Para melhor compreendermos as formas de extinção do
condomínio, necessário se faz conceituarmos “condomínio”.
O condomínio voluntário ocorre quando a propriedade pertence
a duas ou mais pessoas, possuindo cada uma fração ideal sobre a totalidade da
propriedade.
A formação de condomínios é muito comum na sucessão
hereditária, quando um pai ou mãe vem a falecer e deixa um imóvel para vários
filhos, restando cada um deles proprietário de uma fração daquele imóvel.
Todavia, é possível que um destes filhos (ou mesmo todos
eles) não tenham interesse em manter o condomínio e aí é que surgem algumas
possibilidades de extinguir.
Existem maneiras amigáveis e extrajudiciais de colocar fim
ao condomínio, como por exemplo, um condômino adquirir a fração dos demais ou
ainda, todos os condôminos acordarem a venda do imóvel à terceiro.
Outra possibilidade de resolver a questão de forma
extrajudicial, nos casos em que a fração de cada condômino já se encontra
definida (condomínio pro diviso) é a realização da estremação.
Estremar significa “demarcar” ou “delimitar”, trata-se de um
procedimento administrativo que visa gerar matrículas autônomas para cada
fração pertencente aos condôminos, ou seja, este procedimento pressupõe que os
coproprietários estejam de acordo, pois não é possível discutir a propriedade
do bem, apenas a sua individualização exata.
O procedimento de estremação é feito no Cartório de Registro
de Imóveis e caso o imóvel em questão tenha valor superior a 30 vezes o salário
mínimo, deve ser feito mediante escritura pública, conforme previsão legal
(art. 108 do Código Civil).
Necessário observar ainda que as novas matrículas devem
atender as dimensões mínimas determinadas pela municipalidade e que é
necessário comprovar a posse sobre a área por, no mínimo, 5 (cinco) anos.
Caso não exista consenso entre os condôminos, é possível
colocar fim à situação de condomínio pela via judicial, através da chamada ação
de extinção de condomínio.
A referida ação pode ser ajuizada por quaisquer dos
condôminos, independentemente do tamanho da sua fração. Uma vez proposta a ação
e citados os demais condôminos, caso não se consiga entrar em um acordo
judicial, o bem em questão será submetido a uma avaliação por perito judicial,
apurando-se o seu valor para fins de venda.
Assim, o bem até então em condomínio será colocado à venda
para terceiros e o produto obtido com a venda será fracionado entre os
condôminos, considerando a proporção de cada um.
Importante lembrar que nos casos de venda, em igualdade de
condições, um condômino sempre terá preferência na aquisição do bem sobre um
terceiro estranho; havendo mais condôminos interessados, terá a preferência
aquele que tiver as benfeitorias mais valiosas ou que, na ausência de
benfeitorias, aquele que tiver a maior fração.
Fonte: Janine Bertuol Schmitt, Advogada especialista em Direito Imobiliário
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