Quais são as responsabilidades do fiador no contrato de aluguel?

É comum nos contratos de locação que o locador exija a caução ou fiança. Por fiança entendemos que é uma obrigação acessória de garantia, na qual uma pessoa assegura satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor em caso de descumprimento.

Assim, no contrato de locação que exija um fiador, haverá, além do locatário e locador, uma terceira pessoa que será a segurança financeira do negócio jurídico até a efetiva entrega do imóvel. Em caso de prorrogação do contrato de locação a fiança assim também o será.

Havendo mudança contratual, reajuste, alteração de valores, acordo, aditamentos ou confissão de dívida deve haver a anuência do fiador, pois a inobservância a essa regra exonera o garantidor.

A Súmula 214 do STJ é clara ao afirmar que o fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.

Ainda, caso o fiador seja casado se faz necessária à anuência de seu cônjuge, pois, do contrário, conforme afirma a Súmula 332 do STJ: “Fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia”.

No mesmo sentido aduz o art. 1.647 do Código Civil ao determinar que nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta, prestar fiança ou aval. A outorga uxória ou outorga marital visa impedir a dilapidação do patrimônio do casal por um dos cônjuges, sendo nula a prestação de fiança sem a autorização expressa do outro cônjuge.

O fiador poderá em casos de contratos por prazo indeterminado requerer a sua exoneração do contrato de fiança, devendo, para isso, notificar o credor. Após a notificação, o fiador fica responsável pelos efeitos da fiança durante os 120 (cento e vinte) dias subsequentes. Findo esse prazo, acabará o vínculo jurídico entre as partes.

Com a saída do fiador inicial, caberá ao locatário apresentar nova garantia, no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.

Para os casos em que o contrato de locação resulte numa ação de execução, o fiador não poderá alegar a impenhorabilidade de seus bens, mesmo que se trate de bem de família.

Ainda, durante o processo de execução, o fiador pode requerer o Benefício de Ordem, que constitui no direito de exigir ao credor que sejam executados primeiramente os bens do devedor principal, ou seja, o locatário. Para invocação desse direito, o locatário não pode ser insolvente ou falido e não pode haver renúncia expressa a esse direito no contrato de locação.

Quem se compromete a ser fiador deve se atentar a todas as responsabilidades que lhe serão incumbidas caso o locatário não cumpra com o pactuado no contrato, sendo imprescindível realizar um acompanhamento mais assíduo do cumprimento de todas as obrigações do inseridas no contrato de locação, numa tentativa de evitar futuras surpresas desagradáveis.

Fonte: Evelise Goes, advogada e sócia do escritório Custódio & Goes Advogados

O que é bem de família?

Você sabe o que é um bem de família?

É um direito previsto em lei, que protege imóveis e móveis decorrente de casamento, união estável, entidade monoparenteral, ou entidade de outra origem, com a finalidade de garantir as pessoas o mínimo para se viver com dignidade.

De forma que, em regra, esse bem não pode ser penhorado ou alienado, o que quer dizer que não pode ser executado para o pagamento de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam proprietários e nele residam.

O STJ possui uma interpretação extensiva do conceito de bem de família, conforme Súmula 364, a proteção abrange também o imóvel onde reside pessoa solteira, separada ou viúva.

Mas, será que todo bem de família é impenhorável?

A impenhorabilidade compreende o imóvel sobre o qual se assentam a construção, as plantações, as benfeitorias de qualquer natureza e todos os equipamentos, inclusive os de uso profissional, ou móveis que guarnecem a casa, desde que quitados, conforme dispõe a Lei 8.009/90.

Isso quer dizer que por mais dívidas que o indivíduo faça, se não houver outro patrimônio para que seja penhorado pela justiça, esses bens estarão a salvo.

Contudo, nem todo bem de família é impenhorável! Alguns bens de família não possuem a proteção da impenhorabilidade: os veículos de transporte, obras de arte e adornos suntuosos.

A lei 8009/90 prevê ainda situações em que bens de família em virtude do caráter da dívida ou da natureza do objeto não se aplica essa garantia, vamos elencar algumas:

- para pagamento do crédito de financiamento de construção ou aquisição do próprio imóvel, como o minha casa minha vida;

- pelo credor de pensão alimentícia;

- para pagamento de impostos que incidem sobre o imóvel, como IPTU;

- Por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória e ressarcimento, indenização ou perdimento de bens;

Um outro exemplo é dado pelo o art. 543-C, do CPC, dispõe que é legítima a penhora de apontado bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, ante o que dispõe o art. 3º, inciso VII, da Lei n. 8.009/1990 e esse é foi o entendimento do STJ sobre o tema, no julgamento do REsp 1363368 / MS.

Também é possível de acordo com a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento da AR 5931, a penhora do bem de família na hipótese de execução de dívida originária de despesas condominiais em que o devedor não indica outros bens à penhora ou não os possui.

Fonte: Raianne Gurgel, Advogado

História da propriedade privada

Conheça um pouco a história da propriedade privada e do mercado imobiliário

Considerando apenas o Brasil, para não alongar o artigo, a propriedade privada passou por muitas transformações, sendo que, durante muitos anos, foi algo restrito a uma pequena minoria.

No século XX, com o aumento da migração das áreas rurais para as áreas urbanas, foi necessário o advento de diversas leis para regulamentar o mercado imobiliário de forma a atender a crescente demanda.

Uma dessas leis é a lei de condomínio e incorporações, que possibilitou a construção de prédios de apartamentos, para sanear o déficit habitacional das grandes cidades.

Em face da importância da propriedade privada para a dignidade das pessoas, bem como, pela dificuldade de conseguir financiamento para as classes menos favorecidas, ou classe de renda baixa, o governo criou programas de incentivo para possibilitar a compra da casa própria. Inicialmente com o BNH na década de 1970 e, posteriormente, com o Programa Minha Casa Minha Vida em 2009.

Em 1994, através da aprovação do Plano Real e implantação da URV, foi conferida estabilidade econômica que proporcionou um cenário propício para financiamentos imobiliários. Posteriormente a isso, foram promulgadas diversas Leis sobre garantias e sobre financiamentos para fomentar o mercado imobiliário e, com isso, diminuir o déficit habitacional do Brasil.

A Lei que criou a garantia através da alienação fiduciária, ultrapassando a antiga e lenta Hipoteca, diminuiu o risco para os agentes financeiros (Bancos) voltarem a financiar tanto as obras quanto aos compradores.

A abertura de financiamento pelos Bancos possibilitou a efetivação da demanda que estava reprimida, (havia demanda mas não havia condições das pessoas comprarem os imóveis), culminando com uma implosão de novos incorporadores sedentos pela nova demanda do mercado imobiliário.

