse tipo de negócio, o princípio da autonomia privada deve ter um peso maior do que em outros contratos do Direito Privado, por se presumir que são celebrados de forma paritária, entre empresários com expertise e capacidade de negociação semelhantes (vide REsp 1409849/PR, DJe 05/05/2016).

Evidentemente, essa presunção de paridade na contratação, por se relativa, deve ser afastada em relação às disposições que comprovadamente não tenham sido abertas à negociação, conforme o caput do novel artigo 421-A do Código Civil brasileiro, inserido pela Lei nº 13.874/2019. Assim, o peso do princípio da autonomia privada, em relação às cláusulas de pura adesão, deve ser menor, principalmente quando verificada, no caso concreto, a hipossuficiência técnica e econômica da locatária.

Nesse passo, é inegável que um contrato celebrado entre um pequeno lojista e o proprietário ou administrador de um shopping center requer uma intervenção jurisdicional mais incisiva, no que diz respeito ao controle de abusividades, do que o contrato que tem como locatária um grupo empresarial de envergadura similar ao da locadora.

Tudo isso posto, passemos ao exame de algumas práticas irregulares e disposições abusivas comumente presentes nas locações de espaços em shoppings centers:

1) Instrumentos complementares de adesão, jamais exibidos aos locatários:

Não há, a princípio, qualquer mal em se formalizar um contrato mediante vários instrumentos que disciplinem segmentos específicos do negócio e se complementem, desde que o conteúdo de tais instrumentos seja de conhecimento de ambos os contratantes.

Todavia, essa multiplicidade de instrumentos tem sido utilizada por empreendedores de shoppings centers de forma ardilosa, com o objetivo de fazer passarem desapercebidas pelos locatários importantes condições do negócio.

Funciona assim: o instrumento principal do contrato de locação, iniciado por um quadro resumo, seguido de numerosas cláusulas, é o único efetivamente entregue e assinado pelo locatário. Em uma de suas páginas, consta que, ao firmar aquele documento, o locatário estará aderindo, também, a uma série de outros “instrumentos complementares”, que estão registrados em cartório, ou que serão disponibilizados a ele, caso solicitado. Além disso, há sempre uma cláusula estabelecendo que, em havendo contradição entre os instrumentos complementares e o instrumento principal, prevalecerá o disposto naqueles, em detrimento desse.

Pronto. Ao firmar o instrumento principal, o locatário fica automaticamente vinculado a uma série de cláusulas que muitas vezes desconhece, as quais, não raro, afastam ou esvaziam o efeito prático de dispositivos conhecidos pelo locatário, presentes no instrumento principal.

Esse tipo de artifício espúrio, totalmente incompatível com a clausula geral da boa-fé contratual (art. 422, CC), dificilmente funciona com locatários mais estruturados, que contam com permanente assessoria jurídica, mas tem grande eficácia contra os pequenos lojistas, que muitas vezes celebram tais negócios sem o suporte de um advogado especializado.

2) Previsão de incrementos no aluguel, a serem aplicados quando da renovação do contrato:

Acertadamente, o STJ considera válida, em tese, cláusula presente em contrato de locação que implique a renúncia antecipada dos contratantes ao direito de revisar o valor do aluguel, durante todo o prazo de vigência do contrato, ainda que superior a três anos, afastando assim a regra do artigo 19 da Lei do Inquilinato (vide REsp 1733391/SP, DJe 18/10/2018).

O problema é que, não satisfeitas em impedir a revisão do aluguel durante todo o período de vigência do contrato, as proprietárias de shoppings centers normalmente fazem constar de um dos instrumentos contratuais regra de aumento do preço do aluguel a incidir após o término do contrato, por ocasião de sua renovação, justamente como forma de tolher o direito dos locatários à renovação compulsória do contrato.

Note-se que renovação não se confunde com prorrogação, que é mera dilatação do prazo de vigência do contrato. A renovação pressupõe a manutenção da estrutura geral do contrato original, porém com liberdade em relação às condições econômicas do negócio, que serão definidas pelas partes ou, à falta de consenso, arbitradas judicialmente, com base nos valores praticados no mercado.

Como decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo, no julgamento da Apelação Cível nº 1015144-32.2016.8.26.0003: “[...] é da essência da renovação compulsória da locação a ‘revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado’, conforme comando da Lei de Locação, assim expressado no artigo 19, em sua parte final”.

Assim, ao definir, por exemplo que, em caso de renovação judicial do contrato, o valor do aluguel aumentará em 25%, 30% ou 50%, v.g., independentemente dos valores de mercado, a locadora, na prática, busca inviabilizar o exercício do direito à renovação compulsória da locação, reservando a si a prerrogativa de decidir se o imóvel continuará ou não locado. Caso a permanência do locatário lhe pareça interessante, negocia com ele e abre mão do reajuste, ou de parte dele. Do contrário, exige o aumento e força o término da locação.

