Fundos imobiliários ganham novo fôlego. Veja dicas para investir

Há dois anos, os fundos imobiliários estão em alta. A queda da taxa básica de juros motivou investidores a ousar mais para encontrar maiores retornos. Agora, o otimismo com esse investimento ganha um novo fôlego: a expectativa de recuperação do mercado de imóveis.

Em 2017, o número de cotistas de fundos imobiliários cresceu 39%, segundo a B3. Só entre dezembro e janeiro deste ano, a quantidade de investidores aumentou 8% e bateu seu recorde histórico, de 125,7 mil cotistas. Os investidores foram atraídos pelo desempenho dos fundos imobiliários, que valorizaram 18% nos últimos 12 meses, em média.

Os fundos imobiliários são recomendados como uma alternativa para diversificar a carteira de investimentos. Eles são investimentos de renda variável, mas, diferente das ações, aplicam em imóveis em vez de empresas. O investidor compra cotas que têm participação em lojas de shoppings ou escritórios de um prédio, por exemplo.

Assim como um imóvel próprio alugado, as cotas garantem uma remuneração mensal ao investidor. Porém, o retorno dos fundos pode ser maior, pois o gestor pode diversificar os investimentos e tem acesso a grandes empreendimentos.

Outra vantagem dos fundos imobiliários é a isenção de Imposto de Renda sobre os rendimentos. Porém, a venda das cotas com lucro é taxada em 20%. Além disso, esses fundos podem cobrar taxas de administração, gestão e performance.

Segundo analistas, os fundos imobiliários já atingiram seus recordes de retorno, pois o mercado aqueceu com a busca por investimentos que pagassem acima da taxa básica de juros, a Selic. A taxa sofreu onze cortes seguidos e atualmente está em 6,75% ao ano, seu menor patamar histórico.

Com o aumento da demanda por imóveis, os preços das cotas dos fundos tendem a subir e a rentabilidade tende a se estabilizar. No entanto, o investimento ainda tem boas perspectivas para os próximos anos, com o aumento de aluguel de espaços em escritórios, shoppings e galpões logísticos.

“A recuperação do mercado imobiliário está recém começando. A taxa de desocupação dos escritórios corporativos ainda é alta, de 25%, e tem muito para melhorar”, explica Arthur Vieira, especialista em fundos imobiliários e professor da Fecap.

Os fundos imobiliários são uma alternativa para quem quer dar o primeiro passo na renda variável. Eles são mais arriscados que a renda fixa e, consequentemente, podem oferecer retorno maior, mas não são tão voláteis quanto as ações.

Porém, esses fundos servem apenas para diversificar investimentos ou para quem precisa de uma renda mensal, como explica Roberto Indech, analista-chefe da Rico Investimentos. Para diversificar a carteira, outros investimentos também podem ser atrativos neste momento, como os fundos multimercados (entenda mais sobre essa aplicação).

Ao aplicar em fundos imobiliários, o ideal é o que investidor já tenha uma reserva financeira de segurança na renda fixa, que possa resgatar a qualquer momento. Os fundos imobiliários são investimentos de médio prazo, ou seja, o investidor deve manter o dinheiro aplicado por, no mínimo, dois anos, para conseguir retornos atrativos.

Na hora de escolher o fundo imobiliário, os especialistas aconselham olhar para outros fatores mais importantes que a rentabilidade passada. A seguir, veja dicas para investir:

1) Prefira fundos de escritórios, shoppings ou galpões

Analisar o perfil dos imóveis onde o gestor investe é fundamental para escolher o fundo. “Os novatos olham primeiro para o rendimento, mas quanto maior o retorno, mais arriscado o fundo é. Não se deve começar por aí”, ensina Vieira.

É mais seguro investir nos setores imobiliários que devem aquecer primeiro. A melhora do cenário deve começar por shoppings, que devem esquentar com a retomada do consumo, e por escritórios e galpões logísticos, pela demanda das empresas.

Os retornos mais baixos devem vir de fundos que investem em papéis de renda fixa ligados ao setor imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), por causa da queda da taxa básica de juros. No entanto, eles são interessantes para diversificar a carteira do investidor.

Se o fundo investe em CRIs, é preciso se informar sobre o histórico do emissor e o seu risco de crédito. Os CRIs são emitidos diretamente pelas empresas e o risco de investir nesses papéis é maior, já que eles não são protegidos pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC), que garante até 250 mil reais ao investidor se o banco quebrar. Entenda mais sobre o risco dos CRIs.

2) Busque carteiras diversificadas

Quando mais diversificado o fundo, melhor. O investidor deve fugir dos fundos monoativos, que investem em apenas um imóvel, como recomenda Sérgio Belleza, especialista em fundos imobiliários.

3) Investigue a localização e a qualidade dos imóveis

A localização e a qualidade do imóvel são as responsáveis por fazer o investimento dar lucro no futuro. Atualmente, é melhor priorizar prédios comerciais em São Paulo e fugir do Rio de Janeiro, onde fundos deram prejuízo durante a crise enfrentada no estado.

Cidades como Joinville, Campinas e Jundiaí têm galpões logísticos de qualidade, enquanto Belo Horizonte e Salvador têm imóveis industriais feitos sob medida que se destacam, como recomenda Belleza.

Em relação à qualidade do imóvel, o planejador financeiro Maxiliano Marques Rodrigues, certificado pela Associação Brasileira de Planejadores Financeiros (Planejar), aconselha se informar sobre a taxa de desocupação e a inadimplência. Quanto maior o número de locatários, melhor.

Custo do condomínio alto também afeta o retorno do fundo. Além disso, aqueles que prometem uma renda garantida no início do contrato podem ser perigosos.

“O maior erro é avaliar os fundos somente pelo rendimento e não olhar as perspectivas dos imóveis que compõem a carteira. É isso que vai permitir que renda cresça”, orienta Rodrigues.

4) Analise o patrimônio e o gestor do fundo

É recomendável investir em fundos imobiliários de gestores com história no mercado, que tenha oferecido taxas de retorno consistentes nos últimos anos. O tamanho do patrimônio líquido do fundo também é importante.

