O que fazer se o inquilino perturba os vizinhos durante a locação?

O direito ao sossego, à tranquilidade e também à paz de todos é previsto pela nossa legislação, independente se a pessoa mora em um condomínio de apartamentos ou casas.

Muitas vezes nos deparamos com vizinhos que costumeiramente fazem as conhecidas arruaças, seja com festas, discussões, músicas ou qualquer outro tipo de perturbação da paz dos vizinhos.

O que fazer quando isso acontece? E se a pessoa que está tirando o sossego dos outros for um inquilino seu? Como devemos proceder? Vamos debater sobre este assunto neste nosso artigo.

A legislação

Nossa legislação prevê o respeito e direito ao sossego e paz, podendo ser exemplificado com as leis abaixo.

Art. 42 da Lei das Contravencoes Penais - Decreto Lei 3688/41

"Perturbar alguém o trabalho ou o sossego alheios:

I - com gritaria ou algazarra;

II - exercendo profissão incômoda ou ruidosa, em desacordo com as prescrições legais;

III - abusando de instrumentos sonoros ou sinais acústicos;

IV - provocando ou não procurando impedir barulho produzido por animal de que tem a guarda:

Pena - prisão simples, de quinze dias a três meses, ou multa, de duzentos mil réis a dois contos de réis."

Acima temos a principal lei que é utilizada para o respeito ao sossego urbano, pois nele temos o item III que cita o abuso de instrumentos sonoros, ou seja, as famosas festas e reuniões frequentes que acabam prejudicando o sossego de todos os vizinhos.

Uma festa de aniversário por exemplo pode sim ter pessoas comemorando, conversando em um tom mais alto que o normal, e músicas. E neste caso deve-se sempre utilizar do bom senso, tanto dos vizinhos prejudicados que sabem não ser uma ocasião corriqueira, como da pessoa que faz a festa em respeitar o volume da sua música por exemplo.

Apoiando esta lei temos a Constituição Federal, que em seu artigo 225 cita:

"... todos têm direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, bem de uso comum do povo e essencial à sadia qualidade de vida, impondo-se ao Poder Público e à coletividade o dever de defendê-lo e preservá-lo para as presentes e futuras gerações."

Meio ambiente neste caso não se limita somente à natureza como muitos podem pensar ao ler este artigo. O meio ambiente, além dos mares, rios, florestas e afins, também é o nosso habitat, ou seja, o bairro, rua e casa em que moramos.

Assim sendo não deve um proprietário, ou inquilino, utilizar o seu imóvel de forma que perturbe o sossego dos outros, devendo sim respeitar a tranquilidade e a paz de todos ao seu redor.

Processo julgado

Temos como exemplo um processo julgado que nos serve como exemplo sobre a obrigação em se respeitar a paz e sossego de seus vizinhos.

"34005115 – CONTRAVENÇÃO PENAL – PERTURBAÇÃO DO TRABALHO OU DO SOSSEGO ALHEIOS – POLUIÇÃO SONORA – PROVA – ALVARÁ

O abuso de instrumentos sonoros, capaz de perturbar o trabalho ou o sossego alheios, tipifica a contravenção do art. 42, III, do Decreto-lei nº 3688/41, sendo irrelevante, para tanto, a ausência de prova técnica para aferição da quantidade de decibéis, bem como a concessão de alvará de funcionamento, que se sujeita a cassação ante o exercício irregular da atividade licenciada ou se o interesse público assim exigir. 

(TAMG – Ap 0195398-4 – 1ª C.Crim. – Rel. Juiz Gomes Lima – J. 27.09.1995)"

Percebe-se na situação acima que a legislação não precisa de uma prova técnica, ou seja, que o volume seja medido em decibéis, para que se confirme a perturbação do sossego.

Assim como também cita que não importa se o estabelecimento, caso seja um, tenha alvará para funcionamento, como, por exemplo, uma casa noturna.

Sempre deve-se respeitar o sossego e a paz da vizinhança.

Penalidade

O Código Civil prevê que um morador não deve utilizar o seu imóvel, mesmo que alugado, de forma a prejudicar a paz e o sossego dos outros, e na mesma Lei 3.688 citada anteriormente temos a estipulação de prisão de 15 (quinze) a 3 (três) meses para quem perturbar o sossego ou trabalho alheio.

E a Lei 9.605/98 abrange industrias, comércio ou pessoas físicas que comprometam a segurança e sossego dos demais, prevendo prisão de 1 (um) a 4 (quatro) anos, além de aplicação de multa a quem causar qualquer tipo de poluição que possa resultar em danos à saúde humana.

Poluição neste cenário pode também ser considerada a poluição sonora.

O que fazer?

Caso você tenha um vizinho, ou um inquilino, que esteja incomodando a vizinhança, causando barulhos em um volume alto, algazarra ou qualquer outro fator que esteja retirando a paz e o sossego dos outros, recomenda-se os seguintes passos:

I. Solicite formalmente ao morador, que se for menor devem ser contatados os pais ou responsáveis, causador do barulho que cesse ou diminua o ruído, e que evite repetir;

II. Caso não tenha sucesso no item acima, registre formalmente o ocorrido, seja com gravações, seja no livro de ocorrências do prédio;

III. Com as provas em mãos deve-se entrar com uma ação contra a pessoa que está perturbando a paz. Esta ação solicitará não somente o fim do barulho como também uma indenização;

IV. Caso você seja um locador e o seu inquilino seja o causador poderá você solicitar a rescisão contratual do contrato de locação residencial, ou do contrato de locação comercial, por justa causa.

