Nesse texto eu explicarei o que é essa taxa, sua
importância, como é cobrada e demais assuntos pertinentes ao tema que podem
fazer você ganhar ou perder muito dinheiro na rescisão contratual do seu lote,
casa, apartamento, imóvel comercial, etc.
1 - O que é essa taxa?
A taxa de fruição nada mais é que uma indenização a ser paga
por quem utilizou o imóvel e não pretende mais prosseguir com o contrato, seja
por inadimplemento ou porque simplesmente se arrependeu da compra feita.
É uma reparação justa, como se fosse um “aluguel”. Evita-se que o vendedor fique no prejuízo – porque fora privado do uso do bem – e que o comprador tenha um ganho sem causa, pelo uso do imóvel (morou nele, por exemplo) sem pagar por isso.
2 - Qual o valor da taxa de fruição?
Por um grande período, houve uma imprecisão quanto ao valor
por ausência de regulamentação legal. A Lei de nº 13.786/2018 estabeleceu que,
nos contratos celebrados a partir de 27 de dezembro de 2018, o valor seria de
até 0,5% sobre o valor atualizado do contrato.
Mesmo antes dessa previsão legal, a Justiça considerava como adequada a fixação dessa taxa em 0,5%.
Muitos vendedores de imóveis previam o valor da taxa de fruição como sendo de 1%. Quando questionada essa cláusula, o Poder Judiciário acabava por reduzi-la para 0,5%.
No caso de loteamento, o valor da taxa de fruição pode chegar a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato.
Existe uma certa divergência quanto a base de cálculo da taxa de fruição: seria sobre o valor pago ou sobre o valor atualizado do contrato?
Em que pese algumas decisões estabelecendo que a fruição deveria ser calculada sobre o valor que efetivamente foi pago até o momento da rescisão, prevalece que ela deverá ter como base de cálculo o valor atualizado do contrato.
É importante analisar como o seu contrato trata esse assunto, porque isso representa uma grande diferença financeira, como pode ser observado do exemplo abaixo.
Imagine que o valor do seu contrato é de R$ 500 mil reais e você pagou R$ 100 mil. A taxa de fruição calculada sobre o valor do contrato (0,5% x 500.000) será de R$ 2.500,00, ao mês. Entretanto, tendo como base de cálculo o valor efetivamente pago, essa mesma taxa teria o valor mensal de R$ 500,00. Ao longo de um ano, isso representa uma diferença de R$ 24 mil.
3 - Para a incidência da taxa de fruição precisa provar
prejuízo ou benefício para alguma das partes?
Não. Esse requisito existiu no passado, atualmente não há
exigência dele. Basta que a posse do imóvel tenha sido disponibilizada ao
comprador para existir o dever de pagar a indenização por fruição.
4 - Eu apenas comprei o imóvel, mas nunca pude construir ou
entrar nele, tenho de pagar a fruição se desistir do negócio?
É proibida a cobrança da fruição, nessa situação. Essa taxa
existe justamente para a situação da pessoa que usou do bem. Se não houve o
uso, não há que se falar em pagamento dessa natureza.
5 - Em todos os casos de desfazimento do negócio o
desistente terá de pagar a taxa?
Só há a necessidade do pagamento quanto o comprador desiste
do contrato, sem culpa do vendedor, ou quando se torna inadimplente. Sendo a
rescisão motivada por culpa do próprio vendedor (atraso na obra, defeitos no
imóvel, etc) não pode haver a cobrança da fruição.
6 - É possível cumular a multa com a taxa de fruição?
Sim. Atualmente, a penalidade por desistência do
prosseguimento de um contrato imobiliário pode chegar até 50% do valor pago.
Além dessa multa, caso o comprador se enquadre nas hipóteses da cobrança da
taxa de fruição, também terá de pagá-la.
Dica de ouro: Cuidado com a forma como você decide por
terminar o seu contrato. A taxa de fruição pode resultar em nenhum valor de restituição
para você e, ainda mais, em um saldo devedor perante o vendedor.
Fonte: Rafael Rocha Filho, Advogado especialista na defesa
da carreira e patrimônio de Médicos e Dentistas.
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