Os fundos mais buscados

A pedido do site EXAME, o buscador de investimentos Yubb levantou os dez fundos imobiliários mais procurados por investidores em 2018. A pesquisa considera a rentabilidade até o dia 19 de fevereiro.

Vale observar que o valor da cota era o valor mínimo para investir no fundo no dia 19 de fevereiro. A rentabilidade considerou a variação da cota mais a renda do aluguel. A seguir, os fundos estão organizados por ordem decrescente de buscas.

Garantias no contrato de Locação

A Lei do inquilinato (8.245/91) dispõe ao locador a faculdade de exigir uma garantia no contrato de locação, o que traz maior segurança de recebimento dos aluguéis. Diferentemente de que muitos pensam, não existe apenas a fiança como garantia, muito embora essa seja a mais conhecida.

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Blog Mariana Gonçalves, AdvogadoPublicado por Blog Mariana Gonçalveshá 6 meses2.101 visualizações

O artigo 37 da referida Lei, dispõe:

Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I – caução;

II – fiança;

III – seguro de fiança locatícia.

IV – cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Em resumo as garantias mais comuns exigidas pelo o locador são as seguintes:

CAUÇÃO

FIANÇA

SEGURO DE FIANÇA

A Lei restringe essa exigência a uma única modalidade de garantia, e, caso o locador exija mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de locação ou sublocação, estará cometendo uma contravenção penal punível com prisão simples de 5 dias a 6 meses OU multa de 3 meses a 12 meses do valor do último aluguel.

Mas qual a diferença entre essas garantias? Veja:

Caução pode ser prestada em bens móveis ou imóveis, devendo ser feito o registro, no primeiro caso, em cartório de Notas e no segundo caso em cartório de Registro de Imóveis. Pode, ainda, ser prestada caução em dinheiro que não poderá ultrapassar o valor correspondente de 3 (três) meses de aluguel, depositados em Caderneta de Poupança específica, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes caso haja o levantamento dos valores (artigo 38, LI).

A Fiança, mais conhecida e mais utilizada, consiste na garantia de que caso o locatário não consiga arcar com suas obrigações financeiras a mesma recai sobre o terceiro (fiador). A fiança pode ser por prazo determinado ou indeterminado. No caso de fiança indeterminada o fiador pode exonerar-se de sua responsabilidade, apenas informando ao locador por intermédio de notificação (art. 835, CC).

O Seguro Fiança foi uma inovação, porém, pouco conhecida e pouco utilizada. Seu maior benefício é o não envolvimento terceiros, o que dispensa aquela incerteza de com quem posso falar para ser meu fiador? É a contratação de um seguro, mediante o pagamento de um prêmio. Se distingue das demais sendo regida por regras inconfundíveis.

Diante disso, observamos que há algumas opções de garantia e podem ser negociadas entre locador e locatário, buscando a satisfação de ambos.

Fonte:  Ana Paula Ribeiro dos Santos

Como vender um imóvel quando um dos coproprietários não quer a venda?

Quando um imóvel possui mais de um proprietário nós temos o chamado condomínio de proprietários, que não se confunde com o condomínio edilício, onde o primeiro se refere à copropriedade de um único bem imóvel e o outro está relacionado à propriedade de unidades privativas, conhecido por condomínio de apartamentos, vertical ou horizontal, sobre as dependências de uso comum de edificação.

No chamado condomínio de proprietários a sua formação pode ocorrer de diferentes formas: herança, compra conjunta, aquisição parcial de um imóvel, término de casamento e união estável, entre outras.

Neste tipo de condomínio todos os proprietários precisam estar de acordo com a administração do bem, isto é, se irão alugá-lo, manter desocupado, vender, reformar, doar etc.

Muitos imóveis objetos de condomínio são considerados indivisíveis, ou seja, não são passíveis de desmembramento, pois o bem não está inserido nos parâmetros de divisão determinados pela Prefeitura Municipal de situação do imóvel. Lembrando que cada Prefeitura tem a liberdade de determinar quais são as regras e limitações impostas à possibilidade de desmembramento de um determinado bem.

Para se conservar o condomínio sobre um bem imóvel indivisível, é indispensável que se verifique uma relação harmoniosa entre os coproprietários, a fim de que as responsabilidades e frutos provenientes do bem sejam suportados e partilhados de forma equilibrada.

Todavia, o que fazer quando a harmonia se torna um fator inexistente, tornando a venda do imóvel medida de máxima urgência? Simples, basta que as partes de comum acordo vendam o bem, porém, e se houver discordância quanto a venda, o que fazer?

A lei é clara ao determinar que é direito fundamental do condômino à extinção do condomínio a qualquer tempo, ou seja, é possível exigir a divisão da coisa comum no momento em que o interesse surgir, visto que se trata de direito fundamental inerente à propriedade.

O direito de promover a ação de divisão pode ser exercido por qualquer um dos condôminos, fato que obriga os demais a partilharem o imóvel, visto que a indivisão deve ser temporária e não uma situação permanente, que impossibilita à coadministração e o exercício dos direitos atinentes à propriedade.

Neste viés ensina Orlando Gomes, ao conceituar a indivisão como “um estado inorgânico, uma situação excepcional, que não deve durar, porque se contrapõe, econômica e socialmente, a forma normal do domínio” (Direitos reais. 3. ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2006, p. 502).

Assim, quando a coisa for indivisível será vendida e o valor proveniente da venda repartido entre os donos na medida do quinhão de cada um, inclusive no que tange as despesas provenientes da divisão.

Ainda, podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior do que cinco anos, suscetível de prorrogação, o mesmo prazo se aplica ao doador ou testador, sendo possível requerer ao juiz a determinação da divisão antes de findar o prazo quando da existência de razões graves.

No mais, as previsões contidas nos textos legais que tratam do tema não se subordinam a necessidade de concordância dos demais condôminos, uma vez que se trata de um direito potestativo, restando aos outros, apenas, a possibilidade de se submeterem às consequências da declaração de vontade do requerente.