Sobre a indenização temos um exemplo de uma ação que ocorreu em 2011, em que o Juizado Especial do Distrito Federal julgou o seguinte:

"O uso de imóvel residencial, com a produção de ruídos excessivos a horas variadas do dia e da noite, seja pelo deslocamento de móveis seja pela fala e cantoria, de modo a perturbar a paz e o sossego, são capazes de ensejar perturbação de ordem psíquica e emocional e autorizam indenização por danos morais”, cuja conclusão gerou uma indenização de R$ 2.000,00."

Fonte: 99 contratos

Revisão de financiamento de imóvel, é possível?

De todas as questões que enfrento, talvez a mais delicada seja a revisão de juros abusivos, especialmente a revisão de juros em financiamento de imóvel, isto porque para esta atividade existem regras próprias e específicas. Por exemplo, diante de um financiamento de imóvel junto às instituições financeiras, é comum, ao fim do financiamento, depois de 360 meses, a pessoa que tomou o empréstimo pagar o valor referente a 3 vezes o valor do imóvel adquirido.

Tomar de empréstimo o valor de 387 mil reais para a compra de um imóvel e pagar ao final o valor de 652 mil de juros não parece ser muito justo, mas estes são valores reais que enfrento em um processo real de revisão de juros bancários para financiamento da casa própria. Neste caso, aplicando o sistema de juros compostos, o autor pagará a quantia de R$652.429,44 de juros ao longo do financiamento, mas aplicando o sistema de juros simples, que são os devidos no âmbito do SFH, segundo o CDC e a melhor doutrina, o autor deveria pagar apenas o valor de R$372.205,95 de juros, equivalendo a uma economia de R$257.223,49.

Toda a questão gira em torno da cobrança de juros compostos no âmbito do sistema financeiro habitacional; é licito ou não a cobrança de juros compostos para a compra da casa própria, é lícito a incidência de juros compostos para a compra de sua moradia, é lícito os bancos serem remunerados com juros compostos em desfavor do cidadão que compra a sua moradia própria? A moradia é um direito social ou não, e o governo deve fomentar a aquisição deste direito social por meio de financiamento remunerado com juros compostos ou juros simples?

Neste caso real, fui vencido, tendo o i. Juiz Federal determinado a incidência de juros compostos para a remuneração do capital tomado emprestado para a compra da casa própria, embora caiba recurso. Para o magistrado, no âmbito do sistema financeiro habitacional, não incide a Súmula nº 121 do STF, a qual dispõe sobre a prática de anatocismo, in verbis: “É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente convencionada". Para o magistrado, esta Súmula foi editada em 1963, com base no art. 4º do Decreto nº 22.626/1933 (Lei de Usura), sendo muito antiga, embora ainda não cancelada.

Mas o contrato de financiamento do imóvel entabulado, a meu ver, afronta o disposto nos arts. 173, § 4º, inc. III, da Constituição Federal; art. 4º, inc. III do CDC e art. 4º da Lei 1.521/1951, máxime, citando-se a violação do princípio da boa-fé, moralidade, lealdade e dever de informação, este último salutar ao Código de Defesa do Consumidor, a cujo teor identifica-se que o contrato o infringe, quanto aos arts. 39, IV, V, X, XI; 46; 51, IV, VIII; X, XIII, § 1º, I, II e III; 52; 54 e 66.

O cálculo financeiro que disponibiliza o conhecimento da totalidade dos juros que encabeçam o financiamento era incompreensível ao homem-médio, que sem o devido auxílio técnico, tem sua cognoscibilidade comprometida, noutras palavras, o real valor do financiamento fora mascarado pelo contrato, sob nítida violação máxime dos arts. 46 e 52 do Código de Defesa do Consumidor.

É contrato de adesão, onde o autor não teve condições de discutir as cláusulas contratuais, presumindo-se então que não houve pactuação quanto à capitalização de juros, e daí, nestas condições reais, eis que o contrato de financiamento padece de nulidade.

Mas nada disso foi considerado aos olhos do nobre magistrado, aliás o magistrado não levou em consideração a questão do direito social de moradia, e nem as normas do Código de Defesa do Consumidor; para o julgador importou apenas o art. 15-A da Lei nº 4.380/64, permitindo expressamente “a pactuação de capitalização de juros com periodicidade mensal nas operações realizadas pelas entidades integrantes do Sistema Financeiro da Habitação – SFH”.

O art. 15-A da lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, incluído pela Lei nº 11.977/09, permite a pactuação de capitalização de juros com periodicidade mensal nas operações realizadas pelas entidades integrantes do Sistema Financeiro da Habitação – SFH, e é o que bastou para o nobre magistrado negar a revisão e adequação das taxas de juros constantes do contrato de financiamento da casa própria.

Da decisão do nobre magistrado cabe recurso, sendo que este advogado não foge ao bom combate, e estaremos aguardando a decisão das instâncias superiores.

Por fim, algo que ficou bem claro, segundo a sentença do nobre magistrado, é que os juros compostos não incidem em contratos de financiamento de imóvel celebrados antes de 7 de julho de 2009, pois esta forma de capitalização somente foi permitida pela lei 11.977/09 e a partir de sua vigência, estando ai uma ótima oportunidade para revisão de contratos mais antigos de financiamento de imóveis.

Autor / Fonte: Rodrigo Silva Froes, advogado. Expert em Direito Imobiliário, atua na Advocacia Cível e Criminal há mais de 13 anos.

Penhora dos bens de família do fiador nos contratos de locação

O que é um bem de família?