Diante disso, resta claro que esse tipo de cláusula é abusiva e nula de pleno direito, por alvejar embaraçar o exercício do direito à renovação da locação, conforme o artigo 45 da Lei do Inquilinato:

Art. 45. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

3) Concessão de plena autonomia à administradora do shopping para realizar despesas a serem rateadas de forma não proporcional entre as locatárias

Também são muito frequentes cláusulas mediantes as quais a locadora reserva a si o direito de realizar, como bem entender, gastando o quanto quiser, a manutenção das instalações e serviços comuns do shopping, bem como com a modificação das instalações existentes, obrigando os locatários a arcarem com tais despesas, mediante rateio.

Com isso, a locadora se coloca em situação de absoluta supremacia sobre os locatários, podendo, mês a mês, decidir unilateralmente como e quanto dos recursos dos lojistas irá gastar na manutenção e até na reforma do shopping center de sua propriedade, sem que, para tanto, precise sequer ouvir os locatários.

Trata-se de arbítrio inconcebível em um Estado Democrático de Direito, que remonta aos vetustos sistemas tributários da antiguidade. Uma aberração jurídica como poucas.

Esse tipo de cláusula gera um desequilíbrio de forças tão acentuado no contrato a ponto de superar, com folga, o desbalanço próprio do regime público dos contratos administrativos, com suas cláusulas exorbitantes, dada a unilateralidade e o grau de invasividade das prerrogativas concedidas ao empreendedor do shopping, sem que, nesse caso, esteja presente a dicotomia entre interesse público e privado, com prevalência daquele sobre esse, a justificar tamanha desproporção.

Como não bastasse, o rateio dos custos comuns geralmente é realizado com a utilização de coeficientes atribuídos pela locadora a cada um dos locatários, com base em critérios vagos e subjetivos, e sem que o locatário possa sequer conhecer (e muito menos questionar) os coeficientes atribuídos aos demais inquilinos. Com isso, os locatários acabam arcando com as despesas comuns de forma desproporcional, de modo normalmente favorável às grandes redes varejistas, às quais as locadoras concedem todos os privilégios, por pagarem os alugueis mais significativos e terem maior potencial de atrair clientes ao shopping.

Não por acaso, os pequenos lojistas chegam a pagar, a título de rateio das despesas comuns, valores muito superiores ao que pagam de aluguel, de forma que as despesas acessórias do contrato (as quais não podem mensurar, quando da assinatura do contrato) superam a contraprestação principal.

4) Remuneração da administradora mediante “taxa de administração” calculada em percentual dos gastos livremente ordenados por ela própria

Para piorar, além de conceder às locadoras a prerrogativa de gastar o quanto quiserem na manutenção e até na reforma do shopping, usando ilimitadamente os recursos dos locatários, é frequente nos contratos a previsão de que as locadoras devem ser remuneradas mediante taxa de administração, a ser paga pelos locatários e calculada em percentual dos gastos comuns.

Assim, segundo esse sistema, cabe à própria locadora definir qual será o valor mensal de sua remuneração pela administração do shopping, de sorte que, quanto mais gastar em benefício do shopping da qual é proprietária, maior será o valor da taxa de administração a que terá direito.

Destarte, além de antijurídico, por permitir que a locadora defina a base de cálculo de sua própria remuneração, essa cláusula se mostra desarrazoada, por premiar a má-gestão, estimulando o aumento dos gastos comuns pela locadora, no interesse da mesma.

5) Total liberdade para modificar as áreas comuns do shopping

Também é bastante comum, nesse tipo de contrato, a presença de cláusula que permite à locadora alterar livremente a configuração das áreas de uso comum do shopping, transformando-as em áreas de uso privativo que poderão ser exploradas pela própria locadora, ou arrendada a terceiros, sem qualquer compensação às locatárias.

Com isso, um shopping com amplo estacionamento e/ou áreas de passeio, características atrativas ao público alvo de certos tipos de negócios, pode ser transformado, no curso do contrato de locação, em um shopping com poucos espaços comunitários e um grande número de lojas apinhadas, prejudicando sensivelmente os negócios de alguns dos locatários.

Ainda que tal disposição possa ser considerada válida, em tese, é preciso interpretá-la de modo bastante restritivo, a fim de que sejam preservadas as características essências do projeto original do shopping, de modo a não impactar as atividades dos locatários, o que, em ocorrendo, será causa de resolução contratual e responsabilização civil da locadora pelos danos causados, inclusive lucros cessantes.