A parte interessada na dissolução do condomínio deve ofertar o seu quinhão primeiramente aos demais coproprietários, uma vez que os mesmos possuem direito de preferência na compra, conforme determina o artigo 504 do Código Civil.

Assim, não pode um condômino vender a sua parte a estranhos, se outro consorte a quiser. Caso exista interesse, o condômino, a quem o imóvel não foi ofertado, poderá, depositando o preço do bem, haver para si a parte vendida a estranhos, desde que respeite o prazo de cento e oitenta dias, a contar da venda, sob pena de perder o direito a pretensão. Ainda, o coproprietário que possuir o maior número de benfeitorias no imóvel e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior, terá preferência em relação a todos os interessados no bem, inclusive aos outros condôminos.

Quando os proprietários do bem não possuem mais os mesmos interesses com relação ao imóvel, inexistindo acordo entre as partes, no que tange a venda, deve o bem ser alienado em leilão, nos parâmetros constantes nos artigos 725 e 730 do Código de Processo Civil.

Portanto, “nos casos expressos em lei, não havendo acordo entre os interessados sobre o modo como se deve realizar a alienação do bem, o juiz, de ofício ou a requerimento dos interessados ou do depositário, mandará aliená-lo em leilão, [...]”.

Referido entendimento é pacífico nos tribunais nacionais, ao garantir ao condômino interessado a possibilidade de extinção do condomínio de bem imóvel indivisível, com sua posterior alienação em hasta pública.

Além disso, quando um dos coproprietários permaneceu explorando o bem unilateralmente, é cabível indenização por lucros cessantes, na forma de pagamento de aluguéis pela fruição singular do imóvel de propriedade comum.

Portanto, presentes os pressupostos de extinção do condomínio, quais sejam: a) indivisibilidade do imóvel; b) existência de vontade de extinção do condomínio; c) ausência de interesse de compra da cota-parte do proprietário descontente; é que se torna cabível a propositura da Ação de Extinção de Condomínio cumulada com Alienação de Bem Imóvel em Hasta Pública, meio esse que possibilita a venda forçada de imóveis indivisíveis.

Fonte: Lana Alberta da Silva Custódio, advogada e sócia do Custódio e Goes Advogados

Cresce busca por apartamentos sem vaga de garagem na capital

Após se separar do marido, a empreendedora e produtora de figurinos Beatriz Helena Mischiatti, de 30 anos, passou um ano trabalhando fora da capital. Ao retornar, em 2015, decidiu alugar um apartamento pequeno, de um quarto, bem localizado e sem vaga de garagem. Encontrou um sob medida na Pompeia, Zona Oeste. “Além de ele estar perto de tudo, com fácil acesso aos meios de transporte, o IPTU e o condomínio são mais baratos que os de outros prédios da região com garagem”, diz ela, que não tem carro desde 2012. Também paga menos de locação: 1 800 reais, valor 20% mais baixo que o de outras unidades equivalentes, mas com espaço para um veículo.

                                                                                                            

Beatriz faz parte de um grupo de paulistanos que vem crescendo de quatro anos para cá: os que abrem mão do automóvel e optam por morar em imóveis sem garagem em bairros com boa oferta de serviços. De olho nesse público, as incorporadoras aumentaram o número de empreendimentos do gênero.

Segundo levantamento da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio), a quantidade de lançamentos de unidades sem vagas aumentou 1 500% entre 2012 e 2017. A maior alta foi no centro. No ano passado, dos 420 novos apartamentos na região central, 398 não tinham garagem. Cinco anos atrás, eram 68, de um total de 200 unidades.

“A maioria dos novos imóveis ainda é de dois quartos com garagem, mas tem aumentado a procura por apartamentos menores, de um dormitório, ou no estilo estúdio, e sem vaga”, explica Flavio Amary, presidente do Sindicato da Habitação (SecoviSP). “As pessoas têm buscado morar perto do trabalho, ou então de estações de metrô e terminais de ônibus, para facilitar a locomoção.”

O boom dos imóveis sem garagem ocorreu a partir de 2014, quando o novo Plano Diretor passou a incentivar a construção de prédios com no máximo uma vaga, e se intensificou em 2016, depois da sanção da lei de zoneamento, que acabou com a obrigatoriedade de garagem para prédios residenciais em locais onde há bom acesso a transporte público. “O fenômeno atingiu primeiro o centro, devido à ampla gama de serviços, mas já tem se espalhado para outras regiões, como as zonas Oeste e Leste”, avalia Cristiane Crisci, gerente de Inteligência de Mercado do Grupo ZAP Viva Real.

Uma das principais incorporadoras do setor é a Vitacon, no mercado há oito anos. Dos 45 empreendimentos lançados por ela até hoje (foram sete em 2017), três não têm garagem e 42 são mistos, ou seja, dispõem de apartamentos com e sem vagas. Todos eles possuem serviços voltados a quem não tem automóvel. Alguns oferecem carro e moto compartilhados, à disposição do condômino, e outros, bicicletas para empréstimo. Também há parcerias com aplicativos de caronas solidárias. “Além da economia, a não dependência do automóvel pode aumentar a qualidade de vida do paulistano”, acredita Alexandre Lafer Frankel, CEO da empresa. Neste ano, a companhia deve lançar outros sete condomínios.

A imobiliária Lopes também passou a investir nesse tipo de imóvel. Nos últimos três anos, 50% de seus lançamentos foram sem garagem. “São produtos com boa comercialização. Como os preços são atraentes, muita gente compra não para morar, e sim para investir”, conta João Henrique, diretor de atendimento da Lopes. É o caso do designer de interiores Anderson Trindade Pereira, 41, que vive em um apartamento em Higienópolis e adquiriu no ano passado outros dois sem garagem na região central. “É bom para morar, porque se gasta menos, e para fazer negócios, pois a procura é grande”, conta ele.

