Assim, no contrato de locação que exija um fiador, haverá,
além do locatário e locador, uma terceira pessoa que será a segurança
financeira do negócio jurídico até a efetiva entrega do imóvel. Em caso de
prorrogação do contrato de locação a fiança assim também o será.
Havendo mudança contratual, reajuste, alteração de valores,
acordo, aditamentos ou confissão de dívida deve haver a anuência do fiador,
pois a inobservância a essa regra exonera o garantidor.
A Súmula 214 do STJ é clara ao afirmar que o fiador na
locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não
anuiu.
Ainda, caso o fiador seja casado se faz necessária à
anuência de seu cônjuge, pois, do contrário, conforme afirma a Súmula 332 do
STJ: “Fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia
total da garantia”.
No mesmo sentido aduz o art. 1.647 do Código Civil ao
determinar que nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no
regime da separação absoluta, prestar fiança ou aval. A outorga uxória ou
outorga marital visa impedir a dilapidação do patrimônio do casal por um dos
cônjuges, sendo nula a prestação de fiança sem a autorização expressa do outro
cônjuge.
O fiador poderá em casos de contratos por prazo
indeterminado requerer a sua exoneração do contrato de fiança, devendo, para
isso, notificar o credor. Após a notificação, o fiador fica responsável pelos
efeitos da fiança durante os 120 (cento e vinte) dias subsequentes. Findo esse
prazo, acabará o vínculo jurídico entre as partes.
Com a saída do fiador inicial, caberá ao locatário
apresentar nova garantia, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de
desfazimento da locação.
Para os casos em que o contrato de locação resulte numa ação
de execução, o fiador não poderá alegar a impenhorabilidade de seus bens, mesmo
que se trate de bem de família.
Ainda, durante o processo de execução, o fiador pode
requerer o Benefício de Ordem, que constitui no direito de exigir ao credor que
sejam executados primeiramente os bens do devedor principal, ou seja, o
locatário. Para invocação desse direito, o locatário não pode ser insolvente ou
falido e não pode haver renúncia expressa a esse direito no contrato de
locação.
Quem se compromete a ser fiador deve se atentar a todas as
responsabilidades que lhe serão incumbidas caso o locatário não cumpra com o
pactuado no contrato, sendo imprescindível realizar um acompanhamento mais
assíduo do cumprimento de todas as obrigações do inseridas no contrato de
locação, numa tentativa de evitar futuras surpresas desagradáveis.
Fonte: Evelise Goes, advogada e sócia do escritório Custódio
& Goes Advogados
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