Não pagar o condomínio pode ter um fim trágico: a perda do
apartamento. A mudança das regras de cobrança em março de 2016, facilitando o
processo contra o condômino inadimplente, fez com que muitos devedores
corressem para fechar acordos com seus síndicos em uma tentativa de evitar a
execução da dívida. Ao mesmo tempo em que fogem da via legal, porém, muitos
desses mesmos devedores procuram a Justiça para “fazer do limão a limonada”:
alvos de vexação e constrangimento por parte de vizinhos, acionam a Justiça com
pedidos de indenização, muitas vezes bem-sucedidos nos tribunais.
A jurisprudência é rica de casos bizarros de ações de
devedores contra condomínios. Há mais de um registro de síndicos que passaram a
violar a correspondência do inadimplente para verificar se ele tinha outras
contas em atraso – e pagaram por isso. Situações em que o inadimplente foi
hostilizado na assembleia do condomínio e impedido de dar opinião, o que é
ilegal. E inumeráveis histórias em que o devedor recebeu indenização após ser
proibido de receber visitas, de usar o elevador social e áreas comuns no
prédio, preterido em sorteio de vagas de garagem ou destituído de serviços do
dia a dia, como a não distribuição da correspondência.
Nas ações de pedido de indenização por danos morais e até
algumas representações criminais, os juízes tendem a decidir a favor do
condômino inadimplente – ainda que nem sempre seja assim. Entende-se, a
princípio, que o devedor já está sendo punido pelas consequências da própria
dívida – e a sanha incontrolada dos vizinhos em criar outras restrições seria
desproporcional. O atraso em arcar com a cota condominial acarreta multa, juros
e a proibição de votar nas assembleias (art. 1335 do Código Civil), e o devedor
ainda pode ser obrigado a pagar uma multa punitiva (art. 1337 do Código Civil),
cinco vezes o valor do condomínio, caso falte com frequência a esse
compromisso.
O tema é polêmico e, além da lei, a decisão depende da convenção
do condomínio e, é claro, da interpretação do juiz em cada caso. “Na maioria
das vezes, segue-se o entendimento de que não se pode proibir o uso de áreas
comuns, por exemplo, mas já houve decisões de juízes permitindo restrições de
uso da academia, da sauna”, exemplifica o advogado Tiago Dal Bo Pastore,
especialista em Direito Imobiliário do Braga Nascimento e Zilio Advogados.
“Se estiver na convenção [a previsão de restrição de espaços
e serviços a condôminos inadimplentes] e ficar comprovado que outros condôminos
estão sofrendo prejuízos muito grandes com essa inadimplência, há juízes que
dão essa possibilidade de restrição, mas essa questão não está pacificada nos
tribunais, uma das partes pode ganhar uma liminar, ser cassada posteriormente, depende
muito da interpretação de cada juiz”, completa o advogado Bruno Schirati
Guimarães, da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-PR.
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Para o advogado Alexandre Marques, vice-presidente da Comissão
de Direito Condominial da OAB-SP, o melhor para os condôminos é atuar dentro da
lei sem tratar o devedor como “cidadão de segunda classe”, pelo bom senso e
também porque multiplicar as humilhações pode custar caro, com os custos de
eventuais processos. “Ele só é devedor. Amanhã ou depois ele quita a dívida e
volta a ser um condômino com todas as prerrogativas”, afirma. Além disso, ele
lembra que nas circunstâncias previstas em lei (art. 1351 do Código Civil) é
preciso contar com o voto do inadimplente em uma assembleia. “Com a ausência do
voto dele nesses casos específicos, prejudicaria o condomínio duas vezes: pela
inadimplência e pela impossibilidade de alcançar aquele quórum necessário para
a unanimidade”, diz.
Perda do apartamento
O melhor caminho para o condomínio quando há atraso no
pagamento das contas é tentar entrar em um acordo sem procedimento judicial.
“Não vale a pena propor uma ação de até três ou quatro meses de atraso, até
porque acabará com um acordo em juízo e, acordo por acordo, melhor fazer um
acordo antes [sem gastos com custas processuais]”, afirma Alexandre Marques,
lembrando que há casos circunstanciais, como o desemprego ou problemas
familiares que, resolvidos, permitem ao proprietário o saneamento rápido das
dívidas.
Mesmo assim, quando há contumácia em não pagar, não há outra
solução. “O devedor será citado para pagar a dívida em três dias, sob pena de
penhora”, continua Marques. Caso não ocorra a quitação do débito, o juiz pode
determinar a penhora do dinheiro em contas bancárias ou de bens, o próprio
imóvel em questão ou outros. Persistindo a dívida, o imóvel pode ser leiloado.
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