Há alguns meses atrás fui procurado por um cliente,
relatando que estava alugando sua propriedade de lazer (condomínio de chácaras)
através do aplicativo Airbnb e que o Condomínio estava pretendendo proibir a
prática.
De fato o Tema é bastante controverso e ainda não
encontra-se entendimento pacífico em nosso ordenamento jurídico.
Neste sentido, a ordem jurídica atual, embora assegura
inarredável direito à propriedade privada é fundamental ainda destacar que um
imóvel gera o direito de uso, gozo, disposição e reivindicação, conforme
disposto em artigo 1228, Código Civil.
A propriedade é plena e exclusiva, ou seja, não sofre
qualquer limitação ou restrição no exercício do direito de seu titular.
A locação realizada através de AIRBNB pode ser considerada
como moradia temporária do locatário, em virtude de fatos transitórios, tais
como: a prática de lazer, a realização de cursos, tratamento de saúde, feitura
de obras no seu imóvel de residência, dentre outros possíveis.
Em virtude da finalidade legal de residência temporária do
locatário, as locações para temporada pertencem ao gênero de locações
residenciais, ou seja, não há comercialização de produtos no local, apenas
intuito de habitação, desta monta não se assemelha ou configura HOSPEDAGEM não
preenchendo os termos do artigo 23 da Lei nº 11.771/2008 .
Nos tempos atuais, é muito comum o anúncio publicitário de
locações para temporada por meio de websites da rede mundial de computadores.
A locação de apartamentos em um edifício residencial ou
casas em condomínio horizontal não transforma o imóvel em um “hotel”, ou em um
“hotel-residência”, mesmo que todos os apartamentos/casas sejam alugados por
meio eletrônico.
Esses empreendimentos hoteleiros apenas existem quando o
condomínio como um todo ofereça serviços como recepção, limpeza e arrumação. O
mero compartilhamento de algumas (ou até mesmo de todas) das unidades
residenciais não é capaz, por si só, de alterar a destinação do edifício como
um todo, caso esses serviços hoteleiros não sejam prestados de forma organizada
pelo condomínio.
Assim, segue a corrente doutrinária majoritária que sustenta
que a atividade do condômino que disponibiliza seu imóvel por meio de
plataformas online, sites, esta amparada pela Lei de Locações (Lei 8.245/91).
Mais especificamente, a figura da “locação para temporada” prevista no artigo
48 dessa lei, segundo o qual “considera-se locação para temporada aquela
destinada à residência
temporária do locatário, para prática de lazer,
realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e
outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por
prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel”.
Este entendimento se coaduna com a legislação brasileira. A
faculdade de alugar o próprio imóvel é elemento indissociável do direito de
propriedade. De acordo com o artigo 1.228 do Código Civil, “o proprietário tem
a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder
de quem injustamente a possua ou detenha”.
Importante frisar o disposto no artigo 1.335, inciso I, que
por sua vez, fixa como DIREITO do condômino, “usar, fruir e livremente dispor
das suas unidades”.
Desta monta, qualquer proibição contrária ao que dispõe ao
artigo 1.335 do Código Civil, se faz arbitraria e sem previsão legal,
devendo-se manter a possibilidade de locação do imóvel, mesmo que o seja na
modalidade temporária/temporada, sob pena passível de ajuizamento de ação
judiciária, respondendo o condomínio inclusive pelos possíveis lucros
cessantes, ou seja da renda qual deixaria de dispor o proprietário do imóvel
oriunda das locações do imóvel, como prevê o art. 402 do Código Civil, qual
argui que as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente
perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.
Quanto a preocupações com segurança ou em relação a danos
que possam ser causados ao condomínio, deve-se ressaltar que o Código Civil
prevê, em seu artigo 1.337, a possibilidade de que o condomínio aplique multas
aos condôminos sempre que estes descumprirem deveres previstos na convenção ou
regulamento interno. Trata-se de uma ilusão imaginar que os riscos à segurança
ou ao patrimônio podem ser evitados com meras proibições às novas tecnologias.
A vida em condomínio envolve riscos, até mesmo envolvendo os próprios
condôminos, pois não se conhece intimamente cada pessoa que vive no mesmo
edifício.
Qualquer pessoa, seja ela proprietária ou locatária, pode
causar danos a terceiros; a consequência é pura e simplesmente a
responsabilização do causador do dano ou do proprietário da unidade, e não a
proibição total de plataformas que simplesmente facilitam o contato entre
locadores e locatários.
Na verdade, plataformas que intermedeiam contratos de
locação pela internet podem ser até mais seguras, pois os provedores são
obrigados a guardar os registros de acesso dos usuários pelo período de seis
meses, como prevê o Marco Civil da Internet (Lei 12.965/14). Se o pagamento for
feito por meio de cartão de crédito, dificulta-se ainda mais a ocultação de
pessoas que porventura venham a causar danos a terceiros.
Porém a controvérsia existe a partir da votação pela
proibição em Assembléia de moradores, incluindo a vedação na Convenção de
Condomínio, os Tribunais Regionais incluindo-se os Superiores coadunam do
entendimento de que se prevalece a disposição da Convenção em detrimento do
direito individual, ou seja preserva-se o interesse coletivo em contraposição
ao individual.
Neste sentido, necessária se faz a citação da Súmula
Vinculante de Nº 260 do Superior Tribunal de Justiça:
“Súmula 260 - A convenção de condomínio aprovada, ainda que
sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.
Assim, a questão quanto a legalidade/possibilidade de
locação continua sendo tema e divergência em nossos Tribunais, aguardando-se em
breve um posicionamento concreto a respeito da matéria.
Fonte: Manoel Machado, Advogado
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