Cada vez mais a arbitragem tem ganhado relevância no cenário
contratual por apresentar às partes que querem dirimir um conflito uma
alternativa atraente ao judiciário. A celeridade do processo, a especialidade
dos julgadores, a privacidade e a possibilidade de adequar o procedimento à
necessidade das partes são apenas algumas características que tornaram e tornam
a arbitragem cada vez mais relevante. Entretanto, ela tem sido amplamente
utilizada em conflitos entre empresas, como contratos internacionais, contratos
do ramo da construção, etc., mas não em conflitos com pessoas físicas. Aos
poucos esse cenário vem mudando, liderado por contratos de incorporação
imobiliária com cláusula arbitral e até mesmo convenções de condomínio.
Neste último caso, havia uma grande controvérsia sobre a
validade da cláusula perante os condôminos, pois, o processo arbitral tem como
base a autonomia das partes e o poder dos árbitros para decidir uma
controvérsia se origina diretamente da competência que as partes lhes conferem
para dirimir o conflito. São as partes que investem os árbitros com o poder de
decisão sobre seus conflitos.
Entretanto, no caso da convenção de condomínio, apenas o
condomínio confere esta competência aos árbitros quando redige a convenção. Não
há o engajamento pessoal de cada parte. Ademais, o condômino que se muda para
um edifício cuja convenção de condomínio já prevê que qualquer controvérsia
vinculada ao condomínio será dirimida em arbitragem, não pôde participar da
redação da convenção. O Superior Tribunal de Justiça acabou com esta
controvérsia quando publicou a edição 122 de entendimentos consolidados em
março deste ano. Segundo o STJ:
diante da força coercitiva de convenção condominial com
cláusula arbitral, qualquer condômino que ingressar no agrupamento condominial
está obrigado a obedecer às normas ali constantes, de modo que eventuais
conflitos condominiais deverão ser resolvidos por meio de arbitragem,
excluindo-se a participação do Poder Judiciário.
Tal entendimento incentiva o uso da arbitragem em conflitos
condominiais, dando efetividade à cláusula arbitral nas convenções de
condomínio. Diante disso, é importante estar atento à redação da cláusula. É
aconselhável que a cláusula arbitral determine de antemão as características do
processo, prevendo, por exemplo, a lei material e o regulamento de arbitragem
que se aplicarão aos casos, a câmara que administrará o processo, a forma de
nomeação dos árbitros e outros aspectos.
Quando a cláusula não estipula as características do
procedimento, as partes precisam ainda, no momento posterior ao conflito, antes
de iniciar a demanda, ajustar os termos em que a arbitragem acontecerá. Para
evitar tal desgaste, é importante que a redação da cláusula na convenção de
condomínio seja feita por advogado especializado.
Portanto, se a convenção de condomínio do seu edifício
possui uma cláusula arbitral, as controvérsias entre condôminos e condomínio
serão levadas à arbitragem, nos moldes da cláusula. Se você é um condômino que
tem uma demanda contra um condomínio cuja convenção prevê a arbitragem como
forma de solucionar o conflito, é importante buscar um advogado familiarizado
com o processo arbitral, que possa assessorar seu cliente quanto aos diversos
aspectos do processo.
Fonte: Por Deborah Salomão / Blog Mariana Gonçalves
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