Cada vez menos vagas

O número de lançamentos imobiliários sem garagem na capital cresceu mais de 1000% nos últimos cinco anos

2012

Unidades lançadas: 27 769

Total sem vaga de garagem: 650

2017

Unidades lançadas: 28 433

Total sem vaga de garagem: 10 886

Aumento de 1 500%

– O centro é a região que mais concentra imóveis do gênero, mas há empreendimentos também em bairros como Barra Funda, Butantã, Pompeia, Vila

Olímpia, Itaquera, Pinheiros e Vila Mariana

– Um apartamento sem vaga custa até 100 000 reais a menos

– O valor do IPTU dessas unidades é entre 15% e 25% menor

Fontes: Embraesp, Magik JC e Vitacon

É possível comprar posse?

Não só é possível, como é muito comum no mercado imobiliário as pessoas celebrarem contratos onde é negociada somente a posse de um imóvel e não a propriedade.

Isso porque a propriedade é um direito real que garante o poder de usar, gozar (usufruir), dispor e reivindicar de quem injustamente a detenha ou possua. Ou seja, aquele que é o “dono” do imóvel pode alienar (vender), doar, alugar e hipotecar (dar o bem em garantia, constituindo ônus real).

Por outro lado, a posse é um instituto mais limitado do que a propriedade, constituindo apenas uma situação de fato. Assim, aquele que detém a posse não detém o domínio do bem, uma vez que só é dono, quem registra.

Entretanto, é importante deixar claro que, embora a posse tenha natureza jurídica diferente e mais limitada do que a propriedade, também tem respaldo jurídico e pode ser protegida por meio das ações possessórias e da elaboração de instrumentos contratuais específicos e pormenorizados em relação a clareza e segurança do negócio entabulado.

Portanto, a posse possui valor monetário e jurídico, mas não podem ser confundida com propriedade, uma vez que há consequências jurídicas distintas.

Uma dessas consequências, vale destacar, é que a posse gera certa insegurança jurídica, pois, até o registro (onde há mudança da propriedade), muitas situações fáticas e adversas podem surgir, impossibilitando a efetiva transferência da propriedade (como um todo) para aquele que compra.

Nesse sentido, há que se ter uma boa orientação nas transações imobiliárias, pois quem compra de quem não é dono (ou seja, daquele que não possui o imóvel registrado em nome próprio ou da pessoa jurídica da qual faça parte) na verdade, esta comprando apenas a posse e não a propriedade. Não há como transferir aquilo que não se tem.

Na prática, é importante o trabalho de profissionais qualificados, principalmente dos corretores de imóveis, que precisam orientar os interessados, de maneira espontânea e clara, sob pena de responsabilização, que as partes envolvidas na negociação estão vendendo e comprando posse e não propriedade, bem como as implicações fáticas e jurídicas dessa diferença.

Outro importante cuidado é a análise minuciosa da real condição de proprietário daquele que se pretende vendedor, pois não raro, o que se tem é a transferência reiteradas vezes da posse de um bem imóvel.

Portanto, é possível sim comprar posse. O que não se pode é confundir posse com propriedade já que ambas, embora possuam valor monetário e jurídico, resultam em implicações jurídicas diferenciadas que precisam ser conhecidas de todos aqueles envolvidos em uma transação imobiliária, com a finalidade de se evitar situações conflituosas e desgastantes num futuro, muitas vezes, não tão distante.

Fonte:  Jaqueline Rezende Nogueira - Advogada, atuante na área do Direito Imobiliário em Divinópolis-MG e especializanda em Direito Imobiliário Aplicado pela Escola Paulista de Direito – EPD.

Manutenção de ar-condicionado em Prédios Públicos passa a ser obrigatória por Lei

Foi publicada no dia 5 de janeiro no Diário Oficial da União, a Lei 13.589/2018 que obriga que todos os prédios públicos e privados coletivos (não residenciais) tenham um plano de manutenção, operação e controle (PMOC) de climatizadores, nos quais se incluem os aparelhos de ar condicionado.

A manutenção dos aparelhos deve seguir as normas técnicas determinadas pela Agência Nacional de Vigilância Sanitária (Anvisa) e pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). O prazo é de 180 dias para regularizar a situação dos aparelhos já instalados e os novos instalados após a publicação da lei já devem seguir as novas regras.

Confira o texto da lei:

Lei nº 13.589 de 04 de janeiro de 2018.

Dispõe sobre a manutenção de instalações e equipamentos de sistemas de climatização de ambientes.

O PRESIDENTE DA REPÚBLICA Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

Art. 1º Todos os edifícios de uso público e coletivo que possuem ambientes de ar interior climatizado artificialmente devem dispor de um Plano de Manutenção, Operação e Controle – PMOC dos respectivos sistemas de climatização, visando à eliminação ou minimização de riscos potenciais à saúde dos ocupantes.

§ 1º Esta Lei, também, se aplica aos ambientes climatizados de uso restrito, tais como aqueles dos processos produtivos, laboratoriais, hospitalares e outros, que deverão obedecer a regulamentos específicos.

§ 2º (VETADO).

Art. 2º Para os efeitos desta Lei, são adotadas as seguintes definições:

I - ambientes climatizados artificialmente: espaços fisicamente delimitados, com dimensões e instalações próprias, submetidos ao processo de climatização por meio de equipamentos;

II – sistemas de climatização: conjunto de instalações e processos empregados para se obter, por meio de equipamentos em recintos fechados, condições específicas de conforto e boa qualidade do ar, adequadas ao bem-estar dos ocupantes; e

III – manutenção: atividades de natureza técnica ou administrativa destinadas a preservar as características do desempenho técnico dos componentes dos sistemas de climatização, garantindo as condições de boa qualidade do ar interior.

Art. 3º Os sistemas de climatização e seus Planos de Manutenção, Operação e Controle - PMOC devem obedecer a parâmetros de qualidade do ar em ambientes climatizados artificialmente, em especial no que diz respeito a poluentes de natureza física, química e biológica, suas tolerâncias e métodos de controle, assim como obedecer aos requisitos estabelecidos nos projetos de sua instalação.