É a efetivação do direito social à moradia. Por ser considerado como patrimônio mínimo necessário para um indivíduo viver com dignidade e não pode ser penhorado. 

O que é penhora?

O processo de penhora se dá quando o credor entra na justiça para cobrar uma dívida.

Quando o devedor não paga a quantia devida, a justiça autoriza a penhora bens do devedor até garantir o valor total da dívida e cobrir outros custos como honorários advocatícios, custas do processo, entre outros.

Este procedimento está previsto no Código de Processo Civil, em especial o artigo 665, traz o ordenamento ideal acerca dos bens a serem penhorados.

O que é fiador de aluguel?

Fiador é alguém que será responsável por arcar com as despesas de aluguel no caso de a contratante ficar inadimplente, podendo ser responsabilizado judicialmente pela dívida caso o locatário não quite o débito.

Com base na Lei 8009/90 artigo 1º, o bem de família está definido como impenhorável, ou seja, em caso de dívidas, sejam elas de natureza civil, comercial, previdenciária, fiscal ou alguma outra, contraída pelos cônjuges, ou pelos pais, ou pelo filhos que são proprietários do bem de família, salvo algumas hipóteses previstas na lei.

E uma destas hipóteses, está descrita no artigo 3º que prescreve as exceções à impenhorabilidade do bem de família e está vinculado a Lei 8.245/91, conhecida como a Lei das Locações, através do inciso VII, conforme abaixo:

VII – por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. (Incluído pela Lei nº 8.245, de 1991).

Usar de fiador para locar um imóvel residencial ou comercial é algo muito comum, pois nem sempre o locatário dispõe do valor de depósito fiança na hora da locação.

E a lei, até então, se cumpriu normalmente para aqueles que assumiram o risco de ser fiador em um contrato de locação e tiveram que arcar com as consequências da inadimplência do locatário, vendo o seu bem de família ser penhorado e até mesmo leiloado para quitar a dívida.

Entretanto, as coisas começaram a mudar em junho de 2018, quando o STF (Superior Tribunal Federal) colocou em xeque as garantias do fiador em um contrato de locação comercial e decidiu rever a penhora de imóvel daquele fiador que tem apenas um único imóvel como garantia do pagamento da locação.

Em acórdão publicado em fevereiro deste ano, o STF decidiu que o imóvel do fiador de locação comercial está protegido pela Lei 8009/90, ou seja, o fiador de locação comercial, não perde mais o seu imóvel (caso só tenha um único bem) em caso de inadimplência do locatário, conforme o voto da Ministra Rosa Weber. Confira abaixo:

“A reafirmação da jurisprudência, no aludido apelo extremo paradigmático, teve por base precedentes que enforcaram a fiança prestada para viabilizar locação residencial, como bem ressaltou o Ministro Roberto Barroso, na presente assentada, em voto-vista, proferido depois da manifestação do Ministro Dias Toffoli (…) Realçada a diferença entre as premissas fáticas que orientaram o paradigma julgado sob o regime da repercussão geral e as presentes no caso concreto (distinguishing), reitero a incompatibilidade, a meu juízo, da penhora de bem de família do fiador em contrato de locação comercial com o direito fundamental socia à moradia, bem como o princípio isonômico, veiculado no art. 5º, caput, da Magna Carta”

Esta decisão não isenta o fiador do pagamento da dívida, apenas retira a obrigatoriedade de utilizar o bem de família para o seu pagamento.

Se você teve ou terá seu imóvel penhorado ou em processo de leilão, no qual você é fiador devedor, procure seu advogado, pois esta situação pode ser revertida.

Fonte: Cecília Maria Araujo, advogada formada em Direito pela Universidade Católica de Brasília.

Expansão de condomínios fechados pode aquecer mercado imobiliário

Tem sido cada vez mais comum a procura por imóveis em condomínios fechados que fogem da regra dos edifícios verticais convencionais. Geralmente localizados em áreas mais afastadas dos grandes centros urbanos, eles se caracterizam por oferecer mais tranquilidade, privacidade, espaço para o lazer das crianças e, principalmente, segurança. Antigamente destinados somente a pessoas com um alto poder aquisitivo, atualmente, estão mais acessíveis também à classe média.

Surgidos no Brasil por volta da década 1970, de lá para cá, tem sido rápida o crescimento do interesse por esse tipo de empreendimento, conforme avalia o presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Vinícius Costa Vinícius Costa. "As instituições financeiras têm oferecido a possibilidade de financiamento de lotes e até mesmo da construção pelo consumidor final. 

A procura por essa fatia do mercado poderá ser um ponto positivo no aquecimento do setor imobiliário, pois é capaz de gerar receitas, tanto com a construção quanto com a concessão do próprio financiamento.”

Outro ponto positivo para o consumidor que pensa em investir no setor é que, recentemente, os condomínios fechados ganharam uma regulamentação mais segura, equivalente à de condomínios edilícios, ou seja, de prédios comumente vistos em áreas urbanas. Tal legislação evita alguns aborrecimentos quando o assunto é a administração do condomínio. “Com a entrada em vigor da Lei 13.465/2017 eles passaram a ser regulamentados pelo Código Civil e começaram a vigorar com as mesmas características dos condomínios edilícios”, conta Vinícius Costa.

Por não se caracterizar como condomínio edilício, para manutenção das áreas comuns do condomínio fechado era necessário a criação de uma associação com tal finalidade. “Contudo, isso não resolvia o problema, pois muitos dos proprietários não se associavam ou não se mantinham associados, o que inviabilizava muitas vezes a administração do condomínio. Esse impasse foi resolvido com o advento da Lei 13.465/2017, que, entre outras questões, regulamentou a administração e a cobrança da taxa condominial”, completa o presidente da ABMH.