O preço dos imóveis começou a disparar, fato que acabou trazendo para o mercado muitos especuladores que compravam o imóvel no lançamento para vender posteriormente e, assim, obter lucro.

O mercado imobiliário teve um amplo crescimento fomentado pelo financiamento dos Bancos, por investidores internacionais e por especuladores, até que, no ano de 2010, quando a renda da população chegou a um limite que impossibilitava novos financiamentos, iniciou-se uma trava na demanda efetiva que culminou em uma crise no setor, provocando atrasos nas obras, enorme volume de distratos, principalmente dos especuladores que não conseguiam mais vender os imóveis que haviam comprado, desemprego no setor e, situações de insolvência de incorporadoras que acabaram por pedir recuperação judicial ou falência.

Atualmente, o mercado imobiliário continua engatinhando, procurando oxigênio nos imóveis de baixa renda, subsidiados pelo programa minha casa minha vida, o qual objetiva diminuir o déficit habitacional do País e, com isso, garantir o direito à propriedade privada para os cidadãos.

O mercado imobiliário tem alta complexidade, fato que dificulta e diminui as transações em momentos de crise.

Fonte: Fernando Noruiti, Advogado, Corretor de Imóveis, Perito Avaliador, Professor e Parecerista

Shoppings se reinventam com avanço de varejo online no Brasil

Evolução do comércio eletrônico no Brasil vem ocorrendo mais lentamente que em outros mercados desenvolvidos como Estados Unidos e China, mas já desafia as empresas que atuam no segmento varejista a redesenhar as operações para se adaptarem às mudanças no comportamento do consumidor.

Nos últimos anos, as operadoras de shopping centers vinham se antecipando ao movimento do e-commerce no país, reforçando a oferta de serviços e opções de entretenimento, além de buscarem alternativas à perda das receitas com estacionamento.

“O Brasil até largou na frente nesse quesito… O impacto do e-commerce vai ser sentido, mas em menor grau que nos Estados Unidos”, afirmou à Reuters o analista do BTG Pactual, Gustavo Cambauva.

Segundo o presidente da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), Glauco Humai, os shoppings no Brasil são mais que centro de compras e não necessariamente precisam competir com o comércio eletrônico.

Em vez disso, ele aposta que o setor pode assumir papel central no desenvolvimento do ecommerce no país, que ainda esbarra em questões de infraestrutura logística. “O que torna nossos shoppings uma joia é a localização… Eles seriam centros de distribuição perfeitos”, disse Humai.

Uma das consequências da mudança de hábitos dos consumidores em direção a compras online e da proliferação de aplicativos de transporte como Uber é o recuo na atividade dos estacionamentos dos shoppings, uma das fontes de receitas dos empreendimentos.

A Multiplan apurou crescimento de 12 por cento na receita de estacionamento de seus shoppings em 2015, conta que recuou para queda de 0,5 por cento no ano passado. Na rival Iguatemi, a linha passou de expansão de 18 por cento para alta de 4 por cento no mesmo período. Já a BRMalls viu a expansão de 11 por cento passar para apenas 0,6 por cento.

“Na pior das hipóteses convertemos parte dos nossos 570 shoppings em centros de distribuição”, comentou o presidente da Abrasce se referindo ao número de empreendimentos atuais no Brasil.

A estratégia de olhar os shoppings como centrais de distribuição de produtos espelha a de grandes redes de varejo como a Via Varejo, que está construindo mini galpões em lojas físicas para acelerar os prazos de entrega de mercadorias compradas pela Internet. Isso ocorre num momento em que o setor se esforça para integrar os canais online e offline, enquanto a concorrência se acirra com uma atuação possivelmente mais intensa da gigante norte-americana Amazon no mercado brasileiro.

No início do ano, a Reuters noticiou que a Amazon estava se reunindo com fornecedores locais de itens eletrônicos, perfumaria e outros produtos, além de negociar a locação de um galpão em Cajamar (SP) e um acordo com a companhia aérea Azul para entrega de mercadorias.

“Se vem uma Amazon ou um Alibaba podemos negociar que nossos shoppings sejam os centros de distribuição para eles”, afirmou Humai.

Uma das primeiras administradoras de shopping centers a se aventurar no ecommerce foi a BRMalls, que há cerca de três anos introduziu um projeto piloto em seu Shopping Metrô Santa Cruz, em São Paulo, para entregas de restaurantes da praça de alimentação.

“Montamos uma central de entregas que fazia a ponte entre gerador de pedidos e as lojas de alimentação… O negócio começou a dar muito certo e percebemos que tinha potencial”, contou o diretor de operações da BRMalls, Vicente Avellar.

Em 14 de maio, a companhia anunciou investimento não majoritário na plataforma aberta Delivery Center para desenvolver o chamado “ship from mall”, um modelo de entregas que usará shoppings como centros de distribuição.

O plano é que os 40 empreendimentos da BRMalls estejam integrados à plataforma até o fim de 2019. A parceria não é exclusiva e o projeto foi implementado no início de julho no Shopping Tijuca, no Rio de Janeiro, inicialmente com alimentação. Além disso, outros dois shoppings independentes e um prédio comercial convertido pela Delivery Center estão em operação.

“Só nos primeiros três meses de operação conseguimos um incremento de 15 por cento das vendas da praça de alimentação”, disse o presidente da Delivery Center, Andreas Blazoudakis, que também é cofundador da empresa de aplicativos para dispositivos móveis Movile.

De acordo com Blazoudakis, além da BRMalls, a Delivery Center ainda negocia parcerias com outras redes de shopping centers. “Cabem mais duas ou três como acionistas”, afirmou o executivo.

Ainda no setor, outra empresa interessada em ingressar no ecommerce é a Multiplan, que planeja lançar até o fim deste ano uma versão experimental de um canal de vendas online, o MultiShopping.

“Vai começar no BarraShopping (no Rio de Janeiro) e depois vamos adicionando novos shoppings ao longo do tempo…A ideia é levar o shopping para casa do cliente”, explicou o diretor vice-presidente financeiro e de relações com investidores da Multiplan, Armando d’Almeida Neto.

Também procurada pela Reuters, a Iguatemi disse que “está sempre atenta a novas oportunidades de negócio”, mas não informou se estava desenvolvendo ou estudando iniciativas para o comércio eletrônico.

Fonte: Gabriela Mello, da Reuters

Construtoras de olho na lei dos distratos

A Comissão de Assuntos Econômicos (CAE) do Senado rejeitou na terça-feira 10 o projeto de lei que regulamenta os termos para a desistência da compra de um imóvel adquirido na planta, o chamado distrato. 

A sinalização contrária da CAE aponta que, caso a matéria siga para votação no Plenário, a chance de ser rejeitada é grande. Isso significaria uma derrota para as construtoras.