6) Ausência de transparência e prestação efetiva de contas das despesas comuns rateadas

Em geral, o maior receio de uma empresa controladora de shopping center é o de ser judicialmente compelida a prestar contas da aplicação dos recursos captados junto aos locatários, a título de rateio das despesas comuns.

Usualmente, os contratos preveem que essa prestação de contas será disponibilizada apenas aos locatários que a solicitarem formalmente, dentro de certo período. Essa disponibilização geralmente ocorre mediante a simples apresentação de planilhas elaboradas pela própria administradora do Shopping, desacompanhadas de quaisquer documentos comprobatórios dos gastos, portanto, sem nenhum valor jurídico, frustrando assim o direito dos locatários a uma efetiva prestação de contas da gestão desses recursos.

7) Criação de associação privada supostamente voltada à “promoção institucional” do shopping, para qual as locatárias (mas não todas) são obrigadas a contribuir pecuniariamente e cujo estatuto possibilita o seu total controle pela proprietária do shopping

Em muitos dos contratos de locação de espaços em shoppings centers, consta previsão de adesão automática dos locatários a uma associação privada, com estatuto previamente outorgado pela locadora, supostamente voltada à “promoção institucional” do shopping. Comumente, essa associação recebe o nome de “Fundo de Promoção e Propaganda”.

Como associado, o locatário é obrigado a contribuir regularmente para a mantença do fundo. Normalmente, o valor da contribuição ordinária é definido com base na multiplicação da área do salão locado por um valor a ser definido em assembleia pela própria associação, estando sempre sujeito a mudanças, de forma que, ao ingressar nos quadros da entidade, o lojista não faz sequer ideia do quanto terá de pagar mensalmente a ela.

Aliás, seria mesmo impossível antever o custo com as contribuições ao fundo, pois quase sempre há no estatuto uma cláusula que permite ao presidente, ou ao conselho diretivo da associação, instituir livremente contribuições extraordinárias ao associados, muitas vezes sem limite de valor e sem depender de aprovação em assembleia.

Na grande maioria dos casos, as contribuições a que se obrigam as proprietárias dos shoppings, enquanto membras da associação, são meramente simbólicas, apenas para legitimar a sua participação e controle sobre a entidade.

Para manter sempre o controle da associação nas mãos das proprietárias dos shoppings, os estatutos preveem um sistema deliberativo que impossibilita, na prática, qualquer decisão contrária aos interesses da locadora.

Tal sistema é geralmente baseado na classificação e agrupamento dos associados, de modo que os lojistas (aqueles que efetivamente sustentam a associação) são agrupados e representados por uma entidade coletiva, representada por seu presidente, com direito a um único voto nas assembleias. Normalmente, essa entidade coletiva é uma associação de lojistas também criada por mandato conferido à locadora, no próprio contrato de locação, cujo estatuto, elaborado pela locadora, também prevê um sistema deliberativo injusto, com previsão de quóruns ultra qualificados para todas as decisões relevantes, fixando ainda o peso dos votos em proporção da área ocupada por cada lojista, favorecendo o seu controle pelas grandes “lojas âncoras”, que no mais das vezes têm seus interesses alinhados aos das proprietárias dos shoppings.

Além disso, para criar uma vantagem numérica nas deliberações dos “Fundos de Promoção e Propaganda”, as locadoras usualmente inserem na associação uma pessoa controlada por elas, muitas vezes a pessoa jurídica criada para administrar o shopping, concedendo a essa associada – que contribui simbolicamente para o fundo ou é totalmente isenta disso – o direito a um voto. Com isso, na prática, a locadora tem direito a dois votos (o seu próprio e o da administradora), contra apenas um voto de todos os lojistas, sem mencionar que é regra comum nos estatutos o voto qualificado da proprietária do shopping, em caso de empate, nas deliberações.

Através desse sistema, a locadora garante: 1) o poder de fixar o valor das contribuições obrigatórias para a mantença do fundo; 2) a escolha do presidente e do conselho diretor do fundo, que terá amplos poderes para gerir seus recursos; 3) o poder de fixar contribuições extraordinárias aos associados, não raro de valor ilimitado; 4) a imutabilidade do estatuto outorgado pela própria locadora, mantendo assim todo o status quo acima descrito; 5) a aprovação das contas de gestão, que são levadas a votação em assembleia.

Naturalmente, as proprietárias dos shoppings não têm a capacidade e nem o interesse de sujeitar as grandes redes varejistas a esse tipo de sistema draconiano, de modo que os estatutos dos fundos sempre conferem autonomia a seu presidente para isentar as locatárias de maior envergadura das contribuições para o fundo, sob o pretexto de que se tratam de lojas com vultoso poder de atratividade e presença frequente na mídia, o que, de modo indireto, contribuiria para a promoção institucional do shopping. Em retribuição, essas locatárias privilegiadas barram qualquer ação da associação dos lojistas que contrarie os interesses da locadora.

