Nas últimas décadas a demanda por moradias teve um grande
aumento, o que possibilitou o crescimento de diversos empreendimentos sérios,
mas também deu margem à empreendimentos eivados de ilegalidades, causando
problemas aos adquirentes e gerando impactos na qualidade de vida urbana.
Para promover o parcelamento do solo urbano na modalidade de
loteamento, os empreendedores devem seguir uma série de requisitos determinados
pela Lei nº 6.766/79. Ou seja, o parcelamento do solo deve se dar pela via
formal, se processando conforme os estatutos legais e diretrizes municipais.
Estes requisitos passam pela apresentação de diversos
estudos e projetos à Prefeitura Municipal até o efetivo registro do loteamento
junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Somente após tal registro é que é
possível comercializar os lotes de forma legal.
Em contrapartida aos loteamentos legais, temos os
loteamentos ilegais (gênero) do qual são espécies o loteamento irregular e o
loteamento clandestino.
Em breves palavras, o loteamento é irregular quando foi
inicialmente aprovado pela Prefeitura, mas não foi inscrito no Registro de
Imóveis ou foi executado em desconformidade com o plano e as plantas aprovadas.
Já o loteamento clandestino é aquele que o Poder Público não
tem nenhum conhecimento oficial dele, nunca foi apresentado qualquer projeto,
planta ou aprovado pela Prefeitura Municipal.
Tudo leva a crer que o alto custo com os procedimentos de
formalização dos loteamentos, a necessidade de investimentos e infraestrutura
são fatores que podem ser considerados responsáveis pela não regularização de
muitos empreendimentos.
E quais os riscos de comprar um terreno em um loteamento
ilegal? O maior risco é que o adquirente terá a posse, mas não conseguirá
registrar seu lote, não sendo proprietário efetivamente daquilo que pagou. E,
como não há fiscalização do poder público, é possível que não haja no lote a
infraestrutura básica como água, energia elétrica, iluminação pública, rede de
esgoto, etc.
Importante lembrar que o empreendedor que vende terreno em
loteamento não registrado no Registro de Imóveis, incide no crime previsto no
artigo 50, parágrafo único, inciso I, da Lei nº 6.766/79, que dispõe:
Art. 50. Constitui crime contra a Administração Pública.
I - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou
desmembramento do solo para fins urbanos, sem autorização do órgão público
competente, ou em desacordo com as disposições desta Lei ou das normas
pertinentes do Distrito Federal, Estados e Municípios;
II - dar início, de qualquer modo, ou efetuar loteamento ou
desmembramento do solo para fins urbanos sem observância das determinações
constantes do ato administrativo de licença;
III - fazer ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou
comunicação ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de
loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar
fraudulentamente fato a ele relativo.
Pena: Reclusão, de 1 (um) a 4 (quatro) anos, e multa de 5
(cinco) a 50 (cinqüenta) vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Parágrafo único - O crime definido neste artigo é
qualificado, se cometido.
I - por meio de venda, promessa de venda, reserva de lote ou
quaisquer outros instrumentos que manifestem a intenção de vender lote em
loteamento ou desmembramento não registrado no Registro de Imóveis competente.
Ressalve-se que não é irregular o loteamento que uma vez
aprovado, executado e registrado nos termos e condições da legislação vigente
que, seja pela não ocupação ou pela ação do tempo, parece inexecutado ou
irregularmente executado (erosão, mato, destruição de obras, etc), pois a
manutenção dos equipamentos urbanos e comunitários, das ruas e praças, com a
entrega do empreendedor ao Município, passa a ser de responsabilidade deste.
Essa obrigação coincide com a expedição do Termo de Verificação do município
(previsto no art. 18, V, da lei 6766/79).
Fonte: Janine Bertuol Schmitt, Advogada especialista em Direito
Imobiliário
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