O texto, aprovado na Câmara, prevê que o comprador que desistisse do negócio poderia ter apenas metade do valor pago reembolsado pelas construtoras. Hoje, esse montante pode chegar a 90%. Embora desfavorável para o setor, a notícia não mexeu de maneira contundente com as ações. Caso o projeto não seja aprovado, as empresas mais impactadas serão aquelas com foco nos segmentos de média e alta renda, como Cyrela e EZTec. No ano passado, 43% dos 34 mil contratos desfeitos se referem a imóveis de médio e alto padrão.

Fonte: Priscilla Arroyo, Isto É Dinheiro 

Como deve ser a procuração para venda de imóveis?

Você que está envolvido no mercado imobiliário já ouviu falar várias vezes sobre PROCURAÇÃO. E ao contrário do que muitos pensam, procuração não é o instrumento que transfere a propriedade de um imóvel (veja como ocorre a transferência aqui), quem utiliza este instrumento desta forma assume diversos riscos. Continue lendo:

Veja o que dispõe o art. 653 do Código Civil:

Código Civil. Art. 653. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato.

Compreenda assim que a PROCURAÇÃO que é o instrumento que materializa o mandato, tem como objetivo que uma pessoa represente outra. Ficou na dúvida? Então deixa eu exemplificar melhor a situação:

Imagine que Joana é proprietária de um apartamento em Belo Horizonte/MG, que decidiu colocar o apartamento a venda pois a partir de agora começará a trabalhar em diversos lugares diferentes do mundo. Não faz mais sentido para Joana manter um apartamento na cidade de Belo Horizonte/MG enquanto este apartamento pelo simples fato de existir gasta com IPTU, Condomínio, e até mesmo algumas despesas necessárias de manutenção. Pois bem, Joana resolveu vender o imóvel!

Acontece que Joana embarca na semana que vem para um destino distante e não há qualquer previsão de quando retornará ao Brasil. Como já vimos diversas vezes aqui no blog, somente o proprietário possui competência para realizar a venda do imóvel. E agora? Como solucionar o problema de Joana?

Bom, existe este instrumento chamado: Procuração! Conforme vimos acima. Significa que Joana pode por exemplo outorgar uma procuração para o seu pai, sr. José. Não confunda: José não será o vendedor do imóvel, na realidade José tem em mãos um documento chamado procuração e assim ele poderá representar Joana. Compreendeu? Eu falei Representar a Joana, na situação de venda do imóvel de Joana, o sr. José está ali como se fosse a Joana, visto que ela deixou um documento autorizando que ele a representasse neste caso.

Superamos assim a situação de que procuração não transfere propriedade e que somente serve para que uma pessoa possa ser representada em determinada situação em que ela não pôde comparecer.

Existe um detalhe importante: Nesse caso da Joana a procuração deverá ser pública e específica, observe:

Código Civil. Art. 661. O mandato em termos gerais só confere poderes de administração.

§ 1o Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária, depende a procuração de poderes especiais e expressos. […]

Alienar significa vender o imóvel, exatamente a situação de Joana, desta forma não há possibilidade de que Joana outorgue uma procuração tradicionalmente como “procuração de amplos poderes”, no caso da venda do imóvel ela precisa ser uma procuração que autorize especificamente a venda de determinado bem.

Escreverei mais sobre o assunto PROCURAÇÃO e demais peculiaridades em relação ao mercado imobiliário.

Fonte: Blog Mariana Gonçalves. Conteúdo de direito imobiliário.

Shoppings se reinventam com avanço de varejo online no Brasil

A evolução do comércio eletrônico no Brasil vem ocorrendo mais lentamente que em outros mercados desenvolvidos como Estados Unidos e China, mas já desafia as empresas que atuam no segmento varejista a redesenhar as operações para se adaptarem às mudanças no comportamento do consumidor.

Nos últimos anos, as operadoras de shopping centers vinham se antecipando ao movimento do e-commerce no país, reforçando a oferta de serviços e opções de entretenimento, além de buscarem alternativas à perda das receitas com estacionamento.

“O Brasil até largou na frente nesse quesito… O impacto do e-commerce vai ser sentido, mas em menor grau que nos Estados Unidos”, afirmou à Reuters o analista do BTG Pactual, Gustavo Cambauva.

Segundo o presidente da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), Glauco Humai, os shoppings no Brasil são mais que centro de compras e não necessariamente precisam competir com o comércio eletrônico.

Em vez disso, ele aposta que o setor pode assumir papel central no desenvolvimento do ecommerce no país, que ainda esbarra em questões de infraestrutura logística. “O que torna nossos shoppings uma joia é a localização… Eles seriam centros de distribuição perfeitos”, disse Humai.

Uma das consequências da mudança de hábitos dos consumidores em direção a compras online e da proliferação de aplicativos de transporte como Uber é o recuo na atividade dos estacionamentos dos shoppings, uma das fontes de receitas dos empreendimentos.

A Multiplan apurou crescimento de 12 por cento na receita de estacionamento de seus shoppings em 2015, conta que recuou para queda de 0,5 por cento no ano passado. Na rival Iguatemi, a linha passou de expansão de 18 por cento para alta de 4 por cento no mesmo período. Já a BRMalls viu a expansão de 11 por cento passar para apenas 0,6 por cento.

“Na pior das hipóteses convertemos parte dos nossos 570 shoppings em centros de distribuição”, comentou o presidente da Abrasce se referindo ao número de empreendimentos atuais no Brasil.

A estratégia de olhar os shoppings como centrais de distribuição de produtos espelha a de grandes redes de varejo como a Via Varejo, que está construindo mini galpões em lojas físicas para acelerar os prazos de entrega de mercadorias compradas pela Internet. Isso ocorre num momento em que o setor se esforça para integrar os canais online e offline, enquanto a concorrência se acirra com uma atuação possivelmente mais intensa da gigante norte-americana Amazon no mercado brasileiro.

No início do ano, a Reuters noticiou que a Amazon estava se reunindo com fornecedores locais de itens eletrônicos, perfumaria e outros produtos, além de negociar a locação de um galpão em Cajamar (SP) e um acordo com a companhia aérea Azul para entrega de mercadorias.

“Se vem uma Amazon ou um Alibaba podemos negociar que nossos shoppings sejam os centros de distribuição para eles”, afirmou Humai.

Uma das primeiras administradoras de shopping centers a se aventurar no ecommerce foi a BRMalls, que há cerca de três anos introduziu um projeto piloto em seu Shopping Metrô Santa Cruz, em São Paulo, para entregas de restaurantes da praça de alimentação.

“Montamos uma central de entregas que fazia a ponte entre gerador de pedidos e as lojas de alimentação… O negócio começou a dar muito certo e percebemos que tinha potencial”, contou o diretor de operações da BRMalls, Vicente Avellar.