Palavras finais:

Todas as abusividades relatadas acima, e mais algumas outras que não tiveram espaço neste apertado ensaio, são elementos de um modelo contratual replicado em escala nacional, com poucas variações, cujas ilegalidades não vêm sendo adequadamente combatidas no Poder Judiciário.

Em nosso sentir, as arbitrariedades ínsitas a esse modelo de negócio amplamente difundido são prova inconteste da necessidade de regulamentação legal específica para as locações de espaços em shoppings centers, até pelas características desse tipo de relação jurídica, que levam a uma grande concentração de poderes (muitas vezes exagerada) na figura da locadora.

Fonte: Yago de Carvalho Vasconcelos, Advogado atuante nos âmbitos cível, empresarial e consumerista. Pós-graduado em Direito Processual Civil e Advocacia Imobiliária, Urbanística, Registral e Notarial.

Seu vizinho não te deixa descansar durante a quarentena? Saiba seus direitos!

O QUE É A PERTURBAÇÃO DO SOSSEGO?

Entende-se como perturbação do sossego, a conduta capaz de causar poluição sonora, como: 1) gritaria e algazarra; 2) exercício de profissão incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições legais; 3) abuso de instrumentos sonoros ou sinais acústicos e 4) provocação ou não impedimento de barulho produzido por animal de que tem a guarda, conforme prevê o artigo 42 da Lei das Contravencoes Penais.

A PERTURBAÇÃO DO SOSSEGO É CRIME?

Na realidade, é contravenção penal. A Lei de Contravencoes Penais prevê a perturbação do sossego como uma das contravenções referentes à paz pública. A pena é prisão simples, de 15 dias a 3 meses, ou multa. 

EXISTE ALGUM HORÁRIO NO QUAL SE PODE FAZER MUITO BARULHO?

Há um mito muito enraizado na nossa sociedade, de que é permitido todo e qualquer barulho, sem limite de ruídos, das 09h00 às 22h00 para quem reside em casa, e das 09h00 às 18h00 para quem reside em apartamento. Mas, como já adiantado, é apenas um mito.

Em qualquer horário que se faça barulho excessivo, perturbando o vizinho, é considerado contravenção penal e o responsável pelo ato, poderá ser preso.

Ora, há muitas pessoas que trabalham em casa com home office, principalmente na quarentena. Muitos professores gravam aulas para os alunos assistirem em ensino à distância (EAD), muitos advogados fazem petições, muitos publicitários criam seus conteúdos, muitos alunos estudam, enfim, o lar é um local de sossego e descanso.

Devido a isto, não é admito o vizinho ligar o som extremamente alto, por exemplo. Vivemos em sociedade e uma das regras é entendermos até onde pode ir nosso direito sem atrapalhar o direito do próximo.

A tem direito de ouvir o que gosta, mas B não é obrigado a ouvir junto. A música é para ser ouvida dentro da própria casa, apenas.

É triste como há certas coisas que ainda precisamos explicar a nossos vizinhos, que, diga-se de passagem, acreditam estar no exercício de seus direitos. É devido a isto que precisamos falar a respeito do direito de vizinhança.

DIREITO DE VIZINHANÇA

O direito à propriedade, além de ser considerado um direito constitucional, previsto no rol dos direitos fundamentais (art. 5º, XXII, CRFB/88), é ainda mencionado no Código Civil como direitos reais (art. 1225, I, CC).

Desta forma, podemos perceber como o direito à propriedade se relaciona com o direito de vizinhança, uma vez que a Constituição e a lei estipulam limites de uma propriedade à outra. Tais limites foram criados justamente para garantir que um indivíduo não prejudique o direito de outros.

TENHO DIREITO AO SOSSEGO MESMO NÃO RESIDINDO EM CONDOMÍNIO?

Outra pergunta bastante feita pelas pessoas é se o mesmo se aplica a quem reside em casa, sem ser condomínio fechado, haja vista que, neste segundo, em regra, já se tem esta disposição prevista em regulamento próprio.

Quem reside em condomínio, deve seguir o estipulado no artigo 1336 do Código Civil. Vejamos:

"Art. 1.336. São deveres do condômino:

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes."

E, quem não reside em condomínio, a resposta também é positiva. O direito de paz pública, conforme menciona o próprio Capítulo IV das Leis de Contravenções Penais, é direito de todos. Portanto, não se trata de privilégio dos condôminos. 

COMO PROCEDER CASO A PERTURBAÇÃO DO SOSSEGO PERMANEÇA?

Primeiramente, a pessoa que está sendo prejudicada deverá tentar conversar com o responsável e explicar que tal atitude lhe incomoda. Caso não seja o suficiente, deverá adverti-lo.