Parágrafo único. Os padrões, valores, parâmetros, normas e procedimentos necessários à garantia da boa qualidade do ar interior, inclusive de temperatura, umidade, velocidade, taxa de renovação e grau de pureza, são os regulamentados pela Resolução no 9, de 16 de janeiro de 2003, da Agência Nacional de Vigilância Sanitária - ANVISA, e posteriores alterações, assim como as normas técnicas da ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas.

Art. 4º Aos proprietários, locatários e prepostos responsáveis por sistemas de climatização já instalados é facultado o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, a contar da regulamentação desta Lei, para o cumprimento de todos os seus dispositivos.

Art. 5º Esta Lei entra em vigor na data da sua publicação.

Brasília, 4 de janeiro de 2018; 197o da Independência e 130o da República.

MICHEL TEMER

Torquato Jardim

Conheça 5 aspectos jurídicos sobre as assembleias condominiais

A assembleia se destina à discussão dos assuntos ligados ao condomínio, (1) devendo sempre o tema ser publicado com antecedência de acordo com o previsto na convenção, na chamada “ordem do dia”, sob pena de nulidade da assembleia. Além de ser recomendável que seja por escrito, com aviso de recepção, e isto se dá porque é nula a assembleia em que não houver a convocação de todos os condôminos E esta regra tem um simples motivo: não apanhar os condôminos de surpresa.

Com relação ao peso emprestado à decisão tomada em assembleia, o autor João Nascimento Franco ensina que: “a assembleia geral situa-se no plano mais alto, razão pela qual suas deliberações obrigam o síndico, o Conselho Consultivo, os condôminos e demais ocupantes do edifício”.

Porém, há um limite: (2) por mais que a decisão da assembleia tenha o seu valor, não pode esta decisão entrar em conflito com a lei. Ou seja: as decisões tomadas em assembleia, por mais que respeitem o quorum exigido para o tema em discussão, por certo deverão observar as legislações que servem de parâmetro para o condomínio, como a convenção condominial, regimento interno e direitos individuais dos condôminos estabelecidos no Código Civil e Constituição Federal.

Com relação as (3) espécies de assembleia, estas podem ser: ordinárias, que são aquelas destinadas a aprovação das contas e do orçamento para o ano, alterar regimento interno ou eleger substituto do síndico, e extraordinárias, que têm por objetivo delibrar sobre assuntos de interesse dos condôminos, como, por exemplo, a realização de obras, a necessária aprovação da contratação de uma administradora para auxiliar o síndico, a aplicação de multa a condômino etc.

Falando dos votos da assembleia, a composição se dá da seguinte forma: (4) os votos são proporcionais às frações ideais, podendo, no entanto, a convenção do condomínio dispor de forma diferente, determinando o voto por unidade/apartamento, ainda que a fração da cobertura, por exemplo, seja maior e pague mais condomínio que as demais.

Por fim, mas não menos importante, tema que gera muita discussão é o abuso de direito e o direito das minorias. Em princípio, poderíamos dizer que o condômino ou grupo de condôminos que disponham de mais de 50% das frações pode, em tese, controlar as decisões do condomínio.

No entanto, o Código Civil, através de um artigo que dispõe sobre o abuso de direito, estabelece uma determinada segurança, na medida em que (5) se houver prejuízo a maioria, contrariando os interesses do condomínio em detrimento do interesse de seus adminstradores, poderá sim a assembleia ser anulada, mesmo cumprindo todos os requisitos estabelecidos em lei.

Sendo assim, apesar de existirem muitos outros aspectos que podem ser abordados com relação as assembleias condominiais, pode-se concluir de antemão que o tema é rico em detalhes, sendo cada vez mais importante e necessário o acompanhamento de um advogado especializado no tema, que possa conduzir e orientar os síndicos e condôminos de plantão, que buscam proceder de maneira organizada e dentro dos limites das leis.

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Fonte: Pedro Henrique Brisolla,  Advogado que atua nos direitos: imobiliário, sucessões, família e contratos

DESEMPENHO DA INDÚSTRIA DE SHOPPING CENTERS NO BRASIL

De acordo com pesquisas, 75% dos centros de compras inaugurados em 2017 estão concentrados no interior e em regiões metropolitanas.

A indústria de shopping centers continua em desenvolvimento no Brasil. É o que mostra o Censo Abrasce 2017-2018. Maior radiografia do setor, o levantamento realizado pela Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), em parceria com a GEU (Grupo de Estudos Urbanos), traz importantes informações sobre o cenário de malls no país, englobando aspectos como faturamento, frequência, localização e estrutura. Para esta edição, foram convidados 571 empreendimentos em operação no Brasil.

Entre os dados da pesquisa, destacam-se as vendas realizadas por região. Do total registrado em 2017, R$ 167,7 bilhões - crescimento de 6,2% com relação a 2017 - os shoppings no Sudeste contribuem com o maior faturamento do setor: R$ 97 bilhões. O segundo melhor desempenho foi o da região Nordeste, com R$ 28,6 bilhões, seguida pelo Sul (R$ 20,7 bilhões), Centro-Oeste (R$ 13,8 bilhões) e Norte (R$ 7,1 bilhões). O Nordeste reforçou seu potencial este ano, superando mais uma vez o Sul em ABL e faturamento e apresentando shoppings com maior tamanho médio de ABL: 30.731 m², seguido pelas regiões Norte (30.608 m² de ABL) e Sudeste (28.210 m² de ABL).

A pesquisa permite constatar a consolidação do interior como ponto de atração para novos shoppings.  Segundo o levantamento, 75% das inaugurações de 2017 ocorreram fora das capitais. O Censo Abrasce 2017-2018 mostra que, no fim de 2017, 46% dos shopping centers estavam localizados em capitais brasileiras e 54% em outras cidades. Ainda, 43% do total dos centros de compras estão concentrados em cidades com menos de 500 mil habitantes, o que aponta para uma tendência cada vez maior de interiorização desses empreendimentos. Em 2017, das 12 inaugurações, 9 estão ocorreram fora das capitais.