Em 14 de maio, a companhia anunciou investimento não majoritário na plataforma aberta Delivery Center para desenvolver o chamado “ship from mall”, um modelo de entregas que usará shoppings como centros de distribuição.

O plano é que os 40 empreendimentos da BRMalls estejam integrados à plataforma até o fim de 2019. A parceria não é exclusiva e o projeto foi implementado no início de julho no Shopping Tijuca, no Rio de Janeiro, inicialmente com alimentação. Além disso, outros dois shoppings independentes e um prédio comercial convertido pela Delivery Center estão em operação.

“Só nos primeiros três meses de operação conseguimos um incremento de 15 por cento das vendas da praça de alimentação”, disse o presidente da Delivery Center, Andreas Blazoudakis, que também é cofundador da empresa de aplicativos para dispositivos móveis Movile.

De acordo com Blazoudakis, além da BRMalls, a Delivery Center ainda negocia parcerias com outras redes de shopping centers. “Cabem mais duas ou três como acionistas”, afirmou o executivo.

Ainda no setor, outra empresa interessada em ingressar no ecommerce é a Multiplan, que planeja lançar até o fim deste ano uma versão experimental de um canal de vendas online, o MultiShopping.

“Vai começar no BarraShopping (no Rio de Janeiro) e depois vamos adicionando novos shoppings ao longo do tempo…A ideia é levar o shopping para casa do cliente”, explicou o diretor vice-presidente financeiro e de relações com investidores da Multiplan, Armando d’Almeida Neto.

Também procurada pela Reuters, a Iguatemi disse que “está sempre atenta a novas oportunidades de negócio”, mas não informou se estava desenvolvendo ou estudando iniciativas para o comércio eletrônico.

Fonte: Gabriela Mello, da Reuters

Imóvel de herança pode ser usucapido?

Questão que merece análise neste espaço é quanto à possibilidade de usucapião de imóvel objeto de herança.

Imagine-se que o proprietário de um imóvel venha a falecer e, dentre todos os herdeiros, irmãos, um deles continue a residir no imóvel de maneira exclusiva. Com o passar do tempo, sem que os herdeiros deem início ao inventário para partilhar o imóvel, este herdeiro que exerce a posse exclusiva sobre o bem ajuíza ação de usucapião para adquirir sua propriedade exclusiva.

Diante disso, a pergunta que se faz é: um dos herdeiros pode usucapir o imóvel objeto da herança? Em outras palavras, caso o herdeiro resida no imóvel como se dele fosse, é possível que ele adquira a propriedade deste imóvel, ainda que seja fruto de herança?

Para responder esta questão é preciso que antes fique claro do que se trata a usucapião. Quando alguém se mantém na posse de um imóvel por determinado tempo, observados alguns requisitos da lei, é possível que este possuidor adquira para si a propriedade do bem imóvel.

Para tanto, é preciso que a posse seja com ânimo de dono, de forma contínua, mansa e pacífica. Trocando em miúdos, o possuidor deve estar no imóvel como se dono fosse. A posse deve ser contínua e pacífica. Ou seja, no curso do prazo da posse não podem existir ações contra o possuidor questionando a posse, pois isso descaracterizaria a posse mansa e pacífica.

A lei traz diversas espécies de usucapião, cada qual com seu requisito e tempo específicos. Em que pese a riqueza de detalhes e o prazer do estudo, não nos cabe neste artigo discorrer sobre as espécies de usucapião trazidas pela legislação. Pretende-se, tão-somente, responder à questão colocada no título deste artigo.

E para tanto leva-se em conta recente julgado do Superior Tribunal de Justiça, no Recurso Especial nº 1.631.859/SP, em que após o falecimento do proprietário de um imóvel um dos irmãos pleiteou a usucapião sobre o imóvel objeto da herança.

No julgado, entendeu-se que é possível que um dos herdeiros pleiteie a usucapião sobre o imóvel,

“desde que exerça a posse por si mesmo, ou seja, desde que comprovados os requisitos legais atinentes à usucapião, bem como tenha sido exercida posse exclusiva com efetivo animus domini pelo prazo determinado em lei, sem qualquer oposição dos demais proprietários”.

Completa a decisão que

“sob esta ótica, tem-se, assim, que é possível à recorrente pleitear a declaração de prescrição aquisitiva em desfavor de seu irmão – o outro herdeiro/condômino -, desde que, obviamente, observados os requisitos para a configuração da usucapião (...)”.

Portanto, em resposta ao questionamento inicial, ainda que o imóvel seja objeto de herança, se um dos herdeiros exercer a posse exclusiva, preenchidos os requisitos da lei, é possível que ele adquira para si a propriedade do bem.

Muitas vezes, questões de herança e partilha de bens podem ser resolvidas rapidamente entre as partes. É possível até que a solução seja extrajudicial, diga-se, no cartório.

Diante disso, recomenda-se que o interessado regularize sua situação o quanto antes, o que fará com que o herdeiro elimine uma grande preocupação de sua vida.

Caso não seja possível abrir o inventário, enquanto a questão da herança não for solucionada, recomenda-se que os herdeiros aluguem o imóvel ou firmem um empréstimo (comodato), fato que certamente evitará futuras discussões acerca da propriedade.

Fellipe Duarte, Advogado Especialista em Direito Imobiliário

Não pagou o condomínio? Veja o que pode (ou não) ocorrer

Não pagar o condomínio pode ter um fim trágico: a perda do apartamento. A mudança das regras de cobrança em março de 2016, facilitando o processo contra o condômino inadimplente, fez com que muitos devedores corressem para fechar acordos com seus síndicos em uma tentativa de evitar a execução da dívida. Ao mesmo tempo em que fogem da via legal, porém, muitos desses mesmos devedores procuram a Justiça para “fazer do limão a limonada”: alvos de vexação e constrangimento por parte de vizinhos, acionam a Justiça com pedidos de indenização, muitas vezes bem-sucedidos nos tribunais.

A jurisprudência é rica de casos bizarros de ações de devedores contra condomínios. Há mais de um registro de síndicos que passaram a violar a correspondência do inadimplente para verificar se ele tinha outras contas em atraso – e pagaram por isso. Situações em que o inadimplente foi hostilizado na assembleia do condomínio e impedido de dar opinião, o que é ilegal. E inumeráveis histórias em que o devedor recebeu indenização após ser proibido de receber visitas, de usar o elevador social e áreas comuns no prédio, preterido em sorteio de vagas de garagem ou destituído de serviços do dia a dia, como a não distribuição da correspondência.

Nas ações de pedido de indenização por danos morais e até algumas representações criminais, os juízes tendem a decidir a favor do condômino inadimplente – ainda que nem sempre seja assim. Entende-se, a princípio, que o devedor já está sendo punido pelas consequências da própria dívida – e a sanha incontrolada dos vizinhos em criar outras restrições seria desproporcional. O atraso em arcar com a cota condominial acarreta multa, juros e a proibição de votar nas assembleias (art. 1335 do Código Civil), e o devedor ainda pode ser obrigado a pagar uma multa punitiva (art. 1337 do Código Civil), cinco vezes o valor do condomínio, caso falte com frequência a esse compromisso.