Mas, se ainda assim não cessar a situação, poderá o prejudicado registrar um boletim de ocorrência acerca do ocorrido. O responsável pelo barulho poderá ser preso e o objeto causador do barulho poderá ser apreendido.

Caso seja necessário e levando em consideração às peculiaridades do caso concreto, a vítima deverá procurar os serviços de um advogado. 

AS IGREJAS COM SINOS, MÚSICAS ALTAS OU OUTRA FORMA DE PERTURBAÇÃO DO SOSSEGO

Além de tudo que já fora debatido acima a respeito das casas, apartamentos e demais barulhos de vizinhança, precisamos falar também a respeito das igrejas e demais locais onde se prestam serviços religiosos.

O intuito aqui não é ser a favor ou contra as igrejas ou debater quaisquer fatores referentes à religião, até porque a crença é direito individual de cada indivíduo e ele o exerce como bem entender.

Precisamos falar unicamente a respeito da perturbação do sossego que estes locais trazem. Como sabemos, o Estado é laico, ou seja, qualquer pessoa é livre para crer no que quiser e não crer no que não quiser.

O problema está na perturbação do sossego que algumas igrejas trazem. Por exemplo, uma pessoa trabalha até tarde do dia e, quando está em seu momento de descanso, o sino toca com o volume altíssimo. Quando finamente pega no sono, o sino toca novamente, e assim por diante.

Muitos poderão alegar que está tocando por um bom motivo, qual seja, pregar as palavras religiosas. Mas é neste ponto que devemos ter atenção: o bom motivo é apenas para as pessoas que acreditam ser um bom motivo, pois há outras pessoas que acreditam não ser um bom motivo, haja vista a laicidade do Estado.

Justamente por conta disto, algumas igrejas já foram obrigadas a pagar indenizações para as pessoas que foram prejudicadas por estas condutas. Clique aqui para ler, na íntegra, um dos exemplos referente ao direito de vizinhança não respeitado pela Igreja.

O caso diz respeito a uma moradora que vivia perto do Ministério Nacional de Igreja em Células em Itapevi (SP) e reclamou que os sons produzidos pela Igreja superavam o nível tolerado pelos especialistas da saúde, de 61 decibéis. A Igreja então alegou que a moradora buscava o enriquecimento ilícito e a acusou de intolerância religiosa. Entretanto, seus argumentos não foram acatados e a Igreja foi condenada ao pagamento de dano moral no valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais).

Além deste, há mais casos similares, de Igrejas que indenizaram moradores por barulhos excessivos. Contudo, não elencarei todos aqui, para não ficar exaustivo de ler e por ser neste mesmo sentido. 

Imagem: Instituto de Especialidades e Sono.

Texto: Bianca Ragasini, Formada em Direito pela Universidade de Taubaté.

Quais e quando incide impostos sobre os imóveis?

No direito imobiliário é também importante que você compreenda uma fatia importante do direito tributário. No conteúdo de hoje, conheça os impostos que estão ligados à imóveis.

As temáticas que dizem respeito ao Direito Tributário permeiam o cotidiano social, bem como estão interligadas com vários outros ramos do Direito. Sabemos que o Brasil possui uma alta carga tributária e as atividades imobiliárias como a compra, venda e locação de imóveis, estão frequentemente sujeitas à arrecadação de impostos.

No Brasil existem vários tipos de impostos que se aplicam a imóveis, como IPTU, ITBI, ITCMD, Imposto sobre o Aluguel e Imposto sobre o Ganho de Capital.

Vamos falar sobre cada um deles para que possamos entender de forma bastante clara e simples quando e porque devemos pagar tais impostos.

IPTU – Imposto Predial e Territorial Urbano

O IPTU, é o imposto que incide sobre qualquer propriedade dentro do âmbito urbano, seja ela construída ou não, é o imposto sobre a posse.

A alíquota é fixada por lei municipal e incide sobre o valor do imóvel. Cada município atribui uma alíquota que pode variar ao longo do tempo. Para saber sobre a alíquota aplicada em seu município você pode consultar a Prefeitura em seus canais de comunicação, uma vez que cada cidade utiliza critérios diferenciados para definir a alíquota.

Este imposto é cobrado anualmente, podendo ser pago à vista ou parcelado. O contribuinte que não paga corretamente o IPTU poderá ser cobrado judicialmente, tendo que, além de recolher o valor principal, arcar com as multas, juros, honorários advocatícios e custas judiciais.

ITBI – Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis

É o imposto que incide na transmissão inter vivos (entre pessoas vivas), a qualquer título, por ato oneroso de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como de cessão de direitos a sua aquisição. Ou seja, sempre que algum proprietário vender o seu imóvel, ou ceder os direitos relativos a esse imóvel, haverá incidência do ITBI e a responsabilidade de realizar o pagamento do imposto é sempre do comprador.