Fonte: Investimentos e Notícias

Aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor nas ações movidas pelo condomínio contra construtora.

O CDC (Código de Defesa do Consumidor) pode ser aplicado em ações movidas pelo condomínio contra a construtora?

Será que o condomínio pode ingressar com uma ação de responsabilidade civil pelo CDC (Código de Defesa do Consumidor) contra a construtora?

A primeira pergunta que deve ser feita é se um condomínio pode ser considerado consumidor de acordo com o CDC.

Quem é consumidor perante o Código de Defesa do Consumidor?

Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que utiliza um produto destinado ao consumidor final, de acordo com a Lei Federal 8.078/1990, conforme o artigo 2º desta lei.

Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.

Muito já se discutiu sobre este tema e recentemente, o STJ (Supremo Tribunal de Justiça) entendeu que o conceito de consumidor previsto no artigo 2º do Código de Defesa do Consumidor, deve ser interpretado de forma ampla, onde o condomínio representa cada um dos proprietários, ou seja, representa a coletividade, conforme parágrafo único do mesmo artigo.

Parágrafo único. Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo.

Sabemos que quando compramos um imóvel na planta é comum que ele apresente uma série de imperfeições e muitas vezes, é o condomínio quem arca com os custos dos reparos destas imperfeições.

O que antes só era possível fazer através da Lei do Código Civil, agora se pode fazer através do Código de Defesa do Consumidor.

É uma forma de facilitar o acesso a justiça, havendo uma interpretação mais favorável ao consumidor e a relação de consumo que existe dentro de um condomínio.

Mas, além de facilitar o acesso à justiça, não podemos deixar de mencionar que o aumento dos prazos para se entrar com uma ação e o fato do condomínio não ter que produzir provas contra a construtora é um grande avanço para o Direito Imobiliário.

A obrigatoriedade das manutenções no condomínio.

Claro que as manutenções e vistorias devem ser feitas regularmente pelo condomínio, pois serão as primeiras exigências feitas pela construtora se acionada judicialmente.

Desta forma, implantar planos de manutenção periódicas e adequadas evitará futuros questionamentos da construtora.

Além das construtoras, o CDC (Código de Defesa do Consumidor) também poderá ser aplicado nas relações entre condomínios e fornecedores em geral, como por exemplo, prestadores de serviços assistência técnica de elevadores e segurança e na condição de usuários de serviços públicos, tais como energia elétrica, gás, água e esgoto. 

Mas, atenção:

O CDC (Código de Defesa do Consumidor) não será aplicado às relações estabelecidas entre Condomínio e Condômino!

Esta relação continuará a ser regida pela Constituição Federal, pelo Código Civil e pelo Código de Processo Civil, já que se trata de uma relação de convivência, bem como no tocante as cotas condominiais, que ficam definidas na Convenção Condominial, de acordo com o Código Civil, artigo 1.336.

Fonte: Cecilia Araújo, advogada

Venda de imóveis através de procurações públicas

Muitos negócios envolvendo imóveis são feitos através de procuração, onde o vendedor ou o comprador passam os poderes de negociação para a pessoa designada, visando a concretização da transação.

No entanto, em meio a tantas negociações, surge a preocupação de efetivá-las com segurança. E, por isso, são necessários alguns cuidados para não cair em armadilhas, os quais te explicaremos a seguir.
Porém, antes de mais nada, vamos falar da procuração.

O que é procuração?

Inicialmente, destacamos que a procuração é um instrumento de mandato – um tipo de contrato, assim tratada na legislação – no qual um indivíduo de confiança recebe a autorização de outro para agir em seu nome, ou seja, para representá-lo. Quem ganha este poder deve praticar os atos conforme os interesses da pessoa que lhe delegou esta função.

É importante ressaltar que o indivíduo de confiança que figurar na procuração não será o vendedor do imóvel, mas sim apenas um representante, visto que a finalidade deste documento é dar poderes para REPRESENTAR uma pessoa em determinada situação em que ela não pôde comparecer.

Mesmo existindo dois tipos de procuração (pública ou particular), a única que possuirá valor legal nas negociações imobiliárias será a PÚBLICA. Além disso, ela deve ser elaborada em tabelionato de notas, possuindo conteúdo específico para evitar transtornos.

Os cuidados que precisam ser tomados

Mesmo que aparentemente ela pareça original e em conformidade com a lei, você precisa verificar se a procuração é verdadeira e está formalmente em ordem.

Depois disso, é preciso tentar evitar os seguintes problemas:

procuração já extinta; e,conflito de interesses.

Procuração já extinta? Como assim?

A mandato contido na procuração que foi apresentada a você pode já ter sido extinto. É o que acontece, por exemplo, pela morte do mandante, ou seja, por aquele que conferiu poderes a uma terceira pessoa para concretizar o negócio. Por isso, é muito importante entrar em contato com aquele que outorgou a procuração para saber se está tudo em ordem.

Além disso, outros exemplos de causas que fazem com que a procuração não tenha mais efeito podem ser encontradas no artigo 682 do Código Civil:

Art. 682. Cessa o mandato:

I - pela revogação ou pela renúncia;

II - pela morte ou interdição de uma das partes;

III - pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o mandatário para os exercer;

IV - pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio.

Ainda em razão da morte do mandante – aquele que outorgou a procuração – há uma exceção e nós te contamos qual é!