O tema é polêmico e, além da lei, a decisão depende da convenção do condomínio e, é claro, da interpretação do juiz em cada caso. “Na maioria das vezes, segue-se o entendimento de que não se pode proibir o uso de áreas comuns, por exemplo, mas já houve decisões de juízes permitindo restrições de uso da academia, da sauna”, exemplifica o advogado Tiago Dal Bo Pastore, especialista em Direito Imobiliário do Braga Nascimento e Zilio Advogados.

“Se estiver na convenção [a previsão de restrição de espaços e serviços a condôminos inadimplentes] e ficar comprovado que outros condôminos estão sofrendo prejuízos muito grandes com essa inadimplência, há juízes que dão essa possibilidade de restrição, mas essa questão não está pacificada nos tribunais, uma das partes pode ganhar uma liminar, ser cassada posteriormente, depende muito da interpretação de cada juiz”, completa o advogado Bruno Schirati Guimarães, da Comissão de Direito Imobiliário da OAB-PR.

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Para o advogado Alexandre Marques, vice-presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB-SP, o melhor para os condôminos é atuar dentro da lei sem tratar o devedor como “cidadão de segunda classe”, pelo bom senso e também porque multiplicar as humilhações pode custar caro, com os custos de eventuais processos. “Ele só é devedor. Amanhã ou depois ele quita a dívida e volta a ser um condômino com todas as prerrogativas”, afirma. Além disso, ele lembra que nas circunstâncias previstas em lei (art. 1351 do Código Civil) é preciso contar com o voto do inadimplente em uma assembleia. “Com a ausência do voto dele nesses casos específicos, prejudicaria o condomínio duas vezes: pela inadimplência e pela impossibilidade de alcançar aquele quórum necessário para a unanimidade”, diz.

Perda do apartamento

O melhor caminho para o condomínio quando há atraso no pagamento das contas é tentar entrar em um acordo sem procedimento judicial. “Não vale a pena propor uma ação de até três ou quatro meses de atraso, até porque acabará com um acordo em juízo e, acordo por acordo, melhor fazer um acordo antes [sem gastos com custas processuais]”, afirma Alexandre Marques, lembrando que há casos circunstanciais, como o desemprego ou problemas familiares que, resolvidos, permitem ao proprietário o saneamento rápido das dívidas.

Mesmo assim, quando há contumácia em não pagar, não há outra solução. “O devedor será citado para pagar a dívida em três dias, sob pena de penhora”, continua Marques. Caso não ocorra a quitação do débito, o juiz pode determinar a penhora do dinheiro em contas bancárias ou de bens, o próprio imóvel em questão ou outros. Persistindo a dívida, o imóvel pode ser leiloado.

Colapso de lojas âncora acelera fracasso dos shopping centers nos EUA

A única coisa mais perigosa para os shoppings dos EUA do que uma série de falências das redes de lojas de roupas é quando o problema chega às lojas de departamentos.

As varejistas como a J.C. Penney e a Macy’s são consideradas “âncoras” que mantêm os shoppings lotados e o tráfego de visitantes fluindo.

Elas são tão importantes para o ecossistema que inquilinos menores podem se recusar a abrir lojas se não houver a promessa de que as âncoras permanecerão: muitos contratos de aluguel incluem as chamadas cláusulas de co-locação, que permitem fechar um comércio e sair ou pagar menos se esses inquilinos-chave forem embora.

Agora, muitos proprietários estão pressionando para eliminar ou restringir as cláusulas de fuga após o fechamento em massa de grandes lojas de departamentos. Isto significa menos flexibilidade para os inquilinos que ficam.

“A maioria das varejistas de um shopping realmente depende de uma âncora para sobreviver”, disse Andy Graiser, copresidente da A&G Realty Partners, uma consultoria imobiliária comercial. “Certas varejistas vão ficar em risco se certas âncoras forem embora.”

Pressão

Nos últimos anos, centenas de lojas de departamentos foram fechadas. Foi o resultado de falências (Gordmans e Bon-Ton Stores), reestruturação de cadeias com dificuldades (Sears Holdings e J.C. Penney) e da retirada de operadores relativamente saudáveis que buscam diminuir o número de lojas (Macy’s, que está fechando as lojas com desempenho abaixo da média).

Embora um grande número de varejistas ainda esteja migrando para shoppings de primeira linha com renda alta, que representam cerca de um terço dos centros fechados, as propriedades de nível mais baixo muitas vezes têm problemas para substituir os comércios perdidos, recorrendo às vezes a inquilinos não tradicionais como centros de atendimento de urgências.

Os proprietários agora estão pressionando para eliminar as provisões de co-locação quando os contratos de aluguel são renovados, disse Ivan Friedman, diretor da RCS Real Estate Advisors, uma empresa de consultoria de Nova York. Isso não acontecia alguns anos atrás.

Isto terá consequências, como menos renovações de contratos de aluguel, disse Kent Percy, diretor administrativo da empresa de consultoria AlixPartners.

Opções

Os inquilinos têm outras opções. Eles estão negociando contratos de aluguel mais curtos e aluguéis mais baixos. Como último recurso, eles podem pedir recuperação judicial, o que lhes permitiria abandonar os contratos sem ser penalizados. Mesmo assim, os proprietários vão continuar sob pressão, disse Friedman, da RCS.

“Todo mundo está fechando lojas, todo mundo está recebendo aluguéis mais baixos quando renova os contratos”, disse ele. E, com o excesso de varejo nos EUA estimado em 25 por cento, mesmo depois das mudanças anteriores, “isso vai continuar”.

Taxa de vacância em shoppings regionais dos Estados Unidos continua subindo

Fonte: Lauren Coleman-Lochner e Eliza Ronalds-Hannon, da Bloomberg

AUTOMAÇÃO RESIDENCIAL É UMA TENDÊNCIA?

Tecnologia facilita a rotina dos moradores e auxilia em questões como segurança e eficiência energética

Para facilitar o dia a dia dos moradores a automação residencial tem se fortalecido, principalmente, nos empreendimentos de alto padrão. Melhorias no controle de segurança, nas utilidades domésticas e, até mesmo, eficiência na economia de energia, podem ocorrer quando se opta por inserir essa inovação tecnológica no seu empreendimento.

Para realizar a implantação de sistemas de automação residencial, no entanto, é preciso preparar a equipe da incorporadora e realizar altos investimentos iniciais em equipamentos. Como a etapa de implantação se dá em projeto, é preciso se atentar aos projetistas que executarão esse processo. Nesse aspecto é possível tornar mais eficiente as questões energéticas, utilizando aquecimento solar ou sistemas de reuso de água, por exemplo.