Por também ser um imposto de competência municipal, sua alíquota varia de cidade para cidade. Em algumas localidades há diferenciações de cálculo para imóveis financiados e imóveis até determinados valores com reduções de alíquotas em alguns casos.

Usualmente, as alíquotas variam de 1% a 3% sobre o valor da negociação ou sobre o valor atribuído pelo município, sempre o que for mais alto. Ou seja, se o valor da operação for inferior ao valor atribuído pela municipalidade, a alíquota do ITBI será calculada sobre o valor mais alto; no caso, sobre o valor atribuído pela municipalidade.

Salvo alguns casos específicos, o recolhimento do ITBI deve ser feito quando da lavratura da escritura de transmissão da propriedade, cabendo ao Tabelião de Notas mencionar os dados da guia do respectivo recolhimento.

É importante que o contribuinte esteja atento à legislação municipal para que possa usufruir de benefícios oferecidos pelo mesmo, assim como também evitar surpresas desagradáveis no momento de calcular e recolher o imposto devido sobre a venda do imóvel.

ITCMD – Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação

Trata-se do imposto que incide na transmissão causa mortis, ou seja, por sucessão decorrente do falecimento do proprietário do bem e também nos casos de doação. A competência para a sua instituição é dos estados e do Distrito Federal.

No caso de "causa mortis", ou seja, nos processos de inventário de bens deixados por falecimento de alguém, quem paga é o herdeiro beneficiário dos bens deixados pelo falecido. No caso de doação, o responsável pelo recolhimento do imposto também é o beneficiado.

Este imposto também incide em caso de divórcio onde as partilhas de bens não são equânimes, ou seja, quando o patrimônio não for dividido igualmente entre os cônjuges ou companheiros.

Neste caso da partilha desigual, destaca-se que a obrigação de recolher o ITCMD é da parte que se beneficiou com a doação. Ademais, o imposto é calculado apenas sobre o excedente da partilha.

Imposto sobre o Aluguel

Se você morou de aluguel ou recebeu renda de um ou mais aluguéis de pessoas físicas, precisa declarar estes valores no Imposto de Renda, uma vez que os rendimentos através do aluguel de imóveis aumenta a renda total do proprietário e pode consequentemente levar a um aumento no pagamento do imposto de renda, caso não esteja na faixa de isenção.

A renda adicional do aluguel também pode levar a um aumento da taxa imposta. Deve-se atentar à tabela de Imposto de Renda aplicada às pessoas físicas, pois esta também será utilizada para nortear o cálculo da contribuição devida pelo locador. Como demonstrado abaixo, a tabela de IR possui caráter anual sendo de competência da União.

Imposto sobre Ganho de Capital ou Lucro Imobiliário

O Imposto sobre Ganho de Capital, também conhecido por muitos como Lucro Imobiliário, é cobrado quando ocorre a venda de um imóvel. Para calculá-lo, basta o contribuinte subtrair o valor da aquisição do valor da venda.

O imposto deverá ser recolhido até o último dia útil do mês subsequente à venda e declarado no imposto de renda no ano seguinte. Caso o vendedor deixe de recolher o imposto no prazo, ele terá de arcar com as multas e juros, de até 20% sobre o valor devido.

O contribuinte estará isento do valor do imposto caso a venda seja de imóvel único e o dinheiro seja utilizado para a aquisição de um novo imóvel. Esse benefício pode ser utilizado uma única vez a cada cinco anos e, caso sobre algum valor na compra do novo imóvel, o contribuinte deverá realizar o recolhimento do imposto sobre a diferença. Ele terá que pagar os juros sobre a operação, mas não terá que pagar nenhuma multa caso ele recolha o imposto até o último dia do mês subsequente à compra. Para os imóveis adquiridos antes de 1988 há formas especiais de tributação, devendo ser averiguada pelo vendedor e acompanhada também por um advogado para que não haja equívocos e uma possível tributação maior.

Assim, ressalta-se a necessidade das pessoas se atentarem para a possível incidência de tributos em relação aos imóveis, sob pena de incidência de penalidades impostas pelo Fisco competente e possível incidência de multas.

Texto: Paloma Baptista, Blog Mariana Gonçalves

O isolamento social e o domicílio como asilo inviolável

A casa como asilo inviolável, sempre teve seu lugar de destaque no rol de direitos e garantias fundamentais, ocorre que nos últimos meses começamos a nos dar mais conta de toda essa proteção dada a este bem jurídico.

A casa como direito e garantia fundamental.