Outro destaque fica por conta dos formatos dos empreendimentos, acompanhando a tendência de transformar os centros comerciais em núcleos de convivência. Segundo o Censo 2017-2018, 32% dos shoppings fazem parte de um complexo multiuso. Muitos deles incluem condomínio empresarial (63%), hotel (31%), torre com centro médico e/ou laboratórios (28%), condomínio residencial (17%), faculdades/universidades (22%), entre outros. Cada vez mais comuns, os complexos multiuso otimizam a exploração dos espaços e oferecem maior comodidade e conveniência aos frequentadores.

Em 2017, a indústria de malls totalizou cerca de 12.939 novos postos de trabalho. Atualmente, estima-se que haja mais de 1 milhão de empregos diretos nos shoppings brasileiros, o que corresponde a um aumento de 1,27% com relação a 2017. O número de frequentadores também saltou para 463 milhões de visitas por mês, alta de 5,6% com relação ao ano anterior.

O Perfil de Shoppings no Brasil

Shopping centers em operação: 571;

Número de cidades com shoppings no Brasil, ao final de 2017: 212;

Total de ABL (Área Bruta Locável) no Brasil: 15,580 milhões de m² (aumento de 2,26% em relação ao ano anterior);

Faturamento total do Brasil em 2017: R$ 167,7 bilhões, o que representa um crescimento de 6,2% em relação a 2016;

87% dos shopping centers brasileiros são empreendimentos do tipo tradicional e 13% especializados (outlet, lifestyle e temáticos). Destes, 17% são outlets.

46% dos shopping centers estão localizados em capitais brasileiras e 54% em outras cidades;

Os shoppings brasileiros receberam cerca de 463 milhões de visitas por mês em 2017, o que representa um aumento de 5,6% em relação ao ano de 2016;

Existem mais de 102.300 lojas nos 571 shopping centers brasileiros;

Existem 897.506 vagas de estacionamento em shoppings em todo o território nacional;

2.760 salas de cinema nos centros de compra de todo o Brasil;

Estima-se que haja mais de 1 milhão de empregos diretos nos shoppings brasileiros (aumento de 1,27%);

Fonte: Abrasce 

Diferença entre convenção de condomínio e regimento interno

A adoção de modelos genéricos de convenção e regimento interno para o condomínio é uma fonte de problemas. Saiba o que é preciso deliberar para confeccionar documentos adequados.

Mais um artigo para auxiliar síndicos e condôminos entre suas obrigações e deveres. Assim, segue uma breve explicação entre os termos: convenção de condomínio e regulamento interno.

Irei explicar o que é cada um e a diferença entre estes dois documentos, ambos necessários para estabelecer as regras internas e garantir a harmonia na convivência entre as diversas pessoas que compartilham os mesmos espaços para seus negócios – nos casos dos condomínios comerciais -, ou moradia e lazer – nos condomínios residenciais.

Para um melhor entendimento, um exemplo prático: a convenção do condomínio está para os proprietários das unidades condominiais como a Constituição Federal está para cada cidadão brasileiro, ou seja, é neste documento que devem constar detalhadamente todas as regras internas sobre a conduta dos condôminos.

Para isto, pode haver um modelo comum para todos os condomínios, porém, cada um deles deve redigir a sua própria convenção. Isto é feito no período em que as unidades começam a ser entregues para seus proprietários, muitas vezes entregue pela construtora ou incorporadora.

Afinal, por que é fundamental um condomínio ter sua convenção?

Inicialmente, muitas pessoas acham que este documento é fácil de ser redigido e acabam por encontrar modelos na internet, todavia, como venho mencionando sempre, jamais um leigo jurídico poderá substituir a figura de um bom advogado! Noutro giro, os escritórios de administração de condomínios também estão devidamente preparados para a redação da convenção.

Desta feita, trago alguns exemplos do que faz parte de uma convenção, senão vejamos:

A discriminação e individualização de todas as unidades condominiais de propriedade exclusiva, delimitadas uma das outras e das partes comuns;

O fim a que as unidades se destinam, ou seja, se o fim estabelecido for para moradia, o proprietário não pode abrir ali o seu escritório de trabalho, por exemplo;

As quotas proporcionais que cabem a cada unidade e a forma de pagamento das contribuições que vão atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio. Inclui-se aí o fundo de reserva que, como o nome já diz, trata-se de uma reserva financeira que vai ser formada ao longo dos meses para um reforma emergencial, por exemplo;

A determinação da fração (metragem proporcional) ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e áreas comuns;

A forma da administração;

A competência das assembleias, o modo como será realizada a convocação e o quórum que será exigido para as deliberações;

As sanções a que estão sujeitos os condôminos e/ou proprietários, caso haja alguma infração (multas);

O Regimento Interno (RI) – e aqui está a diferença trazida no início do texto. O Regimento Interno deve fazer parte da convenção e não ao contrário.

Noutro giro, importante salientar que a convenção não pode reunir qualquer aspecto que contrarie as leis municipais, estaduais e federais, haja vista que estas legislações são soberanas, ou seja, uma vez redigido o documento, ele é aprovado, tornando-se obrigatório para todos.

Ademais, a convenção somente é considerada “aprovada” com as assinaturas dos titulares de 2/3 das frações ideais do condomínio!

Outrossim, passo a explicação da figura do Regimento Interno, ou seja, este documento é um dos recursos para garantir a ordem e a harmonia nos condomínios. Desta forma, é por meio dele que se evitam e se resolvem os eventuais conflitos, desentendimentos e mal-entendidos.

O regimento interno também é decidido pelos próprios condôminos e aprovado com maioria simples, ou seja, 50% mais um. Ele faz parte da convenção registrada em cartório!

Assim, na medida em que a convenção contém aspectos essenciais e específicos, o regimento interno complementa com a regularização das questões complexas que permeiam o dia a dia e o relacionamento entre todos os envolvidos.

Nesse sentido, o regimento interno deve ser elaborado de forma a se antecipar aos problemas polêmicos, haja vista que estipular oficialmente os deveres e direitos dos condôminos é uma forma de proteger todas as partes. O que será permitido? O que será proibido? Como será a utilização das áreas comuns? Qual a sanção (punição) para quem infringir as regras internas? Todas as respostas dessas indagações devem estar no regimento interno.