Pensando na necessidade de otimizar o tempo das pessoas, que cada vez mais buscam reduzir períodos realizando tarefas domésticas, o oferecimento da automação residencial é a estratégia para atender a demanda de mercado que consegue visualizar aspectos positivos quando compara custo x benefícios.

Tecnologias da automação residencial

Acreditando na importância da automação residencial para melhorar a rotina dos clientes, o Horizonte Flamboyant, empreendimento da Emoções Incorporadora, GMP Incorporação e GPL Incorporadora, investiu em itens que garantem uma personalização do projeto. Essa personalização foi o diferencial principal do empreendimento.

O empreendimento tem automação tanto nas áreas privativas quanto nas áreas comuns. Na área comum, por exemplo, existe um sistema de controle de supervisão. “Como a gente tem vários pavimentos de lazer, no 3º e no 23º há o controle da área comum em que é possível ligar e desligar o ar condicionado da academia ou a luz que o usuário esqueceu acesa no ambiente, de forma remota”, explica Deborah David Rios, coordenadora de projetos da GPL Incorporadora e Construtora.

Outra questão ligada aos processos de automação envolve aos problemas relacionados à água no reservatório superior. Se for constatado pelo sistema que há algo errado com o bombeamento da água para o reservatório superior, o modo de automação será acionado automaticamente. E caso a água esteja acabando, o sistema também é responsável por identificar esse problema. “Tudo isso gera economia e uma gestão mais fácil do empreendimento”, ressalta a coordenadora de projetos.

Já com relação aos itens privativos, uma tendência de automação é a entrega de ar condicionado, iluminação e sonorização envolvendo a tecnologia – ou seja, também controlados remotamente. Na prática, no Horizonte Flamboyant a previsão é que o cliente compre só o equipamento e possa desfrutar de todo o sistema automatizado. “No caso da iluminação, temos um sistema de controle que se chama cenas, que eu consigo pulverizar essas cenas do ambiente. Eu posso ligar, por exemplo, a luz da sala com 20% a 30% de energia para manter aquele clima romântico”, explica Deborah.

Fonte: Mapa da Obra, Votorantim

Fazenda avalia que projetos de lei vão ajudar a inibir distratos

O Ministério da Fazenda divulgou na quarta-feira, 4, um estudo realizado pela Secretaria de Promoção da Produtividade e Advocacia da Concorrência (Seprac) endossando os projetos de lei em tramitação no Congresso que estabelecem regras, incluindo multas aos consumidores, para os cancelamentos de vendas de imóveis negociados na planta – os chamados distratos.

De acordo com nota técnica da pasta, o PL 1.220/2015, já aprovado pela Câmara dos Deputados, e o PLS 288/2017, em discussão no Senado, serão capazes de inibir os distratos e garantir maior segurança jurídica para o funcionamento do mercado imobiliário.

“A regulamentação por lei do distrato trará segurança e ajudará a recuperação de um setor importante, assim como assentará bases sólidas para evitar novos desastres como vimos entre 2014 e 2016”, salienta o Ministério da Fazenda, referindo-se ao volume elevado de vendas rescindidas nesse período. “Ademais, ajudará a priorizar o interesse coletivo dos consumidores adimplentes vis-à-vis os interesses individuais dos compradores inadimplentes”, complementa.

A pasta reconhece que os distratos são, em muitos casos, um reflexo da perda das condições de compra pelos consumidores em função de desemprego ou da elevação dos juros do financiamento imobiliário.

Entretanto, salienta também que outra parte considerável das rescisões nasce de investidores que não obtiveram a valorização esperada com o imóvel e acabaram optando por não levar o negócio adiante.

Na avaliação da pasta, as multas aplicadas pela rescisão dos contratos, bem como o veto à devolução da taxa de corretagem, serão instrumentos eficazes para inibir os cancelamentos de vendas que tanto impactaram as empresas.

O PL 1.220/2015, por exemplo, prevê multa de 50% sobre os valores pagos pelos consumidores nas desistências de compras de imóveis que pertencem a empreendimentos com patrimônio de afetação – casos que são a maioria no setor.

A nota técnica apresenta ainda um compilado de dados que evidenciam os graves impactos dos distratos sobre as empresas. A nota traz números da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), segundo os quais os distratos chegaram a representar o equivalente a 51% das vendas brutas no acumulado de 12 meses até janeiro de 2017 (auge da crise do mercado imobiliário), considerando os imóveis de médio e alto padrão. Já o dado mais recente da associação, de abril de 2018, aponta para um recuo a 39,3%.

A pasta cita também um estudo realizado pelo banco BTG Pactual que mostra que a multa pelo distrato é de 100% do valor pago pelos consumidores em países como México, Argentina, Estados Unidos, Canadá, Reino Unido, França, Itália, Espanha, Portugal e Austrália.

Segundo o BTG Pactual, o consumidor que desiste do negócios nesses países pode ser até processado e forçado a concluir a aquisição da unidade. Já no Brasil, a retenção dos valores pelas empresas gira em torno de 10% a 25%, conforme a maioria das decisões judiciais que foram tomadas nos últimos anos em meio à ausência de uma legislação específica.

Na visão do Ministério da Fazenda, ao determinar a restituição da maior parte dos valores pagos aos consumidores, as decisões judiciais afetaram o fluxo de caixa das empresas e comprometerem a conclusão dos empreendimentos imobiliários, colocando em risco os demais consumidores que mantiveram as compras realizadas na planta.

“Em outras palavras, a proteção judicial ao distrato levou a que se priorizasse o interesse individual dos compradores inadimplentes em detrimento do interesse coletivo dos consumidores adimplentes”, ressalta a Seprac. “A experiência internacional revela a importância de se manter a previsibilidade contratual em transações de compra e venda de imóveis”, afirma.

Por fim, a nota técnica sinaliza que a formalização de regras para os distratos e o aumento da transparência nos contratos de compra e venda ajudarão as empresas do mercado imobiliário a precificarem melhor o risco dos investimentos e planejarem seu fluxo de caixa, bem como auxiliarão os consumidores a evitar um endividamento inesperado no negócio, ajudando a reduzir o níveis de inadimplência da economia brasileira como um todo.

Fonte: Circe Bonatelli, Estadão Conteúdo

Shopping Centers: o potencial pouco explorado das compras por impulso

Apenas 37% dos frequentadores de shopping centers vão a estes locais com a intenção principal de fazer compras, segundo pesquisa realizada pela ABRASCE (Associação Brasileira de Shopping Centers). Os demais são movidos por alimentação, serviços, passeio, encontros com amigos, entretenimento e por aí vai. Isso não seria exatamente um problema se boa parcela dos que não vão para comprar fizesse alguma compra não planejada. Infelizmente, não é bem isso o que acontece.