O Título II da Constituição da Republica Federativa do Brasil, que trata dos Direitos e Garantias Fundamentais, mais especificamente no Artigo 5º, Inciso XI, diz que:

Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: 

XI - a casa é asilo inviolável do indivíduo, ninguém nela podendo penetrar sem consentimento do morador, salvo em caso de flagrante delito ou desastre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por determinação judicial; 

E não é por acaso que a inviolabilidade do domicílio está expressa no art. 5º, que trata o domicílio com uns dos direitos mais importantes de todo cidadão, não importando se o domicílio é uma Choupana ou um Palácio, todos devem receber um tratamento igualitário.

A inviolabilidade da residência.

O Código Penal Brasileiro, tipifica a conduta de inviolabilidade de domicílio, no seu Artigo 150, que expressa:

Art. 150 - Entrar ou permanecer, clandestina ou astuciosamente, ou contra a vontade expressa ou tácita de quem de direito, em casa alheia ou em suas dependências:

Pena - detenção, de um a três meses, ou multa.

O parágrafo primeiro traz a forma qualificada da violação do domicílio, da seguinte forma:

§ 1º - Se o crime é cometido durante a noite, ou em lugar ermo, ou com o emprego de violência ou de arma, ou por duas ou mais pessoas:

Pena - detenção, de seis meses a dois anos, além da pena correspondente à violência.

E é muito importante a compreensão de que o Legislador entende por “noite”.

De acordo com o Professor Fernando Capez, noite para o Código Penal, compreende o período de obscuridade caracterizado pela ausência da luz solar, sendo ainda mais amplo que o repouso noturno exposto no Artigo 155, § 1º do Código Penal, que institui o aumento da pena para o crime de Furto.

E o Supremo Tribunal Federal definiu da seguinte forma:

De outra banda, é majoritário, outrossim, o entendimento de que o termo "dia", para fins dessa garantia constitucional, segue critério físico-astronômico, compreendendo o interregno que vai da aurora ao crepúsculo.

O parágrafo terceiro expõe as causas da exclusão da ilicitude, trazendo em seu texto que:

§ 3º - Não constitui crime a entrada ou permanência em casa alheia ou em suas dependências:

I - durante o dia, com observância das formalidades legais, para efetuar prisão ou outra diligência;

II - a qualquer hora do dia ou da noite, quando algum crime está sendo ali praticado ou na iminência de o ser.

Exemplo clássico, é o local de fabricação e venda de entorpecentes, e por se tratar de crime permanente o próprio artigo 5º inciso XI autoriza a violação do domicílio para fazer prisão em flagrante.

HABEAS CORPUS. PROCESSUAL PENAL. CRIME DE TRÁFICO ILÍCITO DE

ENTORPECENTES. PRISÃO EM FLAGRANTE. CRIME PERMANENTE. MANDADO DE PRISÃO CUMPRIDO À NOITE. AUSÊNCIA DE NULIDADE. ABUSO DE AUTORIDADE. NÃO- OCORRÊNCIA. 1. O tráfico ilícito de drogas é crime permanente, o que enseja o prolongamento no tempo da flagrância delitiva, enquanto durar a permanência. 2. Tratando-se de crime permanente, não há se falar em ilegalidade por violação de domicílio por ter sido a prisão efetuada no período noturno na residência do Paciente, uma vez que a Constituição Federal, em seu art. 5º, inciso XI, autoriza a prisão em flagrante, seja durante o dia, seja durante a noite, independente da expedição de mandado judicial. 3. Ordem denegada.

(STJ – HC: 31514 MG 2003/ 0198569-7, Relator: Ministra LAURITA VAZ, Data do julgamento: 16/03/2004, T5 – QUINTA TURMA, Data de Publicação: → DJ 05/04/2004 p. 296).

E os parágrafos quarto e quinto possuem a função de conceituar o termo CASA, usado pela Carta Magna:

§ 4º - A expressão "casa" compreende:

I - qualquer compartimento habitado;

II - aposento ocupado de habitação coletiva;

III - compartimento não aberto ao público, onde alguém exerce profissão ou atividade.

§ 5º - Não se compreendem na expressão "casa":

I - hospedaria, estalagem ou qualquer outra habitação coletiva, enquanto aberta, salvo a restrição do n.º II do parágrafo anterior;

II - taverna, casa de jogo e outras do mesmo gênero.

Desta forma uma boleia ou cabine de caminhão pode ser considerada domicílio enquanto o caminhoneiro usa para fins de repouso também. 

STJ, 6ª Turma, HC 216.437/DF, Rel. Min. Sebastião Reis Júnior, j. 20/09/2012.

Referências:

BRASIL. Constituição (1988). Constituição da Republica Federativa do Brasil. Brasília, DF: Senado Federal: Centro Gráfico, 1988. Página.