A exceção:

É possível, pelo Código Civil, o mandato em causa própria, ou seja, um mandato com poderes para que o próprio mandatário possa receber o direito ou bem do mandante.

Normalmente, é o que acontece quando o adquirente não deseja a outorga imediata da escritura e recebe essa procuração para que possa, a qualquer tempo, outorgar a si a escritura de compra e venda. Nesse caso, o mandato como exceção, é irrevogável e não se extingue sequer pela morte do mandante.

Isso é o que dispõe o artigo 685 do Código Civil, veja:

Art. 685. Conferido o mandato com a cláusula "em causa própria", a sua revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as formalidades legais.

E o conflito de interesses? O que seria? 

O outro problema que pode ocorrer na aquisição de imóveis com escritura outorgada por procurador, é o conflito de interesses, como mencionamos acima. Aliás, é o que o Código Civil determina:

Art. 119. É anulável o negócio concluído pelo representante em conflito de interesses com o representado, se tal fato era ou devia ser do conhecimento de quem com aquele tratou.

Podemos dizer que o artigo acima citado é a consagração da teoria da confiança e boa-fé quando há diferença entre a vontade e a declaração.

Sendo assim, se o adquirente sabia que o mandante não queria o negócio da forma que está sendo realizado, ainda que a procuração seja formalmente em ordem e com poderes expressos para a venda do imóvel, o negócio poderá ser anulado no prazo decadencial de seis meses.

Esse prazo deve ser contado da data do registro da escritura, tendo em vista que a conclusão do negócio com a aquisição do direito real, isto é, a propriedade, só ocorre com o competente registro da escritura junto ao oficial de Registro de Imóveis da Circunscrição Imobiliária competente.

Desse modo, é mais do que fundamental verificar a veracidade de todo os documentos, analisar e conferir os limites dos poderes concedidos pelo outorgante na procuração e, ainda, não pular nenhuma etapa para garantir que o negócio tenha valor legal.

Fonte: Suellen Rodrigues Viana / Blog Mariana Gonçalves

O locador pode vender o imóvel enquanto o locatário reside nele?

O proprietário pode sim vender o imóvel, no entanto a primeira coisa a ser observada é a preferência do locatário para a compra. 

Dizer que o locatário tem direito de preferência significa que o proprietário deve informar a proposta de venda (incluindo nesta proposta todas as condições do negócio como o preço, condições de parcelamento, prazos, forma de correção, etc) em primeiro lugar para o locatário e somente diante da negativa de interesse na aquisição ou no silêncio após 30 dias deste é que poderá ofertar a terceiros. 

Caso não seja observado o direito de preferência do inquilino, este poderá buscá-lo judicialmente através da adjudicação, desde que cumprido certos requisitos (que o contrato de locação esteja averbado na matrícula, o prazo de 6 meses a contar do registro da aquisição de terceiros e depósito judicial do valor do negócio e demais despesas de transferência).

Se o locatário não tiver interesse em adquirir o imóvel e este for vendido a terceiro, é facultado ao novo proprietário manter ou não a locação, observando que caso não deseje mais manter o inquilino, deverá conceder-lhe o prazo de 90 dias para a desocupação. A exceção é se o contrato de locação for por prazo determinado e estiver registrado na matrícula do imóvel, neste caso o novo proprietário terá que respeitá-lo até o encerramento.

E será que o locatário precisa tolerar visitas de possíveis compradores no imóvel? Sim, o inquilino deve permitir, sem criar empecilhos, no entanto, estas devem ser previamente comunicadas e agendadas a fim de também preservar-lhe a privacidade.

E se o proprietário desistir da venda após notificar o locatário? Neste caso o locatário poderá buscar indenização (perdas e danos), visando reparar eventual abuso de direito do locador com intenção de obter o despejo em inobservância à legislação vigente. Importante dizer que o locatário precisa comprovar os alegados danos e que o locador se desobriga caso comprove a existência de caso fortuito ou de força maior

Ou seja, são diversas as situações e repercussão que podem ocorrer diante da venda de um imóvel locado, razão pela qual recomenda-se para tais negócios um assessoramento aos envolvidos com a finalidade de resguardar-lhes seus direitos.

Fonte: Janine Bertuol Schmitt, Advogada

Shopping do Rio constrói parque solar em MG para reduzir conta de luz

O shopping VillageMall, na Barra, zona oeste do Rio, passará a ser totalmente abastecido com energia elétrica vinda de um parque solar fotovoltaico instalado no norte de Minas Gerais, informou nesta sexta-feira, 12, a Multiplan, que administra 19 shoppings no País que somam faturamento anual de R$ 15,5 bilhões entre seus lojistas.

Construído pela EDP, o parque solar possibilitará uma economia de mais de 40% na conta de luz, o correspondente a cerca de R$ 5,5 milhões ao ano. A construção do sistema evitará a emissão de 227.655 toneladas de gás carbônico no meio ambiente ao longo de 25 anos de operação, o que corresponde ao plantio de mais de 418 mil árvores.

Com 25.440 módulos fotovoltaicos, o parque solar abrange uma área de 240 mil metros quadrados, o equivalente a 24 campos de futebol, e contará com a tecnologia tracking - estrutura que se move de acordo com as mudanças no ângulo dos raios solares, permitindo a maior absorção possível de radiação.

O projeto conta com uma linha de transmissão de 9,5 km de extensão conectada em 13,8 kV. Projetada para gerar 17,520 GWh por ano, a energia é suficiente para abastecer cerca de 9,7 mil casas.