As compras não planejadas podem ser definidas como um impulso repentino, muitas vezes forte e persistente, de comprar algo imediatamente. Para se ter uma ideia de como esse fenômeno é poderoso, basta dizer que, em fevereiro deste ano, 60% dos brasileiros fizeram alguma compra por impulso, em especial roupas, calçados e acessórios. Os dados são de um estudo da CNDL (Confederação Nacional dos Dirigentes Lojistas).

Varejistas mais estruturados utilizam frequentemente táticas simples para elevar as compras por impulso em suas lojas. Colocar itens de conveniência ou chocolates ao longo da fila do caixa, oferecer itens complementares quando o cliente vai pagar a compra (acompanha batata frita?), sugerir produtos que provavelmente agradarão ao cliente (quem comprou isso, também levou aquilo) são algumas delas.

A pergunta é: podem os shopping centers, inspirados nas ações do varejo, também estimular vendas não planejadas aos seus visitantes? Penso que não apenas podem, como devem fazê-lo. Aqui vão algumas maneiras de colocar isso em prática.

1) O que não se vê, não se compra. A compra por impulso geralmente começa com uma exposição adequada, ou seja, o cliente precisa ver o produto. Vitrines espalhadas ao longo do mall, com produtos de diferentes lojistas, e catálogos com sugestões de presentes distribuídos na entrada do shopping são maneiras de fazer o cliente esbarrar sem querer com a ideia de comprar algo não planejado. Do mesmo modo, as vitrines dos lojistas são essenciais para esse resultado. Identificar aqueles que não investem tanto quanto deveriam em vitrines e fornecer apoio, seja em termos de treinamento ou contratando um profissional para ensinar dicas de como melhorar a exposição dos produtos pode ser uma estratégia vencedora.

2) Levar o cliente de uma loja à outra. Muitas vezes o cliente simplesmente pensa em levar um produto quando está comprando outro, motivado por uma sugestão. Alguns lojistas em shopping centers, por iniciativa própria, acabam procurando outros colegas para propor parcerias. Já vimos muitas dessas ‘casadinhas’ funcionando muito bem: compre um sapato aqui e ganhe um conjunto de pinceis acolá, tome um café e receba amostras grátis de produtos de beleza de outra loja, leve algo dessa loja e ganhe um curso de maquiagem de outra, pague um preço especial pelo cinema mais o jantar em um restaurante do shopping. O shopping pode ajudar a coordenar essas ações, identificando os que desejam participar, colocando-os em contato e ajudando a divulgar a ação.

3) Criar senso de urgência. As pessoas em geral não gostam de perder oportunidades. Por isso, reunir produtos de lojistas em um evento com tempo limitado, pode ser uma boa ideia. Certa vez criamos para um cliente uma feira especificamente para promover sapatos. Além de comunicar o evento em todo o shopping, disponibilizamos móveis, posicionados na praça central, para que os lojistas exibissem determinados produtos de suas lojas, de uma maneira elegante, mas ao mesmo tempo promocional. O resultado foi incrível: aumento de 15% nas vendas dos lojistas participantes em comparação com um dia normal. O mesmo pode ser feito com outros segmentos, como beleza, eletrônicos e até café – recentemente um cliente nosso promoveu um roteiro de sugestões de cardápios especiais (e temporários) em cafeterias do shopping, com muito sucesso. O mesmo efeito pode ser obtido por uma campanha de ofertas por tempo limitado, o que pode levar o cliente a comprar logo um item desejado para aproveitar o desconto oferecido naquele dia.

Essas são apenas algumas das soluções que podem ser adotadas. Há muitas outras. As áreas de marketing em shopping centers geralmente utilizam um conjunto restrito de ações para tentar elevar vendas dos lojistas, com destaque para sorteios e liquidações. É possível ampliar bastante esse repertório, não somente estimulando compras por impulso, como também entendendo e adaptando outras táticas do universo varejista. O segundo semestre tende a ser difícil e talvez, por isso mesmo, essa seja uma boa hora para testar novos caminhos.

Fonte  Luiz Alberto Marinho, Mercado & Consumo

Calote aumenta e bancos sofrem para se livrar de imóveis retomados

São Paulo - O prolongamento da crise obrigou muita gente a deixar de pagar o financiamento imobiliário e a inadimplência aumentou em 2018. Com estoques altos, nunca houve tantos leilões de imóveis retomados como agora. Mas os bancos enfrentam dificuldade para se livrar das propriedades, que pesam bastante em seu bolso, mesmo elas sendo oferecidas a preços bem abaixo de seu valor de mercado.

A Caixa Econômica Federal, que historicamente é líder em financiamentos imobiliários no país, com uma fatia em torno dos 65% do mercado, colocou à venda 28.291 imóveis retomados em 2017. É um crescimento de 57,8% sobre a quantidade ofertada no ano anterior (17.934) e de 115,4% sobre 2015 (13.134 unidades). Apenas nos cinco primeiros meses de 2018, já foram colocados à venda 17.559 imóveis retomados pela CEF —se continuar nesse ritmo, vai ultrapassar a quantidade de 2017 bem antes do fim do ano.

“Toda vez que há aumento da inadimplência, há também aumento no número de imóveis retomados pelos bancos. É natural. Na bolha do subprime, nos Estados Unidos, em 2008, aconteceu a mesma coisa. A diferença é que lá os bancos estavam emprestando a quem já não tinha condições de pagar. Aqui, eles emprestaram a quem tinha condições de pagar, mas acabou perdendo essa garantia por causa da crise”, explica Marcelo Prata, fundador do app Resale, plataforma de compra e venda de imóveis retomados.

Segundo a CEF, a taxa de inadimplência no crédito imobiliário do banco passou de 2,2% em 2015 para 1,63% em 2016, e 1,37% no ano passado. Em 2018, apenas no primeiro trimestre, subiu para 1,93%. A Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) deve divulgar em breve o nível de calote no mercado como um todo, no primeiro semestre deste ano. O mercado espera por um aumento em relação ao último dado fornecido, de 1,5%, referente a 2017.

O site EXAME apurou que também houve aumento da inadimplência no crédito imobiliário dos bancos privados em 2018, mas, procurados, Itaú, Bradesco e Santander disseram que não divulgam esse número por ser “estratégico” ao negócio. O Banco do Brasil também não divulgou a taxa, mas disse que “das operações que entram em inadimplência, 97% são regularizadas pelos próprios mutuários em até 180 dias”.

Vendas paradas

Embora o número de imóveis retomados pela Caixa tenha aumentado significativamente nos últimos anos, a taxa de venda dessas propriedades —seja em leilões, licitações ou venda direta— ficou estagnada. Geralmente, atinge um terço das propriedades oferecidas. Em 2017, dos 28.291 imóveis retomados colocados à venda pela CEF, apenas 10.526 foram efetivamente vendidos. No ano anterior, do total de 17.934 imóveis, somente 4.782 mudaram de dono.

