Como funciona a compra de imóvel?

Quando o assunto é a compra de imóvel muitas pessoas não sabem o procedimento que deve ser feito para que seja finalizada a compra, o que faz muitos compradores viverem na ilusão que já são donos do imóvel.

Hoje neste texto vamos falar sobre a parte burocrática que existe na compra de um imóvel.

1 Das formalidades que devem ser observadas

No momento em que o comprador e vendedor fecham negócio o mais comum de acontecer é que seja assinado um contrato particular. Normalmente, apesar de ser utilizado o termo compra e venda, estamos falando de uma promessa ou compromisso de compra e venda.

Comprar uma casa não é como comprar pão, é preciso observar algumas formalidades, que são:

O contrato de compra e venda deve ser feito por meio da escritura de compra e venda, em regra.

Pagamento do ITBI.

Registro da compra.

Da escritura de compra e venda

Em regra, é obrigatória que a formalização da compra e venda do imóvel seja feita por meio de escritura, vejamos o que diz o Código Civil:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Mas nem sempre a escritura será obrigatória, poderá em algumas exceções a transferência ser feita por meio do contrato particular.

2.1 Quando a escritura não é obrigatória?

Para tornar mais prática a análise da não obrigatoriedade da escritura montamos o um quiz, basta responder as perguntas com sim ou não.

a) O valor do imóvel é inferior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente?

(   ) Sim          (   ) Não

b) A compra e venda está sendo realizada pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)?

(   ) Sim          (   ) Não

c) A compra e venda está sendo realizada no Sistema Federal de Habitação (SFH)?

(   ) Sim          (   ) Não

d) É Termo, contrato ou título emitidos pela União, Estado ou Municípios sobre terra pública rurais?

(   ) Sim          (   ) Não

e) É programa de arrendamento residencial?

(   ) Sim          (   ) Não

f) É compromisso de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de lote urbano quitado, cujo a propriedade ainda é da loteadora?

(   ) Sim          (   ) Não

Resultado: Se teve pelo menos uma resposta sim, a escritura não é obrigatória. Se todas suas respostas foram não, a escritura é obrigatória.

2.2 Como é feita a escritura?

Para que seja feita a escritura é necessário procurar um Cartório de Notas, pode ser feito em qualquer um de sua confiança, não precisa ser, necessariamente, o que seja o mais próximo do imóvel.

Não basta ir no cartório para que a escritura seja lavrada, é necessário alguns documentos do vendedor, comprador e do imóvel. Você pode ver aqui quais são estes documentos.

O valor da escritura é tabelado, que será cobrado de acordo com o valor do imóvel ou o valor da compra, o que for maior (será utilizado como base de cálculo o mesmo valor que for usado para calcular o ITBI).

3. Do Imposto que é devido

Além do valor que foi combinado pela a compra do imóvel, o comprador deverá pagar o ITBI. Mas quanto é o valor deste imposto? Depende, cada município estabelece qual será o valor.

Na cidade de São Paulo são os valores:

Se o imóvel for adquirido pelo sistema SFH, no PAR (programa de arrendamento residencial) ou HIS (habitação de interesse social) a alíquota será de 0,5% sobre o valor financiado, no limite de até R$ 91.820,01 (valor correspondente a 2019). Sobre o valor restante que ultrapassar a alíquota será de 2%.

Nos demais casos a alíquota é de 3%. 

Pode a lei municipal estabelecer a isenção do pagamento do ITBI e a Constituição Federal imunidade.

4. Do Registro

Não basta o comprador assinar a escritura ou o contrato particular e pagar o ITBI para que seja dono do imóvel, é preciso que seja registrada a compra.

Vejamos o que diz o Código Civil:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. 

Enquanto não for realizado o registro da compra o vendedor continuará sendo considerado o dono do imóvel.

E como que se faz o registro? O comprador deverá procurar o Registro de Imóveis competente e levar os documentos necessários para que seja feito o registro da compra.

4.1 Dos custos para registro

Para que seja feito o registro deverá ser pago as custas do cartório, chamado de emolumentos. São dois valores devidos: os emolumentos para a prenotação e para o registro da compra e venda.

Os emolumentos do cartório são tabelados, assim, basta consultar a tabela para saber quanto custará o respectivo registro.

5. Glossário

a) Escritura de compra e venda de imóvel: ato lavrado pelo tabelião de notas por qual uma das partes vende um imóvel para a outra parte.

b) Registro da compra: ato em que o comprador passa o imóvel para o seu nome.

c) Contrato particular: documento feito entre as partes, sem a presença do tabelião.

d) Emolumento: é o valor devido ao cartório pela a prática de um ato.

Outros textos que podem ser do seu interesse:

Qual cartório devo procurar?

Comprei um lote da loteadora, tenho que fazer escritura?

Cuidados que devem ser tomados na compra de um imóvel.

Quais são os riscos de não registrar o imóvel?

Fontes:

BRASIL. Legislativo. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: . Acesso em: 09 de julho de 2019.

SÃO PAULO. Lei estadual nº 11.331 de 26 de dezembro de 2002. Dispõe sobre os emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro, em face das disposições da Lei federal nº 10.169, de 29 de dezembro de 2000. Disponível em: . Acesso em: 09 de julho de 2019.

Escrito por Tatiane Rodrigues, Especialista em Direito Imobiliário