Por fim, a elaboração do regimento interno do condomínio deverá ser realizada com todo cuidado e profissionalismo, podendo até demorar a sua confecção, todavia, por conter temas complexos, a melhor maneira de o síndico e o condomínio evitarem problemas futuros é fazendo um documento personalizado e bem redigido.

Fonte: Lorena Grangeiro de Lucena Tôrres

Massa para chapisco: conheça os benefícios de sua aplicação

Um chapisco de qualidade faz a diferença no resultado final e garante uma parede em perfeito estado para receber o reboco

Para obter paredes com superfícies lisas e planas é necessário realizar três acabamentos: chapisco, emboço e reboco. A primeira etapa requer massa para chapisco, que é aplicada diretamente na parede ou muro antes do reboco. Ela precisa ser bem feita pelo principal motivo: melhorar a aderência entre os tijolos cerâmicos e os blocos de concreto com a argamassa de reboco. 

Deixar a parede só com chapisco não é indicado para ambientes internos de casas, pois poderá haver infiltração e ficar com aspecto estranho. Não é indicado também rebocar a parede sem chapiscar, afinal, o chapisco ajuda a segurar o reboco. O indicado é fazer as três etapas de forma correta para obter um resultado satisfatório.

  

Chapisco convencional x Chapisco industrializado

Tanto o chapisco convencional quanto o industrializado são indicados como ponte de aderência entre bases de baixa absorção (peças estruturais de concreto) e argamassa de revestimento, tanto em áreas internas quanto externas, proporcionando alta qualidade de serviço para obras de qualquer porte. 

Com a massa para chapisco, é necessário seguir alguns preparos que antecedem o trabalho, como: 

     Limpar a estrutura e a alvenaria

     Eliminar as irregularidades superficiais

     Remover as incrustações metálicas

     Preencher os buracos

     Pré-umedecer a parede

     Começar o chapiscamento

Aplicação da massa para chapisco

A aplicação deve ser realizada por meio de lançamento em chapadas utilizando uma colher de pedreiro, devendo preencher totalmente a superfície da base de maneira uniforme e com textura rugosa. A espessura não deve ser inferior a 2,0 mm e superior a 3,0 mm. É necessária a aspersão de água sobre o chapisco (cura) após duas horas da execução do serviço, em período constante até 48 horas após sua aplicação.

  

Chapisco industrializado projetado

As soluções industrializadas projetadas também podem ser utilizadas para aplicação do chapisco em obras que buscam racionalização, redução de materiais e economia de mão de obra. 

A Votorantim Cimentos tem em seu portfólio de produtos a Votomassa Chapisco Concreto, para quem busca chapisco convencional. Para quem procura por chapisco industrializado, o Sistema Matrix oferece o Chapisco para Alvenaria e Chapisco para Alvenaria projetado.

Veja os prazos para guardar documentos como: Recibo de aluguel, contas de luz e água, contratos e etc.

A tarefa de colocar os papéis em ordem, comum no início de cada ano, exige mais do que organização. É necessário seguir uma série de regras e leis. Ao arquivar contratos, recibos, notas fiscais e garantias é preciso tomar alguns cuidados para não ter problemas no futuro. E não basta cumprir apenas os prazos determinados em lei, dizem advogados especializados em direito do consumidor.

Além de guardar os recibos de mensalidades por cinco anos, recomenda-se que se guarde o contrato firmado com as instituições de ensino por, ao menos, três anos. Assim será possível comparar os documentos anualmente e entender as mudanças feitas em relação a parâmetros de reajuste e até mesmo de prestação de serviços.

Notas fiscais e termos de garantias, devem ser guardados por toda a vida útil do produto. Já os contratos de trabalho, rescisões, certidões de casamento e nascimento devem ser armazenados por prazo indeterminado.

Para quem se deu conta que não tem em mãos documentos importantes, a regra é a seguinte: Peça a segunda via.

Vejamos algumas dicas:

1. TRIBUTOS:

Comprovantes de tributos, como IPTU, Imposto de Renda, e outros devem ser guardados por cinco anos, considerando o primeiro dia útil do ano seguinte ao da quitação dos débitos. No caso do Imposto de Renda, todos os documentos comprobatórios da declaração também devem ser arquivados pelo mesmo prazo.

2. ALUGUEL E CONDOMÍNIO:

Os recibos de quitação de aluguéis e condomínio devem ser mantidos durante todo o contrato. E, ao fim dele, os comprovantes de pagamento de aluguel devem ser armazenados por três anos. Já os de condomínio, recomenda-se que sejam guardados por dez a quinze anos, pois não há prazo especificado no Código Civil.

3. COMPROVANTE DE CAIXA ELETRÔNICO:

O consumidor tem direito a documento comprobatório que dure o suficiente para evitar cobranças indevidas no prazo de prescrição. Deve-se considerar as leis locais que abordem este tema. De toda sorte, todos os consumidores estão protegidos pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC). Dessa forma, a orientação é fazer fotocópia ou foto do recibo. Ambas as provas, no entanto, podem ser questionadas na Justiça.

4. ÁGUA, LUZ, TELEFONE, ESCOLA...

Os serviços prestados de forma contínua, como fornecimento de água, energia elétrica, telecomunicações, instituições de ensino e cartão de crédito, de acordo com a lei 12.007/2009, devem ser mantidos por cinco anos. Podendo os recibos mensais serem substituídos pela declaração anual de quitação.

5. NOTA FISCAL E GARANTIAS

As Notas fiscais de compra de produtos e serviços duráveis, recibos de pagamento e certificados de garantia devem ser guardados durante a vida útil do produto/serviço, uma vez que, mesmo após o término da garantia contratual, ainda há possibilidade de aparecerem vícios ocultos.

6. PRODUTOS PERECÍVEIS

As notas de compras, em lojas e supermercados, de produtos perecíveis devem ser arquivadas por um mês, pelo menos. Caso um item apresente problemas, poderá ser trocado com a apresentação do cupom fiscal. Em caso de consumir um produto estragado e ter prejuízo de saúde ou financeiro, o consumidor deve guardar a nota por cinco anos, prazo (prescrição) em que poderá pleitear indenização no Poder Judiciário.