Este ano, dos 17.559 imóveis retomados colocados à venda pela Caixa, somente 4.985 foram efetivamente vendidos. Do total de propriedades oferecidas em 2018 pela CEF, mais de 97% são residenciais e 87% estão ocupadas, sendo que a maioria (13,21%) está no estado de São Paulo. As informações foram levantadas pelo app Resale.

“Não há interesse algum por parte do banco permanecer com um estoque alto de imóveis retomados. Isso representa um custo alto para ele, já que ele fica responsável pelas despesas da propriedade, como condomínio e IPTU. Logo que ele retoma o imóvel, já tem que pagar o ITBI [Imposto de Transmissão de Bens Imóveis] na hora. Em São Paulo, por exemplo, esse imposto é de 3%”, diz Prata, do Resale.

“Se por um lado os bancos não têm o menor interesse em retomar um imóvel, por outro as pessoas também fazem de tudo para não deixar de pagar o financiamento. Essa costuma ser a última coisa que acontece com as famílias endividadas. Normalmente, elas cortam outras despesas para priorizar o pagamento do financiamento. O fato de a inadimplência estar aumentando significa que a crise está realmente forte. Os bancos têm intensificado o trabalho de renegociação das dívidas, o que é bom, porque dá um fôlego para as famílias, mas não resolve o problema delas. É como se estivessem empurrando com a barriga. Por isso, lá na frente, o número de imóveis retomados deve aumentar ainda mais”, afirma Prata.

Na casa de leilões online Sold, que trabalha com mais de 10 bancos do país, entre eles os líderes do mercado de crédito imobiliário, o número de operações saltou de 50 em 2015 para 350 em 2017. Apenas em 2018, até agora, já foram realizados mais de 650 leilões de imóveis retomados por bancos através da plataforma. A taxa média de vendas é de 60% nos últimos três anos.

Segundo Henri Zylberstajn, leiloeiro oficial da Sold, apesar de os bancos estarem de fato retomando mais imóveis por falta de pagamento neste ano, o crescimento dos leilões está associado principalmente à dificuldade de venda dessas propriedades. “Por lei, os imóveis retomados devem ser oferecidos em um primeiro leilão e, em caso de não concretização da venda, devem ir a um segundo leilão. Os bancos podem colocar o mesmo imóvel à venda em leilões quantas vezes quiser até vendê-lo, ou a partir do segundo leilão sem sucesso optar pela licitação ou venda direta do bem”, explica.

“O que está acontecendo é que, como há dificuldade para encontrar compradores, os bancos acabam fazendo mais leilões com os mesmos imóveis, na tentativa de se livrar dos estoques. Isso explica o aumento acelerado no número de operações em 2018”, diz Zylberstajn. “Historicamente, os compradores de imóveis retomados em leilões eram investidores especializados. Havia uma demanda pequena por isso, mas uma oferta também baixa. Hoje, com a oferta bem alta, esses compradores especializados não dão conta de tudo.”

Na visão de Zylberstajn, o perfil dos compradores de imóveis retomados em leilões têm mudado aos poucos nos últimos anos. “A internet tem ajudado a pessoa física a se informar mais sobre a operação e entender seus prós e contras. Ainda assim, é um tanto complicado encontrar tudo resumido e de forma clara online. Alguns bancos têm sites próprios para as pessoas buscarem pelos imóveis retomados, mas o ideal é que as pessoas encontrem leiloeiros de confiança e se cadastrem em suas plataformas para receber as novidades ou usem apps que façam isso.”

Passo a passo para comprar um imóvel em leilão

Os imóveis que são oferecidos em leilão podem ter descontos bastante atraentes para os compradores. Em média, são de até 40%, mas esse percentual varia de acordo com a região em que eles estão, tipo (apartamento ou casa, por exemplo) ou situação (ocupados ou desocupados) —veja o mapa dos descontos da CEF no infográfico acima. Para conseguir encontrar boas oportunidades, no entanto, é preciso estar disposto a encarar alguns riscos e tomar alguns cuidados.

O primeiro deles é não ser afobado e querer comprar o imóvel com pressa. O tempo que você vai demorar para entrar no imóvel pode ser bem longo. Isso porque a maioria dos imóveis que vão a leilão ainda não foram desocupados pelos seus antigos donos.

Quando você arremata a propriedade, ganha uma carta de arrematação para solicitar a desocupação, que pode demorar mais de um ano. Você corre o risco de ter que brigar na Justiça para que o antigo morador saia do imóvel. Por isso, participar de um leilão de imóveis só é indicado para quem tem paciência para esperar.

O segundo cuidado é preferir imóveis desocupados —apesar de serem poucos, eles existem. Se você tiver que entrar com uma ação para despejar o morador, terá um custo adicional. Os bancos geralmente preferem repassar esse processo de desocupação da unidade ao novo proprietário e, assim, evitar despesas com taxas de condomínio em atraso e a própria ação judicial. A partir da venda do imóvel, taxas de condomínio e impostos em atraso são de responsabilidade do comprador.

Além disso, se o imóvel estiver ocupado, é provável que você não possa visitá-lo antes de fechar o negócio. “Algumas pessoas conseguem entrar em um acordo amigável com o morador do imóvel, que aceita desocupá-lo em troca do pagamento da mudança ou alguma ajuda de custo que seria bem mais barata do que o processo judicial para a desocupação. Mas isso acontece em poucos casos somente”, diz Prata, do app Resale.

Outro cuidado essencial que todos precisam ter é ler o edital do leilão. É lá onde estão as principais informações sobre o imóvel a ser leiloado: a data do leilão, o valor mínimo de venda, o estado de conservação do imóvel, quem é o vendedor e de quem são as responsabilidades por cada um dos custos excedentes, como impostos e taxas de condomínio.

Vale também buscar ajuda de um advogado para levantar as dívidas do atual morador. Você pode ter que arcar com débitos deixados por ele. O advogado também pode verificar se há ações judiciais contra a execução do leilão. Nem sempre os bancos esperam o julgamento final dessas ações para colocar o imóvel em leilão extrajudicial. Se o proprietário não foi informado sobre o leilão de seu imóvel, ele pode entrar com uma ação para anular o negócio, mesmo que ele já tenha sido arrematado.

Por último, é importante pesquisar o valor de mercado do imóvel para avaliar se o desconto oferecido no leilão compensa o risco de ter que arcar com custos de Justiça e de reforma. É essencial definir um lance máximo, para que você não contraia uma dívida maior do que você pode. Se você desistir de arrematar um imóvel porque não tem dinheiro para a compra, pode ser punido com multa.