BRASIL. Decreto-Lei no 2.848, de 7 de dezembro de 1940. Código Penal.

NUCCI, Guilherme de Souza – Manual de Direito Penal – 11. ed. - Forense, 2015. p. 693.

CAPEZ, Fernando – Código Penal Comentado – 7. ed. - Saraiva, 2016 – p. 333.

EMAGIS – Blog. Informativos do STF, disponível em: https://www.emagis.com.br/area-gratuita/informativos-stf/supremo-define-exigencias-paraainvasao-de-domicilio-em-caso-de-flagrante-delito/ Data de acesso 08 abr. 2020.

STJ - http://www.stj.jus.br/sites/portalp/Inicio

Texto: Paulo Henrique Oliveira, Advogado - OAB / SP N° 442123

Atenção Locatário: não pare simplesmente de pagar o aluguel!

Esse artigo traz uma análise da boa-fé nas relações locatícias no período de Coronavírus.

Muitas informações sobre locações que têm sido veiculadas pelas mídias vem sendo mal interpretadas por alguns.

Apesar das decisões atuais virem sendo favoráveis aos Locatários em razão das medidas emergenciais de combate a disseminação do Coronavírus (COVID-19), precisamos entender que em toda relação contratual o judiciário sempre analisará a boa-fé das partes.

Esse princípio é expressamente contemplado no Código Civil de 2002 (CC/02).

Com o disposto no artigo 113, verifica-se que o princípio da boa-fé está vinculado tanto à interpretação do negócio jurídico, quanto ao interesse social de segurança das relações jurídicas, uma vez que as partes devem agir em consonância com os usos do local em que o ato negocial foi por elas celebrado.

Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.

Por sua vez, o artigo 187 dispõe sobre o uso de um direito além do permitido ou extrapolando as limitações jurídicas, lesando alguém, traz como efeito o dever de indenizar. Ainda que seja um ato legal ou lícito, pode esconder-se a ilicitude no resultado, por atentado ao princípio da boa-fé e aos bons costumes ou em razão do desvio de finalidade sócio-econômica para o qual o direito foi criado e estabelecido. 

Art. 187. Também comete ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons costumes.

Já o artigo 422, traz, assim, a boa-fé nas relações negociais, exigindo das partes, não só uma norma de conduta, mas também funcionando como paradigma na estrutura do negócio jurídico.

Art. 422 Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

Assim, caberá à jurisprudência sedimentar o alcance e limites da norma dita aberta do Código Civil, para o caso da pandemia, expondo os entendimentos e novas tendências a cada peculiaridade a cada contexto. 

O Código de Defesa do Consumidor propôs a revitalização desse princípio, disposto no art. 4º, III, que representa o valor da ética, veracidade e correção dos contratantes, operando de diversas formas e em todos os momentos do contrato, desde a sua negociação até sua execução.

Art. 4º A Política Nacional das Relações de Consumo tem por objetivo o atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito à sua dignidade, saúde e segurança, a proteção de seus interesses econômicos, a melhoria da sua qualidade de vida, bem como a transparência e harmonia das relações de consumo, atendidos os seguintes princípios: 

III - harmonização dos interesses dos participantes das relações de consumo e compatibilização da proteção do consumidor com a necessidade de desenvolvimento econômico e tecnológico, de modo a viabilizar os princípios nos quais se funda a ordem econômica (art. 170, da Constituição Federal), sempre com base na boa-fé e equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores;

O inciso IV do art. 51 do Código Consumerista traz ainda a boa-fé como cláusula geral. Isso porque, tecnicamente, quando o intérprete procura identificar alguma violação à boa-fé objetiva, deve, naturalmente, ler e interpretar todas as cláusulas contratuais, todo o contrato. Logo, mesmo constando do rol do art. 51, a condição da boa-fé tem qualidade de cláusula geral.

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a eqüidade;

Assim, mesmo que o Locatário não possa pagar o aluguel, seja no valor integral ou em parte, deve ser demonstrado ao Locador a intenção de pagar com as provas da impossibilidade, e propondo um acordo.

No entanto, ficar simplesmente sem pagar o aluguel poderá trazer prejuízos de difícil reparação a ambas as partes, mas principalmente ao Locatário, que, dependendo do caso, poderá ter sua conduta interpretada como violação ao princípio da boa-fé, além de ser condenado judicialmente a pagar todo retroativo mais o vigente.

Fontes:

LEI Nº 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991 (Lei do Inquilinato)

LEI Nº 8.078, DE 11 DE SETEMBRO DE 1990 (Código de Defesa do Consumidor)

LEI N o 10.406, DE 10 DE JANEIRO DE 2002 (Código Civil) 

Texto: Samantha Oliveira, Advogada especialista em direito imobiliário e empresarial.