7. PLANO DE SAÚDE

Proposta e contrato de planos de saúde devem ser guardados por todo o período em que estiver em vigor. Recomenda-se ter sempre em mãos, ao menos, os recibos de 12 meses anteriores ao último reajuste. O contrato de seguro saúde segue as regras dos seguros em geral: qualquer reclamação ou ação judicial deve ser feita no prazo de um ano. Para plano de saúde, são cinco anos.

8. SEGURO

Proposta, apólice e as declarações de pagamento devem ser guardadas por mais um ano após o fim da vigência do contrato. Mesmo que haja alteração contratual durante a vigência, o documento não deve ser descartado.

9. RECIBO ESCOLAR E CARTÃO DE CRÉDITO

Em caso de perda dos comprovantes de pagamento do cartão de crédito ou da mensalidade escolar, que devem ser guardados por cinco anos, pode-se pedir à empresa um extrato ou declaração anual comprovando o pagamento, com base no artigo 6º inciso III, do CDC.

10. EXTRATOS DE BANCOS

Recomenda-se que os extratos, como forma de demonstração da movimentação bancária, sejam guardados por um ano. Eles podem servir de comprovantes de pagamento para contestar eventuais cobranças. Caso o consumidor não os tenha, poderá exigir esses extratos junto a sua instituição bancária.

11. RECIBO DE PAGAMENTO, SALÁRIO E INSS

Se você contrata funcionários ou mesmo empregados domésticos, deve manter por prazo de cinco a dez anos os recibos de pagamento de salário, de férias, de décimo terceiro salário, além do controle de ponto. O mesmo vale para os recibos de pagamentos de profissionais liberais, como médicos, professores e advogados e etc.

12. QUITAÇÃO ANUAL

De acordo com a Lei 12.007/2009, todas as prestadoras de serviços públicos ou privados são obrigadas a fornecer a declaração anual de quitação. Esse documento deve ser enviado ao consumidor até maio. De acordo com a própria lei, a declaração substitui os demais comprovantes do ano de referência.

13. PERDEU COMPROVANTE

O consumidor que perdeu algum comprovante de pagamento pode solicitar, à pessoa física ou jurídica, consulta sobre pendências em seu nome. O artigo 43 do CDC diz que ele pode exigir as informações dos arquivos da contratada, como forma de declarar a sua regularidade.

14. SEGUNDA VIA

A emissão de segunda via de nota fiscal não é obrigatória por lei, faz parte do princípio da boa-fé a sua emissão, com base no artigo 4º, III do CDC. Cobrar por essa emissão é considerado abusivo. O consumidor pode solicitar a segunda via no prazo de até cinco anos, período definido por lei para guarda de documentos.

Fonte: O Globo

Condomínio não pode proibir que morador entre sem identificação no carro

Ser impedido de entrar no condomínio onde mora por falta de identificação específica no carro gera indenização. Assim entendeu a 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais de Rio Branco ao determinar que um condomínio residencial da capital acriana indenize uma moradora em R$ 1.500.

Ela afirmou ter passado por situação vexatória quando foi proibida de entrar porque o automóvel estava sem adesivo, descumprindo regra interna. Segundo a autora, isso ocorreu apenas porque o veículo era novo.

O pedido foi rejeitado pelo 1º Juizado Especial Cível da Comarca de Rio Branco, mas a moradora recorreu contra a sentença insistindo ter direito a receber indenização por danos morais.

O juiz Marcelo Coelho, relator do recurso, reconheceu que o uso do adesivo era regra, mas disse que a moradora foi reconhecida pela portaria, tanto que conseguiu entrar a pé no local.

“É patente a ocorrência de ofensa de ordem moral à recorrente em razão do impedimento de entrada nas dependências do condomínio onde reside com seu veículo novo, isto por que a proibição se mostrou desproporcional diante das peculiaridades do caso concreto, causando vexame e sensação de impotência”, disse o relator. O voto foi seguido por unanimidade. Com informações da Assessoria de Imprensa do TJ-AC.

0606933-61.2016.8.01.0070

Fonte: Conjurar

Passo a passo do Registro da propriedade de imóveis urbanos

Como prometido no artigo anterior, segue um passo a passo simples de como iniciar o registro de propriedade de imóveis urbanos!

1. Procurar um Tabelionato de confiança, para realizar a lavratura da Escritura;

2. Para lavratura da Escritura será necessário que haja a cópia do Contrato de Compra e Venda assinado, documentos pessoais do comprador (RG, CPF, Certidão de casamento, etc.), e as certidões da entidade vendedora;

3. Após esse passo, o Tabelionato confeccionará a minuta da Escritura e encaminhará para o comprador e para a Vendedora validarem;

4. Na sequência, o comprador deverá pagar algumas taxas/impostos, como: o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), os custos do Tabelionato, dentre outros;

5. Efetuado os pagamentos, o Tabelionato deverá lavrar a Escritura e coletar as assinaturas das partes, após entregar o traslado da Escritura para o comprador;

6. O comprador deverá encaminhar o traslado da escritura, juntamente com o ITBI, ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do seu imóvel (jurisdição), para que seja efetuado o Registro na Matrícula do imóvel;

7. O Cartório de Registro de Imóveis (CRI) possui prazo de 30 dias para registrar a Escritura;

8. O CRI entregará ao comprador uma matrícula atualizada do imóvel, demonstrando o Registro do imóvel no nome do comprador.

Ademais, na Escritura Pública de Compra e Venda deverá constar os dados requisitados no art. 215, do Código Civil, ou seja, os vendedores e compradores devem estar perfeitamente qualificados com os seguintes elementos:

· Nome completo;

· RG e CPF;

· Estado Civil;

· Profissão;

· Residência.

Fonte: Lorena Lucena Tôrres, Advogado. Especialista em Direito Ambiental e atuante em Direito de Família e Sucessões