O shopping VillageMall segue uma tendência que vem crescendo no Brasil, com a adoção de parques solares para reduzir a conta de luz a partir da Geração Distribuída. A operadora Claro, L'Oreal e Petrobras são algumas das empresas que já aderiram ao sistema.

Fonte: Estadão

Matrícula e Escritura do Imóvel: saiba identificar a diferença

Já  falamos sobre o equívoco de reconhecer o contrato ou a escritura como sinônimo de transferência do imóvel. Ambos são importantíssimos, porém não asseguram a propriedade em relação ao bem.

Ainda que você tenha uma imobiliária de respaldo por trás de todo o processo, para assegurar a importância desses documentos e a propriedade do novo dono do imóvel é preciso reconhecer a escritura pública no cartório de registro de imóveis.  Além disso, é importante que os envolvidos também se atentem à conferência desta documentação.

Tanto a escritura do imóvel quanto a matrícula, são documentos relativos à compra de um imóvel e que possui suas particularidades, por isso, é de extrema importância não confundi-los para garantir a ausência de problemas futuros.

Diferença entre Escritura do Imóvel e Matrícula

Como já dissemos em outro post, a escritura do imóvel é um documento público oficial que valida o acordo entre as partes e é elaborada no cartório de notas. Já a matrícula, é o documento que individualiza o imóvel, a grosso modo, ela seria a sua certidão de nascimento onde constam informações essenciais para identificação jurídica, como por exemplo, localização, qualificação dos proprietários (se pessoa física ou jurídica), alterações ocorridas, transações de compra e venda (registro), inventários, doações, hipotecas/alienações fiduciárias, desmembramentos, desapropriações, ações judiciais, usufruto, ou seja, a matrícula contém o histórico completo de todas as ocorrências relativas a casa ou apartamento, inclusive o histórico de escrituras que o imóvel já sofreu por mudanças de proprietário.

No processo de transferência do imóvel, os documentos são utilizados na seguinte ordem: elaboração e assinatura do contrato de compra e venda (não obrigatório), escritura pública de compra e venda e, de posse dessa escritura e o registro da mesma na matrícula do imóvel. 

E atenção: esse registro da escritura na matrícula é o que transfere efetivamente  a propriedade do bem!

É possível comprar um imóvel sem registro da escritura pública? 

A matrícula contendo o registro da escritura é o documento que comprova quem é o proprietário do imóvel, se não há esse registro, quer dizer que o comprador pagou, mas não é realmente dono. Sendo assim, é possível que a venda aconteça por meio de um compromisso de compra e venda, porém, ela não tem força diante da justiça, se tratando, então, apenas de um acordo entre os envolvidos. O mesmo acontece com a escritura pública quando não registrada na matrícula. Já até ouvimos no mercado imobiliário um jargão humorado que diz: “Só é pai, perante a lei, aquele que registrou!”.

Este tipo de negociação, sem registro da escritura na matrícula, é comumente conhecido como “contrato de gaveta”. Assim, se outra pessoa fizer o registro do imóvel vendido anteriormente a você, dificilmente será possível provar a sua aquisição.

Não se esqueça! O que vale é o que consta na matrícula que está no Cartório de Registro de Imóveis.

Como funciona a compra de imóvel?

Quando o assunto é a compra de imóvel muitas pessoas não sabem o procedimento que deve ser feito para que seja finalizada a compra, o que faz muitos compradores viverem na ilusão que já são donos do imóvel.

Hoje neste texto vamos falar sobre a parte burocrática que existe na compra de um imóvel.

1 Das formalidades que devem ser observadas

No momento em que o comprador e vendedor fecham negócio o mais comum de acontecer é que seja assinado um contrato particular. Normalmente, apesar de ser utilizado o termo compra e venda, estamos falando de uma promessa ou compromisso de compra e venda.

Comprar uma casa não é como comprar pão, é preciso observar algumas formalidades, que são:

O contrato de compra e venda deve ser feito por meio da escritura de compra e venda, em regra.

Pagamento do ITBI.

Registro da compra.

Da escritura de compra e venda

Em regra, é obrigatória que a formalização da compra e venda do imóvel seja feita por meio de escritura, vejamos o que diz o Código Civil:

Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.

Mas nem sempre a escritura será obrigatória, poderá em algumas exceções a transferência ser feita por meio do contrato particular.

2.1 Quando a escritura não é obrigatória?

Para tornar mais prática a análise da não obrigatoriedade da escritura montamos o um quiz, basta responder as perguntas com sim ou não.

a) O valor do imóvel é inferior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente?

(   ) Sim          (   ) Não

b) A compra e venda está sendo realizada pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)?

(   ) Sim          (   ) Não

c) A compra e venda está sendo realizada no Sistema Federal de Habitação (SFH)?

(   ) Sim          (   ) Não

d) É Termo, contrato ou título emitidos pela União, Estado ou Municípios sobre terra pública rurais?

(   ) Sim          (   ) Não

e) É programa de arrendamento residencial?

(   ) Sim          (   ) Não

f) É compromisso de compra e venda, cessão ou promessa de cessão de lote urbano quitado, cujo a propriedade ainda é da loteadora?

(   ) Sim          (   ) Não

Resultado: Se teve pelo menos uma resposta sim, a escritura não é obrigatória. Se todas suas respostas foram não, a escritura é obrigatória.

2.2 Como é feita a escritura?

Para que seja feita a escritura é necessário procurar um Cartório de Notas, pode ser feito em qualquer um de sua confiança, não precisa ser, necessariamente, o que seja o mais próximo do imóvel.

