De acordo com nota técnica da pasta, o PL 1.220/2015, já
aprovado pela Câmara dos Deputados, e o PLS 288/2017, em discussão no Senado,
serão capazes de inibir os distratos e garantir maior segurança jurídica para o
funcionamento do mercado imobiliário.
“A regulamentação por lei do distrato trará segurança e
ajudará a recuperação de um setor importante, assim como assentará bases
sólidas para evitar novos desastres como vimos entre 2014 e 2016”, salienta o
Ministério da Fazenda, referindo-se ao volume elevado de vendas rescindidas
nesse período. “Ademais, ajudará a priorizar o interesse coletivo dos
consumidores adimplentes vis-à-vis os interesses individuais dos compradores
inadimplentes”, complementa.
A pasta reconhece que os distratos são, em muitos casos, um
reflexo da perda das condições de compra pelos consumidores em função de
desemprego ou da elevação dos juros do financiamento imobiliário.
Entretanto, salienta também que outra parte considerável das
rescisões nasce de investidores que não obtiveram a valorização esperada com o
imóvel e acabaram optando por não levar o negócio adiante.
Na avaliação da pasta, as multas aplicadas pela rescisão dos
contratos, bem como o veto à devolução da taxa de corretagem, serão
instrumentos eficazes para inibir os cancelamentos de vendas que tanto
impactaram as empresas.
O PL 1.220/2015, por exemplo, prevê multa de 50% sobre os
valores pagos pelos consumidores nas desistências de compras de imóveis que
pertencem a empreendimentos com patrimônio de afetação – casos que são a
maioria no setor.
A nota técnica apresenta ainda um compilado de dados que
evidenciam os graves impactos dos distratos sobre as empresas. A nota traz
números da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc),
segundo os quais os distratos chegaram a representar o equivalente a 51% das
vendas brutas no acumulado de 12 meses até janeiro de 2017 (auge da crise do
mercado imobiliário), considerando os imóveis de médio e alto padrão. Já o dado
mais recente da associação, de abril de 2018, aponta para um recuo a 39,3%.
A pasta cita também um estudo realizado pelo banco BTG
Pactual que mostra que a multa pelo distrato é de 100% do valor pago pelos
consumidores em países como México, Argentina, Estados Unidos, Canadá, Reino
Unido, França, Itália, Espanha, Portugal e Austrália.
Segundo o BTG Pactual, o consumidor que desiste do negócios
nesses países pode ser até processado e forçado a concluir a aquisição da
unidade. Já no Brasil, a retenção dos valores pelas empresas gira em torno de
10% a 25%, conforme a maioria das decisões judiciais que foram tomadas nos
últimos anos em meio à ausência de uma legislação específica.
Na visão do Ministério da Fazenda, ao determinar a
restituição da maior parte dos valores pagos aos consumidores, as decisões
judiciais afetaram o fluxo de caixa das empresas e comprometerem a conclusão
dos empreendimentos imobiliários, colocando em risco os demais consumidores que
mantiveram as compras realizadas na planta.
“Em outras palavras, a proteção judicial ao distrato levou a
que se priorizasse o interesse individual dos compradores inadimplentes em
detrimento do interesse coletivo dos consumidores adimplentes”, ressalta a
Seprac. “A experiência internacional revela a importância de se manter a
previsibilidade contratual em transações de compra e venda de imóveis”, afirma.
Por fim, a nota técnica sinaliza que a formalização de
regras para os distratos e o aumento da transparência nos contratos de compra e
venda ajudarão as empresas do mercado imobiliário a precificarem melhor o risco
dos investimentos e planejarem seu fluxo de caixa, bem como auxiliarão os
consumidores a evitar um endividamento inesperado no negócio, ajudando a
reduzir o níveis de inadimplência da economia brasileira como um todo.
Fonte: Circe Bonatelli, Estadão Conteúdo
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