Não basta ir no cartório para que a escritura seja lavrada, é necessário alguns documentos do vendedor, comprador e do imóvel. Você pode ver aqui quais são estes documentos.

O valor da escritura é tabelado, que será cobrado de acordo com o valor do imóvel ou o valor da compra, o que for maior (será utilizado como base de cálculo o mesmo valor que for usado para calcular o ITBI).

3. Do Imposto que é devido

Além do valor que foi combinado pela a compra do imóvel, o comprador deverá pagar o ITBI. Mas quanto é o valor deste imposto? Depende, cada município estabelece qual será o valor.

Na cidade de São Paulo são os valores:

Se o imóvel for adquirido pelo sistema SFH, no PAR (programa de arrendamento residencial) ou HIS (habitação de interesse social) a alíquota será de 0,5% sobre o valor financiado, no limite de até R$ 91.820,01 (valor correspondente a 2019). Sobre o valor restante que ultrapassar a alíquota será de 2%.

Nos demais casos a alíquota é de 3%. 

Pode a lei municipal estabelecer a isenção do pagamento do ITBI e a Constituição Federal imunidade.

4. Do Registro

Não basta o comprador assinar a escritura ou o contrato particular e pagar o ITBI para que seja dono do imóvel, é preciso que seja registrada a compra.

Vejamos o que diz o Código Civil:
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. 

Enquanto não for realizado o registro da compra o vendedor continuará sendo considerado o dono do imóvel.

E como que se faz o registro? O comprador deverá procurar o Registro de Imóveis competente e levar os documentos necessários para que seja feito o registro da compra.

4.1 Dos custos para registro

Para que seja feito o registro deverá ser pago as custas do cartório, chamado de emolumentos. São dois valores devidos: os emolumentos para a prenotação e para o registro da compra e venda.

Os emolumentos do cartório são tabelados, assim, basta consultar a tabela para saber quanto custará o respectivo registro.

5. Glossário

a) Escritura de compra e venda de imóvel: ato lavrado pelo tabelião de notas por qual uma das partes vende um imóvel para a outra parte.

b) Registro da compra: ato em que o comprador passa o imóvel para o seu nome.

c) Contrato particular: documento feito entre as partes, sem a presença do tabelião.

d) Emolumento: é o valor devido ao cartório pela a prática de um ato.

Outros textos que podem ser do seu interesse:

Qual cartório devo procurar?

Comprei um lote da loteadora, tenho que fazer escritura?

Cuidados que devem ser tomados na compra de um imóvel.

Quais são os riscos de não registrar o imóvel?

Fontes:

BRASIL. Legislativo. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: . Acesso em: 09 de julho de 2019.

SÃO PAULO. Lei estadual nº 11.331 de 26 de dezembro de 2002. Dispõe sobre os emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro, em face das disposições da Lei federal nº 10.169, de 29 de dezembro de 2000. Disponível em: . Acesso em: 09 de julho de 2019.

Escrito por Tatiane Rodrigues, Especialista em Direito Imobiliário

Foodservice aposta nas periferias para expandir

A fim de atender um nicho de consumidores por vezes desassistidos, redes de alimentação pretendem ampliar a atuação em regiões periféricas dos grandes centros urbanos. A alta procura por serviços de delivery e menor concorrência são alguns dos elementos que tornam o movimento atrativo.

“As regiões de periferia, de um modo geral, registram um desempenho muito promissor, tornando-se um alvo dentro do nosso movimento de expansão de unidades. Além disso, as vendas de delivery desses locais muitas vezes são superiores às regiões com maior poder aquisitivo”, argumentou o diretor geral do Bob’s, Antonio Detsi.

De acordo com o executivo, o tamanho dessas operações em regiões de menor poder aquisitivo também tende a variar. “Normalmente, analisamos cada local de forma individualizada. Com base nas demandas desses consumidores, podemos implementar, por exemplo, um drive thru naquela operação”, afirmou Detsi, destacando que o grupo deve terminar o ano com 1280 unidades – o equivalente a um crescimento entre 8% e 10%.

Além disso, o empresário conta que a rede tem realizado investimentos em tecnologia para agilizar o atendimento nas novas praças com implementação de totens de autoatendimento e sistema de retirada por meio das compras no aplicativo.

Nessa mesma perspectiva, outro exemplo de negócio voltado para o foodservice é a rede de hamburgueria Tico’s Burger. “O que costuma se diferenciar nessas regiões é o custo da operação. Atualmente, o delivery é responsável por 20% do nosso faturamento. Em regiões de periferia esse percentual tem maior potencial de crescimento do que em outros locais”, afirmou o CEO da rede, Tiago Stábile.

Para o empresário, essa demanda é o que tem impulsionado, em parte, o movimento de expansão da rede na cidade de São Paulo. “Atualmente, temos 19 unidades em funcionamento, mas nosso plano é terminar 2019 com 30 operações. Parte dessas aberturas ocorrerá na Região da Grande São Paulo, onde muitas empresas não oferecem serviços de delivery”, disse Stábile, destacando que a receita da rede deve somar R$ 20 milhões este ano.

Já para a diretora da consultoria em foodservice GS&Libbra, Cristina Souza, a popularização dos serviços de delivery nas regiões de periferia pode ser explicada pelo fato de o consumidor não ter a necessidade de pagar 10% pelo serviço e dividir um único prato com outras pessoas. “Além disso, esses negócios tem acompanhado o movimento de expansão de shopping centers em locais de menor poder aquisitivo”, afirmou Cristina.

Segundo a especialista, muitas redes enxergam a construção de shoppings nessas regiões como locais para o atendimento dessa população, tanto do ponto de vista de entregas como nos serviços de salão. “As classes C e D têm desfrutado mais dos produtos e serviços dessas empresas nos últimos anos.

Um exemplo disso é o Shopping West Plaza, que tem redes como Outback”, complementou Cristina.

Outro exemplo de rede alimentícia que aposta nas demandas de regiões periféricas é a Light Food Way. “Existe um paradigma de que comida saudável muitas vezes tem um preço muito alto. Porém, nossa rede vem justamente com a proposta de desconstruir essa percepção dentro do mercado de alimentação”, argumentou a fundadora da empresa alimentícia, Karla Nadir, destacando que o preço dos pratos começam a partir de R$ 15,90.

De acordo com a executiva, o custo benefício em termos de entregas dos pratos prontos nessas regiões torna-se maior em relação às outras localidades, uma vez que a fidelização é mais viável com o delivery. “Atendemos regiões completamente diferentes em termos de poder aquisitivo: Alphaville, Jabaquara, Tatuapé e São Bernardo. Com isso, vemos a necessidade de lançar um aplicativo próprio para realizar essas entregas, uma vez que a possibilidade de fidelização torna-se mais viável por meio de uma plataforma própria”, declarou Karla, que atualmente trabalha com aplicativos de entrega terceirizados.

Fonte: DCI

Preço alto levará a mais imóveis compactos e com serviços compartilhados

Otimização do espaço, processos digitais e segurança estão entre as principais demandas nas gerações de futuros compradores

Os imóveis do futuro terão mais serviços compartilhados, como lavanderia, coworking e área de lazer, e também deverão consagrar os modelos menores e compactos. Não é, porém, por uma mudança no comportamento e nos interesses das novas gerações que o compartilhamento ganhará espaço no ramo imobiliário, mas sim por uma limitação de renda.

É esta uma das principais conclusões de um estudo realizado pela consultoria Deloitte, em parceria à Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), sobre as perspectivas e tendências do consumidor imobiliário para 2040.

“As novas gerações não terão a mesma capacidade de compra das antigas”, disse o economista da área de pesquisas da Deloitte, Giovanni Cordeiro. “A economia e a renda não crescem mais ao mesmo ritmo de décadas passadas e, por outro lado, o custo de materiais e de terrenos urbanos segue subindo. A solução é reduzir o tamanho e aproveitar ao máximo o espaço.”

“As pessoas querem morar em um lugar privilegiado e central”, diz o presidente da Abrainc, Luiz França, “mas não têm dinheiro para um apartamento grande, então o número de imóveis compactos deve crescer.”

O estudo aponta que, ao longo da década de 1960, a economia brasileira cresceu 64% e, na de 1970, 102%. Já nos anos de 2000 e de 2010 esse crescimento foi de 42% e 24%, respectivamente, enquanto o preço do minério de ferro disparou 443% nos primeiros dez anos do milênio.

Para traçar as principais tendências para os imóveis do futuro e o comportamento de seus compradores, a Deloitte compilou estudos nacionais e internacionais e também entrevistou 1.300 brasileiros tanto das gerações mais velhas – de “baby boomers” e a geração X – como das mais jovens, Y e Z, nascidas de 1980 em diante.

Mais processos digitais na busca e fechamento de negócios, menos corretores, maior procura por segurança e também proximidade a centros comerciais estão entre as tendências apontadas. Além do aumento nos espaços compartilhados, veja outros pontos destacados:

Mais processos digitais e menos corretores

Análise de crédito, verificação de documentos e fechamento de contratos são alguns processos que devem passar do presencial para o digital nos próximos anos.

Plataformas virtuais que forneçam mais informações, como histórico de valores de venda em um edifício ou dados de segurança do bairro, são outras possibilidades.

De acordo com a pesquisa da Deloitte, em 2040, 40% dos consumidores deverão estar dispostos a cumprir todo o processo de escolha e compra da casa por internet, enquanto 50% podem abrir mão do corretor.

Casa conectada e modular

A pesquisa detecta uma expectativa dos consumidores pelas tecnologias da “casa inteligente”, com dispositivos de controle ligados ao mundo digital. Mas, de acordo com Cordeiro, da Deloitte, essa é uma demanda que aparece mais com relação aos aparelhos, como eletroeletrônicos que conversam entre si, do que à estrutura, como portas e janelas eletrônicas.

“É uma sociedade que será mais plural, que não se vê tanto tempo na mesma casa, e que não quer que essa tecnologia fique presa àquela estrutura”, diz o economista.

Os espaços também tendem a ser mais modulares, com a possibilidade de customizar ou reformular os cômodos, também para acompanhar perfis de famílias em constante mudança. Casamentos, separações, idas e vindas de viagens longas e acolhimento de pais e sogros, com o envelhecimento da população, são algumas dessas possíveis mudanças.

Segurança e proximidade a serviços

Em uma lista com 24 itens, a segurança foi o mais assinalado pelos entrevistados de todas as gerações quando perguntados sobre o que esperam da localização e infraestrutura no entorno de seu imóvel.

Fácil acesso ao trabalho e a centros comerciais também aparece entre as preferências. Proximidade a um hospital, curiosamente, foi mais mencionada pelos mais jovens: para a geração Z, este foi o 6º item mais citado, enquanto, para a X, ele ficou em 12º na lista de prioridades.

Fonte: Juliana Elias / Exame